Vurdering av skattefritak for gevinst ved salg av fritidseiendom som tidligere lå på festet tomt (skatteloven § 9-3 fjerde ledd)

Innsenders fremstilling av faktum og jus

På bakgrunn av de innsendte opplysninger legges det til grunn at skattyter eier en fritidseiendom i Lillevik. Denne planlegger han å selge. Eiendommen er delvis arvet og delvis utløst på skifte etter skattyters foreldre. Overdragelsen til skattyter fant sted i 1995. Siden den gang har skattyter og hans familie restaurert bygningen og benyttet den som egen fritidseiendom. Tomten til fritidseiendommen var festet da eiendommen ble overtatt i 1995. Skattyter inngikk kontrakt om kjøp av tomten 5. februar 2001.

Innsender ønsker en bindende forhåndsuttalelse på om eiendommen kan realiseres uten gevinstbeskatning etter skatteloven § 9-3 fjerde ledd.

Det er etter innsenders syn spørsmål om hvilken grad eiervilkåret er oppfylt i denne saken. Etter hans syn burde vilkåret være oppfylt da fem år med festerett innenfor de siste åtte år før avhendelsen gir skattefrihet etter ligningspraksis. Etter innsenders mening ville det ikke være forenlig med det standpunktet at en skattyter skulle ”miste” sin opparbeidede eiertid som fester når vedkommende innløser/kjøper tomten.

Et subsidiært synspunkt som etter innsenders syn også kan tenkes å føre frem til skattefri gevinst, er at kravet til eiertid er oppfylt bare i form av festeretten. Skattyter har festet tomten i tidsrommet mellom ervervet av festekontrakten i 1995 til kjøpet av tomten 5. februar 2001 og således har han opparbeidet fem års eiertid i løpet av de siste åtte årene.

Skattedirektoratets vurderinger

Skattedirektoratet skal i det følgende ta stilling til om fritidseiendommen hvor tomten er ervervet for to og et halvt år siden kan realiseres skattefritt på de vilkår som fremgår av skatteloven § 9-3 fjerde ledd.

Gevinst ved realisasjon av fritidseiendom er etter skatteloven § 9-3 fjerde ledd unntatt fra skatteplikt når:

”eieren har brukt eiendommen som egen fritidseiendom i minst fem av de siste åtte år før realisasjonen, forutsatt at realisasjonen finner sted eller avtales mer enn fem år etter ervervet og mer enn fem år etter at fritidseiendommen ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført.”

Bygningen på eiendommen har vært i skattyters eie siden 1995, og kravet om minst fem års eiertid er således oppfylt for denne.

Skattedirektoratet legger etter det opplyste til grunn at eiendommen har vært benyttet som egen fritidseiendom siden overtakelsen og fremdeles benyttes som det. Kravet til brukstid er dermed også oppfylt.

Tomt følger regelene om gevinstbeskatning av fritidseiendom dersom tomten er naturlig arrondert til bygningen. Vi forutsetter at dette er tilfellet. Det fremgår av saken at tomten opprinnelig var festet, men at skattyter innløste den 5. februar 2001. Tomten er således bare eiet siden 5. februar 2001, mao. i overkant av to og et halvt år. Bare den tid som tomten er eiet kan medregnes som eiertid ved salg av tomten. Eierkravet vil dermed først være oppfylt 5. februar 2006 for tomten. Realiseres eiendommen under ett før dette tidspunkt, vil kravet til eiertid i skatteloven § 9-3 fjerde ledd ikke være oppfylt for tomtens del.

Gevinst ved realisasjon av bygningen på eiendommen i Lillevik kommune vil således være skattefri. En realisasjon av tomten vil per i dag være skattepliktig. Forutsatt fortsatt bruk som fritidseiendom, vil eventuell gevinst ved realisasjon av tomten være skattfri ved realisasjon 5. februar 2006 eller senere. Ved en samlet realisasjon av tomten og bygningen før dette tidspunkt må vederlag som gjelder tomten skilles ut og danne grunnlag for en eventuell gevinstbeskatning eller et tapsfradrag.

Konklusjon

Skattyters eventuelle gevinst ved realisasjon av fritidsboligen i Lillevik vil være skattefri, jf skatteloven § 9-3 fjerde ledd. Tilsvarende vil et tap ikke være fradragsberettiget, jf. skatteloven § 9-4. En realisasjon av tomten vil per i dag være skattepliktig etter skatteloven § 5-1 første ledd. Forutsatt fortsatt bruk som fritidseiendom, vil eventuell gevinst ved realisasjon av tomten være skattefri dersom realisasjonen foretas 5. februar 2006 eller senere.