Viktig informasjon
Det du ser på denne siden er en test-versjon. Denne er under arbeid, og testes og kvalitetssikres nå internt i Skatteetaten.
Viktig informasjon
Delar av dette innhaldet er ikkje tilgjengeleg på nynorsk enno.
Formuesverdi av næringseiendom
En næringseiendom er en eiendom som brukes i eller egner seg for næringsvirksomhet. Det kan for eksempel være kontorlokale, butikk, lager og fabrikk.
Du kan eie en næringseiendom uten å drive næringsvirksomhet. Det er eiendommens karakter som er avgjørende. Ubebygd areal som brukes i næringsvirksomhet, kan også være næringseiendom.
Bustad, jordbrukseigedom, skog og kraftanlegg skal ikkje reknast som næringseigedom. Dette gjeld sjølv om utleiga er så omfattande at utleiga i seg sjølv blir rekna som næringsverksemd, eller om leiga inngår i ei næringsverksemd for deg som eigaren av eigedommen.
Hovudregelen er at fritidseigedom ikkje er næringseigedom. Viss utleiga er omfattande eller inngår i ei anna verksemd, skal eigedommen likevel reknast som næringseigedom.
Dette gjelder for deg som
- eier utleid næringseiendom
- eier ikke-utleid næringseiendom
- halve eigedommen eller meir var leigd ut per 31.12. i inntektsåret, eller
- halve eigedommen eller meir var leigd ut tidlegare i inntektsåret, og du ikkje tok han i bruk sjølv innan 31.12., eller
- halve eigedommen eller meir har vore leigd ut i tidlegare år, men ikkje i inntektsåret, og du ikkje har brukt han sjølv i inntektsåret (eigedommen var ikkje i bruk)
- du har leigd ut mindre enn halve eigedommen, eller
- du leigde ut eigedommen tidlegare i inntektsåret, men tok han i bruk sjølv innan utgangen av året, eller
- eigedommen ikkje er leigd ut per 31.12. i inntektsåret
Slik beregnes formuesverdien
For privatpersoner, enkeltpersonforetak og samvirkeforetak med mer, er formuesverdien av næringseiendom 80 prosent av beregnet utleieverdi.
Dette gjelder uavhengig av om eiendommen er utleid eller ikke.
Aksjeselskap og andre selskap som ikke betaler formuesskatt, får ikke verdsettingsrabatt på næringseiendom og skal oppgi 100 prosent av beregnet utleieverdi.
Du kan beregne utleieverdi for ikke-utleid næringseiendom ved å bruke kalkulatoren vår.
Dette må du gjøre
Du må sjekke om næringseiendommen du eier er oppført i skattemeldingen din, og om opplysningene er korrekte.
Hvis opplysningene om næringseiendommen ikke vises eller inneholder feil, må du logge inn i skattemeldingen og endre eller legge inn riktige opplysninger før du leverer skattemeldingen.
Du får veiledning i skattemeldingen.
Slik beregnes utleieverdien på
Beregnet utleieverdi fastsettes til gjennomsnittet av samlet brutto utleieinntekt for inntektsåret, og de to foregående inntektsårene. Du får fradrag for eierkostnader. Fradraget er 10 prosent av gjennomsnittet av samlet brutto utleieinntekt.
Utleid næringseiendom i mindre enn tre år
Hvis eiendommen har vært utleid i mindre enn tre år, skal du benytte inntektsårets brutto utleieinntekt for å beregne utleieverdien. Du får fradrag for eierkostnader. Fradraget er 10 prosent av brutto utleieinntekt.
Beregningen av utleieverdien skjer automatisk i skattemeldingen etter at du har lagt inn utleieinntekt.
Når eiendommen ikke er utleid, må det beregnes en utleieverdi.
Beregningen av utleieverdien skjer automatisk i skattemeldingen etter at du har lagt inn nødvendig informasjon om næringseiendommen.
Du kan også beregne utleieverdi for ikke-utleid næringseiendom ved å bruke kalkulatoren vår.
Beregningen skjer ved å gange arealet med en kvadratmeterleie og faktoren 0,9. For å komme fram til den beregnede utleieverdien deles svaret med kalkulasjonsfaktoren. Kvadratmeterleien og kalkulasjonsfaktoren vedtas årlig av Skatteetaten.
Beregnet kvadratmeterleie x eiendommens areal x faktor 0,9 / kalkulasjonsfaktor = Beregnet utleieverdi
Kalkulasjonsfaktor
For inntektsåret 2024 er kalkulasjonsfaktoren:
- 0,086 for næringseiendom i Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger.
- 0,096 for næringseiendom i andre kommuner og utleid næringseiendom i utlandet.
Hvis beregnet utleieverdi er for høy
Dette gjelder for både utleid og ikke-utleid næringseiendom.
Hvis beregnet utleieverdi av næringseiendommen overstiger dokumentert markedsverdi, kan du kreve å benytte den dokumenterte markedsverdien.
Privatpersoner, enkeltpersonforetak og samvirkeforetak med mer, har krav på verdsettingsrabatt og formuesverdien settes til 80 prosent av dokumentert markedsverdi.
Aksjeselskap og andre selskap som ikke betaler formuesskatt, har ikke krav på verdsettingsrabatt.
Bustad, jordbrukseigedom, skog og kraftanlegg skal ikkje reknast som næringseigedom. Dette gjeld sjølv om utleiga er så omfattande at utleiga i seg sjølv blir rekna som næringsverksemd, eller om leiga inngår i ei næringsverksemd for deg som eigaren av eigedommen.
Hovudregelen er at fritidseigedom ikkje er næringseigedom. Viss utleiga er omfattande eller inngår i ei anna verksemd, skal eigedommen likevel reknast som næringseigedom.
Eksempler
Endring av formuesverdien for inntektsåra 2023 og 2024
Ein næringseigedom har ein berekna utleigeverdi på 16 000 000 kroner i 2023. Etter hovudregelen skal formuesverdien fastsetjast til 80 prosent av den berekna utleigeverdien, det vil seie 12 800 000 kroner.
Du dokumenterer at marknadsverdien på eigedommen er 14 400 000 kroner, og formuesverdien i 2023 blir 11 520 000 kroner (14 400 000 kroner x 80 prosent).
Differansen mellom den berekna utleigeverdien og den dokumenterte marknadsverdi er 1 600 000 kroner. I prosent er skilnaden 10 prosent (1 600 000/ 16 000 000 * 100 = 10 prosent.)
Du kan bruke denne prosenten i dei fem kommande inntektsåra.
Gitt at den berekna utleigeverdien i 2024 utgjer 17 000 000 kroner, skal denne verdien reduserast med 10 prosent, det vil seie ein reduksjon på 1 700 000 kroner. Den berekna utleigeverdien som skal leggjast til grunn ved fastsetjinga i 2024 blir då 15 300 000 kroner (17 000 000 - 1 700 000).
Formuesverdien i 2024 blir fastsett til 80 prosent av den berekna utleigeverdien på 15 300 000 kroner, altså 12 240 000 kroner.
Endring av formuesverdien for inntektsåra 2023 og 2024
Ein næringseigedom har ein berekna utleigeverdi på 16 000 000 kroner i 2023. Etter hovudregelen skal formuesverdien fastsetjast til 80 prosent av den berekna utleigeverdien, det vil seie 12 800 000 kroner.
Du dokumenterer at marknadsverdien på eigedommen er 14 400 000 kroner, og formuesverdien i 2023 blir 11 520 000 kroner (14 400 000 kroner x 80 prosent).
Differansen mellom den berekna utleigeverdien og den dokumenterte marknadsverdi er 1 600 000 kroner. I prosent er skilnaden 10 prosent (1 600 000/ 16 000 000 * 100 = 10 prosent.)
Du kan bruke denne prosenten i dei fem kommande inntektsåra.
Gitt at den berekna utleigeverdien i 2024 utgjer 17 000 000 kroner, skal denne verdien reduserast med 10 prosent, det vil seie ein reduksjon på 1 700 000 kroner. Den berekna utleigeverdien som skal leggjast til grunn ved fastsetjinga i 2024 blir då 15 300 000 kroner (17 000 000 - 1 700 000).
Formuesverdien i 2024 blir fastsett til 80 prosent av den berekna utleigeverdien på 15 300 000 kroner, altså 12 240 000 kroner.
Spesielt for deg når
Med heile eigedommen meiner vi både arealet til bustad- og næringsføremål.
Utgjer bustadarealet meir enn halvparten av eigedomsarealet, skal heile eigedommen verdsetjast etter reglane for bustader. Eventuelle P-rom i næringsdelen skal førast opp som P-rom på bustaden.
Butikk, frisørsalong, heimekontor og anna kontorareal, er rom som typisk er eigna til varig opphald, og vil derfor falle inn under definisjonen for P-rom. Areal som berre blir brukt som lager eller liknande, vil derimot normalt reknast som sekundærrom, og skal ikkje takast med i formuesberekninga.
Hvis tomten, og ikke eventuelle bygninger, utgjør eiendommens hovedfunksjon, skal utleieverdien beregnes ut fra antall utleid kvadratmeter og brutto leieinntekter. Arealet av eventuelle bygninger på tomten skal inkluderes i antall utleide kvadratmeter.
Hvis du har leid ut eiendommen i mindre enn ett år må du regne om faktiske utleieinntekt til en beregnet årlig utleieinntekt. Dette gjør du ved å dele den totale utleieinntekten med antall måneder du har leid ut næringseiendommen, og ganger dette med 12.
Når du regner ut, skal du legge hele måneder til grunn. En påbegynt måned regnes som en hel måned. Har du for eksempel mottatt utleieinntekter for 6 og en halv måned, regner du dette som 7 måneder når du omregner til årlig utleieinntekt.
Verdien settes til en forholdsmessig andel av anslått verdi av den ferdigstilte eiendommen.
Verdien fastsettes ut fra reglene om ikke-utleid næringseiendom.
Du skal ta utgangspunkt i beregnet areal av den ferdigstilte delen av eiendommen. Verdsettelsen skal skje ut fra en helhetsvurdering, hvor også den planlagte størrelsen og investeringsprofil skal tas hensyn til. Hvor mye innsats som gjenstår på bygget i forhold til samlet innsats, vil være en viktig indikator.
Beregnet utleieverdi fastsettes slik:
Ferdigstilt areal i kvadratmeter x beregnet kvadratmeterleie x 0,9 / kalkulasjonsfaktor = beregnet utleieverdi.
Eksempel: Du bygger et næringsbygg som skal være 500 kvadratmeter. Bygget er ikke ferdig 31.12 og etter en totalvurdering anslår du at bygget er 50 prosent ferdig. Du benytter næringskalkulatoren for å beregne utleieverdi på ikke- utleid næringsbygg. Næringskalkulatoren viser at hvis næringseiendommen hadde vært 100 prosent ferdig ville den hatt en beregnet utleieverdi på 4 944 000 kroner.
Ettersom næringseiendommen er 50 prosent ferdig vil beregnet utleieverdi bli 2 472 000 kroner. Personlig skattepliktig skal oppgi formuesverdien 1 977 600 kroner (2 472 000 * 80 prosent = 1 977 600).