Det du ser på denne siden er en test-versjon. Denne er under arbeid, og testes og kvalitetssikres nå internt i Skatteetaten.
Delar av dette innhaldet er ikkje tilgjengeleg på nynorsk enno.
Formuesverdi av næringseiendom
Hvis du eier en næringseiendom ved utgangen av inntektsåret, skal næringseiendommen ha verdi i skattemeldingen din.
Her får du informasjon om utleid og ikke-utleid næringseiendom, og hva du må gjøre hvis noe mangler eller skal endres.
En næringseiendom kan for eksempel være kontorlokale, butikk, lager, og fabrikk. Ubebygd areal som brukes i næringsvirksomhet, kan også være næringseiendom.
Du kan eie en næringseiendom uten å drive næringsvirksomhet. Når verdien skal fastsettes tas det utgangspunkt i den bygningstypen som eiendommen står oppført med i matrikkelen.
Bustad, jordbrukseigedom, skog og kraftanlegg skal ikkje reknast som næringseigedom. Dette gjeld sjølv om utleiga er så omfattande at utleiga i seg sjølv blir rekna som næringsverksemd, eller om leiga inngår i ei næringsverksemd for deg som eigaren av eigedommen.
Hovudregelen er at fritidseigedom ikkje er næringseigedom. Viss utleiga er omfattande eller inngår i ei anna verksemd, skal eigedommen likevel reknast som næringseigedom.
Formuesverdi
For privatpersonar, enkeltpersonføretak og samvirkeføretak med meir, er formuesverdien av ein næringseigedom 80 prosent av den berekna utleigeverdien. Dette gjeld uavhengig av om eigedommen er leigd ut eller ikkje.
Aksjeselskap og andre selskap som ikkje betaler formuesskatt, får ikkje verdsetjingsrabatt på næringseigedommar, og skal oppgi 100 prosent av den berekna utleigeverdien.
Du kan berekne utleigeverdien for ikkje-utleigde næringseigedommar ved å bruke kalkulatoren vår.
Dette gjeld for deg som
- eigar utleigd næringseigedom
- eigar ikkje-utleigd næringseigedom
- halve eigedommen eller meir var leigd ut per 31.12. i inntektsåret, eller
- halve eigedommen eller meir var leigd ut tidlegare i inntektsåret, og du ikkje tok han i bruk sjølv innan 31.12., eller
- halve eigedommen eller meir har vore leigd ut i tidlegare år, men ikkje i inntektsåret, og du ikkje har brukt han sjølv i inntektsåret (eigedommen var ikkje i bruk)
- du har leigd ut mindre enn halve eigedommen, eller
- du leigde ut eigedommen tidlegare i inntektsåret, men tok han i bruk sjølv innan utgangen av året, eller
- eigedommen ikkje er leigd ut per 31.12. i inntektsåret
Slik blir formuesverdien berekna
For privatpersonar, enkeltpersonføretak og samvirkeføretak med meir, er formuesverdien av næringseigedom 80 prosent av berekna utleigeverdi.
Dette gjeld uavhengig av om eigedomen er leigd ut eller ikkje.
Aksjeselskap og andre selskap som ikkje betaler formuesskatt, får ikkje verdsetjingsrabatt på næringseigedom og skal oppgi 100 prosent av berekna utleigeverdi.
Du kan berekne utleigeverdi for ikkje-utleigd næringseigedom ved å bruke kalkulatoren vår.
Dette må du gjøre
Du må sjekke om næringseiendommen du eier er oppført i skattemeldingen din, og om opplysningene er korrekte.
Hvis opplysningene om næringseiendommen ikke vises eller inneholder feil, må du logge inn i skattemeldingen og endre eller legge inn riktige opplysninger før du leverer skattemeldingen.
Du får veiledning i skattemeldingen.
Slik beregnes utleieverdien på
Beregnet utleieverdi fastsettes til gjennomsnittet av samlet brutto utleieinntekt for inntektsåret, og de to foregående inntektsårene. Du får fradrag for eierkostnader. Fradraget er 10 prosent av gjennomsnittet av samlet brutto utleieinntekt.
Utleid næringseiendom i mindre enn tre år
Hvis eiendommen har vært utleid i mindre enn tre år, skal du benytte inntektsårets brutto utleieinntekt for å beregne utleieverdien. Du får fradrag for eierkostnader. Fradraget er 10 prosent av brutto utleieinntekt.
Beregningen av utleieverdien skjer automatisk i skattemeldingen etter at du har lagt inn utleieinntekt.
Når eiendommen ikke er utleid, må det beregnes en utleieverdi.
Beregningen av utleieverdien skjer automatisk i skattemeldingen etter at du har lagt inn nødvendig informasjon om næringseiendommen.
Du kan også beregne utleieverdi for ikke-utleid næringseiendom ved å bruke kalkulatoren vår.
Beregningen skjer ved å gange arealet med en kvadratmeterleie og faktoren 0,9. For å komme fram til den beregnede utleieverdien deles svaret med kalkulasjonsfaktoren. Kvadratmeterleien og kalkulasjonsfaktoren vedtas årlig av Skatteetaten.
Beregnet kvadratmeterleie x eiendommens areal x faktor 0,9 / kalkulasjonsfaktor = Beregnet utleieverdi
Kalkulasjonsfaktor
For inntektsåret 2025 er kalkulasjonsfaktoren:
- 0,09 for næringseiendom i Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger.
- 0,1 for næringseiendom i andre kommuner og utleid næringseiendom i utlandet.
Om berekna utleigeverdi er for høg
Dette gjeld for både leigd ut og ikkje-leigd ut næringseigedom.
Om berekna utleigeverdi av næringseigedomen overstig dokumentert marknadsverdi, kan du krevje å nytte den dokumenterte marknadsverdien.
Privatpersonar, enkeltpersonføretak og samvirkeføretak med meir, har krav på verdsetjingsrabatt og formuesverdien blir sett til 80 prosent av dokumentert marknadsverdi.
Aksjeselskap og andre selskap som ikkje betaler formuesskatt, har ikkje krav på verdsetjingsrabatt på næringseigedom.
Bustad, jordbrukseigedom, skog og kraftanlegg skal ikkje reknast som næringseigedom. Dette gjeld sjølv om utleiga er så omfattande at utleiga i seg sjølv blir rekna som næringsverksemd, eller om leiga inngår i ei næringsverksemd for deg som eigaren av eigedommen.
Hovudregelen er at fritidseigedom ikkje er næringseigedom. Viss utleiga er omfattande eller inngår i ei anna verksemd, skal eigedommen likevel reknast som næringseigedom.
Døme
Endring av formuesverdien for inntektsåra 2024 og 2025
Ein næringseigedom har ein berekna utleigeverdi på 16 000 000 kroner i 2024. Etter hovudregelen skal formuesverdien fastsetjast til 80 prosent av den berekna utleigeverdien, det vil seie 12 800 000 kroner.
Du dokumenterer at marknadsverdien på eigedommen er 14 400 000 kroner, og formuesverdien i 2024 blir 11 520 000 kroner (14 400 000 kroner x 80 prosent).
Differansen mellom den berekna utleigeverdien og den dokumenterte marknadsverdi er 1 600 000 kroner. I prosent er skilnaden 10 prosent (1 600 000/ 16 000 000 * 100 = 10 prosent.)
Du kan bruke denne prosenten i dei fem kommande inntektsåra.
Gitt at den berekna utleigeverdien i 2025 utgjer 17 000 000 kroner, skal denne verdien reduserast med 10 prosent, det vil seie ein reduksjon på 1 700 000 kroner. Den berekna utleigeverdien som skal leggjast til grunn ved fastsetjinga i 2025 blir då 15 300 000 kroner (17 000 000 - 1 700 000).
Formuesverdien i 2025 blir fastsett til 80 prosent av den berekna utleigeverdien på 15 300 000 kroner, altså 12 240 000 kroner.
Endring av formuesverdien for inntektsåra 2024 og 2025
Ein næringseigedom har ein berekna utleigeverdi på 16 000 000 kroner i 2024. Etter hovudregelen skal formuesverdien fastsetjast til 80 prosent av den berekna utleigeverdien, det vil seie 12 800 000 kroner.
Du dokumenterer at marknadsverdien på eigedommen er 14 400 000 kroner, og formuesverdien i 2024 blir 11 520 000 kroner (14 400 000 kroner x 80 prosent).
Differansen mellom den berekna utleigeverdien og den dokumenterte marknadsverdi er 1 600 000 kroner. I prosent er skilnaden 10 prosent (1 600 000/ 16 000 000 * 100 = 10 prosent.)
Du kan bruke denne prosenten i dei fem kommande inntektsåra.
Gitt at den berekna utleigeverdien i 2025 utgjer 17 000 000 kroner, skal denne verdien reduserast med 10 prosent, det vil seie ein reduksjon på 1 700 000 kroner. Den berekna utleigeverdien som skal leggjast til grunn ved fastsetjinga i 2025 blir då 15 300 000 kroner (17 000 000 - 1 700 000).
Formuesverdien i 2025 blir fastsett til 80 prosent av den berekna utleigeverdien på 15 300 000 kroner, altså 12 240 000 kroner.
Spesielt for deg når eiendommen
Eierskifte
Tinglysning sikrer rettsvern for deg som eier. Det betyr at andre ikke kan ta pant i, eller selge eiendommen din uten hjemmel i lov. Du er ikke pliktig til å tinglyse.
Hvis du tinglyser eierskifte hos Kartverket får Skatteetaten automatisk informasjon om eierforholdet, og vi kan forhåndsutfylle eiendommen i skattemeldingen til riktig eier.
Ikke tinglyse eierskifte?
Hvis du ikke tinglyser eierskiftet, må du sende inn dokumentasjon på eierforholdet.
Dokumentasjonen må inneholde informasjon om:
- hvilken eiendom det gjelder
- fra hvilken dato eierforholdet gjelder
- beløp som eventuelt er betalt for eiendommen
- dato og underskrift av alle parter
Du kan sende inn dokumentasjonen så snart salget eller overdragelsen er gjennomført. Eller du kan logge inn i skattemeldingen, endre eierforholdet og legge til dokumentasjonen.
Med heile eigedommen meiner vi både arealet til bustad- og næringsføremål.
Utgjer bustadarealet meir enn halvparten av eigedomsarealet, skal heile eigedommen verdsetjast etter reglane for bustader. Eventuelle P-rom i næringsdelen skal førast opp som P-rom på bustaden.
Butikk, frisørsalong, heimekontor og anna kontorareal, er rom som typisk er eigna til varig opphald, og vil derfor falle inn under definisjonen for P-rom. Areal som berre blir brukt som lager eller liknande, vil derimot normalt reknast som sekundærrom, og skal ikkje takast med i formuesberekninga.
Hvis tomten, og ikke eventuelle bygninger, utgjør eiendommens hovedfunksjon, skal utleieverdien beregnes ut fra antall utleid kvadratmeter og brutto leieinntekter. Arealet av eventuelle bygninger på tomten skal inkluderes i antall utleide kvadratmeter.
Hvis du har leid ut eiendommen i mindre enn ett år må du regne om faktiske utleieinntekt til en beregnet årlig utleieinntekt. Dette gjør du ved å dele den totale utleieinntekten med antall måneder du har leid ut næringseiendommen, og ganger dette med 12.
Når du regner ut, skal du legge hele måneder til grunn. En påbegynt måned regnes som en hel måned. Har du for eksempel mottatt utleieinntekter for 6 og en halv måned, regner du dette som 7 måneder når du omregner til årlig utleieinntekt.
Verdien settes til en forholdsmessig andel av anslått verdi av den ferdigstilte eiendommen.
Verdien fastsettes ut fra reglene om ikke-utleid næringseiendom.
Du skal ta utgangspunkt i beregnet areal av den ferdigstilte delen av eiendommen. Verdsettelsen skal skje ut fra en helhetsvurdering, hvor også den planlagte størrelsen og investeringsprofil skal tas hensyn til. Hvor mye innsats som gjenstår på bygget i forhold til samlet innsats, vil være en viktig indikator.
Beregnet utleieverdi fastsettes slik:
Ferdigstilt areal i kvadratmeter x beregnet kvadratmeterleie x 0,9 / kalkulasjonsfaktor = beregnet utleieverdi.
Eksempel: Du bygger et næringsbygg som skal være 500 kvadratmeter. Bygget er ikke ferdig 31.12 og etter en totalvurdering anslår du at bygget er 50 prosent ferdig. Du benytter næringskalkulatoren for å beregne utleieverdi på ikke- utleid næringsbygg. Næringskalkulatoren viser at hvis næringseiendommen hadde vært 100 prosent ferdig ville den hatt en beregnet utleieverdi på 4 944 000 kroner.
Ettersom næringseiendommen er 50 prosent ferdig vil beregnet utleieverdi bli 2 472 000 kroner. Personlig skattepliktig skal oppgi formuesverdien 1 977 600 kroner (2 472 000 * 80 prosent = 1 977 600).