Viktig informasjon
Det du ser på denne siden er en test-versjon. Denne er under arbeid, og testes og kvalitetssikres nå internt i Skatteetaten.
Viktig informasjon
Delar av dette innhaldet er ikkje tilgjengeleg på nynorsk enno.
Formuesverdi av næringseiendom
En næringseiendom er en eiendom som brukes i eller egner seg for næringsvirksomhet. Det kan for eksempel være kontorlokale, butikk, lager og fabrikk.
Du kan eie en næringseiendom uten å drive næringsvirksomhet. Det er eiendommens funksjon som er avgjørende. Ubebygd areal som brukes i næringsvirksomhet, kan også være næringseiendom.
Bustad, jordbrukseigedom, skog og kraftanlegg skal ikkje reknast som næringseigedom. Dette gjeld sjølv om utleiga er så omfattande at utleiga i seg sjølv blir rekna som næringsverksemd, eller om leiga inngår i ei næringsverksemd for deg som eigaren av eigedommen.
Hovudregelen er at fritidseigedom ikkje er næringseigedom. Viss utleiga er omfattande eller inngår i ei anna verksemd, skal eigedommen likevel reknast som næringseigedom.
Dette gjelder for deg som
- eier utleid næringseiendom
- eier ikke-utleid næringseiendom
- halve eigedommen eller meir var leigd ut per 31.12. i inntektsåret, eller
- halve eigedommen eller meir var leigd ut tidlegare i inntektsåret, og du ikkje tok han i bruk sjølv innan 31.12., eller
- halve eigedommen eller meir har vore leigd ut i tidlegare år, men ikkje i inntektsåret, og du ikkje har brukt han sjølv i inntektsåret (eigedommen var ikkje i bruk)
- du har leigd ut mindre enn halve eigedommen, eller
- du leigde ut eigedommen tidlegare i inntektsåret, men tok han i bruk sjølv innan utgangen av året, eller
- eigedommen ikkje er leigd ut per 31.12. i inntektsåret
Slik beregnes formuesverdien
For privatpersoner, enkeltpersonforetak og samvirkeforetak med mer, er formuesverdien av næringseiendom 80 prosent av beregnet utleieverdi.
Dette gjelder uavhengig av om eiendommen er utleid eller ikke.
Aksjeselskap og andre selskap som ikke betaler formuesskatt, får ikke verdsettingsrabatt på næringseiendom og skal oppgi 100 prosent av beregnet utleieverdi.
Du kan bruke kalkulatoren for å beregne formuesverdien på ikke-utleid næringseiendom.
Dette må du gjøre
Logg inn i skattemeldingen og sjekk om eiendommen er oppgitt, og om opplysningene er korrekt.
Hvis formuesverdien ikke vises i skattemeldingen eller opplysningene om næringseiendommen er feil, må du endre eller legge inn riktige opplysninger.
Du får veiledning i skattemeldingen.
Slik beregnes utleieverdien
Beregnet utleieverdi av næringseiendom fastsettes på grunnlag av utleieinntektene.
Grunnlaget
Grunnlaget for beregnet utleieverdi for utleid næringseiendom fastsettes til gjennomsnittet av samlet brutto utleieinntekt for inntektsåret, og de to foregående inntektsårene.
Fradrag for eierkostnader
Du får fradrag for eierkostnader. Fradraget er 10 prosent av gjennomsnittet av samlet brutto utleieinntekt.
Har eiendommen vært utleid i mindre enn tre år, skal inntektsårets brutto utleieinntekt fratrukket eierkostnader, legges til grunn. Eierkostnader fastsettes til 10 prosent av inntektsårets brutto utleieinntekt.
Kalkulasjonsfaktor
For å komme fram til beregnet utleieverdi må grunnlaget divideres med en kalkulasjonsfaktor. Kalkulasjonsfaktoren fastsettes av Skatteetaten.
For inntektsåret 2024 er kalkulasjonsfaktoren:
- 0,086 for næringseiendom i Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger.
- 0,096 for næringseiendom i andre kommuner og utleid næringseiendom i utlandet.
For å komme fram til beregnet utleieverdi av ikke-utleid næringseiendom ganges beregnet kvadratmeterleie med eiendommens areal og faktoren 0,9 og deles på kalkulasjonsfaktoren. Kalkulasjonsfaktoren fastsettes av Skatteetaten.
For å finne beregnet utleieverdi på ikke-utleid næringseiendom benytter vi en beregnet kvadratmeterleie. Kvadratmeterleien tar hensyn til hva eiendommen benyttes til, areal og beliggenhet. Den fastsettes årlig av Skatteetaten på grunnlag av beregninger fra Statistisk sentralbyrå.
Kalkulasjonsfaktor
For inntektsåret 2024 er kalkulasjonsfaktoren:
- 0,086 for næringseiendom i Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger.
- 0,096 for næringseiendom i andre kommuner og utleid næringseiendom i utlandet.
Beregnet kvadratmeterleie x eiendommens areal x faktor 0,9 / kalkulasjonsfaktor = Beregnet utleieverdi
Dette gjelder for både utleid og ikke-utleid næringseiendom.
Hvis beregnet utleieverdi av næringseiendommen overstiger dokumentert markedsverdi, kan du kreve å benytte den dokumenterte markedsverdien.
Privatpersoner, enkeltpersonforetak og samvirkeforetak med mer, har krav på redusert formuesverdi i inntektsåret hvis beregnet utleieverdi overstiger dokumentert markedsverdi, og et forholdsmessig fradrag i formuesverdien i de fem påfølgende inntektsårene. Du må selv kreve nedsettelsen i skattemeldingen.
Dokumentasjon som er grunnlag for endring av formuesverdi
Ved verdsettelse av næringseiendom basert på eiendommens dokumenterte markedsverdi må dokumentasjonen:
- tidligst være fra det første inntektsåret den skal benyttes for,
- være ferdig utarbeidet senest på det tidspunktet det kreves nedsettelse, og må kunne fremlegges på forespørsel,
- være utarbeidet av en uavhengig part,
- være utarbeidet av noen med relevant, faglig kompetanse til å foreta verdivurdering av næringseiendom, herunder takstmann eller næringsmegler, og
- inneholde en redegjørelse for vurderingen av eiendommens markedsverdi og forutsetningene som denne bygger på
Som dokumentert markedsverdi regnes også eiendommens salgssum i inntektsåret det kreves nedsettelse for, forutsatt at omsetningen er et fritt salg mellom uavhengige parter.
Endring av formuesverdien for inntektsåra 2023 og 2024
Ein næringseigedom har ein berekna utleigeverdi på 16 000 000 kroner i 2023. Etter hovudregelen skal formuesverdien fastsetjast til 80 prosent av den berekna utleigeverdien, det vil seie 12 800 000 kroner.
Du dokumenterer at marknadsverdien på eigedommen er 14 400 000 kroner, og formuesverdien i 2023 blir 11 520 000 kroner (14 400 000 kroner x 80 prosent).
Differansen mellom den berekna utleigeverdien og den dokumenterte marknadsverdi er 1 600 000 kroner. I prosent er skilnaden 10 prosent (1 600 000/ 16 000 000 * 100 = 10 prosent.)
Du kan bruke denne prosenten i dei fem kommande inntektsåra.
Gitt at den berekna utleigeverdien i 2024 utgjer 17 000 000 kroner, skal denne verdien reduserast med 10 prosent, det vil seie ein reduksjon på 1 700 000 kroner. Den berekna utleigeverdien som skal leggjast til grunn ved fastsetjinga i 2024 blir då 15 300 000 kroner (17 000 000 - 1 700 000).
Formuesverdien i 2024 blir fastsett til 80 prosent av den berekna utleigeverdien på 15 300 000 kroner, altså 12 240 000 kroner.
Endring av formuesverdien for inntektsåra 2023 og 2024
Ein næringseigedom har ein berekna utleigeverdi på 16 000 000 kroner i 2023. Etter hovudregelen skal formuesverdien fastsetjast til 80 prosent av den berekna utleigeverdien, det vil seie 12 800 000 kroner.
Du dokumenterer at marknadsverdien på eigedommen er 14 400 000 kroner, og formuesverdien i 2023 blir 11 520 000 kroner (14 400 000 kroner x 80 prosent).
Differansen mellom den berekna utleigeverdien og den dokumenterte marknadsverdi er 1 600 000 kroner. I prosent er skilnaden 10 prosent (1 600 000/ 16 000 000 * 100 = 10 prosent.)
Du kan bruke denne prosenten i dei fem kommande inntektsåra.
Gitt at den berekna utleigeverdien i 2024 utgjer 17 000 000 kroner, skal denne verdien reduserast med 10 prosent, det vil seie ein reduksjon på 1 700 000 kroner. Den berekna utleigeverdien som skal leggjast til grunn ved fastsetjinga i 2024 blir då 15 300 000 kroner (17 000 000 - 1 700 000).
Formuesverdien i 2024 blir fastsett til 80 prosent av den berekna utleigeverdien på 15 300 000 kroner, altså 12 240 000 kroner.
Spesielt for deg når
Med heile eigedommen meiner vi både arealet til bustad- og næringsføremål.
Utgjer bustadarealet meir enn halvparten av eigedomsarealet, skal heile eigedommen verdsetjast etter reglane for bustader. Eventuelle P-rom i næringsdelen skal førast opp som P-rom på bustaden.
Butikk, frisørsalong, heimekontor og anna kontorareal, er rom som typisk er eigna til varig opphald, og vil derfor falle inn under definisjonen for P-rom. Areal som berre blir brukt som lager eller liknande, vil derimot normalt reknast som sekundærrom, og skal ikkje takast med i formuesberekninga.
Utleieverdien beregnes med utgangspunkt i antall utleide kvadratmeter (tomteareal) og brutto leieinntekter.
Utleieverdien skal beregnes med utgangspunkt i utleieinntektene. Du skal dele samlet utleieinntekter med antall måneder du har leid ut tomten, så gange med 12 måneder. En påbegynt måned regnes som en hel måned.
Eksempel:
Tomten leies ut fra 15. januar til 3. juli. Samlet utleieinntekt er kroner 50 000.
Kroner 50 000 / 7 x 12 = kroner 85 714.
Grunnlag for beregning av formuesverdi
Eiendommens areal x beregnet kvadratmeterleie x 0,9 = beregnet utleieverdi.
Det ses bort fra grunnareal (tomt) ved arealberegningen der bygningene utgjør eiendommens hovedfunksjon.
Grunnlaget for beregning av kvadratmeterleie differensieres med hensyn til beliggenhet, hva eiendommen benyttes til og areal, og fastsettes årlig av Skatteetaten på grunnlag av beregninger fra Statistisk sentralbyrå.
Ikke-utleid næringseiendom verdsettes ved bruk av kvadratmeterleie som representerer det eiendommen arealmessig i hovedsak benyttes til.
Formuesverdien settes til en forholdsmessig andel av anslått formuesverdi av den ferdigstilte eiendommen.
Formuesverdien fastsettes ut fra reglene om ikke-utleid næringseiendom.
Det skal ved verdsettingen av næringseiendom under oppføring tas utgangspunkt i beregnet areal av den ferdigstilte delen av eiendommen. Verdsettelsen skal skje ut fra en helhetsvurdering, hvor også den planlagte størrelsen og investeringsprofil skal tas hensyn til. Hvor mye innsats som gjenstår på bygget i forhold til samlet innsats, vil være en viktig indikator for verdsettelsen.
Formuesverdien verdsettes slik:
Ferdigstilt areal i kvadratmeter x beregnet kvadratmeterleie x 0,9 / kalkulasjonsfaktor = beregnet verdi.
Eksempel - et lager i Oslo:
500 kvadratmeter x 945 kroner (leie per kvadratmeter) x 0,9 / 0,086 (kalkulasjonsfaktor) = 4 944 767 i beregnet verdi