Nedriving av bolig og oppføring av leiligheter for salg (skatteloven § 9-3)

Saksforholdet:

Skattyter har opplyst at han eier og har eid en bolig i mer enn ett år når realisasjon finner sted, og at han har brukt hele boligen som egen bolig i minst ett av de siste to årene før realisasjon. Eiendommen er på ca. 4 mål og skattemessig inngangsverdi er på under kr. 1 million. Skattyter ønsker å rive boligen for deretter å oppføre nye leiligheter. Disse leilighetene blir deretter solgt. Antatt markedsverdi på leilighetene er ca. 10 millioner.

Alternativt ønsker han å etablere et aksjeselskap hvor han er eneeier for deretter å selge hele eiendommen til selskapet. Skattyter vil i så fall selge boligen som den står, samt hele tomten. Aksjeselskapet vil rive boligen og deretter føre opp nye leiligheter for salg.

Skattyter ønsker å vite om de to alternative fremgangsmåtene medfører skatt på gevinsten.

Skattedirektoratets vurderinger:

Skattedirektoratet skal bemerke at gevinst ved realisasjon av boligeiendom er unntatt fra skatteplikt når eieren har eid eiendommen i mer enn ett år når realisasjon finner sted eller avtales, og eieren har brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før realisasjon, jfr. sktl. § 9-3 annet ledd.

Videre følger det av § 9-3 syvende ledd bokstav a at unntaket i annet ledd ikke gjelder ved realisasjon av tomt ("tomteregelen"). Som tomt regnes også hel eller større del av eiendom, også bebygd areal, når grunnen etter sin beliggenhet og naturlige beskaffenhet finnes egnet for bygging av boliger, og det må antas at vederlaget i vesentlig grad er bestemt ved muligheten til å bruke grunnen til formål som nevnt.

Under det første alternativet ønsker skattyter å rive boligen for deretter å bygge nye leiligheter som igjen selges. Skattedirektoratet ser det slik at et salg av de nyoppførte leiligheter som skattyter ikke selv har bebodd, medfører at han vil bli fullt ut skattepliktig for den gevinst som oppnås.

Når det gjelder den alternative fremgangsmåten, skal skattyter selge hele eiendommen til et nystiftet aksjeselskap hvor han selv eier alle aksjene. Aksjeselskapet skal rive boligen og bygge nye leiligheter. De nybygde leilighetene selges deretter av aksjeselskapet. Eneste grunn for først å selge eiendommen til eget aksjeselskap, og la selskapet rive boligen og bygge nye leiligheter, er å unngå den ovennevnte skatteplikten.

Skattedirektoratet finner grunn til å nevne at det her kan være grunnlag for å anvende reglene om ulovfestet gjennomskjæring, men finner det ikke nødvendig å gå inn på denne vurderingen fordi vilkårene for beskatning etter tomteregelen i § 9-3 syvende ledd bokstav a antas å være til stede.

Skattedirektoratet forstår faktum slik at skattyter ikke selger en boligeiendom men en tomt. Det er eiendommens verdi som tomt som er av interesse for både skattyter og hans nystiftede aksjeselskap, dvs. både for selger og kjøper. Det må derfor antas at vederlaget vil være bestemt av tomteverdien og at boligen ikke tilfører eiendommen nevneverdig verdi. Skattedirektoratet finner på denne bakgrunn at skattyter blir fullt ut skattepliktig for gevinst ved salg av eiendommen til aksjeselskapet etter skatteloven § 9-3 syvende ledd bokstav a.

Konklusjon:

Skattyter oppfyller ikke vilkårene for skattefritt salg under noen av de skisserte alternativene.