Spørsmål om omdanning av boligaksjeselskap til boligsameie utløser beskatning for en aksjonær som har ekslusiv bruksrett til to av leilighetene i boligaksjeselskapet (skatteloven §§ 5-1, 7-12, 9-2, 9-3 og 10-30)

Innsenders framstilling av faktum og jus

Skattyter er aksjonær i et aksjeselskap som har som hovedformål å gi aksjonærene bolig i en bygård eiet av selskapet. Skattyter har bruksrett til to av aksjeselskapets leiligheter, men har selv ikke bodd i disse. Aksjene er arvet for ca. 5 år siden. Det er til sammen 10 aksjonærer med tilknyttet bruksrett til leiligheter i selskapet. Noe av arealene i bygården leies ut til forretningsformål, men skattyter har opplyst at over 85 % av leieinntektene kommer fra aksjonærene. Tre av leilighetene i den samme bygården er selveierleiligheter.

Det er opplyst at den blandede eierformen til bygården er en for komplisert eierform, bl.a. i forhold til regnskapet. Dette må utarbeides både for aksjeselskapet og for sameiet. For å rasjonalisere det hele vurderer man å gjøre om alle leiligheter i bygården til selveierleiligheter.

Skattyter stiller spørsmål ved om omdannelsen fra boligaksjeselskap til boligsameie vil utløse gevinstbeskatning for ham.

Skattedirektoratets vurderinger

Skattedirektoratet skal nedenfor ta stilling om omdannelsen fra boligaksjeselskap til boligsameie med eierseksjoner, jf. lov om eierseksjoner av 23. mai 1997, utløser gevinstbeskatning for skattyter som aksjonær i selskapet.

Det er opplyst at over 85 % av leieinntektene kommer fra aksjonærene i selskapet og at selskapet skattemessig er et boligselskap etter skatteloven § 7-12. Skattedirektoratet tar ikke stilling til spørsmålet om selskapet skattemessig er et boligaksjeselskap, men forutsetter i det følgende at så er tilfelle.

Av den generelle bestemmelsen om realisasjon som innvinningskriterium i skatteloven § 9-2 følger det at et formuesobjekt anses realisert når eiendomsretten er overført mot vederlag.

Ved omdannelsen vil aksjonærens eiendomsrett til aksjene opphøre. Etter lov om eierseksjoner § 19 første ledd har den enkelte sameier enerett til bruk av sine bruksenhet og rett til å nytte fellesarealer. Videre har den enkelte sameier etter samme lov § 19 første ledd full rettslig rådighet over sine seksjon. Slike rettigheter har en økonomisk verdi og vil utgjøre vederlaget for skattyters aksjer i boligaksjeselskapet. Omdannelsen vil etter skatteloven § 9-2 således innebære en realisasjon.

Skattedirektoratet viser imidlertid til uttalelsen fra Finansdepartementet inntatt i Utv. 78/667 og Skattedirektoratets uttalelse inntatt i Utv. 79/390. I disse uttalelser legges det til grunn at en omdannelse fra boligaksjeselskap til boligsameie likevel ikke utløser skatteplikt.

På bakgrunn av disse uttalelser legger Skattedirektoratet til grunn at omdannelsen i seg selv ikke utløser skatteplikt på skattyters hånd ved realisasjon av aksjen forutsatt at sameieandelen han mottar tilsvarer aksjens forholdsmessige del av boligselskapet.

Konklusjon

Omdannelse fra boligaksjeselskap, jf. skatteloven § 7-12, til boligsameie, vil ikke utløse beskatning ved realisasjon av Skattyters aksjeleiligheter. Det forutsettes at eierandelene han mottar vil tilsvare aksjens forholdsmessige andel av boligaksjeselskapet.