Vedrørende realisasjon av bolig til eget aksjeselskap (skatteloven § 9-3 annet ledd)

Innsenders fremstilling av faktum og jus

På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen, legges det til grunn at skattyter i 1987 kjøpte en eiendom i Veien 36 i Lillevik. Eiendommen ble senere seksjonert i to seksjoner. Skattyter flyttet inn i den ene seksjonen i 1990 etter å ha utført en del vedlikeholdsarbeid på gården. Seksjonen skattyter selv har bebodd har vært prosentlignet, mens den andre har vært regnskapslignet.

I oktober 1995 flyttet skattyter til Storvik for å studere. Siden 1998 har han arbeidet der. Skattyter har i hele perioden bodd i leid bolig i Storvik.

Skattyter hadde folkeregistrert adresse i Lillevik frem til oktober 1999, og har deretter vært registrert på nåværende bopel i Storvik. Skattyter har hatt planer om å flytte tilbake til Lillevik, men det har vist seg å være vanskelig å finne passende arbeid der. Skattyter har nå kjøpt seg en enebolig i Storvik som for tiden er under oppussing. Han regner med å kunne flytte inn i denne i nærmeste fremtid.

Skattyter eier to andre eiendommer som han leier ut. Den ene er i Lillevik, og skattyter har eid denne siden 1995. Den andre er i Storvik og ble kjøpt i år 2000. Skattyter har ikke bodd i noen av boligene. De to seksjonene i Veien 36 er etter det opplyste utleid.

Skattyter vurderer å selge leiligheten i Veien 36 i Lillevik. Det er aktuelt å selge leiligheten til X AS. Selskapet driver med utleie og investering i fast eiendom. Overdragelsen vil skje til antatt markedspris/takst. Selskapet ser på kjøpet av eiendommen som en forretningsmessig god investering. Skattyter eier 100 prosent av aksjene i selskapet.

I forbindelse med et forestående salg ber skattyter om en bindende forhåndsuttalelse på om overdragelsen kan skje som beskrevet uten at gevinsten blir beskattet, jf. skatteloven § 9-3 annet ledd bokstav b.

Skattedirektoratets vurderinger

Skattedirektoratet skal i det følgende ta stilling til om realisasjon av en leilighet (seksjon) i Veien 36 i Lillevik vil være skattepliktig. Skattedirektoratet viser til at gevinst ved realisasjon av formuesobjekt utenfor virksomhet i utgangspunktet vil være skattepliktig etter skatteloven § 5-1 annet ledd. Tilsvarende er tap fradragsberettiget med hjemmel i skatteloven § 6-2 første ledd.

Ved realisasjon av formuesobjekt gjelder imidlertid særregler i skatteloven kapittel 9, herunder begrensning av skatteplikten etter § 5-1. Gevinst ved realisasjon av bolig er unntatt fra skatteplikt dersom vilkårene i skatteloven § 9-3 annet ledd bokstavene a og b om eier- og botid er oppfylt:

"Gevinst ved realisasjon av boligeiendom (herunder selveierleilighet, andelsleilighet, aksjeleilighet og obligasjon med tilhørende borett) er unntatt fra skatteplikt når følgende betingelser er oppfylt:

a. Eieren har eid eiendommen (andelen m.v.) i mer enn ett år når realisasjon finner sted eller avtales…, og

b. eieren har brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før realisasjonen. Når eieren på grunn av sitt arbeid eller av helsemessige eller lignende grunner er forhindret fra å bruke boligen, skal den tid slik brukshindring foreligger, regnes med som botid hvis eieren på ervervstidspunktet ikke kjente til eller burde ha kjent til brukshindringen."

Boligen har vært i skattyters eie siden 1987, og kravet om minst ett års eiertid er således oppfylt.

Skattedirektoratet legger til grunn at boligen ble benyttet som fast bopel fra 1990 til oktober 1995. Årsaken til brukshindringen fra oktober 1995 er studier og fra 1998, arbeid i Storvik. Direktoratet legger til grunn at brukshindringen ikke var kjent da skattyter kjøpte boligen i 1987. Studie- og arbeidsoppholdet er en brukshindring som faller inn under skatteloven § 9-3 annet ledd bokstav b. Brukshindringen består frem til arbeidsoppholdet i Storvik opphører.

Skattedirektoratet legger etter dette til grunn at skattyter oppfyller kravene til eier- og botid i skatteloven § 9-3 annet ledd. Gevinst ved salg av seksjonen i Veien 36 i Lillevik vil etter dette være unntatt fra gevinstbeskatning dersom boligen realiseres mens brukshindringen foreligger, eller innen ett år etter brukshindringens opphør. Tilsvarende vil et eventuelt tap ikke være fradragsberettiget, jf. skatteloven § 9-4.

Direktoratet viser for ordens skyld til at boligen må realiseres innen ett år etter at annen eiet fast bolig tas i bruk, for at en eventuell gevinst skal være unntatt fra skatteplikt.

Seksjonen er planlagt solgt til X AS, som er 100 prosent eid av skattyter. Overdragelsen skal skje til antatt markedsverdi basert på megleranslag/takst.

Skattyter og selskapet han er aksjonær i er å anse som to selvstendige skattesubjekter, jf. skatteloven § 2-1 og § 2-2. Overdragelsen av skattyters seksjon i Veien 36 til aksjeselskapet skal derfor i utgangspunktet vurderes likt med overdragelse til en utenforstående på markedsmessige vilkår. Det er opplyst at selskapet driver med eiendomsinvesteringer og at det ser på kjøpet som en fornuftig investering for utleie. Overdragelsen fremstår derfor som om den vil være reell. Direktoratet vil likevel på generelt grunnlag bemerke at slike transaksjoner kan aktualisere spørsmål om hvilket faktum som må legges til grunn eller om det er grunnlag for en skattemessig gjennomskjæring.

Skattedirektoratet kan imidlertid ikke vurdere, og har ikke vurdert, hvorvidt vederlag som betales eller avtalevilkår som settes, er av en slik art at det vil foreligge en netto verdioverføring fra aksjeselskap til skattyter som aksjonær. Vi viser til forskrift om bindende forhåndsuttalelser i skatte- og avgiftssaker § 3 fjerde ledd som unntar verdsettingsspørsmål og andre skjønnsmessige spørsmål (utenom rettsanvendelsen) fra ordningen.

Konklusjon

Skattyter kan overdra seksjonen i Veien 36 i Lillevik skattefritt til X AS etter skatteloven § 9-3 annet ledd dersom realisasjonen finner mens brukshindringen foreligger, eller innen ett år etter brukshindringens opphør. Tilsvarende vil et eventuelt tap ikke være fradragsberettiget, jf. skatteloven § 9-4.