Formuesverdi når din bolig- eller fritidseiendom er skadet eller ødelagt

Når din bolig- eller fritidseiendom er blitt skadet eller ødelagt slik at markedsverdien er redusert, vil dette kunne få betydning for formuesverdien.

Det er eiendommens verdi ved årsskifte som er avgjørende ved formuesberegningen.

Skader kan oppstå på bygningene, for eksempel ved flom eller brann. Skader kan også oppstå på selve grunnen, for eksempel ved jord- eller leirskred. Markedsverdien på eiendommen kan også være redusert uten at eiendommen er direkte skadet, for eksempel ved naturskader i nærheten. 

Bolig

Dersom boligen din er skadet, men ikke ubeboelig slik at den reelle markedsverdien er lavere enn Skatteetatens beregnede markedsverdi, kan du kreve å få satt ned formuesverdien. 

Du må kunne dokumentere markedsverdien ved forespørsel. 

Fritidseiendom

Dersom fritidseiendommen din er skadet kan du kreve en nedjustering av formuesverdien dersom du kan dokumentere at gjeldende formuesverdi er mer enn 30 prosent høyere enn fritidseiendommens reelle markedsverdi.

Du må selv kreve å få satt ned formuesverdien ved å oppgi den nye dokumenterte markedsverdien i skattemeldingen. Du må kunne dokumentere markedsverdien ved forespørsel. 

Viktig informasjon

I 2023 fikk hjemmet ditt store vannskader i kjelleren etter en flom. Du kunne fortsatt bo i huset, men skadene var omfattende og husets markedsverdi sank betraktelig.

For å få ny formuesverdi, må du føre opp den nye dokumenterte markedsverdien i skattemeldingen for inntektsåret 2023. Dokumentasjonen må vedlegges.

I 2023 gikk det et stort jordskred i området der hytta di ligger. Hverken hytta eller grunneiendommen ble skadet eller står i fare for å bli tatt av fremtidige skred.

Skredet har ødelagt turområdet og påvirket områdets popularitet, slik at markedsprisen på hytter i området har sunket.

Du kan i skattemeldingen for 2023 kreve formuesverdien satt ned dersom formuesverdien er oppgitt til mer enn 30 prosent høyere enn dokumentert markedsverdi.  

Dersom bolig- eller fritidseiendommen din har så omfattende skader at den ikke lenger er beboelig, må du endre både verdi og eiendomstype i skattemeldingen din for at formuesskatteleggingen av eiendommen skal bli korrekt.

Under "Eiendomstype" i skattemeldingen kan du endre eiendomstype til "tomt" eller "annen fast eiendom utenfor inntektsgivende aktivitet".

Slik gjør du det i skattemeldingen

  • Dersom eiendommen fortsatt egner seg til bebyggelse, velger du eiendomstype "tomt". Dette gjelder for eksempel dersom bygningen på eiendommen er brannskadet og må rives eller allerede er revet og det kan bygges på nytt på tomten.

  • Er eiendommen så ødelagt at det ikke er mulig å bygge på den, velger du "annen fast eiendom utenfor inntektsgivende aktivitet". Dette gjelder for eksempel der flom eller skred har ødelagt grunnen og det ikke lenger er mulig å bygge på eiendommen.

I begge tilfellene må du også kreve å få satt ned formuesverdien ved å oppgi den nye dokumenterte markedsverdien i skattemeldingen. Du må kunne dokumentere markedsverdien ved forespørsel. 

Erstatningsbeløp for tap av hjemmet ditt - primærbolig - i brann eller naturskade, skal i utbetalingsåret, formuesverdsettes med samme prosentsats som gjaldt for den tapte boligen. 

Formuesverdi for primærbolig -  inntektsåret 2023

Det er innført totrinnssatser ved beregning av formuesverdi på primærbolig med omsetningsverdi over 10 millioner kroner.

  • For primærbolig med en omsetningsverdi opp til 10 millioner kroner, settes formuesverdien til 25 prosent av omsetningsverdien. 
  • For primærbolig med en omsetningsverdi over 10 millioner kroner, settes formuesverdien for 10 millioner kroner til 25 prosent og for det som er over 10 millioner til 70 prosent.
    For eksempel vil en bolig med en omsetningsverdi på 11 millioner kroner ha en formuesverdi på 3 millioner kroner. 10 millioner x 25 prosent + 1 million x 70 prosent = 3 millioner.

Erstatningsbeløp som utbetales i 2023 og som er i behold ved utgangen av 2023, settes tilsvarende med 25 prosent av 10 millioner kroner, og med 70 prosent av et eventuelt beløp over 10 millioner kroner.

Regelen gjelder for

Det at boligen har gått tapt betyr at boligen er fullstendig ødelagt eller tilnærmet verdiløs.

  • Regelen gjelder kun for primærboliger - hjemmet ditt.
  • Regelen gjelder kun det året erstatningen utbetales og kun for det som er igjen av erstatningen ved årets slutt.
  • Dersom erstatningsbeløpet helt eller delvis er brukt på andre eiendeler enn en ny primærbolig, eller brukt på andre måter, er det kun det som er igjen av erstatningsbeløpet regelen gjelder for.
  • Regelen gjelder uavhengig av når skaden oppsto.
  • Dersom du i utbetalingsåret har fått ny primærbolig, for eksempel kjøpt eller arvet, vil regelen ikke lenger gjelde for eventuelt resterende erstatningsbeløp.
  • Renter opptjent på erstatningen er ikke omfattet av regelen.

Formålet med regelen er å hindre økt formuesskatt hos personer som har mistet hjemmet sitt og som ikke har rukket å kjøpe ny bolig før årsskiftet.

Hovedregelen

Hovedregelen ellers er at penger på konto tas med i formuesgrunnlaget med sitt fulle beløp.

I praksis betyr dette at man har resten av utbetalingsåret i tillegg til hele påfølgende kalenderår til å kjøpe en ny primærbolig uten å få økt formuesskatt på grunn av erstatningsutbetalingen.

Året etter utbetalingsåret skal det som fortsatt er igjen av erstatningen ved utløpet av året, tas med i formuesgrunnlaget med sitt fulle beløp. Dette er på lik linje med andre bankinnskudd.  

Slik gjør du det i skattemeldingen

Du må endre skattemeldingen for det inntektsåret du har mottatt erstatningsutbetalingen. 

Erstatningsbeløp som du fortsatt har i banken ved årsskiftet, vises som bankinnskudd i skattemeldingen. Du må vite hvor stor del av dine bankinnskudd som kommer fra erstatningen.

Du må beregne hvor stor del av erstatningsbeløpet som skal tas med i skattemeldingen. Det er kun det som er igjen av erstatningsbeløpet ved årets slutt som skal tas med i beregningen.

Erstatningen verdsettes med samme sats som primærboliger for det samme året. Se sats for formuesverdi av primærbolig.

  • Hvis erstatningen er utbetalt i 2023 og det er skattemeldingen for 2023 du skal levere, bruker du satsene for 2023.
  • Hvis erstatningen er utbetalt i 2022 og det er skattemeldingen for 2022 du skal levere, bruker du satsene for 2022.
  • Hvis erstatningen er utbetalt i 2021 og du skal endre skattemeldingen for 2021, buker du satsene for 2021.
  • Hvis erstatningen er utbetalt i 2020 eller tidligere, gjelder ikke denne regelen og erstatningen skal tas med i formuesberegningen fullt ut. Du skal ikke endre skattemeldingen.

Eksempler

Nedenfor finner du flere eksempler som illustrerer forskjellige typer skader på hus og grunn, hvordan du eventuelt må endre eiendomstype i skattemeldingen, hvordan du beregner formuesverdi på erstatning utbetalt i 2021 og 2022 og hva du ellers må gjøre i skattemeldingen din for de forskjellige årene.

Viktig informasjon

Hjemmet ditt - primærboligen - brant ned til grunnen sommeren 2023.

Du fikk utbetalt 15 millioner kroner i erstatning i desember 2023 som i sin helhet sto på konto ved utgangen av 2023. Boligen skal etter planen gjenoppbygges i 2024. Ved utgangen av 2023 hadde du heller ikke skaffet deg ny primærbolig et annet sted.

Du kan endre skattemeldingen for 2023 slik:
  • du logger inn og endrer eiendomstype til "tomt"
    • For å få ny formuesverdi, må du føre opp den nye dokumenterte markedsverdien i skattemeldingen. Dokumentasjonen må vedlegges.
    • Det innrapporterte erstatningsbeløpet må reduseres med de to prosentsatsene som gjelder for 2023. Formuesverdien for erstatningen blir 6 millioner kroner (25 prosent av 10 millioner + 70 prosent av 5 millioner).

Hjemmet ditt (primærboligen) ble sommeren 2020 totalskadet i en flom slik at du måtte flytte ut og leie bolig et annet sted mens huset ble revet.

Tomten egner seg fortsatt til bebyggelse.

Skattemeldingen for inntektsåret 2020 kan du endre slik:

  • du endrer eiendomstype til tomt
  • du oppgir eiendommens markedsverdi ved årsskiftet 2020/21 basert på dokumentert markedsverdi

I januar 2021 fikk du utbetalt 6 millioner kroner i erstatning. I februar 2021 solgte du eiendommen.

Du bestemte deg for å fortsette å leie bolig i stedet for å kjøpe ny bolig. Pengene fra erstatningen vil du spare.

I inntektsåret 2021 får du formuesrabatt på selve erstatningsbeløpet, men ikke på rentene av erstatningen.

Skattemeldingen for inntektsåret 2021 kan du endre slik:

  • kontroller at eiendommen ikke lenger står oppført på deg i skattemeldingen
  • du endrer det forhåndsutfylte beløpet i skattemeldingen for bankinnskudd. Av de 6 millionene, skal du kun ta med 25 prosent av beløpet (som er prosentsatsen som gjaldt for primærboliger i 2021). Det vil si at du skal endre beløpet i skattemeldingen til 1,5 millioner kroner.

Gjennom hele 2022 beholder du pengene fra erstatningen.

I skattemeldingen for 2022 skal du ikke endre i innrapportert bankinnskudd. Hele beløpet skal tas med i formuesberegningen.

Hjemmet ditt - primærboligen- brant ned til grunnen i januar 2021.

I mai 2021 fikk du utbetalt 6 millioner kroner i erstatning. 

Utover 2021 brukte du mesteparten av erstatningen på gjenoppbyggingen av hjemmet ditt. Ved årets slutt var boligen fortsatt under oppbygging og det sto fortsatt 1 million kroner av erstatningen igjen på kontoen.

For inntektsåret 2021 kan du endre skattemeldingen din slik:

  • du endrer eiendomsopplysninger, som areal, byggeår etc. basert på den boligen som er under oppføring
  • du oppgir ny markedsverdi på boligen under oppføring som svarer til en forholdsmessig andel av boligen som ferdig - Slik beregnes formuesverdien av bolig-/fritidseiendom under oppføring
  • du endrer det forhåndsutfylte beløpet i skattemeldingen for bankinnskudd. Av det som er igjen av erstatningen, skal du kun ta med 25 prosent av beløpet (som er prosentsatsen som gjaldt for primærboliger i 2021). Siden det fortsatt er 1 million kroner igjen av erstatningen, skal du bare ta med 250 000 kroner av disse i skattemeldingen.

Ved slutten av 2022 sto det fortsatt 100 000 kroner igjen fra erstatningen i banken. Siden særregelen for erstatning for tapt primærbolig kun gjelder utbetalingsåret, vil du i inntektsåret 2022 ikke lenger nyte godt av en reduksjon i formuesverdien på det resterende erstatningsbeløpet.

I skattemeldingen for inntektsåret 2022 skal du ikke endre det beløpet som er innrapportert av banken.

Hjemmet ditt (primærboligen) og hele grunnen boligen sto på, ble i 2020 tatt av et leirskred. Det er ikke mulig å bygge på eiendommen.

Du kan endre skattemeldingen for 2020 slik:

  • du endrer eiendomstype til «annen fast eiendom utenfor inntektsgivende aktivitet»

For å få ny formuesverdi, må du føre opp den nye dokumenterte markedsverdien i skattemeldingen. Dokumentasjonen må vedlegges. Dersom eiendommen ikke kan bebygges eller utnyttes på annen måte, vil verdien mest sannsynlig være 0 kroner.

I 2021 fikk du utbetalt 10 millioner kroner i erstatning for den tapte eiendommen. Ved årets slutt står fortsatt hele beløpet på konto.

Du kan gjøre følgende i skattemeldingen din for 2021:

  • sjekk at endringene du gjorde i skattemeldingen for 2020 vedrørende eiendomstype og verdi er videreført i skattemeldingen for 2021. Hvis ikke, må du gjøre endringene på nytt.

Du kan endre det forhåndsutfylte beløpet i skattemeldingen for bankinnskudd. Av de 10 millionene du fikk utbetalt i erstatning for eiendommen din, skal du kun ta med 25 prosent i formuesgrunnlaget. Du kan altså redusere det innrapporterte beløpet fra banken med 7,5 millioner kroner. Det betyr at du oppgir 2,5 millioner kroner.

I 2022 har du enda ikke kjøpt ny bolig. Hele erstatningen på 10 millioner kroner står fortsatt på konto ved årets slutt. For inntektsåret 2022 har du ikke lenger krav på formuesrabatt på erstatningen siden særregelen kun gjelder utbetalingsåret.

I skattemeldingen for 2022, skal hele erstatningsbeløpet inngå i beregningsgrunnlaget for formuesskatt. Du skal ikke endre beløpet innrapportert fra banken i skattemeldingen.

Du bør imidlertid kontrollere at endringene du gjorde i skattemeldingen for 2020 og 2021 (eiendomstype og verdi) er tatt hensyn til i skattemeldingen for 2022.

Hjemmet ditt - primærboligen - brant ned til grunnen i oktober 2020, men eiendommen egner seg fortsatt til bebyggelse.

Du kan endre skattemeldingen for 2020 slik:

  • du endrer eiendomstype til "tomt"

For å få ny formuesverdi, må du føre opp den nye dokumenterte markedsverdien i skattemeldingen. Dokumentasjonen må vedlegges.

Du hadde lenge hatt en plan om å selge eneboligen din og flytte i en mindre leilighet, så du solgte eiendommen til en utbygger i februar 2021.

Du fikk utbetalt erstatning for den nedbrente primærboligen i mars 2021.

I april 2021 kjøpte du en leilighet som du flyttet inn i sommeren samme år. Ved årsskiftet har du fortsatt 500 000 kroner igjen av erstatningen.

Du kan endre skattemeldingen for 2021 slik:

  • sjekk at tomten ikke lenger står oppført på deg i skattemeldingen
  • sjekk at leiligheten du kjøpte i april 2021 står oppført på deg i skattemeldingen
  • du vil ikke lenger få formuesrabatt på eventuelt resterende erstatningsbeløp, siden du nå har ny primærbolig. Du skal derfor ikke gjøre noe i skattemeldingen for 2021 når det gjelder erstatningsbeløpet

Din primærbolig ble i januar 2021 totalskadet i en brann og måtte rives. I februar 2021 fikk du utbetalt 6 millioner kroner i erstatning.

I stedet for å bygge opp huset, bestemmer du deg for å dra på jordomseiling og bruker erstatningen på seilbåt og utstyr. Ved årets slutt er det kun 100 000 kroner igjen av erstatningen. Du eier fortsatt tomten ved årets slutt.

Du kan gjøre dette i skattemeldingen for inntektsåret 2021:

  • endre eiendomstype fra bolig til tomt
  • før opp den nye dokumenterte markedsverdien i skattemeldingen, for å få ny formuesverdi. Dokumentasjonen må vedlegges.
  • reduser det forhåndsutfylte beløpet i skattemeldingen for bankinnskudd. Av de resterende 100 000 kronene fra erstatningsutbetalingen, skal du kun ta med 25 prosent (som er prosentsatsen som gjaldt for primærboliger i 2021). Du kan redusere det forhåndsutfylte beløpet med 75 000 kroner. Det vil si du må oppgi 25 000 kroner som formue.

I skattemeldingen for 2022 skal du ikke gjøre endringer i eventuelt resterende erstatningsbeløp.

Dersom du fortsatt eier tomten ved årets slutt, bør du kontrollere at endringene du gjorde i skattemeldingen for 2021 (eiendomstype og verdi) er tatt hensyn til i skattemeldingen for 2022.