Formuesverdi av næringseiendom

En næringseiendom er eiendom som brukes i eller egner seg for næringsvirksomhet. Det kan for eksempel være kontorlokaler, butikker, lager og fabrikker.

Du kan eie en næringseiendom uten å drive næringsvirksomhet, det er eiendommens karakter som er avgjørende. Ubebygd areal som brukes i næringsvirksomhet kan også være næringseiendom.

Bolig, jordbrukseiendom, skog og kraftanlegg skal ikke regnes som næringseiendom. Dette gjelder selv om utleien er så omfattende at utleien i seg selv regnes som næringsvirksomhet, eller inngår i næringsvirksomhet for deg som er eier av eiendommen.

Hovedregelen er at fritidseiendom ikke er næringseiendom. Hvis utleien er omfattende eller inngår i annen virksomhet, skal den likevel regnes som næringseiendom.

Med hele eiendommen menes areal både til bolig- og næringsformål.

Utgjør boligarealet mer enn halvparten av eiendommens areal, verdsettes hele eiendommen etter reglene for bolig. Eventuelt P-rom i næringsdelen skal føres opp som P-rom på boligen.

Butikk, frisørsalong, hjemmekontor og annet kontorareal, er rom som typisk er egnet til varig opphold, og vil derfor falle inn under definisjonen for P-rom. Areal som utelukkende brukes som lager eller lignende, vil derimot normalt anses som sekundærrom og skal ikke tas med i formuesberegningen. 

 

Hvis eiendommen kun er leid ut deler av året

Formuen skal kun beregnes med utgangspunkt i utleieinntektene. Du skal dele samlet utleieinntekter med antall måneder du har leid ut tomten, så gange med 12 måneder. En påbegynt måned regnes som en hel måned.

Eksempel:
Tomten leies ut fra 15. januar til 3. juli.
Utleieinntektene er kroner 50 000.
Kroner 50 000 / 7 måneder x 12 måneder = kroner 85 714 i årlige utleieinntekter

Utleieverdi danner grunnlaget for beregning av formuesverdien

Ved beregning av utleieverdi får du et standardfradrag for eierkostnader. Standardfradraget er satt til 10 prosent av brutto utleieinntekt. Utleieinntektene ganges derfor med 0,9. Deretter deles utleieinntektene med en kalkulasjonsfaktor som fastsettes hvert år.

For inntektsåret 2023 er kalkulasjonsfaktoren 0,085.
Unntak: For næringseiendom eid av ikke-børsnoterte selskap og som ligger i andre kommuner enn Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger er kalkulasjonsfaktoren 0,095.

Beregnet utleieverdi blir:
Kroner 85 714 utleieinntekter x 0,9 / 0,085 kalkulasjonsfaktoren = kroner 907 560 i utleieverdi.

Formuesverdien fastsettes ut fra reglene om ikke-utleid næringseiendom.

Det skal ved verdsettingen av næringseiendom under oppføring tas utgangspunkt i beregnet areal av den ferdigstilte delen av eiendommen. Verdsettelsen skal skje ut fra en helhetsvurdering, hvor også den planlagte størrelsen og investeringsprofil skal tas hensyn til. Hvor mye innsats som gjenstår på bygget i forhold til samlet innsats, vil være en viktig indikator for verdsettelsen.

Formuesverdien verdsettes slik:

Ferdigstilt areal i kvadratmeter x beregnet kvadratmeterleie x 0,9 / kalkulasjonsfaktor = beregnet verdi

Eksempel, et lager i Arendal 

500 kvadratmeter x kroner 945 (leie per kvadratmeter) x 0,9 / 0,085 (kalkulasjonsfaktor) = kroner 5 002 941 i beregnet verdi

 

Slik beregnes formuesverdien

Formuesverdien av næringseiendom skal for inntektsåret 2023 som hovedregel fastsettes til 80 prosent av beregnet utleieverdi. Dette gjelder uavhengig av om eiendommen er utleid eller ikke.

  • Er eiendommen utleid tas det utgangspunkt i faktisk utleieinntekt.
  • Er eiendommen ikke utleid verdsettes utleieverdien etter sjablong. Eiendommen skal da verdsettes etter beregninger fra Statistisk sentralbyrå der det tas utgangspunkt i beliggenhet, hva eiendommen benyttes til og eiendommens areal. Du må oppgi disse opplysningene i skattemeldingen for å få beregnet formuesverdien

    • halve eiendommen eller mer var utleid per 31.12. i inntektsåret,
    • eller halve eiendommen eller mer var utleid tidligere i inntektsåret og du ikke tok den i bruk selv innen 31.12.,
    • eller når halve eiendommen eller mer har vært utleid tidligere år, men ikke i inntektsåret, og du ikke har tatt den i bruk selv i inntektsåret (eiendommen var ubenyttet)

    • du har leid ut mindre enn halve eiendommen, eller
    • du leide ut eiendommen tidligere i inntektsåret, men tok den i bruk selv innen utgangen av året, eller
    • når eiendommen ikke er utleid per 31.12. i inntektsåret

    Eiendommens areal x beregnet kvadratmeterleie x 0,9 = beregnet utleieverdi.

    Det ses bort fra grunnareal (tomt) ved arealberegningen der bygningene utgjør eiendommens hovedfunksjon.

    Grunnlaget for beregning av kvadratmeterleie differensieres med hensyn til beliggenhet, hva eiendommen benyttes til og areal, og fastsettes årlig av Skattedirektoratet på grunnlag av beregninger fra Statistisk sentralbyrå. Ikke-utleid næringseiendom verdsettes ved bruk av kvadratmeterleie som representerer det eiendommen arealmessig i hovedsak benyttes til.

 

Du kan bruke kalkulatoren for å beregne formuesverdien på ikke-utleid næringseiendom.

Slik gjør du det i skattemeldingen

Når du er logget inn i skattemeldingen må du sjekke om opplysningene er korrekt. Dersom formuesverdien ikke vises i skattemeldingen eller opplysningene om næringseiendommen er feil, må du endre og legge inn riktige opplysninger. Du får veiledning når du er logget inn i skattemeldingen.

Endre formuesverdien

(Gjelder for både utleid og ikke utleid næringseiendom)

Hvis beregnet utleieverdi av næringseiendommen overstiger dokumentert markedsverdi, kan du kreve at formuesverdien settes ned til 80 prosent av dokumentert markedsverdi.

Du har krav på redusert formuesverdi i inntektsåret og et forholdsmessig fradrag i formuesverdien i de fem påfølgende inntektsårene. Du må selv kreve nedsettelsen i skattemeldingen.

Ved verdsettelse av næringseiendom basert på eiendommens dokumenterte markedsverdi må dokumentasjonen:

  • tidligst være fra det første inntektsåret den skal benyttes for,
  • være ferdig utarbeidet senest på det tidspunktet det kreves nedsettelse, og må kunne fremlegges på forespørsel,
  • være utarbeidet av en uavhengig part,
  • være utarbeidet av noen med relevant, faglig kompetanse til å foreta verdivurdering av næringseiendom, herunder takstmann eller næringsmegler, og
  • inneholde en redegjørelse for vurderingen av eiendommens markedsverdi og forutsetningene som denne bygger på

Som dokumentert markedsverdi regnes også eiendommens salgssum i inntektsåret det kreves nedsettelse, forutsatt at omsetningen er et fritt salg mellom uavhengige parter.

Endring av formuesverdi for inntektsårene 2022 og 2023
En næringseiendom har en beregnet utleieverdi på kroner 10 000 000 i 2022. Etter hovedregelen fastsettes formuesverdien til 75 prosent av beregnet utleieverdi, det vil si kroner 7 500 000. 

Du dokumenterer at eiendommens markedsverdi er kroner 8 000 000, og formuesverdien i 2022 blir kroner 6 000 000 (kroner 8 000 000 x 75 prosent).

Differansen mellom beregnet utleieverdi og dokumentert markedsverdi er kroner 2 000 000. Den prosentvise forskjellen er 20 prosent ((100 x 2 000 000)/10 000 000).

Gitt at beregnet utleieverdi i 2023 utgjør kroner 9 600 000, skal denne verdien reduseres med 20 prosent, det vil si en reduksjon på kroner 1 920 000. Beregnet utleieverdi som skal legges til grunn ved fastsettingen i 2023 blir da kroner 7 680 000 (9 600 000 – 1 920 000).

Formuesverdien i 2023 fastsettes til 80 prosent av beregnet utleieverdi på kroner 7 680 000, altså kroner 6 144 000.