Formuesverdi for flerboligbygning

Hvis du eier en flerboligbygning ved utgangen av inntektsåret, skal den ha en formuesverdi i skattemeldingen din. Formuesverdien regnes ut fra en beregnet eller en dokumentert markedsverdi.

Her får du vite hvordan du skal beregne formuesverdien for en flerboligbygning.

Formuesverdi

En flerboligbygning er en boligeiendom med 5 eller flere useksjonerte boenheter.

For å beregne formuesverdien for flerboligbygningen, må det beregnes en markedsverdi for hver boenhet som om denne hadde vært en egen boligeiendom.

Formuesverdien av boenhetene verdsettes etter reglene for sekundærbolig. Hvis du som eier flerboligbygningen benytter en av boenhetene til din faste bolig, skal denne boenheten verdsettes etter reglene for primærbolig.

Formuesverdien for flerboligbygningen er summen av formuesverdien for hver boenhet.
Viktig informasjon

Hvis noen av boenhetene er seksjonert skal disse seksjonene ha egen formuesverdi og ikke inngå i formuesverdien av flerboligbygningen.

Gjelder det meg?

Dette gjelder for deg som eier en boligeiendom med 5 eller flere useksjonerte boenheter.

Hva er en flerboligbygning?

En flerboligbygning er en boligeiendom med 5 eller flere useksjonerte boenheter.

Hvis noen av boenhetene er seksjonert skal hver seksjon ha egen formuesverdi og ikke inngå i formuesverdien av flerboligbygningen.

Boenhet

En boenhet er en enhet i en flerboligbygning som brukes til boligformål og som har eget bruksenhetsnummer. Boenheten må ha egen inngang og adgang til vann og toalett uten å gå igjennom en annen bolig.

Næringsareal som utgjør en del av en boligeiendom, kan regnes som boenhet hvis enheten kan tas i bruk som bolig ved å gjøre relativt enkle grep. Forutsetningen er at næringsenheten egner seg for boligformål, har egen inngang og adgang til vann og toalett uten å gå igjennom en annen bolig.

 

En bygning med 5 useksjonerte enheter, tre tradisjonelle boenheter og to næringsenheter som lett kan gjøres om til boenheter, skal formuesfastettes etter reglene for flerboligbygning.

 

Hvis bygningen har både bolig- og næringsdel

Hvis boligarealet er større enn halvparten av bygningens bruksareal, skal eiendommen verdsettes etter reglene for boligeiendom.

Hvis næringsarealet er større enn halvparten av bygningens bruksareal, skal eiendommen verdsettes som næringseiendom.

Flerboligbygningen har et bruksareal på totalt 500 kvadratmeter. Boligarealet utgjør 300 kvadratmeter og næringsarealet 200 kvadratmeter. Flerboligbygningen skal da verdsettes etter reglene for boligeiendom.

Flerboligbygningen har et bruksareal på totalt 500 kvadratmeter. Næringsarealet utgjør 300 kvadratmeter og boligarealet 200 kvadratmeter. Flerboligbygningen skal da verdsettes etter reglene for næringseiendom.

Dette må du gjøre

Sjekk om flerboligbygningen er oppført i skattemeldingen og at den har riktig markedsverdi og formuesverdi.

Beregnet markedsverdi for flerboligbygning beregnes ut fra boligtype, byggeår og p-rom på hver av boenhetene. Beregnet markedsverdi og formuesverdi vil i de fleste tilfeller være forhåndsutfylt i skattemeldingen.

Du må sjekke om disse opplysningene er korrekt:

  • om boenhetene er oppført som primær- eller sekundærbolig
  • byggeår 
  • p-rom - usikker på hvordan du måler opp p-rom?

Du må også sjekke at din eierandel er riktig.

Det er viktig at alle eiere oppgir lik og korrekt informasjon om boligen i skattemeldingen.

Sjekk om flerboligbygningen du eier er oppført i skattekortet. 

Den formuesverdien som står oppført på din flerboligbygning i skattekortet, er en foreløpig beregning for å få et mest mulig korrekt skattetrekk i det kommende inntektsåret.

Hvis du mener at den oppgitte formuesverdien er feil og at dette har betydning for skattetrekket ditt, kan du endre og bestille nytt skattekort.

Oppgi den formuesverdien du mener er riktig. Les mer om formuesverdi i skattekortet.

Vær oppmerksom på at endringer du gjør i skattekortet gjelder kun i årets skattekort, og blir ikke forhåndsutfylt i skattemeldingen. Det betyr at du må endre i skattemeldingen også.

Hvis markeds- og formuesverdi er for høy

Vi beregner en markedsverdi for boligen din som er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.

Du kan kreve at flerboligbygningen blir verdsatt etter takst eller verdivurdering hvis beregnet markedsverdien er for høy.

Hvis du dokumenterer markedsverdien på flerboligbygningen, verdsettes alle boenhetene som sekundærbolig det året du dokumenterer markedsverdien. Dette gjelder selv om eieren er bosatt i en av boenhetene.

 

Feil opplysninger om flerboligbygningen har betydning for beregnet markedsverdi. Du kan selv endre opplysningene i skattemeldingen. Markedsverdien og formuesverdien blir beregnet på nytt ut fra de opplysningene du legger inn.

Du må logge inn i skattemeldingen og sjekke om boenhetene har riktig bruksenhetsnummer, byggeår og p-rom.

Du må også sjekke at boenhetene er korrekt oppgitt som primær- eller sekundærbolig.

Les mer om byggeår og p-rom.

Markedsverdien er fortsatt for høy

Hvis opplysningene om flerboligbygningen er riktige, men markedsverdien fortsatt er for høy, kan du kreve flerboligbygningen verdsatt etter dokumentert markedsverdi. Du må selv legge inn den dokumenterte markedsverdien og oppdatere i skattemeldingen din.

Dokumentasjonen må være fra etter 1. juli i det inntektsåret du krever nedsettelse for. Den som har taksert eller gitt en verdivurdering av boligen din, skal ha sett boligen både innvendig og utvendig.

Gyldig dokumentasjon er:

  • takst som er gitt av kvalifisert takstmann, eller
  • verdivurdering som er gitt av en eiendomsmegler som har kjennskap til området der boligen ligger, eller
  • observerbar markedsverdi - det den aktuelle boligen eller tilnærmet lik bolig i samme område er solgt for. Dokumentasjon på observerbar markedsverdi kan være kjøpekontrakt eller lignende der salgssummen framgår. Med tilnærmet lik bolig menes en bolig med samme planløsning, størrelse, standard, utsikt, lyd- og lysforhold. Det er ikke tilstrekkelig å vise til en generell markedsverdi for boliger i området.

Boligens eventuelle andel av fellesgjeld på salgstidspunktet skal inkluderes i den dokumenterte markedsverdien.

Hvis du krever flerboligbygningen verdsatt etter dokumentert markedsverdi

Den dokumenterte markedsverdien gjelder det året du krever nedsatt formuesverdi i skattemeldingen. Dette første året verdsettes alle boenhetene som sekundærbolig. Dette gjelder selv om eieren er bosatt i en av boenhetene.

De fem neste årene får du automatisk reduksjon i formuesverdien med den samme prosentvise reduksjonen som ble beregnet det året du dokumenterte markedsverdien. Den prosentvise reduksjonen beregnes ut fra hvor stor forskjellen var mellom den beregnede markedsverdien og den dokumentert markedsverdien.

Etter denne femårsperioden beregnes markedsverdien av flerboligbygningen igjen etter informasjon om boligens beliggenhet, eiendomstype, byggeår og p-rom.

Hvis du mener at den beregnede markedsverdien for flerboligbygningen er for høy, må du igjen dokumentere markedsverdien og kreve boligen verdsatt etter dokumentert markedsverdi.

 

For gjeldende inntektsår:

Den beregnede markedsverdien på flerboligbygningen din er 40 000 000 kroner. Du kan dokumentere at markedsverdien er 32 000 000 kroner.

Når du dokumenterer markedsverdien på flerboligbygg, verdsettes alle boenhetene som sekundærbolig det året du dokumenterer markedsverdien. Dette gjelder selv om eieren er bosatt i en av boenhetene. 

Markedsverdi på 32 000 000 kroner legges til grunn i inntektsåret. Formuesverdien av sekundærbolig er 100 prosent av markedsverdien.
Formuesverdien det første året er 32 000 000 kroner.
For de neste fem årene:

For å komme frem til neste års reduksjon i beregnet markedsverdi og dermed også formuesverdi, må du finne den forholdsmessige reduksjonen til beregnet markedsverdi. Beregningen skjer automatisk i skattemeldingen. Du trenger ikke gjøre noe

Beregnet markedsverdi ble redusert med 8 000 000 kroner
(40 000 000 – 32 000 000 = 8 000 000). Det betyr at beregnet markedsverdi ble redusert med 20 prosent
(8 000 000/40 000 000 x 100 = 20 prosent).

Den beregnede markedsverdien skal da reduseres med 20 prosent (forholdsmessig reduksjon) ved fastsettingen i de neste fem årene.  

Gitt at beregnet markedsverdi for neste inntektsår er 42 000 000 kroner, skal denne verdien reduseres med 20 prosent. Det vil si en reduksjon på 8 400 000 kroner.

Beregnet markedsverdi som da skal legges til grunn er:

33 600 000 kroner (42 000 000 –  8 400 000 = 33 600 000).  

Hvis alle boenhetene er sekundærboliger, er formuesverdien 33 600 000 kroner.

Hvis eieren bor i en av boenhetene skal denne boenheten formuesverdsettes som primærbolig. De øvrige boenhetene skal formueverdsettes som sekundærbolig.

I boligkalkulatoren kan du selv regne ut beregnet markedsverdi på boenhetene.

Husk! Du må legge inn info for hver boenhet og legge disse sammen for å få beregnet markedsverdi på flerboligbygningen.

Spesielt for deg som har

Eierskifte

Tinglysning sikrer rettsvern for deg som eier. Det betyr at andre ikke kan ta pant i, eller selge eiendommen din uten hjemmel i lov. Du er ikke pliktig til å tinglyse eiendommen.

Hvis du tinglyser eierskifte hos Kartverket vil Skatteetaten få automatisk informasjon om tinglyste eierforhold, og vi kan forhåndsutfylle eiendommen i skattemeldingen til riktig eier.

Ikke tinglyse eierskifte

Hvis du ikke tinglyser eierskiftet, må du sende inn dokumentasjon på eierforholdet.

Dokumentasjonen må inneholde informasjon om:

  • hvilken eiendom det gjelder
  • fra hvilken dato eierforholdet gjelder
  • beløp som eventuelt er betalt for eiendommen
  • dato og underskrift av alle parter

Du kan sende inn dokumentasjonen så snart salget eller overdragelsen er gjennomført. Eller du kan logge inn i skattemeldingen, endre eierforholdet og legge til dokumentasjonen.

Hvis flerboligbygningen har en boenhet som er innredet til næring, for eksempel frisørsalong eller butikk, skal denne verdsettes etter reglene for bolig.

Formuesverdien skal inngå i formuesverdien på flerboligbygningen.

Hvis flerboligbygningen har en næringsdel som kan regnes som en boenhet, skal denne verdsettes etter reglene for bolig.

Næringsdelen skal regnes som boenhet hvis den egner seg for boligformål og har egen inngang, adgang til vann og toalett, uten å måtte gå gjennom en annen bolig.

Næringsdelen som ikke kan regnes som boenhet, skal ikke inngå i verdien av flerboligbygningen.

I de fleste tilfeller vil markedsverdi og formuesverdi være beregnet i skattemeldingen.

Hvis verdien ikke er forhåndsutfylt eller du skal endre for tidligere år, kan du bruke boligkalkulatoren for å beregne verdien for hver boenhet:

Boligkalkulatoren

Du må velge kalkulator for aktuelt år og legge inn nødvendig informasjon om hver enkelt boenhet. Formuesverdien for flerboligbygningen er summen av formuesverdien for alle boenheten.

Slik rapporterer du for tidligere år

Boligopplysninger og formuesverdien skal føres enten i:

Skattemelding for lønnstakere og pensjonister.
Skattemelding for enkeltpersonforetak (personlig næringsdrivende)
  • Logg inn i skattemeldingen for det året det gjelder. Legg til "Flerboligbygning i Norge" og fyll inn opplysningene.
  • Hvis skattemeldingen ble levert via et regnskaps- eller årsoppgjørssystem, må du følge hjelpen du får i systemet. Kontakt leverandøren av systemet hvis du har spørsmål.
Skattemelding for aksjeselskap
  • Hvis skattemeldingen ble levert i Altinn, skal formuesverdien føres i post 401G ”Selveide boliger i Norge” og fyll inn opplysningene.
  • Hvis skattemeldingen ble leveres via et regnskaps- eller årsoppgjørssystem, må du følge hjelpen du får i systemet. Kontakt leverandøren av systemet hvis du har spørsmål.
Selskapsmelding for selskap med deltakerfastsetting
  • Hvis selskapsmeldingen ble levert i Altinn, skal formuesverdien føres i post 510G ”Selveide boliger i Norge” og fyll inn opplysningene.
  • Hvis selskapsmeldingen ble levert via et regnskaps- eller årsoppgjørssystem, må du følge hjelpen du får i systemet. Kontakt leverandøren av systemet hvis du har spørsmål.