Formuesverdi av næringseiendom
Hvis du eier en næringseiendom ved utgangen av inntektsåret, skal næringseiendommen ha verdi i skattemeldingen din.
Her får du informasjon om utleid og ikke-utleid næringseiendom, og hva du må gjøre hvis noe mangler eller skal endres.
En næringseiendom kan for eksempel være kontorlokale, butikk, lager, og fabrikk. Ubebygd areal som brukes i næringsvirksomhet, kan også være næringseiendom.
Du kan eie en næringseiendom uten å drive næringsvirksomhet. Når verdien skal fastsettes tas det utgangspunkt i den bygningstypen som eiendommen står oppført med i matrikkelen.
Bolig, jordbrukseiendom, skog og kraftanlegg skal ikke regnes som næringseiendom. Dette gjelder selv om utleien er så omfattende at utleien i seg selv regnes som næringsvirksomhet, eller inngår i næringsvirksomhet for deg som er eier av eiendommen. Hvis eiendommen brukes til både bolig- og næringsformål gjelder spesielle regler.
Fritidseiendom skal etter hovedregelen ikke regnes som næringseiendom. Hvis utleien er omfattende eller inngår i annen virksomhet, skal den likevel regnes som næringseiendom.
Formuesverdi
For privatpersoner, enkeltpersonforetak og samvirkeforetak med mer, er formuesverdien av næringseiendom 80 prosent av beregnet utleieverdi.
Dette gjelder uavhengig av om eiendommen er utleid eller ikke.
Aksjeselskap og andre selskap som ikke betaler formuesskatt, får ikke verdsettingsrabatt på næringseiendom og skal oppgi 100 prosent av beregnet utleieverdi.
Du kan beregne utleieverdi for ikke-utleid næringseiendom ved å bruke kalkulatoren vår.
Dette gjelder for deg som
- eier utleid næringseiendom
- eier ikke-utleid næringseiendom
- halve eiendommen eller mer var utleid per 31.12. i inntektsåret, eller
- halve eiendommen eller mer var utleid tidligere i inntektsåret og eieren ikke tok den i bruk selv innen 31.12., eller
- halve eiendommen eller mer har vært utleid tidligere år, men ikke i inntektsåret, og eieren ikke har tatt den i bruk selv i inntektsåret (eiendommen var ubenyttet)
- mindre enn halve eiendommen er leid ut, eller
- eiendommen er leid ut tidligere i inntektsåret, men eieren selv tok den i bruk innen utgangen av året, eller
- når eiendommen ikke er utleid per 31.12. i inntektsåret
Slik beregnes formuesverdien
For privatpersoner, enkeltpersonforetak og samvirkeforetak med mer, er formuesverdien av næringseiendom 80 prosent av beregnet utleieverdi.
Dette gjelder uavhengig av om eiendommen er utleid eller ikke.
Aksjeselskap og andre selskap som ikke betaler formuesskatt, får ikke verdsettingsrabatt på næringseiendom og skal oppgi 100 prosent av beregnet utleieverdi.
Du kan beregne utleieverdi for ikke-utleid næringseiendom ved å bruke kalkulatoren vår.
Dette må du gjøre
Du må sjekke om næringseiendommen du eier er oppført i skattemeldingen din, og om opplysningene er korrekte.
Hvis opplysningene om næringseiendommen ikke vises eller inneholder feil, må du logge inn i skattemeldingen og endre eller legge inn riktige opplysninger før du leverer skattemeldingen.
Du får veiledning i skattemeldingen.
Slik beregnes utleieverdien på
Beregnet utleieverdi fastsettes til gjennomsnittet av samlet brutto utleieinntekt for inntektsåret, og de to foregående inntektsårene. Du får fradrag for eierkostnader. Fradraget er 10 prosent av gjennomsnittet av samlet brutto utleieinntekt.
Utleid næringseiendom i mindre enn tre år
Hvis eiendommen har vært utleid i mindre enn tre år, skal du benytte inntektsårets brutto utleieinntekt for å beregne utleieverdien. Du får fradrag for eierkostnader. Fradraget er 10 prosent av brutto utleieinntekt.
Beregningen av utleieverdien skjer automatisk i skattemeldingen etter at du har lagt inn utleieinntekt.
Når eiendommen ikke er utleid, må det beregnes en utleieverdi.
Beregningen av utleieverdien skjer automatisk i skattemeldingen etter at du har lagt inn nødvendig informasjon om næringseiendommen.
Du kan også beregne utleieverdi for ikke-utleid næringseiendom ved å bruke kalkulatoren vår.
Beregningen skjer ved å gange arealet med en kvadratmeterleie og faktoren 0,9. For å komme fram til den beregnede utleieverdien deles svaret med kalkulasjonsfaktoren. Kvadratmeterleien og kalkulasjonsfaktoren vedtas årlig av Skatteetaten.
Beregnet kvadratmeterleie x eiendommens areal x faktor 0,9 / kalkulasjonsfaktor = Beregnet utleieverdi
Kalkulasjonsfaktor
For inntektsåret 2024 er kalkulasjonsfaktoren:
- 0,086 for næringseiendom i Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger.
- 0,096 for næringseiendom i andre kommuner og utleid næringseiendom i utlandet.
Hvis beregnet utleieverdi er for høy
Dette gjelder for både utleid og ikke-utleid næringseiendom.
Hvis beregnet utleieverdi av næringseiendommen overstiger dokumentert markedsverdi, kan du kreve å benytte den dokumenterte markedsverdien.
Privatpersoner, enkeltpersonforetak og samvirkeforetak med mer, har krav på verdsettingsrabatt og formuesverdien settes til 80 prosent av dokumentert markedsverdi.
Aksjeselskap og andre selskap som ikke betaler formuesskatt, har ikke krav på verdsettingsrabatt på næringseiendom.
Den dokumenterte markedsverdien gjelder det året du krever det i skattemeldingen.
De fem neste årene kan du kreve en reduksjon i formuesverdien med den samme prosentvise reduksjonen som ble beregnet det året du dokumenterte markedsverdien. Den prosentvise reduksjonen beregnes ut fra hvor stor forskjellen var mellom den beregnede utleieverdien og den dokumentert markedsverdien.
Etter denne femårsperioden beregnes utleieverdien etter ordinære regler. Hvis du mener at den beregnede utleieverdien er for høy, må du igjen dokumentere markedsverdien og kreve næringseiendommen verdsatt etter dokumentert markedsverdi.
Dokumentasjonen på markedsverdien må:
- tidligst være fra det første inntektsåret den skal benyttes for,
- være ferdig utarbeidet senest på det tidspunktet det kreves nedsettelse, og må kunne fremlegges på forespørsel,
- være utarbeidet av en uavhengig part,
- være utarbeidet av noen med relevant, faglig kompetanse til å foreta verdivurdering av næringseiendom, herunder takstmann eller næringsmegler, og
- inneholde en redegjørelse for vurderingen av eiendommens markedsverdi og forutsetningene som denne bygger på
Som dokumentert markedsverdi regnes også eiendommens salgssum i inntektsåret det kreves nedsettelse, forutsatt at omsetningen er et fritt salg mellom uavhengige parter.
Eksempler
Endring av formuesverdi for inntektsårene 2023 og 2024
En næringseiendom har en beregnet utleieverdi på 16 000 000 kroner i 2023. Etter hovedregelen fastsettes formuesverdien til 80 prosent av beregnet utleieverdi, det vil si 12 800 000 kroner.
Du dokumenterer at eiendommens markedsverdi er 14 400 000 kroner, og formuesverdien i 2023 blir 11 520 000 kroner (14 400 000 kroner x 80 prosent = 11 520 000).
Differansen mellom beregnet utleieverdi og dokumentert markedsverdi er 1 600 000 kroner. Den prosentvise forskjellen er 10 prosent (1 600 000/ 16 000 000 * 100 = 10 prosent.)
Du kan benytte denne prosentvise forskjellen de fem påfølgende inntektsårene.
Gitt at beregnet utleieverdi i 2024 utgjør 17 000 000 kroner, skal denne verdien reduseres med 10 prosent, det vil si en reduksjon på 1 700 000 kroner. Beregnet utleieverdi som skal legges til grunn ved fastsettingen i 2024 blir da 15 300 000 kroner (17 000 000 – 1 700 000).
Formuesverdien i 2024 fastsettes til 80 prosent av beregnet utleieverdi på 15 300 000 kroner, altså 12 240 000 kroner (15 300 000 x 80% = 12 240 000).
Endring av verdi for inntektsårene 2023 og 2024
En næringseiendom har en beregnet utleieverdi på 16 000 000 kroner i 2023. Du dokumenterer at eiendommens markedsverdi er 14 400 000 kroner.
Differansen mellom beregnet utleieverdi og dokumentert markedsverdi er 1 600 000 kroner. Den prosentvise forskjellen er 10 prosent (1 600 000/16 000 000 * 100 = 10 prosent.)
Du kan benytte denne prosentvise forskjellen de fem påfølgende inntektsårene.
Gitt at beregnet utleieverdi i 2024 utgjør 17 000 000 kroner, skal denne verdien reduseres med 10 prosent, det vil si en reduksjon på 1 700 000 kroner. Beregnet utleieverdi som skal legges til grunn ved fastsettingen i 2024 blir da 15 300 000 kroner (17 000 000 – 1 700 000 = 15 300 000).
Spesielt for deg når
Hvis næringsarealet utgjør 50 prosent eller mer av eiendommens areal, skal hele eiendommen verdsettes etter reglene for næringseiendommer. Med hele eiendommen menes areal både til bolig- og næringsformål. Du skal ta med brutto utleieinntekt fra bolig- og næringsdel i beregningen av utleieverdien.
Hvis boligarealet utgjør mer enn halvparten av eiendommens areal, skal hele eiendommen verdsettes etter reglene for bolig. Hvis det er P-rom i næringsdelen skal dette regnes som P-rom på boligen.
P-rom i næringsdel kan være butikk, frisørsalong, hjemmekontor, annet kontorareal og andre rom som er egnet til varig opphold. Dette arealet skal regnes som P-rom på boligen. Areal som utelukkende brukes som lager eller lignende, er ikke egnet til varig opphold og skal ikke regnes som P-rom på boligen.
Hvis tomten, og ikke eventuelle bygninger, utgjør eiendommens hovedfunksjon, skal utleieverdien beregnes ut fra antall utleid kvadratmeter og brutto leieinntekter. Arealet av eventuelle bygninger på tomten skal inkluderes i antall utleide kvadratmeter.
Hvis du har leid ut eiendommen i mindre enn ett år må du regne om faktiske utleieinntekt til en beregnet årlig utleieinntekt. Dette gjør du ved å dele den totale utleieinntekten med antall måneder du har leid ut næringseiendommen, og ganger dette med 12.
Når du regner ut, skal du legge hele måneder til grunn. En påbegynt måned regnes som en hel måned. Har du for eksempel mottatt utleieinntekter for 6 og en halv måned, regner du dette som 7 måneder når du omregner til årlig utleieinntekt.
Verdien settes til en forholdsmessig andel av anslått verdi av den ferdigstilte eiendommen.
Verdien fastsettes ut fra reglene om ikke-utleid næringseiendom.
Du skal ta utgangspunkt i beregnet areal av den ferdigstilte delen av eiendommen. Verdsettelsen skal skje ut fra en helhetsvurdering, hvor også den planlagte størrelsen og investeringsprofil skal tas hensyn til. Hvor mye innsats som gjenstår på bygget i forhold til samlet innsats, vil være en viktig indikator.
Beregnet utleieverdi fastsettes slik:
Ferdigstilt areal i kvadratmeter x beregnet kvadratmeterleie x 0,9 / kalkulasjonsfaktor = beregnet utleieverdi.
Eksempel: Du bygger et næringsbygg som skal være 500 kvadratmeter. Bygget er ikke ferdig 31.12 og etter en totalvurdering anslår du at bygget er 50 prosent ferdig. Du benytter næringskalkulatoren for å beregne utleieverdi på ikke- utleid næringsbygg. Næringskalkulatoren viser at hvis næringseiendommen hadde vært 100 prosent ferdig ville den hatt en beregnet utleieverdi på 4 944 000 kroner.
Ettersom næringseiendommen er 50 prosent ferdig vil beregnet utleieverdi bli 2 472 000 kroner. Personlig skattepliktig skal oppgi formuesverdien 1 977 600 kroner (2 472 000 * 80 prosent = 1 977 600).