Delar av dette innhaldet er ikkje tilgjengeleg på nynorsk enno.
Formuesverdi av næringseiendom
Hvis du eier en næringseiendom ved utgangen av inntektsåret, skal næringseiendommen ha verdi i skattemeldingen din.
Her får du informasjon om utleid og ikke-utleid næringseiendom, og hva du må gjøre hvis noe mangler eller skal endres.
En næringseiendom kan for eksempel være kontorlokale, butikk, lager, og fabrikk. Ubebygd areal som brukes i næringsvirksomhet, kan også være næringseiendom.
Du kan eie en næringseiendom uten å drive næringsvirksomhet. Når verdien skal fastsettes tas det utgangspunkt i den bygningstypen som eiendommen står oppført med i matrikkelen.
Bustader, jordbrukseigedom, skog og kraftanlegg skal ikkje reknast som næringseigedom. Dette gjeld sjølv om utleiga er så omfattande at utleiga i seg sjølv blir rekna som næringsverksemd, eller om leiga inngår i ei næringsverksemd for deg som eigaren av eigedommen.
Hovudregelen er at fritidseigedom ikkje er næringseigedom. Viss utleiga er omfattande eller inngår i ei anna verksemd, skal eigedommen likevel reknast som næringseigedom.
Formuesverdi
For privatpersonar, enkeltpersonføretak og samvirkeføretak med meir er formuesverdien av ein næringseigedom 80 prosent av den berekna utleigeverdien. Dette gjeld uavhengig av om eigedommen er leigd ut eller ikkje.
Aksjeselskap og andre selskap som ikkje betaler formuesskatt, får ikkje verdsetjingsrabatt på næringseigedommar og skal oppgi 100 prosent av den berekna utleigeverdien.
Du kan berekne utleigeverdien for ikkje-utleigde næringseigedommar ved å bruke kalkulatoren vår.
Dette gjeld for deg som
- eig utleigd næringseigedom
- eig ikkje-utleigd næringseigedom
- halve eigedommen eller meir var leigd ut per 31.12. i inntektsåret, eller
- halve eigedommen eller meir var leigd ut tidlegare i inntektsåret, og du ikkje tok han i bruk sjølv innan 31.12., eller
- halve eigedommen eller meir har vore leigd ut i tidlegare år, men ikkje i inntektsåret, og du ikkje har brukt han sjølv i inntektsåret (eigedommen var ikkje i bruk)
- du har leigd ut mindre enn halve eigedommen, eller
- du leigde ut eigedommen tidlegare i inntektsåret, men tok han i bruk sjølv innan utgangen av året, eller
- eigedommen ikkje er leigd ut per 31.12. i inntektsåret
Slik blir formuesverdien berekna
For privatpersonar, enkeltpersonføretak og samvirkeføretak med meir er formuesverdien av næringseigedom 80 prosent av berekna utleigeverdi.
Dette gjeld uavhengig av om eigedomen er leigd ut eller ikkje.
Aksjeselskap og andre selskap som ikkje betaler formuesskatt, får ikkje verdsetjingsrabatt på næringseigedom og skal oppgi 100 prosent av berekna utleigeverdi.
Du kan berekne utleigeverdien for ikkje-utleigd næringseigedom ved å bruke kalkulatoren vår.
Dette må du gjere
Du må sjekke om næringseigedommen du eig, er oppført i skattemeldinga di, og om opplysningane er korrekte.
Viss opplysningane om næringseigedomen ikkje blir viste eller inneheld feil, må du logge inn i skattemeldinga og endre eller leggje inn rette opplysningar før du leverer skattemeldinga.
Du får rettleiing i skattemeldinga.
Slik blir utleigeverdien berekna på
Berekna utleigeverdi blir fastsett til gjennomsnittet av den samla brutto utleigeinntekta for inntektsåret og dei to tidlegare inntektsåra. Du får frådrag for eigarkostnader. Frådraget er 10 prosent av gjennomsnittet av den samla brutto utleigeigeinntekta.
Utleigd næringseigedom i mindre enn tre år
Viss eigedommen har vore leigd ut i mindre enn tre år, skal du bruke brutto utleigeinntekt i inntektsåret for å berekne utleigeverdien. Du får frådrag for eigarkostnader. Frådraget er 10 prosent av brutto utleigeinntekt.
Berekninga av utleigeverdien skjer automatisk i skattemeldinga etter at du har lagt inn utleigeinntekta.
Når eigedommen ikkje er leigd ut, må det bereknast ein utleigeverdi.
Berekninga av utleigeverdien skjer automatisk i skattemeldinga etter at du har lagt inn nødvendig informasjon om næringseigedommen.
Du kan også berekne utleigeverdien for ikkje-utleigd næringseigedom ved å bruke kalkulatoren vår.
Slik blir utleigeverdien berekna for ikkje-utleigd næringseigedom
Berekninga skjer ved å gange arealet med ei kvadratmeterleige og faktoren 0,9. For å kome fram til den berekna utleigeverdien blir svaret delt med kalkulasjonsfaktoren. Kvadratmeterleiga og kalkulasjonsfaktoren blir vedtatt årleg av Skatteetaten.
Berekna kvadratmeterleige x eigedomsarealet x faktor 0,9 / kalkulasjonsfaktor = Berekna utleigeverdi
Kalkulasjonsfaktor
For inntektsåret 2025 er kalkulasjonsfaktoren:
- 0,09 for næringseigedom i Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger.
- 0,1 for næringseigedom i andre kommunar og utleigd næringseigedom i utlandet.
Om berekna utleigeverdi er for høg
Dette gjeld for både leigd ut og ikkje-leigd ut næringseigedom.
Om berekna utleigeverdi av næringseigedomen overstig dokumentert marknadsverdi, kan du krevje å nytte den dokumenterte marknadsverdien.
Privatpersonar, enkeltpersonføretak og samvirkeføretak med meir, har krav på verdsetjingsrabatt og formuesverdien blir sett til 80 prosent av dokumentert marknadsverdi.
Aksjeselskap og andre selskap som ikkje betaler formuesskatt, har ikkje krav på verdsetjingsrabatt på næringseigedom.
Bustad, jordbrukseigedom, skog og kraftanlegg skal ikkje reknast som næringseigedom. Dette gjeld sjølv om utleiga er så omfattande at utleiga i seg sjølv blir rekna som næringsverksemd, eller om leiga inngår i ei næringsverksemd for deg som eigaren av eigedommen.
Hovudregelen er at fritidseigedom ikkje er næringseigedom. Viss utleiga er omfattande eller inngår i ei anna verksemd, skal eigedommen likevel reknast som næringseigedom.
Døme
Endring av formuesverdien for inntektsåra 2024 og 2025
Ein næringseigedom har ein berekna utleigeverdi på 16 000 000 kroner i 2024. Etter hovudregelen skal formuesverdien fastsetjast til 80 prosent av den berekna utleigeverdien, det vil seie 12 800 000 kroner.
Du dokumenterer at marknadsverdien på eigedommen er 14 400 000 kroner, og formuesverdien i 2024 blir 11 520 000 kroner (14 400 000 kroner x 80 prosent).
Differansen mellom den berekna utleigeverdien og den dokumenterte marknadsverdi er 1 600 000 kroner. I prosent er skilnaden 10 prosent (1 600 000/ 16 000 000 * 100 = 10 prosent.)
Du kan bruke denne prosenten i dei fem kommande inntektsåra.
Gitt at den berekna utleigeverdien i 2025 utgjer 17 000 000 kroner, skal denne verdien reduserast med 10 prosent, det vil seie ein reduksjon på 1 700 000 kroner. Den berekna utleigeverdien som skal leggjast til grunn ved fastsetjinga i 2025 blir då 15 300 000 kroner (17 000 000 - 1 700 000).
Formuesverdien i 2025 blir fastsett til 80 prosent av den berekna utleigeverdien på 15 300 000 kroner, altså 12 240 000 kroner.
Endring av formuesverdien for inntektsåra 2024 og 2025
Ein næringseigedom har ein berekna utleigeverdi på 16 000 000 kroner i 2024. Etter hovudregelen skal formuesverdien fastsetjast til 80 prosent av den berekna utleigeverdien, det vil seie 12 800 000 kroner.
Du dokumenterer at marknadsverdien på eigedommen er 14 400 000 kroner, og formuesverdien i 2024 blir 11 520 000 kroner (14 400 000 kroner x 80 prosent).
Differansen mellom den berekna utleigeverdien og den dokumenterte marknadsverdi er 1 600 000 kroner. I prosent er skilnaden 10 prosent (1 600 000/ 16 000 000 * 100 = 10 prosent.)
Du kan bruke denne prosenten i dei fem kommande inntektsåra.
Gitt at den berekna utleigeverdien i 2025 utgjer 17 000 000 kroner, skal denne verdien reduserast med 10 prosent, det vil seie ein reduksjon på 1 700 000 kroner. Den berekna utleigeverdien som skal leggjast til grunn ved fastsetjinga i 2025 blir då 15 300 000 kroner (17 000 000 - 1 700 000).
Formuesverdien i 2025 blir fastsett til 80 prosent av den berekna utleigeverdien på 15 300 000 kroner, altså 12 240 000 kroner.
Spesielt for deg når eigedommen
Eigarskifte
Tinglysning sikrar rettsvern for deg som eig. Det betyr at andre ikkje kan ta pant i, eller selje eigedomen din utan heimel i lov. Du er ikkje pliktig til å tinglyse.
Om du tinglyser eigarskifte hos Kartverket, får Skatteetaten automatisk informasjon om eigarforholdet, og vi kan førehandsutfylle eigedommen i skattemeldinga til rett eigar.
Ikkje tinglyse eigarskifte?
Om du ikkje tinglyser eigarskiftet, må du sende inn dokumentasjon på eigarforholdet.
Dokumentasjonen må innehalde informasjon om:
- kva eigedom det gjeld
- frå kva dato eigarforholdet gjeld
- beløp som eventuelt er betalt for eigedommen
- dato og underskrift av alle partar
Du kan sende inn dokumentasjonen så snart salet eller overdraginga er gjennomført, eller du kan logge inn i skattemeldinga, endre eigarforholdet og leggje til dokumentasjonen.
Med heile eigedommen meiner vi både arealet til bustad- og næringsføremål.
Utgjer bustadarealet meir enn halvparten av eigedomsarealet, skal heile eigedommen verdsetjast etter reglane for bustader. Eventuelle P-rom i næringsdelen skal førast opp som P-rom på bustaden.
Butikk, frisørsalong, heimekontor og anna kontorareal er rom som typisk er eigna til varig opphald, og vil derfor falle inn under definisjonen for P-rom. Areal som berre blir brukt som lager eller liknande, vil derimot normalt reknast som sekundærrom, og skal ikkje takast med i formuesberekninga.
Viss tomta, og ikkje eventuelle bygningar, utgjer hovudfunksjonen til eigedommen, skal utleigeverdien bereknast ut frå talet på utleigd kvadratmeter og brutto leigeinntekter. Arealet av eventuelle bygningar på tomta skal inkluderast i talet på utleigde kvadratmeter.
Om du har leigd ut eigedomen i mindre enn eitt år, må du rekne om den faktiske utleigeinntekta til ei berekna årleg utleigeinntekt. Dette gjer du ved å dele den totale utleigeinntekta med talet på månader du har leigd ut næringseigedomen, og gonge dette med 12.
Når du reknar ut, skal du leggje heile månader til grunn. Ein påbyrja månad blir rekna som ein heil månad. Har du til dømes tatt imot utleigeinntekter for 6 og ein halv månad, reknar du dette som 7 månader når du reknar om til årleg utleigeinntekt.
Verdien blir sett til ein forholdsmessig del av anslått verdi av den ferdigstilte eigedomen.
Verdien blir fastsett ut frå reglane om ikkje-utleigd næringseigedom.
Du skal ta utgangspunkt i det berekna arealet av den ferdigstilte delen av eigedomen. Verdsetjinga skal skje ut frå ei heilskapsvurdering, der også den planlagde storleiken og investeringsprofil skal takast omsyn til. Kor mykje innsats som står att på bygget i forhold til samla innsats, vil vere ein viktig indikator.
Berekna utleigeverdi blir fastsett slik:
Ferdigstilt areal i kvadratmeter x berekna kvadratmeterleige x 0,9 / kalkulasjonsfaktor = berekna utleigeverdi.
Døme: Du byggjer eit næringsbygg som skal vere 500 kvadratmeter. Bygget er ikkje ferdig 31.12 og etter ei totalvurdering anslår du at bygget er 50 prosent ferdig. Du bruker næringskalkulatoren for å berekne utleigeverdi på ikkje-utleigd næringsbygg. Næringskalkulatoren viser at viss næringseigedommen hadde vore 100 prosent ferdig, ville han hatt ein berekna utleigeverdi på 4 944 000 kroner.
Ettersom næringseigedommen er 50 prosent ferdig, vil berekna utleigeverdi bli 2 472 000 kroner. Personleg skattepliktig skal oppgi formuesverdien 1 977 600 kroner (2 472 000 * 80 prosent = 1 977 600).