Tax when you sell a residential property or other property

You'll learn what to do with your tax when you own and are going to sell or otherwise divest a residential property, apartment, holiday home, or other property in Norway or abroad.

This applies to you if you're tax resident in Norway.

Find out what applies to you

You have to answer some questions, then we can help you.

The main rule

It is not taxable to inherit or receive a property as a gift, but if you sell the property, any profit is generally taxable. A loss would then be deductible.

The date of death or the date the gift was received determines what applies to you. When we write "inheritance/gift received in 2014 or later," it means the person you inherited from died in 2014 or later, or you received the gift in 2014 or later.

Exceptions to the main rule

If you have used the property yourself as a residential property, holiday home, or commuter accommodation, the profit may be tax-free for you in some cases. If you sell at a loss, the loss is not deductible if the profit would have been tax-free. See the guidance below and answer the questions to find out what applies to you.

There are different rules depending on whether the deceased person or the donor could have sold the property tax-free at the time of death or gifting. This can affect whether a profit is taxable or a loss is deductible when the heir or recipient sells, and how the gain or loss is calculated.

A hypothetical sale for the deceased person/donor would generally only be tax-free for:

Residential property/commuter accommodation – if the deceased person or donor has owned the residence for over a year and used it as their own residence for at least one of the last two years at the time of death/gifting.
Holiday home – if the deceased person or donor has owned the holiday property for over five years and used it as their own holiday property for at least five of the last eight years at the time of death/gifting.

To find out if a gain is taxable or a loss is deductible, you need to answer the questions.

It's important to read the help texts when you're asked about how long you've owned and lived in or used the property.

If a gain becomes taxable, you'll get help calculating the profit or loss after answering all the questions.

If you've received an inheritance or gift in 2014 or later and the deceased person/donor was not tax resident in Norway at the time of death/gifting, you should answer the questions as if the deceased person or donor could have sold tax-free at the time of death/gifting.

To find out if a gain is taxable or a loss is deductible, you need to answer the questions.

If a gain becomes taxable, you'll get help calculating the profit or loss after answering all the questions.

If an estate sells a property, any gain is always taxable and any loss always deductible. Read more about selling and transferring assets from the deceased.

The gain or loss must be entered in the tax return of the deceased or the decedent’s estate.

When the estate sells, you as the heir should not report the gain or loss in your tax return.

You can get help to calculate gain or loss for the estate by answering "No" if you're asked about:

whether you've lived in or used the residential property/holiday home/commuter accommodation
whether you've been prevented from using the residential property/commuter accommodation

Hva betyr

Salgssum fratrukket salgsomkostninger.

Salgssum (salgsvederlag)

Salgssum er alt du mottar som betaling ved salget. Salgssummen består vanligvis av et beløp som betales og/eller gjeld som overdras ved salget.

Salgsomkostninger

Utgangsverdien reduseres med kostnader du har hatt i forbindelse med salget. Dette kan for eksempel være meglerprovisjon, annonsekostnader, styling, juridiske kostnader ved tvist rundt salget. Du får ikke fradrag for flyttekostnader og rydding av dødsbo.

Kjøpesum / anskaffelsesverdi pluss andre kostnader (dokumentavgift, tinglysingsgebyr), pluss eventuelle påkostninger foretatt i din eiertid.

Forklaring av begrepene:

Arvet eller fått eiendommen i gave?

Da er det er spesielt viktig at du finner ut hvordan anskaffelsesverdien din skal regnes ut.

Oppregulering av kjøpesum eller anskaffelsesverdi, påkostninger og andre anskaffelseskostnader

Selger du en eiendom der eiertiden er fra 1990 eller før, kan du oppregulere kjøps- og anskaffelsesverdi, påkostninger og andre anskaffelseskostnader. Dette kan gi deg en lavere skatt

få eiendommen i en bedre stand, eller endringer av eiendommen.

Eksempel:
Hvis bygningen tidligere har hatt normal standard og oppgraderes til høy standard, vil kostnader knyttet til forskjellen mellom normal og høy standard være påkostning.

Påkostninger foretatt i eierperioden kan trekkes fra i en skattepliktig gevinst, eller øke et tap du har rett til fradrag for.
Utgifter til vedlikehold kan ikke trekkes fra i en skattepliktig gevinst, eller øke et tap du har rett til fradrag fradrag for.

Skjemaet spesifikasjon av vedlikehold og påkostning kan være til hjelp ved fordeling av kostnader mellom vedlikehold og påkostning.

Hva er påkostninger og hva er vedlikehold

Påkostninger

Førstegangs maling av bygningen
Riving og flytting av vegg for å lage større rom
Utvidelse av det elektriske anlegget/røropplegget
Innsetting av peis
Ved utskiftning av vedovn til pelletsovn vil merkostnaden ved kjøp og installasjon av pelletsovn regnes som påkostning
Hvis bad flyttes til et annet rom i huset, er dette påkostning. Vedlikeholdsbehov på det gamle badet til samme standard som tidligere, anses å være vedlikehold. Påkostningen som kan legges til anskaffelsesvedi/kjøpesum er differansen mellom samlet påkostning og tenkt vedlikeholdsbehov på det gamle badet.
Første gangs asfaltering
Opparbeiding av tomt (vann, avløp, vei og strøm)

Vedlikehold

Reparasjoner til samme standard som tidligere
Senere maling av bygningen
Utskiftning av gulv/panel på vegger, vinduer mm. til samme standard som tidligere
Sliping av parkett
Utskiftning av røropplegg
Bytte av varmtvannsbereder med tilsvarende størrelse
Bytte av badekar, blandebatteri og kraner til samme standard som tidligere
Utskiftning av kjøkkeninnredning som etter dagens nivå tilsvarer samme standard.
Vedlikehold av tidligere asfaltering

Verdi av eget arbeid med nybygg eller påkostning kan trekkes fra i en skattepliktig gevinst eller øke et tap du har rett til fradrag for. Verdien av eget arbeid settes til hva det ville kostet å få arbeid av samme kvalitet utført av andre.

Timegodtgjørelsen for ikke-håndverkere må som hovedregel settes lavere enn for en håndverker, for eksempel til timesats for ufaglært arbeidskraft. Satser finnes på Arbeidstilsynets nettsider.

Verdien av eget arbeid er skattepliktig og skal inntektsføres det året arbeidet blir utført. Dette gjelder ikke for arbeid i fritiden på egen bolig eller fritidseiendom som du bruker selv.

Skattereglene som gjelder ved salg av eiendom er de samme som gjelder ved andre situasjoner der eiendomsretten til en eiendom opphører. Et fellesnavn på alle situasjonene, inkludert salg, er realisasjon.

En eiendom regnes som realisert når eiendomsretten opphører eller overføres til en annen ved for eksempel:

frivillig salg og gavesalg
tvunget salg, for eksempel ekspropriasjon, odelsløsninger eller tvangssalg
bytte eller makeskifte
tap eller fullstendig ødeleggelse, for eksempel ved brann, flom, skred eller riving

Det er altså de samme reglene om skatteplikt/skattefritak for gevinst og fradragsrett/ikke fradragsrett for tap, som gjelder ved salg av eiendom og ved annen realisasjon av eiendom. Du kan derfor få svar på om det er skatteplikt/fradragsrett eller ikke for gevinst eller tap av en eiendom som for eksempel har brent ned til grunnen.

Dette regnes ikke som salg/realisasjon:

når du gir bort en eiendom uten betaling
overføring mellom ektefeller
skifte av felleseie mellom ektefeller
arveovergang
skifte av dødsbo
jordskifte

Veiledende svar

Fordi ikke alle dine skatteforhold er vurdert, er svaret du får kun et veiledende svar. Det er ikke et bindende svar fra oss.

Skattepliktig gevinst eller fradragsberettiget tap ved salg skal føres i skattemeldingen.

Salg av jord- og skogbrukseiendom

Skal du selge et våningshus på et gårdsbruk vil du få svar på om salget av våningshuset er skattefritt eller skattepliktig i veiledning om salg av gårdsbruk. Der får du også hjelp til hvordan skattepliktig gevinst eller fradragsberettiget tap skal beregnes.

Et våningshus kan selges som, for eksempel egen bolig eller fritidsbolig.

This guide does not necessarily cover all types of circumstances. You can find more detailed information about the applicable rules in the guide Skatte ABC (in Norwegian only).

Selger du bolig under oppføring, såkalt salg av kontraktsposisjoner, så er det i praksis rettighetene og pliktene i henhold til avtalen med utbygger som selges.

Salg av kontraktsposisjoner

Read more about income and wealth in the Nordics (Nordic eTax)