Det du ser på denne siden er en test-versjon. Denne er under arbeid, og testes og kvalitetssikres nå internt i Skatteetaten.
Delar av dette innhaldet er ikkje tilgjengeleg på nynorsk enno.
Utleie av næringseiendom
Her får du vite hva du skal gjøre med skatten din når du leier ut en næringseiendom.
Næringseiendom er eiendom som brukes i eiers eller leietakers næringsvirksomhet.
Som næringseiendom regnes
Butikklokaler, kontorlokaler, lager, lokaler til industrivirksomhet, garasjeanlegg etc. Utleie av bolig- og fritidseiendom kan også være eiendom i eiers næringsvirksomhet.
Gjelder for deg som
- eier næringseiendom, og leier den ut
- er skattemessig bosatt i Norge eller er skattemessig bosatt i utlandet og har eiendom i Norge som du selv eier, og som leies ut.
Dette må du gjøre
- Leieinntekter ved utleie av næringseiendom er skattepliktig inntekt.
Slik finner du skattepliktig inntekt
Det er overskuddet fra utleien, det vil si utleieinntektene minus driftskostnader, som for eksempel forsikring, festeavgift, eiendomsskatt, kommunale avgifter og vedlikeholdskostnader, som skattlegges. Ved et underskudd av utleien vil du få fradrag på skatten.
Før du kan regne ut skattepliktig overskudd eller underskudd du kan få fradrag for, må du ha oversikt over utleieinntekter og kostnader knyttet til utleien.
Hvis utleieinntekten regnes som virksomhetsinntekt, skattlegges inntekten opp mot 50,6 prosent.
En virksomhet er noe du gjør for å tjene penger, og som du skal holde på med en stund. Ikke bare en gang. Det skal kunne gi overskudd (tjene mer enn det koster). Den drives for en bestemt person eller et selskap. Den som driver virksomheten, tar risiko hvis det går dårlig og får gevinst hvis det går bra.
Om utleien skal vurderes som virksomhet eller ikke, avhenger av en helhetsvurdering av omfanget og varigheten av utleiers arbeid/aktivitet er det viktigste.
Normalt vil følgende utleieforhold regnes som næringsvirksomhet:
- mer enn ca. 500 kvm til næringsformål, eller
- 5 boenheter eller mer til bolig- eller fritidsformål
Ved utleie til både næringsformål og bolig/fritidsformål, må du se disse grensene i sammenheng.
Eksempel:
Hvis du leier ut 350 kvm til næringsformål og 3 leiligheter til boligformål, vil dette normalt bli regnet som næringsvirksomhet.
Ved korttidsutleie vil aktivitetsnivået ofte være høyt, slik at det etter omstendighetene kan foreligge virksomhet selv om det bare er én boenhet som leies ut.
Leieinntekter ved utleie av næringseiendom, når du som eier bor i eiendommen, er i utgangspunktet skattepliktig.
Hvis du leier ut mindre enn halvparten av eiendommen beregnet etter utleieverdi, og eiendommen ikke regnes som flermannsbolig, vil utleieinntektene være skattefrie.
I seksjonerte bygg vurderes skatteplikten for hver enkelt seksjon for seg. Er du usikker på om utleien er skatteplikt, kan du finne det ut ved å svare på noen spørsmål.
Det er egne regler for utleie av egen bolig som har en varighet under 30 dager (korttidsutleie). For å finne ut om du må betale skatt eller ikke av leieinntektene, må du svarer på noen få spørsmål.
Utleieinntekt utenfor virksomhet regnes som kapitalinntekt, og skattlegges med 22 prosent
Du kan få fradrag for de kommunale avgiftene du betaler for den utleide boligen.
Betaler du eiendomsskatt for den utleide boligen, kan du få fradrag for dette.
Formuesskatt på boligen du leier ut, kan du ikke få fradrag for.
Du kan få fradrag for bolig- og innboforsikring som knytter seg til den utleide boligen.
Skillet mellom påkostning og vedlikehold
Du får kun fradrag for kostnader til vedlikehold. Det vil si kostnader knyttet til arbeid som utføres for å sette eiendommen tilbake i den stand den tidligere har vært i.
Kostnader med å få eiendommen i en bedre stand eller endringer av eiendommen, regnes som påkostning.
- Du kan ikke få fradrag i utleieinntekten for kostnader til påkostning.
- Påkostninger kan trekkes fra gjennom avskrivninger, eller i et eventuelt senere skattepliktig salg av eiendommen.
Har boligen tidligere hatt normal standard og oppgraderes til høy standard, vil kostnader knyttet til forskjellen mellom normal og høy standard være påkostning.
- Reparasjoner til samme standard som tidligere.
- Maling av hus/rom hvis det var malt tidligere.
- Utskiftning av gulv/panel på vegger, vinduer mm. til samme standard som tidligere.
- Sliping av parkett.
- Utskiftning av røropplegg.
- Bytte av varmtvannsbereder med tilsvarende størrelse.
- Bytte av badekar, blandebatteri og kraner til samme standard som tidligere.
- Utskiftning av kjøkkeninnredning som etter dagens nivå tilsvarer samme standard.
- Vedlikehold av tidligere asfaltert vei/gårdsplass.
- Førstegangs maling av huset.
- Riving og flytting av vegg for å lage større rom.
- Utvidelse av det elektriske anlegget/røropplegget
- Innsetting av peis.
- Ved utskiftning av vedovn til pelletsovn vil merkostnaden ved kjøp og installasjon av pelletsovn regnes som påkostning.
- Hvis bad flyttes til et annet rom i huset, er dette påkostning. Behovet for utskiftninger på det gamle badet til samme standard som tidligere, anses å være vedlikehold.
- Første gangs asfaltering.
- Opparbeiding av tomt (vann, avløp, vei og strøm).
Vurdering om bygningen er avskrivbar
Hovedregelen er at utleide bygninger, der leieinntektene er skattepliktig, kan avskrives. Tomt og boligeiendommer kan imidlertid ikke avskrives. Hvis bygget er seksjonert, skal hver seksjon behandles som et eget bygg/driftsmiddel.
Kombinerte bygg (bygninger som inneholder næringsareal og boligareal) som ikke er seksjonert, kan avskrives hvis mer enn halvparten av bygget brukes til formål som gir rett til avskrivning. Hvor stor del av bygget som brukes til avskrivningsberettiget formål avgjøres på grunnlag av utleieverdi, ikke areal. I totalvurderingen av om bygget er avskrivbart eller ikke, må også leieverdi på egen boligdel tas med i beregningen.
Eksempel
45 prosent av bygget (etter utleieverdi) er leid ut til en forretning, 25 prosent er leid ut til boligformål og eieren bor selv i 30 prosent av bygget. Egen boligdel skal tas med ved vurderingen om bygget kan avskrives. De ikke-avskrivbare delene utgjør da (25 + 30) 55 prosent og bygget kan dermed ikke avskrives.
Vurdering om avskrivningssats
Hvis bygningen kan avskrives, må det vurderes hvilken avskrivningsgruppe (saldogruppe) og dermed hvilken avskrivningssats som skal benyttes.
Ved vurderingen av hvilken saldogruppe som skal benyttes, er det avgjørende hvilke aktiviteter som foregår i bygget. De aktuelle saldogruppene er gruppe h (bygg og anlegg, hoteller, losjihus, bevertningssteder) og som hovedregel kan avskrives med inntil 4 prosent og gruppe i (forretningsbygg) som kan avskrives med inntil 2 prosent.
Utleiebolig skal regnes sammen med saldogruppe i (forretningsdelen) og kan avskrives hvis bygget er avskrivbart. Kan for eksempel minst 50 prosent av den samlede utleieverdien av bygget henføres til gruppen forretningsbygg, skal hele bygningen (inklusive eventuell utleiebolig) avskrives i denne gruppen (gruppe i).
Egen boligdel skal ikke være med i denne vurderingen og den delen kan heller ikke avskrives.
Eksempel
30 prosent av bygget hører inn under saldogruppe h (bygg og anlegg), 25 prosent hører inn under saldogruppe i (forretningsbygg), 10 prosent gjelder utleiebolig, mens 35 prosent gjelder eierens egen boligdel. De avskrivbare delene er størst (55 prosent), og bygget er da avskrivbart.
Ved vurderingen av hvilken saldogruppe bygget skal i, skal egen boligdel ikke være med. Utleiebolig skal i denne forbindelsen ses sammen med saldogruppe i (forretningsbygg) og det medfører at bygget skal avskrives i saldogruppe i (forretningsbygg). Dette ut fra at utleieverdien på forretningsdelen og utleieboligen er høyere enn "Bygg og anlegg".
Egen boligdel kan ikke avskrives og kostprisen for denne delen må trekkes ut ved beregning av avskrivningsgrunnlaget. Hvis bygget har en samlet kostpris på 10 000 000 kroner (ekskl. tomt), vil avskrivningsgrunnlaget i saldogruppe i (forretningsbygg) bli (10 000 000 x 65 prosent) 6 500 000 kroner (hele kostprisen unntatt egen boligdel)
Du kan få fradrag for verdien av egen arbeidsinnsats hvis du gjør vedlikehold på eiendommen du leier ut. Imidlertid forutsetter det at samme beløp er ført opp som inntekt i skattemeldingen det året arbeidet ble utført. Dette ut fra at verdien av eget arbeid er skattepliktig. Du får bare fradrag for arbeidsinnsats samme år som arbeidet er utført.
Verdien av eget arbeid verdsettes til hva det ville kostet å få arbeid av samme kvalitet utført av andre. Timegodtgjørelsen for ikke-håndverkere må som hovedregel settes lavere enn det en håndverker ville ha oppnådd, for eksempel til timesats for ufaglært arbeidskraft. Satser finnes på Arbeidstilsynets nettsider.
Det er ikke fradragsrett for egen arbeidsinnsats knyttet til påkostningsarbeid, men verdien av et slik arbeid kan tillegges inngangsverdien ved et senere salg av eiendommen. Påkostninger kan legges til eiendommens avskrivningsgrunnlag hvis eiendommen er avskrivbar. Verdien av eget vedlikeholdsarbeid kan ikke legges til i avskrivningsgrunnlaget eller inngangsverdien.
Begrensningene nedenfor gjelder ikke om du kjøper en bolig eller en fritidseiendom som du kun leier ut og ikke bruker selv.
De to begrensningene nedenfor vil gjelde hvis du nå har leieinntekter som er skattepliktige i sin helhet, men har gjort følgende de siste fem årene. Det vil si at boligen eller fritidseiendommen har vært fritaksbehandlet.
Begrensning ved utleie mindre enn 6 måneder første utleieår
Har du brukt eiendommen selv og leier ut mindre enn 6 måneder første året, får du ikke fradrag for vedlikeholdskostnader det første utleieåret. I tidsrommet boligen eller fritidseiendommen står tom etter at du har flyttet ut, regnes den ikke som utleid.
Begrensning i fradraget de fem første utleieårene
Har du brukt eiendommen selv og leier ut i mer enn 6 måneder det første året, får du fradrag for vedlikeholdskostnader for de første 10 000 kronene. For kostnader som overstiger 10 000 kroner begrenses fradraget etter følgende satser:
Fradrag for vedlikeholdskostnader skal beregnes slik:
|
Antall år med fritaksbehandling i siste femårsperiode: |
Fradrag for vedlikeholdskostnader gis med (beløp i kroner): |
|
5 år |
10 000 + 50 % av det som overstiger 10 000 |
|
4 år |
10 000 + 60 % av det som overstiger 10 000 |
|
3 år |
10 000 + 70 % av det som overstiger 10 000 |
|
2 år |
10 000 + 80 % av det som overstiger 10 000 |
|
1 år |
10 000 + 90 % av det som overstiger 10 000 |
|
0 år |
Fullt fradrag |
Eksempler
Du eier en bolig som du har brukt som egen bolig i mer enn fem år og som tidligere ikke har hatt skattepliktige leieinntekter. Boligen skal nå brukes som en utleieeiendom.
- Det første året leier du ut mer enn halvparten av eiendommen i 8 måneder og leieinntektene overstiger 20 000 kroner i kalenderåret. Du må derfor skattlegges for utleieinntektene.
- Du leier ut hele eiendommen året etter
- Vedlikeholdskostnadene det første året med utleie utgjør 100 000 kroner.
Fradraget første året blir da 10 000 kroner + (50 prosent x 90 000), det vil si (10 000 + 45 000) 55 000 kroner.
Er vedlikeholdskostnadene de samme det andre året med utleie, blir fradraget for vedlikehold 10 000 kroner + (60 prosent x 90 000), det vil si (10 000 + 54 000) 64 000 kroner.
- Du kan få fradrag for felleskostnader du betaler til borettslaget eller sameiet til eiendommen du leier ut.
- Du får ikke fradrag for nedbetaling av fellesgjeld. Hvis nedbetalingen er med i felleskostnadene, må du trekke disse fra felleskostnadene før du fører fradrag i skattemeldingen.
- Du får ikke fradrag for renter av fellesgjeld ved beregningen av skattepliktig utleieinntekt. Hvis rentene er med i felleskostnadene, må du trekke fra disse.
Du kan få fradrag for annonsering av utleieeiendom. Det samme gjelder hvis du betaler for formidling og visninger for å skaffe deg leietakere.
Betaler du festeavgift for tomten på den utleide eiendommen, kan du få fradrag for festeavgiften. Festeavgift (leie av tomt) betales til grunneier hvis du ikke eier tomten selv.
Du kan få fradrag for kostnader til strøm, oppvarming og renhold knyttet til utleid eiendom, hvis det er du som betaler dette. Det antas at du betaler disse kostnadene hvis de er inkludert i leien.
Du kan også få fradrag for rengjøringsartikler som du har betalt for.
Du kan kreve fradrag for kostnader til reiser som er utført i forbindelse med utleie. For eksempel ved visninger, vedlikehold og tilsyn. Forutsatt at utleien ikke regnes som virksomhet, kan det kreves fradrag for faktiske kostnader. Ved bruk av privatbil kan du kreve fradrag etter satsen for yrkeskjøring.
Hvis utleien drives som virksomhet, gis det fradrag etter de alminnelige reglene for arbeids- og yrkesreiser. Ved inntil 10 turer per år til en utleiebolig eller hvor overnatting er nødvendig, regnes kjøringen som yrkeskjøring. Hvis reiseaktiviteten utgjør mer enn 10 dager i året og du ikke overnatter på reisen(e), vil reisene regnes som arbeidsreiser.
Har du opprettet en depositumskonto i banken i forbindelse med utleien, kan du få fradrag for gebyret til depositumskontoen.
Du kan få fradrag for kostnader til oppmåling av utleid eiendom i forbindelse med innrapportering av arealopplysninger ved fastsetting av formuesverdi.
Du kan få fradrag for slitasje på møbler og innbo.
Noen investeringer kan du få fradrag for med en gang. Andre må avskrives, som betyr at du får fradrag for kostnaden over flere år. Når du avskriver en eiendel betyr det i praksis at du får fradrag for verdifallet på eiendelen etter hvert som den brukes og slites.
Fradrag i kjøpsåret
Leier du ut boligen med møbler og innbo får du fradrag for kostnadene i sin helhet i kjøpsåret, hvis:
- de er anskaffet hovedsakelig for bruk i utleien og
- de taper verdi ved slitasje og/eller elde og
- har en inngangsverdi som er under 30 000 kroner eller brukstid på under tre år
Eksempel på fradrag i kjøpsåret:
Kjøper du en seng for 27 000 kroner, kan du få fradrag for hele beløpet i året du kjøpte den. Det samme gjelder hvis du kjøper en snøskuffe til 700 kroner.
Avskrivninger - møbler og innbo
Er kostprisen for møbler og inventar 30 000 kroner eller høyere, kan det foretas saldoavskrivning (saldogruppe d, avskrivningssats 20 prosent). I praksis går det aldri i null, men når saldoen er under 30 000 kroner (før årets avskrivning) får du fradrag for hele restverdien (saldoen).
Eksempel på avskrivning:
Hvis du i år 1 kjøper en sofa til 50 000 kroner, kan du få fradrag for avskrivninger med (50 000 x 20 prosent) 10 000 kroner det første året.
År 2 er restverdien (50 000 – 10 000) 40 000 kroner og fradrag for avskrivning dette året blir (40 000 x 20 prosent) 8 000 kroner.
Unntak fra avskrivninger
Ved kortere utleieperiode enn 3 år, og du leier ut fullt møblert og du selv bruker møblene før og etter utleieperioden, kan du i stedet for saldoavskrivninger kreve fradrag for 15 prosent av brutto leieinntekter.
Eksempel på beregning av fradrag:
Du skal leie ut din bolig møblert i to år.
Årlig leie er avtalt til 200 000 kroner.
I stedet for saldoavskrivninger kan du da fradragsføre (200 000 x 15 prosent) 30 000 kroner i avskrivninger både i år 1 og år 2 (det vil si 60 000 kroner til sammen).
Hvis du har skattepliktig utleie, må du oppgi det i skattekortet ditt.
- Oppgi hvor mye overskudd eller underskudd du har, slik at du betaler riktig skatt.
- Sjekk at formuen på eiendommen er oppført og at den er riktig.
Du kan endre skattekortet så mange ganger du ønsker. Start derfor med å oppgi det overskuddet eller underskuddet du tenker er riktig, og oppdater eventuelt skattekortet underveis i året.
Logg inn i skattekortet og legg inn det du mottar i overskudd eller underskudd.
Du må logge inn i skattemeldingen og legg inn riktige opplysninger om utleieinntekter og kostnader du kan få fradrag for.
Skattepliktig overskudd eller underskudd beregnes automatisk når du har skrevet inn dine beløp.
Sjekk om formuen er riktig
Du må se om eiendommen står oppført og om formuesverdien er riktig. Hvis noe ikke stemmer må du logge inn og endre.