Fradrag - utleie av del av egen bolig

Dersom utleie av boligen din er skattepliktig, skal du betale skatt av inntekten du sitter igjen med etter at kostnader er trukket fra. Her får du en oversikt over kostnadene knyttet til utleie, som du kan kreve fradrag for i skattemeldingen.

Det som er beskrevet nedenfor gjelder langtidsutleie (minst 30 dager) av egen bolig. Du får ikke fradrag for kostnader knyttet til kortidsutleie av egen bolig.

Når du leier ut deler av din egen bolig, får du kun fradrag for en andel av kostnadene som faller på utleiedelen av eiendommen. Kostnader som ikke kan tilordnes spesielle deler av eiendommen, fordeles i forhold til utleieverdi av den del du selv bor i og utleieverdi av utleiedelen. Dette gjelder for eksempel kostnader til ytre vedlikehold, forsikring og kommunale avgifter.

Eksempel

Du har et hus som er delt i en familieleilighet og en hybel. 
Familieleiligheten er 70 kvm og utleieverdi er 70 000 kroner årlig. 
Hybelen er 30 kvm og har en utleieverdi på 30 000 kroner årlig. 
Familieleiligheten blir leid ut hele kalenderåret, mens du selv bor i hybelen.
Her har utleid areal høyere utleieverdi enn den delen du selv bor i og leieinntektene (som er over 20 000 kroner) er derfor skattepliktige i sin helhet.
Dette året pådrar du deg 100 000 kroner i kostnader som ikke kan knyttes til en spesiell del av eiendommen (felleskostnad). Utleid del utgjør 70 prosent av eiendommen beregnet etter utleieverdi. Du vil da kunne føre fradrag for 70 000 kroner (100 000 x 70 prosent) i skattemeldingen din.

Skillet mellom påkostninger og vedlikehold

Du får kun fradrag for kostnader til vedlikehold. Det vil si kostnader knyttet til arbeid som utføres for å sette eiendommen tilbake i den stand den tidligere har vært i.

Kostnader med å få eiendommen i en bedre stand eller endringer av boligen, regnes som påkostning. Du kan ikke få fradrag for kostnader til påkostning.

Hvis boligen tidligere har hatt normal standard og oppgraderes til høy standard, vil kostnader knyttet til forskjellen mellom normal og høy standard være påkostning.

Skjemaet spesifikasjon av vedlikehold og påkostning kan være til hjelp ved fordeling av kostnader mellom vedlikehold og påkostning.

  • Reparasjoner til samme standard som tidligere
  • Senere maling av huset
  • Utskiftning av gulv/panel på vegger, vinduer mm. til samme standard som tidligere
  • Sliping av parkett
  • Utskiftning av røropplegg
  • Bytte av varmtvannsbereder med tilsvarende størrelse
  • Bytte av badekar, blandebatteri og kraner til samme standard som tidligere
  • Utskiftning av kjøkkeninnredning som etter dagens nivå tilsvarer samme standard.

 

  • Førstegangs maling av huset
  • Riving og flytting av vegg for å lage større rom
  • Utvidelse av det elektriske anlegget/røropplegget
  • Innsetting av peis
  • Ved utskiftning av vedovn til pelletsovn vil merkostnaden ved kjøp og installasjon av pelletsovn regnes som påkostning
  • Dersom bad flyttes til et annet rom i huset, er dette påkostning. Behovet for utskiftninger på det gamle badet til samme standard som tidligere, anses å være vedlikehold.

 

Begrensningene nedenfor gjelder ikke om du kjøper en bolig/fritidseiendom som du kun leier ut og ikke bruker selv.

De to begrensningsreglene nedenfor vil gjelde dersom du har gjort følgende de siste fem årene:

  • har bodd i boligen og/eller ikke har leid den ut i det hele tatt
  • har leid ut en så liten del av egen bolig slik at leieinntektene har vært skattefrie
  • har blitt skattlagt for korttidsutleie av egen bolig
  • har brukt fritidseiendom selv og som du nå bare leier ut
1.    Begrensning ved utleie mindre enn 6 måneder første utleieår

Leier du ut mindre enn 6 måneder første året og har bodd i boligen selv, får du ikke fradrag for vedlikeholdskostnader overhode det første utleieåret.

2.    Begrensning i fradraget de fem første utleieårene

Leier du ut i mer enn 6 måneder det første året, får du fradrag for vedlikeholdskostnader. Du får da fradrag for de første 10 000 kronene, men ikke for alle kostnader som overstiger 10 000 kroner. 

Fradrag for vedlikeholdskostnader skal beregnes slik:

Antall år med fritaksbehandling i siste femårsperiode:

Fradrag for vedlikeholdskostnader gis med:

5 år

kr 10 000 + 50 % av det som overstiger kr 10 000

4 år

kr 10 000 + 60 % av det som overstiger kr 10 000

3 år

kr 10 000 + 70 % av det som overstiger kr 10 000

2 år

kr 10 000 + 80 % av det som overstiger kr 10 000

1 år

kr 10 000 + 90 % av det som overstiger kr 10 000

0 år

Fullt fradrag

Eksempel
Du eier en bolig som du har brukt som egen bolig i mer enn 5 år og som tidligere ikke har hatt skattepliktige leieinntekter.
  • I år 1 leier du ut hele boligen i 8 måneder og du må derfor skattlegges for utleieinntektene.
  • Du leier også ut boligen i år 2.
  • Vedlikeholdskostnadene i år 1 utgjør 100 000 kroner.
Fradraget i År 1 blir da 10 000 kroner + (50 prosent x 90 000), det vil si (10 000 + 45 000) 55 000 kroner.
Er vedlikeholdskostnadene de samme i År 2, blir fradraget for vedlikehold 10 000 kroner + (60 prosent x 90 000), det vil si (10 000 + 54 000) 64 000 kroner.

Ta gjerne kontakt med oss, om detaljer rundt begrensninger i retten til fradrag for vedlikeholdskostnader.

 

 

Du kan få fradrag for de kommunale avgiftene du betaler for den utleide boligen.

Du kan få fradrag for bolig- og innboforsikring som knytter seg til den utleide boligen.

Dersom du betaler eiendomsskatt for den utleide boligen, kan dette fradragsføres. Formueskatt på boligen du leier ut kan du derimot ikke få fradrag for.

Du kan få fradrag for annonsering av utleiebolig. Det samme gjelder dersom du betaler for formidling og visninger for å skaffe deg leietakere. 

Dersom du betaler festeavgift for tomten på den utleide boligen, kan dette fradragsføres. Festeavgift (leie av tomt) betales til grunneier dersom du ikke eier tomten selv.

Du kan få fradrag for strøm, oppvarming og renhold, dersom det er du som betaler dette. Det antas at du betaler disse kostnadene dersom de er inkludert i leien.

Du kan også få fradrag for rengjøringsartikler som du har betalt for.

Du kan fradragsføre slitasje på møbler og innbo.

Noen investeringer kan føres til fradrag med en gang. Andre må avskrives, som betyr at kostnaden fradragsføres over flere år. Når du avskriver en eiendel betyr det i praksis at du fradragsfører verdifallet på eiendelen etter hvert som den brukes og slites.

Hvis du leier ut boligen med møbler og innbo kan du føre fradrag for kostnadene i sin helhet i kjøpsåret, dersom:

  • de er anskaffet hovedsakelig for bruk i utleien og
  • de taper verdi ved slitasje og/eller elde og
  • har en inngangsverdi på under kr 15 000 eller brukstid på under tre år

Eksempel:

Dersom du kjøper en seng for 13 000 kroner, kan du få fradrag for hele beløpet i året du kjøpt det. Det samme gjelder dersom du kjøper en snøskuffe til 700 kroner.

Avskrivninger

Er kostprisen for møbler og inventar kroner 15 000 eller høyere, kan det foretas saldoavskrivning (saldogruppe d, avskrivningssats 20 prosent). I praksis går det aldri i null, men når saldoen er under 15 000 kroner (før årets avskrivning) kan hele restverdien (saldoen) fradragsføres.

Eksempel på avskrivning:

  • Dersom du i år 1 kjøper en sofa til 30 000 kroner, kan du få fradrag for avskrivninger med (30 000 x 20 prosent) 6 000 kroner det første året.
  • År 2 er restverdien (30 000 – 6 000) 24 000 kroner og fradrag for avskrivning dette året blir (24 000 x 20 prosent) 4 800 kroner.

Ved kortere utleieperiode enn 3 år, hvor du selv bruker møblene før og etter utleieperioden, kan du i stedet for saldoavskrivninger kreve fradrag for 15 prosent av brutto leieinntekter.

Eksempel:

  • Du skal leie ut din bolig møblert i to år.
  • Årlig leie er avtalt til 200 000 kroner.
  • I stedet for saldoavskrivninger kan du da fradragsføre (200 000 x 15 prosent) 30 000 kroner i avskrivninger både i år 1 og år 2 (det vil si 60 000 kroner tilsammen).

  • Du kan få fradrag for felleskostnader du betaler til borettslaget eller sameiet til boligen du leier ut.
  • Du kan ikke få fradrag for nedbetaling av fellesgjeld. Dersom nedbetalingen er med i felleskostnadene, må du trekke disse fra felleskostnadene før du fører fradrag for felleskostnadene i Skattemeldingen.
  • Renter av fellesgjeld skal ikke fradragsføres ved beregningen av skattepliktig utleieinntekt.

Slik vises det i skattemeldingen

Renter av fellesgjeld skal fremgå av tema "Bolig og eiendeler – Andel i boligsameie, borettslag og boligaksjeselskap" om du får skattemeldingen i nytt format.

Får du skattemeldingen i gammelt format, i Altinn eller på papir, skal renter av fellesgjeld fremgå av post 3.3.4.

Du kan kreve fradrag for kostnader til reiser som er utført i forbindelse med utleie. For eksempel ved visninger, vedlikehold og tilsyn. Forutsatt at utleien ikke anses som virksomhet, kan det kreves fradrag for faktiske kostnader. Ved bruk av privatbil kan man kreve fradrag etter satsen for yrkeskjøring.

Dersom utleien drives som virksomhet, gis det fradrag etter de alminnelige reglene for arbeids- og yrkesreiser. Ved inntil 10 turer per år til en utleiebolig eller hvor overnatting er påkrevd, anses kjøringen som yrkeskjøring. Dersom reiseaktiviteten utgjør mer enn 10 dager i året og du ikke overnatter på reisen(e), vil reisene anses som arbeidsreiser. Er du usikker på om reisen anses som arbeidsreise eller yrkesreise, ta kontakt med Skatteetaten.

Dersom du har opprettet en depositumskonto i banken i forbindelse med utleien, kan du få fradrag for gebyret til depositumskontoen.

Du kan få fradrag for kostnader til oppmåling av boligeiendom i forbindelse med innrapportering av arealopplysninger ved fastsetting av formuesverdi.

Du kan få fradrag for verdien av egen arbeidsinnsats hvis du gjør vedlikehold på boligen du leier ut. Imidlertid forutsetter det at samme beløp er ført opp som inntekt i skattemeldingen det året arbeidet ble utført. Dette ut fra at verdien av eget arbeid er skattepliktig. Du får bare fradrag for arbeidsinnsats samme år som arbeidet er utført. 

Verdien av eget arbeid verdsettes til hva det ville kostet å få arbeid av samme kvalitet utført av andre. Timegodtgjørelsen for ikke-håndverkere må som hovedregel settes lavere enn det en håndverker ville ha oppnådd, for eksempel til timesats for ufaglært arbeidskraft. Satser finnes på Arbeidstilsynets nettsider.

Det er ikke fradragsrett for egen arbeidsinnsats knyttet til påkostningsarbeid, men verdien av et slik arbeid kan tillegges inngangsverdien ved et senere salg av eiendommen. Verdien av eget vedlikeholdsarbeid kan ikke tillegges inngangsverdien ved et senere salg av eiendommen.

Fradrag for andre typer av utleieforhold

Lurer du på fradrag når du leier ut hele boligen du bor i, kan du lese mer om det under Utleie av hele av egen bolig.

Regelverket som gjelder ved utleie annen bolig-/fritidseiendom som du ikke bor i eller bruker i ferier og fritid: 

Du får ikke fradrag for kostnader knyttet til utleie av din egen fritidseiendom som du selv bruker til fritidsformål.