Formuesverdi av bolig

Hvis du eier en bolig ved utgangen av inntektsåret, skal boligen ha en formuesverdi i skattemeldingen din. Formuesverdien regnes ut fra en beregnet eller en dokumentert markedsverdi.

Her får du informasjon om hva formuesverdi er, og hva du må gjøre hvis noe mangler eller skal endres.

Formuesverdien for primærbolig

Formuesverdien er 25 prosent av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til 10 millioner kroner, og deretter 70 prosent av det som overstiger 10 millioner kroner.  

Formuesverdien for sekundærbolig

Formuesverdien er 100 prosent av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

 

  • Primærbolig er den boligen som du eier og bruker som din faste bolig, ditt hjem. Det er i utgangspunktet den boligen hvor du har folkeregistrert adresse ved inntektsårets utgang. Du kan kun ha én primærbolig.

  • Sekundærbolig er en bolig som du eier og som ikke er din faste bolig ved inntektsårets utgang. For eksempel: Utleiebolig, pendlerbolig og bolig som benyttes som fritidsbolig er sekundærbolig. 
  • En bolig som du har flyttet ut av før inntektsårets utgang på grunn av samlivsbrudd, regnes også som en sekundærbolig.

  • En bolig kan være primærbolig for en eier, men sekundærbolig for en annen eier. For eksempel: Barn og foreldre eier en bolig sammen. Det er bare barnet som bor i boligen. Barnets eierandel i boligen vil bli beregnet etter reglene for primærbolig mens foreldrenes eierandel i boligen vil bli beregnet etter reglene for sekundærboliger.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi for boligen din er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  

Du kan selv finne formuesverdien

Bruk boligkalkulatoren vår.

Satsene 

Satsene for formuesverdi av primær- og sekundærbolig

Eksempel:
Hvis boligens verdi er 4 000 000 kroner vil boligens formuesverdi bli 1 000 000 kroner.
25 prosent av 4 000 000 kroner = 1 000 000 kroner.

Hvis boligens verdi er 15 000 000 kroner vil boligens formuesverdi bli 6 000 000 kroner.
25 prosent av 10 000 000 kroner er 2 500 000 kroner
+70 prosent av 5 000 000 kroner er 3 500 000 kroner = 6 000 000 kroner. 

 

Eksempel:
Hvis boligens markedsverdi er 4 500 000 kroner er boligens formuesverdi 4 500 000 kroner.
Hvis boligens markedsverdi er 12 000 000 kroner er boligens formuesverdi 12 000 000 kroner.

Dette gjelder for deg som eier en

  • primærbolig
  • sekundærbolig
  • sekundærbolig som brukes som fritidsbolig
  • bolig som mangler eller har feil markeds- eller formuesverdi 
  • bolig som ikke er oppført i skattemeldingen

Dette må du gjøre

Beregnet markedsverdi beregnes ut fra boligtype, byggeår og p-rom. Beregnet markedsverdi og formuesverdi vil i de fleste tilfeller være forhåndsutfylt i skattemeldingen.

Du må sjekke om disse opplysningene er korrekt:

  • om boligen er oppført som primær- eller sekundærbolig
  • boligtype (enebolig, leilighet og småhus)
  • byggeår 
  • p-rom - usikker på hvordan du måler opp p-rom?

Du må også sjekke om din bolig er oppført i skattemeldingen og at din eierandel er riktig.

Det er viktig at alle eiere oppgir lik og korrekt informasjon om boligen i skattemeldingen.

Les hva du må gjøre hvis markedsverdien og formuesverdien er for høy.

Ikke bygninger på eiendommen

Hvis boligen er revet, og det ikke lenger er en bygning på eiendommen, skal du endre eiendomstype i skattemeldingen til tomt. Du må da oppgi markeds- og formuesverdi på tomten.

Den formuesverdien som står oppført på din bolig i skattekortet, er en foreløpig beregning for å få et mest mulig korrekt skattetrekk i det kommende inntektsåret.

Hvis du mener at den oppgitte formuesverdien er feil og at dette har betydning for skattetrekket ditt, kan du endre og bestille nytt skattekort.

Oppgi den formuesverdien du mener er riktig. Les mer om formuesverdi i skattekortet.

Vær oppmerksom på at endringer du gjør i skattekortet gjelder kun i årets skattekort, og blir ikke forhåndsutfylt i skattemeldingen. Det betyr at du må endre i skattemeldingen også. 

Hvis markedsverdi og formuesverdi er for høy

Vi beregner en markedsverdi for boligen din som er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.

 

Feil opplysninger om boligen har betydning for beregnet markedsverdi. Du kan selv endre opplysningene i skattemeldingen. Markedsverdien og formuesverdien blir beregnet på nytt ut fra de endrede opplysningene du legger inn.

Du må logge inn og sjekke i skattemeldingen om opplysningene om boligen din er korrekte:

  • boligtype (enebolig, leilighet og småhus)
  • byggeår
  • p-rom

Du må også sjekke at boligen er korrekt oppgitt som din primær- eller sekundærbolig.

Les mer om boligtype, byggeår og p-rom.

Markedsverdien er fortsatt for høy

Hvis opplysningene om boligen er riktige, men markedsverdien fortsatt er for høy, kan du kreve boligen verdsatt etter dokumentert markedsverdi.
Du må selv legge inn den dokumenterte markedsverdien og oppdatere i skattemeldingen din.

Dokumentasjonen må være fra etter 1. juli i det inntektsåret du krever nedsettelse for. Den som har taksert eller gitt en verdivurdering av boligen din, skal ha sett boligen både innvendig og utvendig.

Gyldig dokumentasjon er:

  • takst som er gitt av kvalifisert takstmann, eller
  • verdivurdering som er gitt av en eiendomsmegler som har kjennskap til området der boligen ligger, eller
  • observerbar markedsverdi - det den aktuelle boligen eller tilnærmet lik bolig i samme område er solgt for. Dokumentasjon på observerbar markedsverdi kan være kjøpekontrakt eller lignende der salgssummen framgår. Med tilnærmet lik bolig menes en bolig med samme planløsning, størrelse, standard, utsikt, lyd- og lysforhold. Det er ikke tilstrekkelig å vise til en generell markedsverdi for boliger i området.

Boligens eventuelle andel av fellesgjeld på salgstidspunktet skal inkluderes i den dokumenterte markedsverdien.

Hvis du krever boligen verdsatt etter dokumentert markedsverdi

Den dokumenterte markedsverdien gjelder det året du krever nedsatt formuesverdi i skattemeldingen.

De fem neste årene får du automatisk reduksjon i formuesverdien med den samme prosentvise reduksjonen som ble beregnet det året du dokumenterte markedsverdien. Den prosentvise reduksjonen beregnes ut fra hvor stor forskjellen var mellom den beregnede markedsverdien og den dokumentert markedsverdien.  

Etter denne femårsperioden beregnes markedsverdien av boligen igjen etter informasjon om boligens beliggenhet, eiendomstype, byggeår og p-rom.

Hvis du mener at den beregnede markedsverdien for boligen er for høy, må du igjen dokumentere markedsverdien og kreve boligen verdsatt etter dokumentert markedsverdi.

 

For gjeldende inntektsår:

Den beregnede markedsverdien på primærboligen din er 4 000 000 kroner. Du kan dokumentere at markedsverdien er 3 600 000 kroner.

Markedsverdi på 3 600 000 kroner legges til grunn i inntektsåret. Formuesverdien er 900 000 kroner
(3 600 000 *25/100 = 900 000)

For de neste fem årene:

For å komme frem til neste års reduksjon i beregnet markedsverdi og dermed også formuesverdi, må du finne den forholdsmessige reduksjonen  til beregnet markedsverdi. Beregningen skjer automatisk i skattemeldingen. Du trenger ikke gjøre noe

Beregnet markedsverdi ble redusert med 400 000 kroner
(4 000 000 – 3 600 000 = 400 000). Det betyr at beregnet markedsverdi ble redusert med 10 prosent
(400 000/4 000 000 x 100 = 10 prosent).

Den beregnede markedsverdien skal da reduseres med 10 prosent (forholdsmessig reduksjon) ved fastsettingen i de neste fem årene.  

Gitt at beregnet markedsverdi for neste inntektsår er 4 200 000 kroner, skal denne verdien reduseres med 10 prosent, det vil si en reduksjon på 420 000 kroner.

Beregnet markedsverdi som da skal legges til grunn er:

3 780 000 kroner (4 200 000 – 420 000 = 3 780 000).  

Formuesverdien blir 945 000 kroner
(3 780 000 *25/100 = 945 000)

 

I boligkalkulatoren kan du selv regne ut beregnet markedsverdi på boligen din.

Spesielt når du har

Eierskifte

Tinglysning sikrer rettsvern for deg som eier. Det betyr at andre ikke kan ta pant i, eller selge eiendommen din uten hjemmel i lov. Du er ikke pliktig til å tinglyse eiendommen.

Hvis du tinglyser eierskifte hos Kartverket vil Skatteetaten få automatisk informasjon om tinglyste eierforhold, og vi kan forhåndsutfylle eiendommen i skattemeldingen til riktig eier.

Ikke tinglyse eierskifte?

Hvis du ikke tinglyser eierskiftet, må du sende inn dokumentasjon på eierforholdet.

Dokumentasjonen må inneholde informasjon om:  
  • hvilken eiendom det gjelder
  • fra hvilken dato eierforholdet gjelder
  • beløp som eventuelt er betalt for eiendommen 
  • dato og underskrift av alle parter 

Du kan sende inn dokumentasjonen så snart salget eller overdragelsen er gjennomført. Eller du kan logge inn i skattemeldingen, endre eierforholdet og legge til dokumentasjonen.

Har du kjøpt aksjeleilighet må du sende inn dokumentasjon på eierforholdet til Skatteetaten. Eierforhold i aksjeleilighet tinglyses ikke hos Kartverket.   

Dokumentasjonen må inneholde informasjon om:  

  • hvilken eiendom det gjelder
  • fra hvilken dato eierforholdet gjelder
  • beløp som eventuelt er betalt for eiendommen 
  • dato og underskrift av alle parter 

Du kan sende inn dokumentasjonen så snart salget eller overdragelsen er gjennomført. Eller du kan logge inn i skattemeldingen din, endre eierforholdet og legge til dokumentasjon.

Hvis du på grunn av helsemessige forhold ikke lenger kan bo i boligen din, kan boligen likevel regnes som din primærbolig. Dette forutsetter imidlertid at boligen ikke er utleid mot betaling.

Hvis boligen din feilaktig er oppført som sekundærbolig i skattemeldingen, må du endre og levere skattemeldingen med opplysninger om at boligen er din primærbolig.

Hvis du er student og eier bolig på studiestedet, og du i samsvar med folkeregisterreglene, skal regnes som bosatt hos dine foreldre, kan boligen regnes som primærbolig.

Du kan logge inn i skattemeldingen og endre hvis boligen er oppført med feil informasjon.

Hvis du på grunn av arbeid tilbringer hele eller deler av året i utlandet, men ikke regnes som utflyttet, kan boligen din i Norge regnes som din primærbolig. Dette gjelder så lenge du er korrekt folkeregistrert i boligen ved utgangen av året.

Det forutsettes at boligen ikke er utleid og at du kan sannsynliggjøre eller dokumentere, at du er forhindret fra å bruke boligen i Norge som ditt hjem på grunn av forhold som du ikke har rådighet over.

Du kan logge inn i skattemeldingen og endre hvis boligen er oppført med feil informasjon.

Det tas utgangspunkt i den bygningstypen som eiendommen står oppført med i matrikkelen når formuesverdien skal fastsettes.

Matrikkelen er Norges offisielle register over fast eiendom. Det er kommunene som oppdaterer matrikkelen.

Når kommunen registrerer bygningstype i matrikkelen, skal det gjøres innenfor rammen av hva bygningen er tillatt brukt til. I matrikkelen kan kommunen ha registrert at boligen "benyttes som fritidsbolig". Bruken av eiendommen har ingen betydning for hvordan boligen skal formuesbeskattes.

Boligen skal beskattes etter reglene for sekundærbolig selv om den brukes som fritidseiendom.

Eksempel: Bruker du et bolighus på Sørlandet som fritidseiendom, så skal eiendommen formuesbeskattes som sekundærbolig og ikke som fritidseiendom.

Det må gjøres en konkret vurdering av om boligen er egnet til helårsbruk.

Eksempel: Manglende innlagt vann, strøm, vannklosett, adkomstmuligheter til eiendommen og boligens generelle standard, kan være forhold som taler for at boligen ikke er egnet til helårsbruk.

Du kan logge inn i skattemeldingen og endre hvis boligen ikke lenger er egnet til helårsbolig.

En bolig brukt som fritidseiendom skal formuesbeskattes som sekundærbolig. Hvis du skal selge eller leie ut boligen, er det reglene for salg eller utleie av fritidseiendom som gjelder.

Når du eier en bolig på festet tomt, formuesbeskattes du som om du var eier av tomten. Formuesverdien på eiendommen beregnes etter reglene for bolig, og tomten skal ikke ha en egen formuesverdi.

I skattemeldingen din kan du kreve gjeldsfradrag for din forpliktelse til å betale årlig festeavgift. 

Gjeldsfradraget finner du ved å multiplisere den årlige festeavgiften med kapitaliseringsfaktoren som er 10. Summen kan du legge til i skattemeldingen din som en del av din gjeld.

Du betaler kroner 10 000 i årlig festeavgift på eiendommen din.

I skattemeldingen kan du kreve gjeldsfradrag for kroner 100 000 (10 000 * 10 = 100 000).

Det er egne regler for bolig som er under bygging.

Boligen skal verdsettes etter hvor langt du er kommet i byggeprosessen. Du må regne ut beregnet markedsverdi som om boligen var ferdig bygget. Den beregnede markedsverdien skal så settes til en forholdsmessig andel av boligens verdi som ferdig.

Bolig under bygging regnes normalt som sekundærbolig.

Bolig under bygging skal regnes som primærbolig hvis du planlegger å flytte inn i boligen når den er ferdig, og hvis du ikke har annen bolig som formuesbeskattes som primærbolig.

Du eier ikke bolig, og starter å bygge enebolig med p-rom på 100 kvadratmeter våren 2024. Du planlegger å flytte inn i boligen i 2025.

Ved utgangen av 2024 anslår du at boligen er 60 prosent ferdig.

Du må benytte boligkalkulatoren 2024 for å regne ut den beregnede markedsverdien på boligen som om den hadde var ferdig i 2024.

I boligkalkulatoren legger du inn:

  • 2024 som byggeår
  • enebolig som boligtype
  • 100 kvadratmeter som p-rom

Kalkulatoren viser en beregnet markedsverdi på 4 000 000 kroner.

Ettersom boligen var 60 prosent ferdig ved årsskifte tar du utgangspunkt i en anslått beregnet markedsverdi på 2 400 000 kroner. (4 000 000 x 60% = 2 400 000).

Boligen blir din primærbolig og du fører opp 25 prosent av denne verdien i skattemeldingen, det vil si 600 000 kroner (2 400 000 x 25% = 600 000).

Hvis boligen er din sekundærbolig, er formuesverdien 100 prosent. I eksemplet over ville formuesverdien vært 2 400 000 kroner.

Du må logge inn i skattemeldingen og legge inn formuesverdi av bolig under bygging.

Tilleggseiendom er en eiendom som hører sammen med en annen eiendom. Den skal ikke ha egen formuesverdi. Eiendommene ligger normalt ved siden av hverandre og har felles eiendomsgrense. Tilleggseiendommen skal ha tjenende funksjon til den andre eiendommen og eiendommene selges normalt samlet.

I skattemeldingen må du registrere eiendommen som tilleggseiendom, og du må velge hvilken eiendom den hører til.

Du eier en bolig og en garasje. Boligen står på et gårds- og bruksnummer og garasjen står på et annet. Hvis garasjen har tjenende funksjon til boligen kan garasjen registreres som tilleggseiendom til boligen.

Tjenende funksjon

En tjenende funksjon betyr at en eiendom hører sammen med en annen eiendom og dekker et behov som hovedeiendommen ikke selv har.

Eierforhold og eierandelen må være lik på begge eiendommene.

Hvis opplysningene ikke stemmer i skattemeldingen, kan du logge inn i skattemeldingen og endre eiendomstype.

Hvis parkeringsplassen din har eget gårds- og bruksnummer og en tjenende funksjon til boligen, skal parkeringsplassen ikke ha egen formuesverdi.

I skattemeldingen kan du registrere parkeringsplassen som tilleggseiendom til boligen. En tilleggseiendom skal ikke ha egen formuesverdi.

Hvis parkeringsplassen ikke har tjenende funksjon, skal parkeringsplassen ha egen formuesverdi. Formuesverdien settes til 80 prosent av eiendommens kostpris eller markedsverdi. 

Du trenger parkeringsplass til bilen din, og kjøper en parkeringsplass i borettslaget der du eier boligen. Du bruker parkeringsplassen til bilen din og parkeringsplassen har da en tjenende funksjon til boligen. Parkeringsplassen skal ikke ha egen formuesverdi.

I skattemeldingen kan du registrere parkeringsplassen som tilleggseiendom til boligen.

Du trenger en parkeringsplass til bilen din og kjøper en parkeringsplass som ligger et stykke unna boligen din. Parkeringsplassen hører ikke naturlig sammen med eiendommen din og vil ikke følge boligen ved et eventuelt salg. 

I skattemeldingen skal parkeringsplassen ha eiendomstype "Annen fast eiendom" og egen formuesverdi. Formuesverdien settes til 80 prosent av kostpris eller markedsverdi.

Du kan logge inn i skattemeldingen og endre opplysninger om parkeringsplass.

Når din bolig er blitt skadet eller ødelagt slik at markedsverdien er redusert, vil dette kunne få betydning for .

Her finner du informasjon om hvordan du beregner formuesverdien når din bolig er skadet eller ødelagt ved brann- eller naturskade.

En flerboligbygning er en eiendom med fem eller flere useksjonerte boenheter.

Her finner du mer informasjon om flerboligbygning og hvordan du beregner formuesverdien.

Hvis den beregnede markedsverdien på boligen din er for høy og omsetningen av boligen er regulert, må du kunne dokumentere verdien ved hjelp av vedtekter eller annen dokumentasjon som bekrefter at omsetningen er regulert.

Du kan logge inn i skattemeldingen og endre verdien på boligen.

Hvis bruksarealet i bygningen omfatter både areal til bolig- og næringsformål, må det vurderes om eiendommen skal formuesverdsettes som bolig eller næringseiendom.

Utgjør boligarealet mer enn halvparten av eiendommens areal, verdsettes hele eiendommen etter reglene for bolig.

Eventuelt p-rom i næringsdelen skal føres opp som p-rom på boligen. Rom som typisk er egnet til varig opphold regnes som p-rom. Butikk, frisørsalong, hjemmekontor og annet kontorareal er eksempler på dette.

Areal som utelukkende brukes som lager eller lignende vil derimot normalt anses som sekundærrom og skal ikke tas med i formuesberegningen. 

Er næringsarealet mer enn halvparten av eiendommens areal, verdsettes hele eiendommen etter reglene for næringseiendom.

Du kan logge inn i skattemeldingen og endre opplysninger om eiendommen.

En bolig skal ikke regnes som næringseiendom selv om utleien er så omfattende at det regnes som næringsvirksomhet eller inngår i næringsvirksomhet.

En bolig skal alltid verdsettes etter reglene for bolig.

Hvis opplysningene i skattemeldingen er feil, kan du logge inn i skattemeldingen og endre opplysningene om boligen.

Hvis du eier to eller flere boligseksjoner i en bygning, vil seksjonen du er folkeregistrert i være din primærbolig, og de andre seksjonene er dine sekundærboliger.

Hvis du benytter flere boligseksjoner som din bolig, kan du på visse forutsetninger få disse formuesbeskattet som én primærbolig.  

Forutsetningene er:

  • seksjonene fremstår og brukes som én bolig, og
  • den ene seksjonen har tjenende funksjon til den andre
  • seksjonene må ha innvendig gjennomgang
  • ved et eventuelt salg vil seksjonene normalt selges samlet

En seksjon som i seg selv oppfyller kravene til å være en selvstendig og fullverdig bolig vil ikke anses å ha tjenende funksjon. Dette gjelder selv om begge seksjonene faktisk blir brukt av samme beboer.

Eierforhold og eierandel må være lik på boligseksjonene.

Du må normalt sende søknad til kommunen for å få tillatelse til å slå sammen to boligseksjoner.

Du kan logge inn i skattemeldingen og endre.

Hvis vi spør, må du kunne dokumentere at du bruker seksjonene som én bolig og at disse fremstår som én bolig.

Hvis du flytter til et nordisk land kan boligen din likevel regnes som din primærbolig. Det er et krav at du ikke regnes som utflyttet fra Norge, og boligen din i Norge kan ikke leies ut.

Er boligen din feilaktig oppført som sekundærbolig i skattemeldingen, kan du logge inn i skattemeldingen og endre til primærbolig.