Skatt når du leier ut bolig og eiendom

Her får du vite hva du skal gjøre med skatten din når du leier ut en bolig, leilighet, fritidseiendom eller annen eiendom i Norge eller i utlandet som du selv eier.

Informasjonen gjelder for deg som er  i Norge og for deg som er skattemessig bosatt i utlandet og har eiendom i Norge som du selv eier og som leies ut. 

Finn ut hva som gjelder for deg

Du må svare på 2 - 9 spørsmål for at vi kan gi deg riktig informasjon om hva som gjelder for deg.

Satser og fradrag

Om utleieinntektene er skattefrie eller skattepliktige avhenger blant annet av hva slags eiendom du leier ut.

Normalt betaler du 22 prosent skatt av et overskudd.

Utleien kan bli regnet som næringsvirksomhet

Finn ut om utleien skal regnes som næringsvirksomhet. Et eventuelt overskudd skattlegges opp mot 50,6 prosent.

Når leieinntektene er skattepliktige, får du fradrag for underskudd dersom dine kostnader er høyere enn inntektene.

Du får ikke fradrag for kostnader som gjelder korttidsutleie av egen bolig og fritidseiendom du bruker selv.

Du får kun fradrag for kostnader til vedlikehold.

Det vil si kostnader knyttet til arbeid som utføres for å sette eiendommen tilbake i den stand den tidligere har vært i.

Kostnader med å få eiendommen i en bedre stand eller endringer av boligen, regnes som påkostning.

  • Du kan ikke få fradrag i utleieinntekten for kostnader til påkostning.
  • Påkostninger kan trekkes fra i et eventuelt senere skattepliktig salg av eiendommen.

Hvis boligen tidligere har hatt normal standard og oppgraderes til høy standard, vil kostnader knyttet til forskjellen mellom normal og høy standard være påkostning.

  • Reparasjoner til samme standard som tidligere
  • Maling av hus/rom hvis det var malt tidligere.
  • Utskiftning av gulv/panel på vegger, vinduer mm. til samme standard som tidligere.
  • Sliping av parkett.
  • Utskiftning av røropplegg.
  • Bytte av varmtvannsbereder med tilsvarende størrelse.
  • Bytte av badekar, blandebatteri og kraner til samme standard som tidligere.
  • Utskiftning av kjøkkeninnredning som etter dagens nivå tilsvarer samme standard.
  • Vedlikehold av tidligere asfaltert vei/gårdsplass.

  • Førstegangs maling av huset.
  • Riving og flytting av vegg for å lage større rom.
  • Utvidelse av det elektriske anlegget/røropplegget
  • Innsetting av peis.
  • Ved utskiftning av vedovn til pelletsovn vil merkostnaden ved kjøp og installasjon av pelletsovn regnes som påkostning.
  • Hvis bad flyttes til et annet rom i huset, er dette påkostning. Behovet for utskiftninger på det gamle badet til samme standard som tidligere, anses å være vedlikehold.
  • Første gangs asfaltering.
  • Opparbeiding av tomt (vann, avløp, vei og strøm).

Begrensningene nedenfor gjelder ikke om du kjøper en bolig/fritidseiendom som du kun leier ut og ikke bruker selv.

De to begrensningsreglene nedenfor vil gjelde hvis du nå har leieinntekter som er skattepliktige i sin helhet, men har gjort følgende de siste fem årene:

  • har bodd i boligen og ikke har leid den ut i det hele tatt
  • har leid ut boligen, men leieinntektene har vært skattefrie i sin helhet
  • har blitt skattlagt for korttidsutleie av egen bolig (sjablong)
  • har brukt den som egen fritidseiendom og ikke leid den ut i det hele tatt
  • har leid ut egen fritidseiendom, men leieinntektene har vært skattlagt etter sjablongmetoden

Det vil også kunne bli aktuelt med begrensning i fradragsretten for vedlikeholdskostnader der det skjer en overgang fra egen bruk av boligen til en situasjon der boligen står tom i påvente av skattepliktig inntekt (regnskapsbehandling).

1.    Begrensning ved utleie mindre enn 6 måneder første utleieår

Leier du ut mindre enn 6 måneder første året får du ikke fradrag for vedlikeholdskostnader overhode det første utleieåret.

2.    Begrensning i fradraget de fem første utleieårene

Leier du ut i mer enn 6 måneder det første året, får du fradrag for vedlikeholdskostnader for de første 10 000 kronene. For kostnader som overstiger 10 000 kroner begrenses fradraget etter følgende satser: 

Fradrag for vedlikeholdskostnader 

Antall år med fritaksbehandling i siste femårsperiode:

Fradrag for vedlikeholdskostnader gis med:

5 år

kr 10 000 + 50 % av det som overstiger kr 10 000

4 år

kr 10 000 + 60 % av det som overstiger kr 10 000

3 år

kr 10 000 + 70 % av det som overstiger kr 10 000

2 år

kr 10 000 + 80 % av det som overstiger kr 10 000

1 år

kr 10 000 + 90 % av det som overstiger kr 10 000

0 år

Fullt fradrag
Eksempel
Du eier en bolig som du har brukt som egen bolig i mer enn 5 år og som tidligere ikke har hatt skattepliktige leieinntekter. Boligen skal nå brukes som en utleiebolig.
  • I år 1 leier du ut mer enn halvparten av boligen i 8 måneder og leieinntektene overstiger 20 000 kroner i kalenderåret. Du må derfor skattlegges for utleieinntektene.
  • Du leier også ut hele boligen i år 2.
  • Vedlikeholdskostnadene i år 1 utgjør 100 000 kroner.
Fradraget i År 1 blir da 10 000 kroner + (50 prosent x 90 000), det vil si (10 000 + 45 000) 55 000 kroner.
Er vedlikeholdskostnadene de samme i År 2, blir fradraget for vedlikehold 10 000 kroner + (60 prosent x 90 000), det vil si (10 000 + 54 000) 64 000 kroner.

Du kan få fradrag for de kommunale avgiftene du betaler for den utleide boligen.

Betaler du eiendomsskatt for den utleide boligen, kan du få fradrag for dette. 

Formuesskatt på boligen du leier ut, kan du ikke få fradrag for.

Du kan få fradrag for bolig- og innboforsikring som knytter seg til den utleide boligen.

Du kan få fradrag for annonsering av utleiebolig. Det samme gjelder hvis du betaler for formidling og visninger for å skaffe deg leietakere. 

Hvis du betaler festeavgift for tomten på den utleide boligen, kan dette fradragsføres. Festeavgift (leie av tomt) betales til grunneier hvis du ikke eier tomten selv.

Du kan få fradrag for kostnader til strøm, oppvarming og renhold knyttet til utleid bolig, hvis det er du som betaler dette. Det antas at du betaler disse kostnadene hvis de er inkludert i leien.

Du kan også få fradrag for rengjøringsartikler som du har betalt for.

Du kan fradragsføre slitasje på møbler og innbo.

Noen investeringer kan føres til fradrag med en gang. Andre må avskrives, som betyr at kostnaden fradragsføres over flere år. Når du avskriver en eiendel betyr det i praksis at du fradragsfører verdifallet på eiendelen etter hvert som den brukes og slites.

Fradragsføring i kjøpsåret

Hvis du leier ut boligen med møbler og innbo kan du føre fradrag for kostnadene i sin helhet i kjøpsåret, dersom:

  • de er anskaffet hovedsakelig for bruk i utleien og
  • de taper verdi ved slitasje og/eller elde og
  • har en inngangsverdi som er under 30 000 kroner eller brukstid på under tre år
Eksempel på fradragsføring kjøpsåret:
Hvis du kjøper en seng for 27 000 kroner, kan du få fradrag for hele beløpet i året du kjøpte den. Det samme gjelder dersom du kjøper en snøskuffe til 700 kroner.

Avskrivninger

Er kostprisen for møbler og inventar 30 000 kroner eller høyere, kan det foretas saldoavskrivning (saldogruppe d, avskrivningssats 20 prosent). I praksis går det aldri i null, men når saldoen er under 30 000 kroner (før årets avskrivning) kan hele restverdien (saldoen) fradragsføres.

Eksempel på avskrivning:
Dersom du i år 1 kjøper en sofa til 50 000 kroner, kan du få fradrag for avskrivninger med (50 000 x 20 prosent) 10 000 kroner det første året.

År 2 er restverdien (50 000 – 10 000) 40 000 kroner og fradrag for avskrivning dette året blir (40 000 x 20 prosent) 8 000 kroner.

Unntak fra avskrivninger

Ved kortere utleieperiode enn 3 år, og du leier ut fullt møblert og du selv bruker møblene før og etter utleieperioden, kan du i stedet for saldoavskrivninger kreve fradrag for 15 prosent av brutto leieinntekter.

Eksempel på beregning av fradrag:
Du skal leie ut din bolig møblert i to år.
Årlig leie er avtalt til 200 000 kroner.

I stedet for saldoavskrivninger kan du da fradragsføre (200 000 x 15 prosent) 30 000 kroner i avskrivninger både i år 1 og år 2 (det vil si 60 000 kroner til sammen).

  • Du kan få fradrag for felleskostnader du betaler til borettslaget eller sameiet til boligen du leier ut.
  • Du kan ikke få fradrag for nedbetaling av fellesgjeld. Hvis nedbetalingen er med i felleskostnadene, må du trekke disse fra felleskostnadene før du fører fradrag for felleskostnadene i skattemeldingen.
  • Renter av fellesgjeld skal ikke fradragsføres ved beregningen av skattepliktig utleieinntekt. Hvis rentene er med i felleskostnadene, må du trekke fra disse.

Du kan kreve fradrag for kostnader til reiser som er utført i forbindelse med utleie. For eksempel ved visninger, vedlikehold og tilsyn. Forutsatt at utleien ikke regnes som virksomhet, kan det kreves fradrag for faktiske kostnader. Ved bruk av privatbil kan du kreve fradrag etter satsen for yrkeskjøring.

Hvis utleien drives som virksomhet, gis det fradrag etter de alminnelige reglene for arbeids- og yrkesreiser. Ved inntil 10 turer per år til en utleiebolig eller hvor overnatting er nødvendig, regnes kjøringen som yrkeskjøring. Hvis reiseaktiviteten utgjør mer enn 10 dager i året og du ikke overnatter på reisen(e), vil reisene regnes som arbeidsreiser.

Hvis du har opprettet en depositumskonto i banken i forbindelse med utleien, kan du få fradrag for gebyret til depositumskontoen.

Du kan få fradrag for kostnader til oppmåling av utleid boligeiendom i forbindelse med innrapportering av arealopplysninger ved fastsetting av formuesverdi.

Du kan få fradrag for verdien av egen arbeidsinnsats hvis du gjør vedlikehold på boligen du leier ut. Imidlertid forutsetter det at samme beløp er ført opp som inntekt i skattemeldingen det året arbeidet ble utført. Dette ut fra at verdien av eget arbeid er skattepliktig. Du får bare fradrag for arbeidsinnsats samme år som arbeidet er utført. 

Verdien av eget arbeid verdsettes til hva det ville kostet å få arbeid av samme kvalitet utført av andre. Timegodtgjørelsen for ikke-håndverkere må som hovedregel settes lavere enn det en håndverker ville ha oppnådd, for eksempel til timesats for ufaglært arbeidskraft. Satser finnes på Arbeidstilsynets nettsider.

Det er ikke fradragsrett for egen arbeidsinnsats knyttet til påkostningsarbeid, men verdien av et slik arbeid kan tillegges inngangsverdien ved et senere salg av eiendommen. Verdien av eget vedlikeholdsarbeid kan ikke tillegges inngangsverdien ved et senere salg av eiendommen.

 

Vedlikehold

Kostnader som er nødvendige for å holde eiendommen i samme stand som den tidligere har vært i, er vedlikeholdskostnader. 

Eksempel på vedlikeholdskostnader:
  • Reparasjon til samme standard som tidligere.
  • Maling av hus/rom hvis det var malt tidligere.
  • Utskiftning av gulv/panel på vegger, vinduer med mer til samme standard som tidligere.
  • Sliping av parkett
  • Utskiftning av røropplegg
  • Bytte av varmtvannsbereder med tilsvarende størrelse
  • Bytte av badekar, blandebatteri og kraner til samme standard som tidligere
  • Utskiftning av kjøkkeninnredning som etter dagens nivå tilsvarer samme standard.
  • Vedlikehold av tidligere asfaltert vei/gårdsplass.

Påkostninger 

Kostnader med å få eiendommen i en bedre stand eller endringer av eiendommen, regnes som påkostning. For eksempel hvis boligen tidligere har hatt normal standard og oppgraderes til høy standard, vil kostnader knyttet til forskjellen mellom normal og høy standard være påkostning. 

Eksempler på påkostninger:
  • Førstegangs maling av huset.
  • Riving og flytting av vegg for å lage større rom.
  • Utvidelse av det elektriske anlegget/røropplegget
  • Innsetting av peis.
  • Ved utskiftning av vedovn til pelletsovn vil merkostnaden ved kjøp og installasjon av pelletsovn regnes som påkostning.
  • Hvis bad flyttes til et annet rom i huset, er dette påkostning. Behovet for utskiftninger på det gamle badet til samme standard som tidligere, anses å være vedlikehold.
  • Første gangs asfaltering.
  • Opparbeiding av tomt (vann, avløp, vei og strøm).

Skjemaet spesifikasjon av vedlikehold og påkostning kan være til hjelp ved fordeling av kostnader mellom vedlikehold og påkostning. 

Skatt når du leier ut næringseiendom

Som næringseiendom regnes her eiendom som brukes i eiers eller leietakers næringsvirksomhet.

Eksempel: Butikklokaler, kontorlokaler, lager, lokaler til industrivirksomhet, garasjeanlegg etc. Utleie av bolig- og fritidseiendom kan også være eiendom i eiers næringsvirksomhet.  

Utleie av næringseiendom

Veiledende svar

Fordi ikke alle dine skatteforhold er vurdert, er svaret du får kun et veiledende svar. Det er ikke et bindende svar fra oss.

Skattepliktig utleie skal føres i skattemeldingen.
Viktig informasjon

Det kan være forhold som ikke er dekket i denne veiledningen. For mer utfyllende informasjon om regelverket, kan du selv sjekke i Skatte ABC.