Skatt når du skal selge bolig eller annen eiendom
Her får du vite hva du skal gjøre med skatten din når du eier og skal selge bolig, leilighet, fritidseiendom eller annen eiendom i Norge eller i utlandet.
Informasjonen gjelder for deg som er skattemessig bosatt i Norge.
Finn ut hva som gjelder for deg
Du må svare på inntil 12 spørsmål for at vi kan gi deg riktig informasjon om hva som gjelder for deg. Du får best hjelp om du også leser hjelpetekstene i spørsmålene.
En eiendom regnes som solgt/realisert når eiendomsretten opphører eller overføres til en annen ved for eksempel:
- frivillig salg, inkludert salg til underpris (gavesalg) hvor betalingen ikke er symbolsk
- tvunget salg, for eksempel ekspropriasjon eller tvangssalg
- bytte eller makeskifte
- fullstendig ødeleggelse, for eksempel ved brann eller riving
Det er de samme reglene om skatteplikt for gevinst og fradragsrett for tap, som gjelder ved salg og ved annen realisasjon av eiendom.
Dette regnes ikke som salg/realisasjon:
- arv
- gave
- overføring mellom ektefeller
- skifte av felleseie mellom ektefeller
Dersom du selger en eiendom du har mottatt i arv eller gave, er dette et salg/realisasjon som kan bli skattepliktig.
Det at du mottar eiendommen ved arv eller gave er ikke skattepliktig.
Hvis du selger eiendommen du har arvet eller fått i gave, vil en gevinst som hovedregel være skattepliktig. Selger du med tap, vil tapet være fradragsberettiget.
Gevinsten kan i noen tilfeller være skattefri for deg hvis du har brukt eiendommen selv som bolig, fritidseiendom eller pendlerbolig. Har du som arving eller gavemottaker ikke brukt den solgte eiendommen som egen bolig, fritidseiendom eller pendlerbolig, er en gevinst alltid skattepliktig. Selger du med tap, vil tapet være fradragsberettiget.
Det er dødsfalls-/gavetidspunktet som avgjør hva som gjelder for deg. Når vi for eksempel skriver "arv/gave mottatt i 2014 eller senere", betyr det at den du arvet fra døde i 2014 eller senere, eller du mottok gaven i 2014 eller senere.
Det er ulike regler ut fra om arvelater (avdøde), eller giver, kunne ha solgt eiendommen skattefritt eller ikke på dødsfalls-/gavetidspunktet. Dette har betydning for:
- Dersom du selv har brukt eiendommen du har arvet/mottatt og som du nå selger, kan det ha betydning for om en gevinst er skattepliktig eller om et tap er fradragsberettiget. I tillegg kan det ha betydning for beregningen av skattepliktig gevinst/fradragsberettiget tap.
- Dersom du ikke har brukt eiendommen selv, vil dette ha betydning for beregningen av skattepliktig gevinst/fradragsberettiget tap.
Det er den faktiske bruken av eiendommen som avgjør om arvelater eller giver kunne solgt skattefritt.
Et tenkt salg for arvelater/giver ville som hovedregel bare være skattefritt for:
- Bolig/pendlerbolig - hvis arvelater eller giver har eid boligen i over ett år og brukt boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene på dødsfalls-/gavetidspunktet.
- Fritidseiendom - hvis arvelater eller giver har eid fritidseiendommen i over fem år og brukt den som egen fritidseiendom i minst fem av de siste åtte årene på dødsfall-/gavetidspunktet.
For å finne ut om en gevinst er skattepliktig, eller om et tap er fradragsberettiget, må du svare på spørsmålene.
Hvis en gevinst blir skattepliktig, får du veiledning til å beregne gevinst eller tap når du har svart på alle spørsmålene.
Hvis et dødsbo selger en eiendom, vil en gevinst alltid være skattepliktig og et tap alltid gi rett til fradrag. Gevinsten eller tapet skal oppgis i skattemeldingen til avdøde eller dødsboet.
Når det er dødsboet som selger, skal du som arving ikke føre opp gevinst eller tap i din skattemelding.
For å få hjelp til å beregne gevinst eller tap for dødsboet, må du svare "Nei" hvis du får spørsmål om:
- du har bodd i eller brukt boligen/fritidseiendommen/pendlerboligen
- du har vært forhindret fra å bruke boligen/pendlerboligen
Dersom du har mottatt arv eller gave i 2014 eller senere og arvelater/giver ikke var skattemessig bosatt i Norge på dødsfalls-/gavetidspunktet, skal du svare på spørsmålene ut fra at arvelater eller giver kunne ha solgt skattefritt på dødsfalls-/gavetidspunktet.
For å finne ut om en gevinst er skattepliktig, eller om et tap er fradragsberettiget, må du svare på spørsmålene.
Hvis en gevinst blir skattepliktig, får du veiledning til å beregne gevinst eller tap når du har svart på alle spørsmålene.
Ordforklaringer
Inngangsverdien er din kjøpesum eller anskaffelsesverdi pluss andre kostnader knyttet til overtakelsen av eiendommen.
Kjøpesum er det du betalte for eiendommen da du kjøpte den.
Ved bygging av eiendommen er anskaffelsesverdien samlet kostpris for tomt med bygning.
I tillegg skal påkostninger foretatt i din eiertid legges til inngangsverdien.
Inngangsverdien er din anskaffelsesverdi pluss andre kostnader knyttet til overtakelsen av eiendommen.
Din anskaffelsesverdi er avhengig av om arvelater eller giver kunne ha solgt eiendommen skattefritt på dødsfalls-/gavetidspunktet.
- Dersom arvelater/giver ikke kunne ha solgt skattefritt, overtar du anskaffelsesverdien som arvelater/giver hadde på eiendommen.
- Dersom arvelater kunne ha solgt skattefritt, skal din anskaffelsesverdi settes til omsetningsverdien på eiendommen på dødsfalls-/gavetidspunktet.
I tillegg skal påkostninger foretatt i din eiertid legges til inngangsverdien.
Inngangsverdien er din anskaffelsesverdi pluss andre kostnader knyttet til overtakelsen av eiendommen.
Din anskaffelsesverdi settes i utgangspunktet til antatt markedsverdi på dødsfalls-/gavetidspunktet. Du kan finne antatt markedsverdi i en takst/verdivurdering på dødsfalls-/gavetidspunktet.
For arv eller gave som ble mottatt i 2013 eller tidligere, skulle det som hovedregel beregnes arveavgift. Ble det beregnet arveavgift når du arvet, eller mottok gaven, skal din anskaffelsesverdi ikke settes høyere enn den verdi som ble lagt til grunn ved arveavgiftsberegningen.
Ble det ikke beregnet arveavgift, settes din anskaffelsesverdi til omsetningsverdien på dødsfalls-/gavetidspunktet.
I tillegg skal påkostninger foretatt i din eiertid legges til inngangsverdien.
Skal du selge bolig og vilkårene for skattefritak ikke er oppfylt, må du foreta en gevinst-/tapsberegning. En slik gevinst-/tapsberegning tar utgangspunkt i differansen mellom utgangsverdi (salgssum) og inngangsverdi (kostpris).
Selger du en eiendom som du har eid fra før 1. januar 1992, kan du oppregulere inngangsverdi etter nærmere regler og satser. For boligeiendom anskaffet etter 1. januar 1992, kan inngangsverdien ikke oppreguleres etter disse reglene.
Er eiendommen kjøpt over flere år, eller det er foretatt påkostninger i 1990 eller tidligere, skal hvert års tillegg til inngangsverdien oppreguleres separat. Har du for eksempel påkostet boligen for 50 000 kroner i 1985, skal du oppregulere dette beløpet med satsen for 1985 og legge denne verdien til eiendommens inngangsverdi.
Samlet inngangsverdi kan ikke oppreguleres til beløp som er høyere enn salgsvederlaget. Oppreguleringsbeløpet kan således ikke føre til at du kan få fradrag for tap ved salget, men bare redusere eller fjerne en eventuell gevinst.
Inngangsverdien per 31.desember 1991 settes til opprinnelig kostpris med prosentvis tillegg etter følgende tabell:
Ervervsår | Prosentsats for oppregulering av inngangsverdi | Ervervsår | Prosentsats for oppregulering av inngangsverdi |
1990 | 3 | 1967 | 200 |
1989 | 6 | 1966 | 210 |
1988 | 10 | 1965 | 220 |
1987 | 16 | 1964 | 230 |
1986 | 22 | 1963 | 240 |
1985 | 28 | 1962 | 250 |
1984 | 36 | 1961 | 260 |
1983 | 42 | 1960 | 270 |
1982 | 50 | 1959 | 280 |
1981 | 60 | 1958 | 290 |
1980 | 70 | 1957 | 300 |
1979 | 80 | 1956 | 310 |
1978 | 90 | 1955 | 320 |
1977 | 100 | 1954 | 330 |
1976 | 110 | 1953 | 340 |
1975 | 120 | 1952 | 350 |
1974 | 130 | 1951 | 360 |
1973 | 140 | 1950 | 370 |
1972 | 150 | 1949 | 380 |
1971 | 160 | 1948 | 390 |
1970 | 170 | 1947 | 400 |
1969 | 180 | og tidligere | 400 |
1968 | 190 |
Eksempel
I 1979 kjøpte Ola en bolig for 500 000 kroner. Han hadde kjøpsomkostninger (dokumentavgift, tinglysingsgebyr) på 10 000 kroner. Videre hadde han i 1985 utgifter til påkostning på 50 000 kroner. Han selger etter noen år boligen for 1 050 000 kroner og har da 25 000 kroner i utgifter til megler, annonsering mv. Ola har ikke brukt boligen som egen bolig i ett av de to siste årene, og gevinsten er derfor skattepliktig.
Kjøpesum 1979 | kroner 500 000 |
+ Kjøpskostnader | kroner 10 000 |
= Inngangsverdi 1979 | kroner 510 000 |
Salgssum |
kroner 1 050 000 |
– Salgskostnader | kroner 25 000 |
= Salgsvederlag | kroner 1 025 000 |
Siden boligen er kjøpt før 1991, skal inngangsverdien oppreguleres.
Inngangsverdi for 1979 | kroner 510 000 |
+ Oppregulering*) | kroner 408 000 |
= | kroner 918 000 |
+ Påkostning i 1985 | kroner 50 000 |
+ Oppregulering av påkostning**) | kroner 14 000 |
= Samlet inngangsverdi | kroner 982 000 |
*) For 1979 skal inngangsverdien oppreguleres med 80 prosent. Det fører til at inngangsverdien økes med 408 000 kroner (510 000 x 80 prosent).
**) Påkostningen ble foretatt i 1985, og satsen for oppregulering for dette året er 28 prosent. Det fører til at inngangsverdien økes med 14 000 kroner (50 000 x 28 prosent).
Skattepliktig gevinst:
Salgsvederlaget | kroner 1 025 000 |
– Inngangsverdi | kroner 982 000 |
= Gevinst ved salget | kroner 43 000 |
Gevinsten på 43 000 kroner føres i skattemeldingen for salgsåret og skattlegges som alminnelig inntekt med 22 prosent, som gir en skatt på gevinsten i dette eksempelet på 9 460 kroner.
Kostnader med å få eiendommen i en bedre stand eller endringer av eiendommen, regnes som påkostning.
For eksempel, hvis bygningen tidligere har hatt normal standard og oppgraderes til høy standard, vil kostnader knyttet til forskjellen mellom normal og høy standard være påkostning.
- Påkostninger foretatt i eierperioden legges til inngangsverdien
- Utgifter til vedlikehold kan ikke legges til inngangsverdien
Skjemaet spesifikasjon av vedlikehold og påkostning kan være til hjelp ved fordeling av kostnader mellom vedlikehold og påkostning.
Eksempler på påkostninger som kan legges til inngangsverdien:
- Førstegangs maling av bygningen
- Riving og flytting av vegg for å lage større rom
- Utvidelse av det elektriske anlegget/røropplegget
- Innsetting av peis
- Ved utskiftning av vedovn til pelletsovn vil merkostnaden ved kjøp og installasjon av pelletsovn regnes som påkostning
- Dersom bad flyttes til et annet rom i huset, er dette påkostning. Vedlikeholdsbehov på det gamle badet til samme standard som tidligere, anses å være vedlikehold. Påkostningen som kan legges til inngangsverdien er differansen mellom samlet påkostning og tenkt vedlikeholdsbehov på det gamle badet.
- Første gangs asfaltering
- Opparbeiding av tomt (vann, avløp, vei og strøm)
Eksempler på vedlikehold som ikke skal legges til inngangsverdien:
- Reparasjoner til samme standard som tidligere
- Senere maling av bygningen
- Utskiftning av gulv/panel på vegger, vinduer mm. til samme standard som tidligere
- Sliping av parkett
- Utskiftning av røropplegg
- Bytte av varmtvannsbereder med tilsvarende størrelse
- Bytte av badekar, blandebatteri og kraner til samme standard som tidligere
- Utskiftning av kjøkkeninnredning som etter dagens nivå tilsvarer samme standard.
- Vedlikehold av tidligere asfaltering
Verdi av eget arbeid med nybygg eller påkostning kan legges til inngangsverdien. Verdien av eget arbeid settes til hva det ville kostet å få arbeid av samme kvalitet utført av andre.
Timegodtgjørelsen for ikke-håndverkere må som hovedregel settes lavere enn for en håndverker, for eksempel til timesats for ufaglært arbeidskraft. Satser finnes på Arbeidstilsynets nettsider.
Verdien av eget arbeid er skattepliktig og skal inntektsføres det året arbeidet blir utført. Dette gjelder ikke for arbeid i fritiden på egen bolig eller fritidseiendom som du bruker selv.
Utgangsverdi er salgssum fratrukket salgsomkostninger.
Salgssum (salgsvederlag)
Salgssum er alt du mottar som betaling ved salget. Salgssummen består vanligvis av et kontantbeløp som betales og/eller gjeld du overtar ved salget.
Salgsomkostninger
Utgangsverdien reduseres med kostnader du har hatt i forbindelse med salget. Dette kan for eksempel være meglerprovisjon, annonsekostnader, styling, juridiske kostnader ved tvist rundt salget. Du får ikke fradrag for flyttekostnader og rydding av dødsbo.
Veiledende svar
Fordi ikke alle dine skatteforhold er vurdert, er svaret du får kun et veiledende svar. Det er ikke et bindende svar fra oss.
Gevinst eller tap ved salg skal føres i skattemeldingen.
Salg av gårds- og skogbrukseiendom
Om du skal selge deler av gårds- og skogbrukseiendom får du ikke svar på dette i denne veiledningen. I Skatte-ABC får du beskrivelse av regelverk for salg og annen realisasjon av gårds- og skogbrukseiendommer.
Skal du selge et våningshus på et gårdsbruk vil du få svar i denne veiledningen. Et våningshus kan selges som, for eksempel egen bolig eller fritidsbolig.
Det kan være forhold som ikke er dekket i denne veiledningen. For mer utfyllende informasjon om regelverket, kan du selv sjekke i Skatte ABC.
Selger du bolig under oppføring, såkalt salg av kontraktsposisjoner, så er det i praksis rettighetene og pliktene i henhold til avtalen med utbygger som selges.
- Skatteregler
- Slik fører du gevinst/tap i skattemeldingen
- Hvor mye skatt skal du betale