Skatt når du skal selge bolig eller annen eiendom

Skal du selge bolig og vilkårene for skattefritak ikke er oppfylt, må du foreta en gevinst-/tapsberegning. En slik gevinst-/tapsberegning tar utgangspunkt i differansen mellom utgangsverdi (salgssum) og inngangsverdi (kostpris).

Selger du en eiendom som du har eid fra før 1. januar 1992, kan du oppregulere inngangsverdi etter nærmere regler og satser. For boligeiendom anskaffet etter 1. januar 1992, kan inngangsverdien ikke oppreguleres etter disse reglene.

Er eiendommen kjøpt over flere år, eller det er foretatt påkostninger i 1990 eller tidligere, skal hvert års tillegg til inngangsverdien oppreguleres separat. Har du for eksempel påkostet boligen for 50 000 kroner i 1985, skal du oppregulere dette beløpet med satsen for 1985 og legge denne verdien til eiendommens inngangsverdi.

Samlet inngangsverdi kan ikke oppreguleres til beløp som er høyere enn salgsvederlaget. Oppreguleringsbeløpet kan således ikke føre til at du kan få fradrag for tap ved salget, men bare redusere eller fjerne en eventuell gevinst.

Inngangsverdien per 31.desember 1991 settes til opprinnelig kostpris med prosentvis tillegg etter følgende tabell:

Ervervsår	Prosentsats for oppregulering av inngangsverdi	Ervervsår	Prosentsats for oppregulering av inngangsverdi
1990	3	1967	200
1989	6	1966	210
1988	10	1965	220
1987	16	1964	230
1986	22	1963	240
1985	28	1962	250
1984	36	1961	260
1983	42	1960	270
1982	50	1959	280
1981	60	1958	290
1980	70	1957	300
1979	80	1956	310
1978	90	1955	320
1977	100	1954	330
1976	110	1953	340
1975	120	1952	350
1974	130	1951	360
1973	140	1950	370
1972	150	1949	380
1971	160	1948	390
1970	170	1947	400
1969	180	og tidligere	400
1968	190

 

Eksempel

I 1979 kjøpte Ola en bolig for 500 000 kroner. Han hadde kjøpsomkostninger (dokumentavgift, tinglysingsgebyr) på 10 000 kroner. Videre hadde han i 1985 utgifter til påkostning på 50 000 kroner. Han selger etter noen år boligen for 1 050 000 kroner og har da 25 000 kroner i utgifter til megler, annonsering mv. Ola har ikke brukt boligen som egen bolig i ett av de to siste årene, og gevinsten er derfor skattepliktig.

Kjøpesum  1979	kroner  500 000
+ Kjøpskostnader	kroner    10 000
= Inngangsverdi 1979	kroner  510 000

 

Salgssum	kroner 1 050 000
– Salgskostnader	kroner      25 000
= Salgsvederlag	kroner 1 025 000

Siden boligen er kjøpt før 1991, skal inngangsverdien oppreguleres.

Inngangsverdi for 1979	kroner  510 000
+ Oppregulering*)	kroner  408 000
=	kroner 918 000
+ Påkostning i 1985	kroner    50 000
+ Oppregulering av påkostning**)	kroner    14 000
= Samlet inngangsverdi	kroner 982 000

*) For 1979 skal inngangsverdien oppreguleres med 80 prosent. Det fører til at inngangsverdien økes med 408 000 kroner (510 000 x 80 prosent).

**) Påkostningen ble foretatt i 1985, og satsen for oppregulering for dette året er 28 prosent. Det fører til at inngangsverdien økes med 14 000 kroner (50 000 x 28 prosent).

Skattepliktig gevinst:

Salgsvederlaget	kroner 1 025 000
– Inngangsverdi	kroner    982 000
= Gevinst ved salget	kroner      43 000

 

Gevinsten på 43 000 kroner føres i skattemeldingen for salgsåret og skattlegges som alminnelig inntekt med 22 prosent, som gir en skatt på gevinsten i dette eksempelet på 9 460 kroner.