Important information
Det du ser på denne siden er en test-versjon. Denne er under arbeid, og testes og kvalitetssikres nå internt i Skatteetaten.
Important information
This page is not available in English.
Formuesverdi av næringseiendom
En næringseiendom er en eiendom som brukes i eller egner seg for næringsvirksomhet. Det kan for eksempel være kontorlokale, butikk, lager og fabrikk.
Du kan eie en næringseiendom uten å drive næringsvirksomhet. Det er eiendommens karakter som er avgjørende. Ubebygd areal som brukes i næringsvirksomhet, kan også være næringseiendom.
Residential properties, agricultural properties, forests, and power generation facilities are not considered commercial properties. This applies even if the rental activity is so extensive that it’s considered commercial activity or part of commercial activity for you as the owner of the property.
The main rule is that holiday homes are not commercial properties. If the rental activity is extensive or is part of another activity, the holiday home must still be considered a commercial property.
Dette gjelder for deg som
- eier utleid næringseiendom
- eier ikke-utleid næringseiendom
- half or more of the property was rented out as at 31 December of the income year,
- or half or more of the property was rented out earlier in the income year, and you did not use it yourself before 31 December,'
- or half or more of the property was rented out in previous years, but not in the income year, and you did not use it yourself in the income year (the property was not in use).
- you rented out less than half of the property
- or you rented out the property earlier in the income year but started using it yourself by the end of the year,
- or when the property was not rented out as at 31 December in the income year.
Slik beregnes formuesverdien
For privatpersoner, enkeltpersonforetak og samvirkeforetak med mer, er formuesverdien av næringseiendom 80 prosent av beregnet utleieverdi.
Dette gjelder uavhengig av om eiendommen er utleid eller ikke.
Aksjeselskap og andre selskap som ikke betaler formuesskatt, får ikke verdsettingsrabatt på næringseiendom og skal oppgi 100 prosent av beregnet utleieverdi.
Du kan beregne utleieverdi for ikke-utleid næringseiendom ved å bruke kalkulatoren vår.
Dette må du gjøre
Du må sjekke om næringseiendommen du eier er oppført i skattemeldingen din, og om opplysningene er korrekte.
Hvis opplysningene om næringseiendommen ikke vises eller inneholder feil, må du logge inn i skattemeldingen og endre eller legge inn riktige opplysninger før du leverer skattemeldingen.
Du får veiledning i skattemeldingen.
Slik beregnes utleieverdien på
Beregnet utleieverdi fastsettes til gjennomsnittet av samlet brutto utleieinntekt for inntektsåret, og de to foregående inntektsårene. Du får fradrag for eierkostnader. Fradraget er 10 prosent av gjennomsnittet av samlet brutto utleieinntekt.
Utleid næringseiendom i mindre enn tre år
Hvis eiendommen har vært utleid i mindre enn tre år, skal du benytte inntektsårets brutto utleieinntekt for å beregne utleieverdien. Du får fradrag for eierkostnader. Fradraget er 10 prosent av brutto utleieinntekt.
Beregningen av utleieverdien skjer automatisk i skattemeldingen etter at du har lagt inn utleieinntekt.
Når eiendommen ikke er utleid, må det beregnes en utleieverdi.
Beregningen av utleieverdien skjer automatisk i skattemeldingen etter at du har lagt inn nødvendig informasjon om næringseiendommen.
Du kan også beregne utleieverdi for ikke-utleid næringseiendom ved å bruke kalkulatoren vår.
Beregningen skjer ved å gange arealet med en kvadratmeterleie og faktoren 0,9. For å komme fram til den beregnede utleieverdien deles svaret med kalkulasjonsfaktoren. Kvadratmeterleien og kalkulasjonsfaktoren vedtas årlig av Skatteetaten.
Beregnet kvadratmeterleie x eiendommens areal x faktor 0,9 / kalkulasjonsfaktor = Beregnet utleieverdi
Kalkulasjonsfaktor
For inntektsåret 2024 er kalkulasjonsfaktoren:
- 0,086 for næringseiendom i Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger.
- 0,096 for næringseiendom i andre kommuner og utleid næringseiendom i utlandet.
Hvis beregnet utleieverdi er for høy
Dette gjelder for både utleid og ikke-utleid næringseiendom.
Hvis beregnet utleieverdi av næringseiendommen overstiger dokumentert markedsverdi, kan du kreve å benytte den dokumenterte markedsverdien.
Privatpersoner, enkeltpersonforetak og samvirkeforetak med mer, har krav på verdsettingsrabatt og formuesverdien settes til 80 prosent av dokumentert markedsverdi.
Aksjeselskap og andre selskap som ikke betaler formuesskatt, har ikke krav på verdsettingsrabatt.
Residential properties, agricultural properties, forests, and power generation facilities are not considered commercial properties. This applies even if the rental activity is so extensive that it’s considered commercial activity or part of commercial activity for you as the owner of the property.
The main rule is that holiday homes are not commercial properties. If the rental activity is extensive or is part of another activity, the holiday home must still be considered a commercial property.
Eksempler
Changing the taxable value for the 2023 and 2024 income years
A commercial property has a calculated rental value of NOK 16,000,000 in 2023. According to the main rule, the taxable value is set at 80 percent of the calculated rental value, which amounts to NOK 12,800,000.
You have proof that the property’s market value is NOK 14,000,000, so the taxable value for 2023 will be reduced to NOK 11,520,000 (NOK 14,400,000 x 80 percent).
The difference between the calculated rental value and the documented market value is NOK 1,600,000. The percentage difference is 10 percent (100 x 1,600,000)/16,000,000).
You can use this percentage difference for the five subsequent income years.
For 2024, the calculated market value is NOK 17,000,000. This value will be reduced by 10 percent, which amounts to NOK 1,700,000. The new calculated rental value to be used as a basis for the 2024 assessment will be NOK 15,300,000 (17,000,000 – 1,700,000).
The taxable value for 2024 will be set at 80 percent of the calculated rental value of NOK 15,300,000, which equals NOK 12,800,000.
Changing the taxable value for the 2023 and 2024 income years
A commercial property has a calculated rental value of NOK 16,000,000 in 2023. According to the main rule, the taxable value is set at 80 percent of the calculated rental value, which amounts to NOK 12,800,000.
You have proof that the property’s market value is NOK 14,000,000, so the taxable value for 2023 will be reduced to NOK 11,520,000 (NOK 14,400,000 x 80 percent).
The difference between the calculated rental value and the documented market value is NOK 1,600,000. The percentage difference is 10 percent (100 x 1,600,000)/16,000,000).
You can use this percentage difference for the five subsequent income years.
For 2024, the calculated market value is NOK 17,000,000. This value will be reduced by 10 percent, which amounts to NOK 1,700,000. The new calculated rental value to be used as a basis for the 2024 assessment will be NOK 15,300,000 (17,000,000 – 1,700,000).
The taxable value for 2024 will be set at 80 percent of the calculated rental value of NOK 15,300,000, which equals NOK 12,800,000.
Spesielt for deg når
If the area used for housing is more than half of the property’s area, then the whole property must be valued using the rules for residential properties. Any primary area in the commercial part must be included in the primary area for the residential property.
Shops, hair salons, home offices and other office areas are examples of rooms typically suitable for permanent residence and will therefore be defined as primary area. However, areas that are solely used for storage purposes or similar are generally considered secondary areas and should not be included in the basis for calculating your wealth.
Hvis tomten, og ikke eventuelle bygninger, utgjør eiendommens hovedfunksjon, skal utleieverdien beregnes ut fra antall utleid kvadratmeter og brutto leieinntekter. Arealet av eventuelle bygninger på tomten skal inkluderes i antall utleide kvadratmeter.
Hvis du har leid ut eiendommen i mindre enn ett år må du regne om faktiske utleieinntekt til en beregnet årlig utleieinntekt. Dette gjør du ved å dele den totale utleieinntekten med antall måneder du har leid ut næringseiendommen, og ganger dette med 12.
Når du regner ut, skal du legge hele måneder til grunn. En påbegynt måned regnes som en hel måned. Har du for eksempel mottatt utleieinntekter for 6 og en halv måned, regner du dette som 7 måneder når du omregner til årlig utleieinntekt.
Verdien settes til en forholdsmessig andel av anslått verdi av den ferdigstilte eiendommen.
Verdien fastsettes ut fra reglene om ikke-utleid næringseiendom.
Du skal ta utgangspunkt i beregnet areal av den ferdigstilte delen av eiendommen. Verdsettelsen skal skje ut fra en helhetsvurdering, hvor også den planlagte størrelsen og investeringsprofil skal tas hensyn til. Hvor mye innsats som gjenstår på bygget i forhold til samlet innsats, vil være en viktig indikator.
Beregnet utleieverdi fastsettes slik:
Ferdigstilt areal i kvadratmeter x beregnet kvadratmeterleie x 0,9 / kalkulasjonsfaktor = beregnet utleieverdi.
Eksempel: Du bygger et næringsbygg som skal være 500 kvadratmeter. Bygget er ikke ferdig 31.12 og etter en totalvurdering anslår du at bygget er 50 prosent ferdig. Du benytter næringskalkulatoren for å beregne utleieverdi på ikke- utleid næringsbygg. Næringskalkulatoren viser at hvis næringseiendommen hadde vært 100 prosent ferdig ville den hatt en beregnet utleieverdi på 4 944 000 kroner.
Ettersom næringseiendommen er 50 prosent ferdig vil beregnet utleieverdi bli 2 472 000 kroner. Personlig skattepliktig skal oppgi formuesverdien 1 977 600 kroner (2 472 000 * 80 prosent = 1 977 600).