Important information

Det du ser på denne siden er en test-versjon. Denne er under arbeid, og testes og kvalitetssikres nå internt i Skatteetaten.

Important information

This page is not available in English.

Formuesverdi av næringseiendom

En næringseiendom er en eiendom som brukes i eller egner seg for næringsvirksomhet. Det kan for eksempel være kontorlokale, butikk, lager og fabrikk.

Du kan eie en næringseiendom uten å drive næringsvirksomhet. Det er eiendommens funksjon som er avgjørende. Ubebygd areal som brukes i næringsvirksomhet, kan også være næringseiendom.

Residential properties, agricultural properties, forests, and power generation facilities are not considered commercial properties. This applies even if the rental activity is so extensive that it’s considered commercial activity or part of commercial activity for you as the owner of the property.

The main rule is that holiday homes are not commercial properties. If the rental activity is extensive or is part of another activity, the holiday home must still be considered a commercial property.

Dette gjelder for deg som

  • eier utleid næringseiendom
  • eier ikke-utleid næringseiendom

 

  • half or more of the property was rented out as at 31 December of the income year,
  • or half or more of the property was rented out earlier in the income year, and you did not use it yourself before 31 December,'
  • or half or more of the property was rented out in previous years, but not in the income year, and you did not use it yourself in the income year (the property was not in use).

  • you rented out less than half of the property
  • or you rented out the property earlier in the income year but started using it yourself by the end of the year,
  • or when the property was not rented out as at 31 December in the income year.

Slik beregnes formuesverdien

For privatpersoner, enkeltpersonforetak og samvirkeforetak med mer, er formuesverdien av næringseiendom 80 prosent av beregnet utleieverdi.
Dette gjelder uavhengig av om eiendommen er utleid eller ikke.

Aksjeselskap og andre selskap som ikke betaler formuesskatt, får ikke verdsettingsrabatt på næringseiendom og skal oppgi 100 prosent av beregnet utleieverdi.

Du kan bruke kalkulatoren for å beregne formuesverdien på ikke-utleid næringseiendom.

Dette må du gjøre

Logg inn i skattemeldingen og sjekk om eiendommen er oppgitt, og om opplysningene er korrekt.

Hvis formuesverdien ikke vises i skattemeldingen eller opplysningene om næringseiendommen er feil, må du endre eller legge inn riktige opplysninger.

Du får veiledning i skattemeldingen.

Slik beregnes utleieverdien

Beregnet utleieverdi av næringseiendom fastsettes på grunnlag av utleieinntektene.

Grunnlaget

Grunnlaget for beregnet utleieverdi for utleid næringseiendom fastsettes til gjennomsnittet av samlet brutto utleieinntekt for inntektsåret, og de to foregående inntektsårene.

Fradrag for eierkostnader

Du får fradrag for eierkostnader. Fradraget er 10 prosent av gjennomsnittet av samlet brutto utleieinntekt.

Har eiendommen vært utleid i mindre enn tre år, skal inntektsårets brutto utleieinntekt fratrukket eierkostnader, legges til grunn. Eierkostnader fastsettes til 10 prosent av inntektsårets brutto utleieinntekt.

Kalkulasjonsfaktor

For å komme fram til beregnet utleieverdi må grunnlaget divideres med en kalkulasjonsfaktor. Kalkulasjonsfaktoren fastsettes av Skatteetaten.

For inntektsåret 2024 er kalkulasjonsfaktoren:

  • 0,086 for næringseiendom i Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger.
  • 0,096 for næringseiendom i andre kommuner og utleid næringseiendom i utlandet.

 

For å komme fram til beregnet utleieverdi av ikke-utleid næringseiendom ganges beregnet kvadratmeterleie med eiendommens areal og faktoren 0,9 og deles på kalkulasjonsfaktoren. Kalkulasjonsfaktoren fastsettes av Skatteetaten.

For å finne beregnet utleieverdi på ikke-utleid næringseiendom benytter vi en beregnet kvadratmeterleie. Kvadratmeterleien tar hensyn til hva eiendommen benyttes til, areal og beliggenhet. Den fastsettes årlig av Skatteetaten på grunnlag av beregninger fra Statistisk sentralbyrå.


Kalkulasjonsfaktor

For inntektsåret 2024 er kalkulasjonsfaktoren:

  • 0,086 for næringseiendom i Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger.
  • 0,096 for næringseiendom i andre kommuner og utleid næringseiendom i utlandet.

Beregnet kvadratmeterleie x eiendommens areal x faktor 0,9 / kalkulasjonsfaktor = Beregnet utleieverdi

Dette gjelder for både utleid og ikke-utleid næringseiendom.

Hvis beregnet utleieverdi av næringseiendommen overstiger dokumentert markedsverdi, kan du kreve å benytte den dokumenterte markedsverdien.

Privatpersoner, enkeltpersonforetak og samvirkeforetak med mer, har krav på redusert formuesverdi i inntektsåret hvis beregnet utleieverdi overstiger dokumentert markedsverdi, og et forholdsmessig fradrag i formuesverdien i de fem påfølgende inntektsårene. Du må selv kreve nedsettelsen i skattemeldingen.

Dokumentasjon som er grunnlag for endring av formuesverdi

Ved verdsettelse av næringseiendom basert på eiendommens dokumenterte markedsverdi må dokumentasjonen:

  • tidligst være fra det første inntektsåret den skal benyttes for,
  • være ferdig utarbeidet senest på det tidspunktet det kreves nedsettelse, og må kunne fremlegges på forespørsel,
  • være utarbeidet av en uavhengig part,
  • være utarbeidet av noen med relevant, faglig kompetanse til å foreta verdivurdering av næringseiendom, herunder takstmann eller næringsmegler, og
  • inneholde en redegjørelse for vurderingen av eiendommens markedsverdi og forutsetningene som denne bygger på

Som dokumentert markedsverdi regnes også eiendommens salgssum i inntektsåret det kreves nedsettelse for, forutsatt at omsetningen er et fritt salg mellom uavhengige parter.

Changing the taxable value for the 2023 and 2024 income years

A commercial property has a calculated rental value of NOK 16,000,000 in 2023. According to the main rule, the taxable value is set at 80 percent of the calculated rental value, which amounts to NOK 12,800,000. 

You have proof that the property’s market value is NOK 14,000,000, so the taxable value for 2023 will be reduced to NOK 11,520,000 (NOK 14,400,000 x 80 percent).

The difference between the calculated rental value and the documented market value is NOK 1,600,000. The percentage difference is 10 percent (100 x 1,600,000)/16,000,000).
You can use this percentage difference for the five subsequent income years.

For 2024, the calculated market value is NOK 17,000,000. This value will be reduced by 10 percent, which amounts to NOK 1,700,000. The new calculated rental value to be used as a basis for the 2024 assessment will be NOK 15,300,000 (17,000,000 – 1,700,000).

The taxable value for 2024 will be set at 80 percent of the calculated rental value of NOK 15,300,000, which equals NOK 12,800,000.

Changing the taxable value for the 2023 and 2024 income years

A commercial property has a calculated rental value of NOK 16,000,000 in 2023. According to the main rule, the taxable value is set at 80 percent of the calculated rental value, which amounts to NOK 12,800,000. 

You have proof that the property’s market value is NOK 14,000,000, so the taxable value for 2023 will be reduced to NOK 11,520,000 (NOK 14,400,000 x 80 percent).

The difference between the calculated rental value and the documented market value is NOK 1,600,000. The percentage difference is 10 percent (100 x 1,600,000)/16,000,000).
You can use this percentage difference for the five subsequent income years.

For 2024, the calculated market value is NOK 17,000,000. This value will be reduced by 10 percent, which amounts to NOK 1,700,000. The new calculated rental value to be used as a basis for the 2024 assessment will be NOK 15,300,000 (17,000,000 – 1,700,000).

The taxable value for 2024 will be set at 80 percent of the calculated rental value of NOK 15,300,000, which equals NOK 12,800,000.

Spesielt for deg når

If the area used for housing is more than half of the property’s area, then the whole property must be valued using the rules for residential properties. Any primary area in the commercial part must be included in the primary area for the residential property.

Shops, hair salons, home offices and other office areas are examples of rooms typically suitable for permanent residence and will therefore be defined as primary area. However, areas that are solely used for storage purposes or similar are generally considered secondary areas and should not be included in the basis for calculating your wealth. 

Utleieverdien beregnes med utgangspunkt i antall utleide kvadratmeter (tomteareal) og brutto leieinntekter.

Utleieverdien skal beregnes med utgangspunkt i utleieinntektene. Du skal dele samlet utleieinntekter med antall måneder du har leid ut tomten, så gange med 12 måneder. En påbegynt måned regnes som en hel måned.

Eksempel:
Tomten leies ut fra 15. januar til 3. juli. Samlet utleieinntekt er kroner 50 000.
Kroner 50 000 / 7 x 12 = kroner 85 714.
Grunnlag for beregning av formuesverdi

Eiendommens areal x beregnet kvadratmeterleie x 0,9 = beregnet utleieverdi.

Det ses bort fra grunnareal (tomt) ved arealberegningen der bygningene utgjør eiendommens hovedfunksjon.

Grunnlaget for beregning av kvadratmeterleie differensieres med hensyn til beliggenhet, hva eiendommen benyttes til og areal, og fastsettes årlig av Skatteetaten på grunnlag av beregninger fra Statistisk sentralbyrå.

Ikke-utleid næringseiendom verdsettes ved bruk av kvadratmeterleie som representerer det eiendommen arealmessig i hovedsak benyttes til.

Formuesverdien settes til en forholdsmessig andel av anslått formuesverdi av den ferdigstilte eiendommen.

Formuesverdien fastsettes ut fra reglene om ikke-utleid næringseiendom.

Det skal ved verdsettingen av næringseiendom under oppføring tas utgangspunkt i beregnet areal av den ferdigstilte delen av eiendommen. Verdsettelsen skal skje ut fra en helhetsvurdering, hvor også den planlagte størrelsen og investeringsprofil skal tas hensyn til. Hvor mye innsats som gjenstår på bygget i forhold til samlet innsats, vil være en viktig indikator for verdsettelsen.

Formuesverdien verdsettes slik:

Ferdigstilt areal i kvadratmeter x beregnet kvadratmeterleie x 0,9 / kalkulasjonsfaktor = beregnet verdi.

Eksempel - et lager i Oslo:
500 kvadratmeter x 945 kroner (leie per kvadratmeter) x 0,9 / 0,086 (kalkulasjonsfaktor) = 4 944 767 i beregnet verdi