Fradragsrett for kostnader ved ekstraordinær skade på prosentliknet bolig - konstruksjonsfeil og skade forårsaket av mus (skatteloven § 7-13)

Innsenders fremstilling av faktum og jus

På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen, legges det til grunn at ekteparet Ås (heretter kalt skattyterne) i 1999 kjøpte en eiendom som felles bolig. Etter overdragelsen ble det avdekket flere feil og mangler ved eiendommen. Etter forhandlinger med eierskifteforsikringsselskapet er det kommet et tilbud om prisavslag fra selskapet som bygger på at det blir gitt inntektsfradrag etter skatteloven § 7-13 for kostnader til ekstraordinært vedlikehold.

Feilene og manglene på eiendommen er skader på et baderom som følge av en konstruksjonsfeil samt store skader i bygningen forårsaket av skadedyr (husmus). De totale utbedringskostandene er beregnet til 424 426 kroner iht. de takster og tilbud som er innhentet.

Badet har store fuktskader. I følge taksten er skadeårsaken konstruksjonsfeil i gulvet som følge av manglende tetting og dårlig avrenning pga. feil fall. Fukten har trukket ut i veggene. Påstøp og fliser er lagt på et linoleumsdekke. Linoleumsdekket er i utgangspunktet vanntett, men det var laget hull i dette for å føre gjennom rør mv. uten at rørgjennomføringen var tettet. Dette har medført at badegulvet ikke har oppfylt byggeforskriftenes krav til vanntetthet, jf. byggeforskrift av 1987 kap. 41:511.

Utbedring av skadene forutsetter at gulv og vegger rives og at badegulv etableres på forskriftsmessig måte med membran, påstøp og fliser. Videre må veggen bygges opp igjen med forskriftsmessig fluktsikring.

Etter overtakelsen viste det seg at det var store mengder mus i huset. X AS har gjennomgått huset og funnet mus i hele etasjeskillet mellom underetasje og første etasje samt på loftet. Musene har forårsaket omfattende skader på bygningen i form av ødelagte bygningsplater og isolasjon samt dårlig inneklima. Skattyternes barn har begge astmaplager og det dårlige inneklimaet forverret tilstanden.

Nødvendig utbedring vil i følge X AS omfatte fjerning av innvendige himlinger og isolasjon og desinfisering av bjelkelag. Videre må ny isolasjon og himlinger monteres.

Skadene på bygningen går etter innsenders oppfatning langt utover det som kan karakteriseres som vanlig vedlikehold.

Innsender mener at skadene som musene har forårsaket er så omfattende at de må karakteriseres som ekstraordinær skade iht. skatteloven § 7-13. Det vises til Lignings-ABC 2002 s. 197, hvor blant annet skader som følge av husbukk er nevnt som forhold som kan gi grunnlag for fradrag.

Når det gjelder skadene på badet skyldes disse klare konstruksjonsfeil. Det har gjort det nødvendig med en umiddelbar utbedring for å unngå ytterligere skader på bygningen. Også dette er etter innsenders oppfatning et forhold som må gå inn under begrepet ekstraordinær skade etter skatteloven § 7-13.

Det bes på denne bakgrunn om en bindende forhåndsuttalelse på om utgiftene til utbedring av skadene gir grunnlag for fradrag etter skatteloven § 7-13.

Skattedirektoratets vurderinger

Skattedirektoratet skal bemerke at fordel ved å bo i egen bolig fastsettes ved såkalt prosentlikning, jf. skatteloven § 7-10. Prosentinntekten trer i stedet for de fleste faktiske inntektsposter og det er innkalkulert et standardfradrag for ellers fradragsberettigede kostnader i prosentsatsen som danner grunnlag for prosentinntekten. Prosentinntektsreglene bygger på en forutsetning om at vedlikeholdskostnader mv. over år jevner seg ut og omtrent tilsvarer standardfradraget som er innkalkulert i prosentsatsen som danner grunnlag for prosentinntekten. For enkelte ekstraordinære kostnader slår ikke denne forutsetningen til. Loven åpner derfor adgang til i en viss utstrekning å kreve fradrag for "kostnad som skyldes ekstraordinær skade", jf. skatteloven § 7-13. Vedlikeholdskostnader/reparasjonskostnader som skyldes ekstraordinær skade kan kreves fradratt fullt ut for de kostnadene som overstiger 10 000 kroner.

Iht. Lignings-ABC 2002 s. 197 regnes naturskade, herunder skade på grunn av storm, flom, sopp, husbukk mv., samt brannskade, skade ved hærverk og skade som skyldes klart påviselige materialfeil og konstruksjonsfeil ved oppføring mv. av bygget som ekstraordinær skade. Fradragsretten omfatter ikke den del av vedlikeholdskostnadene som skyldes alder, slitasje mv. Påregnelige skader på grunn av forsømt vedlikehold kan ikke anses som ekstraordinær skade. Er det klart at skattyteren sparer ordinære vedlikeholdskostnader i nevneverdig omfang, skal denne delen av kostnaden ikke anses som ekstraordinær kostnad.

Det er opplyst at skadene skyldes mus, noe som må karakteriseres som naturskade iht. ovennevnte, samt konstruksjonsfeil. Direktoratet finner ut fra det opplyste at skadene må anses som ekstraordinære etter skatteloven § 7-13.

I Lignings-ABC 2002 s. 197 heter det videre:

"Kjøper vil på samme måte ha fradragsrett for kostnader til utbedring av ekstraordinær skade som er oppstått i tidligere eieres eiertid, med mindre kjøper har mottatt erstatning til dekning for skaden eller skaden er utbedret direkte for selgers regning (selger har betalt entreprenør direkte for arbeid/materialer). Prisavslag som skyldes skaden reduserer ikke fradragsretten fordi prisavslag påvirker inngangsverdien, se stikkord "Inngangsverdi" under pkt. 2.1.8 "Rabatter, prisavslag mv."."

I denne saken er skattyter tilbudt et prisavslag. Som det fremgår av Lignings-ABC vil prisavslag komme til fradrag i inngangsverdien på eiendommen. Slikt prisavslag vil derfor ikke redusere fradragsretten for utbedring av ekstraordinær skade etter skatteloven § 7-13, men det vil redusere inngangsverdien på eiendommen.

Skattedirektoratet har på denne bakgrunn kommet til at skattyters kostnader i forbindelse med skader på eiendommen som er forårsaket av mus samt konstruksjonsfeil er fradragsberettigede for den del som overstiger 10.000 kroner, jf. skatteloven § 7-13. Det foreligger likevel ikke fradragsrett for eventuelle kostnader forbundet med standardhevning eller eventuelle vedlikeholdskostnader av nevneverdig omfang som spares pga. utbedringen.

Konklusjon

Skattyternes kostnader i forbindelse med skader på eiendommen som er forårsaket av mus samt konstruksjonsfeil er fradragsberettigede for den del som overstiger 10.000 kroner, jf. skatteloven § 7-13. Dette gjelder likevel ikke eventuelle kostnader til standardheving eller spart vedlikehold.