Salg av andel av bolig - spørsmål om fritak for beskatning (skatteloven § 9-3)

Saksforholdet:

På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen, legges det til grunn at De eier en eiendom i Veien 3. Eiendommen har tidligere vært en enebolig men er nå en flermannsbolig med ca. 1,7 mål tomt. De og Deres familie bor, og har bodd i bygningen i mer enn 10 år, samtidig som De har eid bygningen i mer enn 10 år. De leier nå ut to enheter i sokkeletasjen til boligformål, i tillegg til at Deres sønn og hans samboer benytter en boenhet i første etasje til boligformål. Til sammen har bygningen et boareal på 400 m2, hvorav De og Deres kone benytter 220 m2, Deres sønn disponerer en boenhet på 60 m2og det leies ut 2 boenheter på 60 m2 hver.

Utleieverdien av den enhet De og Deres kone disponerer er anslått til ca. 60 % av husets totale utleieverdi.

Bygningen er ikke seksjonert og De vurdere å selge en andel av huset bestående av to enheter i sokkeletasjen, hver på 60 m2 dvs. til sammen 120 m2, til aksjeselskapet A AS. De eier selv 36 % av aksjene i selskapet A AS. Fordi bygningen ikke er seksjonert ønsker partene å tinglyse en urådighetserklæring på eiendommen slik at De som hjemmelshaver ikke kan disponere over eiendommen uten samtykke av A AS. Det forutsettes at salget til A AS skjer på markedsvilkår.

Spørsmålet De har stilt er om De i dag kan følge den fremgangsmåten som ovenfor er beskrevet og selge sokkeletasjen med to boenheter (til sammen 120 m2) til A AS skattefritt etter reglene i skatteloven § 9-3 tredje ledd punkt b.

Skattedirektoratets vurderinger:

Skattedirektoratet vil innledningsvis understreke at dette vedtaket bygger på en forutsetning om at den foreslåtte fremgangsmåten er lovlig bl.a. etter lov om eierseksjoner og det øvrige lovverk som regulerer denne type overdragelser. Det ligger utenfor Skattedirektoratets kompetanse å vurdere lovligheten av fremgangsmåten etter disse lovene.

Vedrørende den skattemessige siden av saken vil Skattedirektoratet bemerke at det følger av skatteloven § 9-3 tredje ledd punkt b at gevinst ved realisasjon av boligeiendom er unntatt fra skatteplikt når eieren på realisasjonstidspunktet har eid bygningen i mer enn ett år og brukt den som egen bolig i minst ett av de siste to år. Dette gjelder også når eieren har brukt minst halvparten av bygningen (regnet etter utleieverdi) som egen bolig og den resterende del har vært utleid til boligformål. Denne bestemmelsen bygger på en forutsetning om at bygningen ikke er seksjonert.

På bakgrunn av Deres opplysninger legger vi til grunn at De har eid bygningen i over 10 år og at De fremdeles eier denne. Videre legges til grunn at bygningen har vært benyttet til boligformål og at det etter Deres mening ikke er grunnlag for å utskille noen del av tomten på 1,7 mål for utnyttelse til tomteformål. Når en del av eiendommen selges er det derfor som boligeiendom.

Det er også opplyst at De har brukt bygningen som Deres og familiens bolig i de siste 10 år og at bygningen fremdeles utgjør bolig for Dem selv og Deres ektefelle, samt for Deres sønn og hans samboer. Videre er det opplyst at 120 m2 (to boenheter) leies ut til boligformål, og at boenheten som Deres sønn og samboer disponerer utgjør 60 m2. Dette innebærer at De og Deres kone disponerer de resterende 220 m2. De har videre anslått at utleieverdien på den boenheten De og Deres kone disponerer er på ca. 60 pst. av bygningens totale utleieverdi.

At salget ikke tinglyses som en overdragelse av ideell andel eller seksjon, men at man i stedet tinglyser en urådighetserklæring på eiendommen til fordel for kjøperen A AS, må anses akseptabelt skattemessig, forutsatt at dette er lovlig etter lov om eierseksjoner og det øvrige lovverk som regulerer slike transaksjoner.

Konklusjon:

Forutsatt at den foreslåtte fremgangsmåte er i overensstemmelse med bl.a. lov om eierseksjoner og det øvrige lovverk som regulerer denne type overdragelser finner Skattedirektoratet at De på det nåværende tidspunkt kan selge en ideell andel av bygningen bestående av to boenheter i sokkeletasjen, hver på 60 m2, skattefritt etter reglene i skatteloven § 9-3 tredje ledd punkt b, selv om partene for tinglysningsformål kun tinglyser en urådighetserklæring til fordel for kjøperen.