Spørsmål om skattefritak ved salg av fritidsbolig hvor deler av denne har vært benyttet til helårsbolig (skatteloven § 9-3 fjerde ledd)

Innsenders fremstilling av faktum og jus

På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen legges det til grunn at Skattyter og hans bror ble eiere av barndomshjemmet i Lillevik etter å ha kjøpt det av sin mor ved kjøpekontrakt av 9. september 1995. Kjøpet ble gjennomført iht. takst utført av godkjent takstmann. På bakgrunn av forespørsel i forkant av kjøpet bekreftet eiendomsmegler i Lillevik at taksten var uttrykk for omsetningsverdien.

Brødrene har benyttet eiendommen som fritidsbolig i hele tiden etter kjøpet. Broren har ingen annen fritidsbolig i kommunen, mens skattyter har en mindre, enkel hytte fra 1966/67. Etter overtagelsen av barndomshjemmet har skattyter og hans bror brukt boligen slik fritidsboliger i kommunen normalt brukes. Bruken har bestått av fritidsopphold og –gjøremål, blant annet kontakt med familie og venner. Det har vært lengre opphold om sommeren, samt kortere opphold ellers i året.

Eiendommen er på i alt 261 kvm bruksareal. Av dette har moren iht. kjøpekontrakten hatt borett til 64 kvm. Boretten har vært benyttet frem til november 2000 da moren ble for syk til å være hjemme. Moren har ikke disponert over et større areal enn det hun hadde bruksrett til. Moren døde 16. april 2002. I 2001 og 2002 har 33 kvm vært utleid til helårsbruk. Leietaker har ikke disponert over et større areal enn det. Utleien har gitt skattepliktige inntekter på ca. 20 000 kroner årlig iht. reglene for utleie av prosentlignet fritidseiendom.

I eierperioden har skattyter og hans bror hatt ansvaret for fritidseiendommen blant annet med hensyn til forsikring, vedlikehold, skatter og kommunale avgifter, risiko med hensyn til verditap og eventuelle skader, inntekter av utleie og skatt av disse, samt alle avgjørelser og utgifter i forhold til oppussing, rehabilitering og påkostninger.

Fritidsboligen er påkostet for ca. 330 000 kroner i perioden brødrene har eid den. I tillegg er det utført vanlig vedlikehold. Med de påkostninger som er utført kan eiendommen i dag selges for cirka 1,3 millioner kroner.

Det er ikke inngått noen avtaler om salg eller lignende.

Skattyter ønsker en bindende forhåndsuttalelse om at fritidsboligen kan selges skattefritt. Alternativt ønskes det vurdert om gevinsten fratrukket en forholdsmessig del tilsvarende verdien av morens borett, kan anses skattefri.

Det anføres at brødrene tilfredsstiller kravet om eiertid på fem år. De har brukt eiendommen som fritidsbolig hele perioden. De har disponert mer enn 50 prosent av eiendommens areal og utleieverdi. Skattyter mener derfor at kravet om eier- og brukstid er oppfylt og at fritidsboligen kan selges skattefritt.

Dersom salg av fritidsboligen likevel skulle utløse skatteplikt ønskes det vurdert hvor stor den skattepliktige gevinsten vil bli. Videre ønskes det vurdert hvilke vilkår som må være oppfylt for å oppnå skattefrihet og når ev. eiendommen kan selges uten at det utløser skatteplikt.

Skattedirektoratets vurderinger

Skattedirektoratet skal i det følgende ta stilling til om boligen i Lillevik kan anses som en fritidseiendom for skattyter i skattelovens forstand og om den derfor kan realiseres skattefritt på de vilkår som fremgår av skatteloven § 9-3 fjerde ledd.

Gevinst ved realisasjon av fritidseiendom er etter skatteloven § 9-3 fjerde ledd unntatt fra skatteplikt når:

"eieren har brukt eiendommen som egen fritidseiendom i minst fem av de siste åtte år før realisasjonen, forutsatt at realisasjonen finner sted eller avtales mer enn fem år etter ervervet og mer enn fem år etter at fritidseiendommen ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført."

På bakgrunn av skattyters opplysninger legges det til grunn at skattyters og hans brors bruk av eiendommen er til fritidsformål. Bruken har vært av lengre varighet om sommeren og i helger/kortere perioder ellers i året. Isolert sett tilfredsstiller skattyters bruk klart kravet for at det skal foreligge en fritidseiendom. Når deler av boligen har vært benyttet til helårsbruk, oppstår imidlertid spørsmålet om eiendommen likevel mister sitt preg av å være en fritidsbolig.

I Ot.prp. nr. 4 (1986-87) s. 27 heter det:

"Det avgjørende vil være om eiendommen etter en helhetsvurdering fremstår som eierens egen fritidsbolig. Departementet forutsetter at man ikke skal ta hensyn til sporadisk utleie dersom eiendommen for øvrig brukes som normalt for fritidsbolig. Der eiendommen delvis leies ut til fast bolig, eller delvis brukes til andre formål, vil den lett miste sitt preg av å være en egentlig fritidsbolig. Spesielt gjelder dette hvis den øvrige bruk er mer intens, slik utleiebruk som fast bolig normalt vil være."

I denne saken er 64 kvm av boligen blitt benyttet som fast bolig av moren frem til november 2000. Senere har 33 kvm av boligen vært leid ut til helårsbruk. Som det fremgår av den siterte proposisjonsuttalelsen innebærer denne type bruk at boligen lett kan miste sitt preg av å være en fritidsbolig. Sett i forhold til boligens totale areal er det imidlertid en relativt beskjeden del som er benyttet til helårsbruk. Selv om helårsbruken er mer intens enn fritidsbruken, har Skattedirektoratet etter en helhetsvurdering kommet til at boligen, slik saken er opplyst, fremstår som en fritidsbolig.

Boligen ble etter det opplyste ervervet 9. september 1995 og brukt som fritidsbolig fra samme tidspunkt. Både eier- og brukstidskravet i § 9-3 fjerde ledd er dermed oppfylt.

Skattedirektoratet gjør oppmerksom på at skattyter eventuelt må kunne sannsynliggjøre overfor ligningskontoret ved ligningen for det år eiendommen realiseres, at kravene til bruksmåte og brukshyppighet er oppfylt.

Konklusjon

Skattyters eventuelle andel av gevinst ved salg av eiendommen i Lillevik er ikke skattepliktig, jf. skatteloven § 9-3 fjerde ledd. Tilsvarende vil en eventuell andel av tap ikke være fradragsberettiget, jf. skatteloven § 9-4 første ledd.