Klagesak om hvorvidt det er én eller to boenheter

Klagers anførsler:

Du opplyser at din mor, giver, har gitt fra seg råderetten til hele/den vesentlige del av eiendommen, og at hun kun har livsvarig borett til annekset. Det forstås også slik at du mener at annekset ikke utgjør en selvstendig boenhet. Den er ikke skilt fra hovedboligen som en egen enhet og oppfyller ikke kravene til boligstandard i Plan- og bygningsloven. I kartdokumentet er annekset angitt som "annen landbruksbygning". Heller ikke har eiendomsmegleren ansett dette for å være en selvstendig boenhet. Du anfører også at den er helt uegnet til utleie til fremmede, uten at det fremlegges grunner til dette standpunktet. Videre anføres at det heller ikke fremgår av skjøtet at det er flere boenheter på eiendommen, og for øvrig at annekset deler strøm- og vannmåler med hovedhuset. I tillegg er det bare en forsikring for eiendommen, samt felles abonnementer i andre henseender. I følge dine opplysninger benyttes annekset i tillegg som gjesterom for deres egne barn med kjærester når de er på besøk.

Til sist anføres at et gap på 200 000 mellom meglers verdianslag og den verdi dere la til grunn, ikke kan anses for å utgjøre et gaveelement, og at transaksjonen dermed må klassifiseres som et rent salg.

Skattedirektoratet bemerker:  

Fristen for å påklage et arveavgiftsvedtak er seks uker fra den dag underretning om vedtaket, eller utvidet vedtaksbegrunnelse ble sendt i overensstemmelse med arveavgiftsloven § 31, jf. arveavgiftsloven § 35 første ledd. Klagen er rettidig fremmet.

Verdi – gaveelement:

Megler har angitt verdien til kroner 3 700 000,- og kroner 3 200 000,- dersom bruksretten hensyntas. Ved overdragelsen fra din mor til deg, har dere lagt til grunn en verdi på kroner 3 000 000.

Utgangspunktet ved arveavgiftsberegningen er at de avgiftspliktige midler verdsettes til den antatte salgsverdi, jf. arveavgiftsloven § 11. Så lenge det ikke finner sted et salg i det åpne markedet, vil det alltid råde en viss tvil om hva eiendommens markedsverdi er. Avgiftsmyndigheten vil derfor ved vurderingen av om det foreligger et gaveelement, ta utgangspunkt i den mest sannsynlige salgsverdi, i den grad denne kan fastsettes. I foreliggende sak er det fremlagt en meglertakst. Det finnes ingen andre holdepunkter i saken for at verdien i realiteten er lavere. Det er heller ikke argumentert med at verdien megler har angitt ligger over markedsverdi. Ditt argument går på at differansen mellom markedsverdi og den verdi dere har satt er så lav, at det ikke kan anses å utgjøre et gaveelement. Din mor ønsket dessuten også en langt lavere verdi.

Du viser til HR-2010-1880-A (Rt-2010-1361), og angir at denne dommen gir støtte for ditt synspunkt om at det ikke er et gaveelement i forbindelse med overdragelsen. Det er mulig du da tenker på følgende uttalelse:

 "Lagmannsretten har lagt til grunn at eiendommen på overdragelsestidspunktet hadde en markedsverdi omkring 3,6 millioner kroner. Kjøpesummen var 2,6 millioner kroner. Jeg er enig med lagmannsretten i at det objektivt sett utvilsomt ligger et gaveelement i dette. Ved overdragelser mellom nærstående vil det riktignok være et visst rom for at eiendommens markedsmessige potensiale ikke utnyttes maksimalt – omstøtelse bør ikke være aktuelt med mindre misforholdet er noe mer betydelig, jf. Rt-1982-1165 på side 1171. Men i vårt tilfelle er differansen vesentlig" (vår understreking).

Dommen omhandler blant annet omstøtelsesproblematikk ved utdeling fra uskiftebo, og det er til dels andre hensyn som gjør seg gjeldende i den sammenheng. Vi kan ikke se at dommer støtter ditt synspunkt om at det ikke foreligger et gaveelement ved overdragelsen i arveavgiftsmessig sammenheng. På bakgrunn av ovennevnte er det vår oppfatning at det foreligger et gaveelement ved overdragelsen. Skattekontoret har i denne sammenheng foretatt en korrekt vurdering når det har tatt utgangspunkt i den verdi som er anslått av megler, ettersom det ikke er andre forhold i saken som tilsier at verdien er feil.  

Om utsatt rådighet for deler av gaven:

Skattekontoret har lagt til grunn at annekset må anses for å utgjøre en selvstendig boenhet og at rådigheten i arveavgiftsmessig forstand ikke har gått over på deg for denne del av gaven. Det er dermed fattet vedtak om utsatt rådighet for annekset.

Det følger av arveavgiftsloven § 2 tredje ledd at rådighetservervet må vurderes for hver enkelt gavegjenstand. Dersom en eiendom inneholder en hybelleilighet, er det lagt til grunn i praksis at eiendommen utgjør én enhet og dermed én gave. Dette til tross for at hybelleiligheter av natur gjerne er utleieobjekter. Se også håndbok i arveavgift punkt 12.3.3 om at det skal gis fradrag for bruksrett til hybelleilighet. Fradrag forutsetter at gaven anses overdratt i arveavgiftsmessig forstand. Hvis eiendommen har flere selvstendige boenheter, f.eks. vertikal- eller horisontaldelte tomannsboliger e.l., vil rådigheten for den enkelte enhet måtte vurderes for seg, se håndboken punkt. 12.3.4. 

I håndbok i arveavgift er grensen mellom hybelleilighet og selvstendig boenhet forsøkt trukket. I punkt 12.3.5 i kapittelet om rådighet og bruksrett henvises det til et fagskriv fra Skatt Øst, som Skattedirektoratet har sluttet seg til. Retningslinjene er gitt for å få en ensartet praksis på området, men det er klart at det vil være en viss gråsoneproblematikk her som ellers. 

Annekset inneholder de mest nødvendige fasiliteter, så som bad, kjøkken og soverom. Denne del av eiendommen tilfredsstiller dermed kravene til å kunne anses som en hybel. Spørsmålet i saken er om annekset i tillegg har andre nødvendige fasiliteter til å bli klassifisert som en selvstendig boenhet i arveavgiftsmessig sammenheng. Det følger av håndboken at en leilighet under 40 kvm og med de angitte kvaliteter alltid er å betrakte som hybel. Når det gjelder leiligheter over 40 kvm, skal det legges avgjørende vekt på om leiligheten er en 2-roms leilighet eller en 3-roms leilighet (to soverom). En 3-roms leilighet er å anse som en familieleilighet og en selvstendig boenhet, i motsetning til en 2-roms. Dersom eiendommen består av to 2-roms leiligheter som er omtrent like store, vil man i motsetning til ellers likevel anse det for å være to enheter. 

Hovedetasjen i annekset er ca. 42 kvm, og det må dermed foretas en selvstendig vurdering av om arealet utgjør en hybel eller en selvstendig boenhet. I følge deg har annekset også et loft på 29 kvm, dog slik at takhøyden varierer mellom 80 cm og to meter. Boarealet er relativt lite, men samtidig mer enn stort nok til å kunne utgjøre en selvstendig boenhet, så lenge vilkårene for øvrig er til stede.

Det er ikke gitt opplysninger om hvorvidt loftet er innredet/kan innredes på noe vis (for eksempel om det er her dine barn med kjærester sover når de bruker annekset). Det legges ikke avgjørende vekt på hvorvidt din mor benytter arealet eller ikke, ettersom hun har bruksrett til det. Da er det bruksretten som er avgjørende. I mangel av mer utfyllende opplysninger om loftet antas det at arealet har begrenset bruksverdi på grunn av skråtaket og at loftet ikke medfører at annekset er å anse som en 3-roms leilighet.

Når det gjelder dine øvrige anførsler, bemerkes følgende: Det har begrenset betydning for vurderingen av om det er en selvstendig boenhet at enheten ikke er skilt fra hovedeiendommen og ikke oppfyller kravene i Plan- og bygningsloven, da din mor faktisk bor i annekset. Vi legger heller ikke vekt på at eiendommen er angitt som "annen landbruksbygning" eller at det ikke fremgår av skjøtet at eiendommen har to boenheter. Meglers vurdering er ikke knyttet opp til de momenter som er av betydning for vurderingen av antall boenheter i arveavgiftsmessig betydning og sier lite spesifikt om anneksets beskaffenhet. Vi legger heller ikke avgjørende vekt på at annekset deler vann- og strømmåler med hovedhuset eller at eiendommen er forsikret under ett, da dette lett kan endres. Du opplyser at dine barn med kjærester bor i annekset når de er hjemme på ferie, men det fremgår ikke om de bor på loftet (noe som kan trekke i retning av at loftet er innredet som et soverom) eller om din mor flytter inn hos dere i disse tilfellene. Det er dermed vanskelig å ta stilling til hvilken betydning dette momentet skal få.

Annekset må sies å være i gråsonen mellom hybel og selvstendig boenhet. Ved avgjørelsen har vi lagt vekt på at annekset er betydelig mindre enn hovedhuset, at givers situasjon ble betydelig endret da hun flyttet ut i annekset og at anneksets størrelse og rominndeling er svært likt en hybelleilighet. Skattedirektoratet mener også at den tvil som råder i denne saken bør komme avgiftspliktige til gode da hovedregelen er at overdragelse av en eiendom behandles som en gavetransaksjon hvis ikke spesielle forhold tilsier at eiendommen består av to selvstendige boenheter.

Eiendommen skal dermed avgiftsberegnes som én gave, og vedtak om utsatt rådighet oppheves.    

Slutning: 

Skatt sør sine vedtak i sakene x og y av hhv. 15.01.2013 og 14.01.2013 oppheves.

Skattedirektoratets vedtak kan ikke påklages, jf. forvaltningsloven § 28 tredje ledd.

Skattekontoret blir underrettet om Skattedirektoratets vedtak.