This page is not available in English.

Skatteklagenemnda

Grensen mellom virksomhets- og kapitalinntekt ved utleie av eiendom til næringsformål

  • Published:
  • Avgitt: 9/19/2019
Whole serial number Stor avdeling 01 NS 110/2019

Klage over avgitt bindende forhåndsuttalelse.

Spørsmål om innsenders planlagte utleie av gårdseiendom med bygningsmasse på til sammen 2000 kvm til aksjeselskap er virksomhet, jf. skatteloven § 5-1, jf. § 5-30 eller kapitalinntekt, jf. skatteloven § 5-1, jf. § 5-20.

Lovhenvisninger: Skatteloven § 5-1, § 5-20 og § 5-30.

Saksforholdet

Skattekontoret har i sin redegjørelse for saken iht. skatteforvaltningslovens § 13-6 fjerde ledd opplyst følgende om saksforholdet:

"Skattepliktig anmodet 19. mars 2019 om bindende forhåndsuttalelse for A. Anmodningen ble ikke mottatt av behandlende enhet før 24. april.

Bindende forhåndsuttalelse ble avgitt den 3. mai 2019. Skattekontoret konkluderte med at A`s planlagte utleie av gårdseiendom til aksjeselskap må anses som næringsvirksomhet, jf. skatteloven
§ 5-1 jf. § 5-30.

Skattepliktig, [v/ advokat B i C Advokatfirma AS,] klaget over uttalelsen i brev datert 12. juni 2019."

Innsender fremstiller faktum i saken i anmodningen om bindende forhåndsuttalelse slik:

"På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen, legges det til grunn at A planlegger å leie ut gårdseiendom til aksjeselskap, og at spørsmålet gjelder klassifisering av den skattepliktige inntekten i forbindelse med denne utleien.

A er eier av D utenfor [sted] i [sted] kommune. Gården eies av A personlig, og driftes gjennom enkeltpersonforetaket E. A eier i tillegg 100 prosent av aksjene i F AS. Både A og hans ektefelle er ansatt i og mottar lønn fra F AS. A har ingen andre eiendommer utover D.

Gården har et areal på ca. […] dekar, hvorav [...] dekar er innmark og […] dekar er utmark. Det aller meste av eiendommen er leid ut til F AS. På utmarksområdene er skogbunnen dekket av plen med diverse innhegninger [...].

Bygningene som inngår i utleien fra E til F AS er [...] på 450 kvm, […] på 70 kvm, […] på 30 kvm, […] på 700 kvm, [...] på 300 kvm inneholdende lager, verksted og kontorlokaler og pauserom, [...] på 62 kvm, [...] på 160 kvm, [...] på 150 kvm, [...] på 120 kvm inneholdende […]. F AS har også oppført noen egne bygg på eiendommen, i hovedsak mindre servicebygg av varierende størrelse.

Av gårdens samlede areal på ca. 106 dekar, er det kun ca. 3 dekar som ikke inngår i utleien til F AS. Dette omfatter våningshuset samt garasje, gårdstun og hage, og et flisfyringsanlegg.

I tillegg til utleien til F AS driver E også noe jordbruksvirksomhet. Dette foregår i det alt vesentlige på leid areal. Unntaket er områdene som F AS benytter til parkering i sommersesongen når parken er åpen, og som E vedlikeholder og forvalter som beiteområder utenom sommersesongen.

Det planlegges nå en omorganisering for å optimalisere driften i F AS og på gården for øvrig, for lettere å kunne hente ut overskudd fra F AS og investere dette i andre aktiviteter på gården eller i andre virksomheter og aksjeselskaper. Med tanke på nye investeringer, vil det være en fordel å kunne gjøre dette i separate selskaper, for ikke å ta unødig risiko i F AS. Det er derfor ønskelig å få inn et mellomliggende selskap mellom F AS og A personlig.

Som ledd i omorganiseringen vil A gjennomføre en omdannelse av sitt enkeltmannsforetak til aksjeselskap. Virksomheten som i dag drives i dette enkeltpersonforetaket vil videreføres i aksjeselskapet. Det er klarert med landbruksmyndighetene at aksjeselskapet vil kunne motta de samme tilskudd mv. som enkeltpersonforetaket mottar i dag. Omdannelsen vil gjennomføres i samsvar med bestemmelsene i skatteloven § 11-20 med tilhørende forskrift slik at dette ikke utløser beskatning for A personlig.

Etter omdannelsen vil dette aksjeselskapet (heretter omtalt som G AS) stifte et datterselskap. Dette datterselskapet vil igjen bli fusjonert med F AS. Det nystiftede datterselskapet vil være overtakende, og F AS vil være overdragende i forbindelse med fusjonen. Selskapet vil etter fusjonen ha navnet (nye) F AS. Fusjonen vil gjennomføres etter skatteloven § 11—2 jf. aksjeloven kapittel 13, slik at den ikke utløser beskatning. Etter omorganiseringen av driften vil strukturen se ut som følger:

[Illustrasjon]

Som en konsekvens av omdannelsen av enkeltpersonforetaket til aksjeselskap vil G AS tre inn i den eksisterende leieavtalen mellom E og F AS. G AS vil således stå som utleier til F AS. Det vil derfor være nødvendig at det inngås en leieavtale mellom A og G AS som sikrer selskapet retten til å benytte eiendommen, herunder videreføre utleien til F AS og øvrige aktiviteter i selskapet.

Partene er enige om at leieavtalen mellom A og G AS vil inngås på følgende betingelser:

  • Leieavtalen vil omfatte hele D med tilhørende bygninger, med unntak av familien A`s bolig (våningshuset) med garasje, hage og gårdstun.
  • Leieavtalen vil inngås for 10 år med mulighet for ytterligere forlengelse for begge parter.
  • Leietaker gis rett til å leie ut videre til F AS, og eventuelle andre leietakere dersom det blir aktuelt.
  • Leietaker påtar seg ansvaret for alt indre og ytre vedlikehold av grunn og bygninger som er omfattet av leieavtalen.
  • Leievederlaget skal tilsvare hva som ville vært avtalt mellom to uavhengige parter. Leievederlaget skal hensynta de forpliktelser selskapet påtar seg ved inngåelsen av leieavtalen. Leievederlaget skal settes til et nivå som tilsier at selskapet over tid vil kunne være egnet til å gå med overskudd, og skal bidra til reell og fornuftig drift i selskapet.

Basert på de over nevnte betingelsene vil utleien til G AS kreve svært liten aktivitet fra A`s side. Det arbeid han eventuelt vil gjøre på gården vil skje gjennom G AS eller F AS. Ettersom det for tiden er liten aktivitet på gården som ikke er relatert til F AS vil det være (nye) F AS som vil være hans hovedarbeidsgiver. Den aktiviteten han utøver vil således komme til beskatning gjennom hans lønnsinntekt.

Spørsmålet som ønskes avklart med skatteetaten er hvorvidt utleien fra A til G AS vil utgjøre virksomhet, og skal beskattes etter skatteloven § 5-1, jf. § 5—30, eller hvorvidt inntektene fra denne utleien må anses som kapitalinntekt for A etter skatteloven § 5-1, jf. § 5- 20. Det er skattyters oppfatning at utleien ikke vil utgjøre virksomhet, og at inntektene fra denne utleien skal beskattes som kapitalinntekt for ham personlig. Det bes om skattekontorets bekreftelse på denne oppfatningen.

Det legges til grunn at det ikke er noen forutsetning for å kunne avsi bindende forhåndsuttalelse at det er inngått leiekontrakt mellom partene. Skattekontoret kan avsi sin uttalelse basert på det oppgitte faktum, og det vil være skattyters risiko at det som senere skjer stemmer overens med de de faktiske opplysningene som er gitt i denne anmodningen."

Den skattepliktiges klage og skattekontorets redegjørelse ble mottatt i sekretariatet 2. juli 2019.

Saken ble sendt på innsyn til den skattepliktige 6. august 2019 og fristen for å komme med merknader var 20. august 2019.

Den skattepliktige leverte merknader til sekretariatets innstilling 23. august 2019.

Innsenders anførsler

Skattekontoret har gjengitt innsenders anførsler slik:

"Innsender redegjorde i anmodning om bindende forhåndsuttalelse i brev datert 19. mars 2019 om de faktiske forhold og juss. I klage datert 12. juni 2019 er den tidligere innsendte beskrivelsen av faktum og juss gjentatt i klagens pkt. 2 og pkt. 3. Skattekontoret henviser derfor til innsenders anmodning og pkt. 2 og 3 i klagen for fremstilling av faktum og juss.

Når det gjelder klagens anførsler, siteres klagens pkt. 4 og 5 nedenfor:

"Skattekontoret har i sin uttalelse vist til det samme rettslige utgangspunkt som er lagt til grunn fra skattyters side. I likhet med skattyter har skattekontoret videre lagt til grunn at det er omfanget av aktiviteten som er det sentrale vurderingstemaet. I vurderingen av omfanget tar skattekontoret utgangspunkt i at det må foretas en konkret vurdering ut fra blant annet

- bygningens størrelse

- omfanget av aktiviteten

- aktivitetens varighet

Skattekontoret legger deretter til grunn at aktivitetens varighet «er på plass» med en leiekontrakt på 10 år med mulighet for forlengelse. Det foretas imidlertid ikke noen vurdering av betydningen av aktivitetens varighet, herunder hvorvidt en langsiktig leiekontrakt tilsier at det kreves liten aktivitet fra utleiers side. Skattekontoret går så videre til å vurdere størrelsen på det som leies ut og omfanget for øvrig.

Skattekontoret viser i denne sammenheng til at omfanget av bygninger og areal for øvrig er vesentlig større enn hva som i Skatte-ABC er lagt til grunn for at det skal foreligge næringsvirksomhet. Det foretas ingen vurderinger utover å henvise til Skatte-ABC.

Skattekontoret har deretter vurdert om aktiviteten i A`s tilfelle er særlig lav, slik at det likevel ikke kan anses å foreligge næringsvirksomhet. Igjen viser skattekontoret til Skatte-ABC hvor det er brukt som eksempel på lavt aktivitetsnivå at det er inngått langvarig leiekontrakt og at leietaker har ansvar for ytre og indre vedlikehold. Skattekontoret synes å være enig med skattyter i at aktivitetsnivået vil være lavt ettersom leietaker har ansvar for ytre og indre vedlikehold, og det bare vil være en leietaker å forholde seg til over et lengre tidsrom.

Skattekontoret viser deretter til tre forhold hvor det konkluderes med at disse «understøtter ikke nødvendigvis at aktivitetsnivået er spesielt lavt». Dette gjelder tilsyn med eiendommen, leievederlagets størrelse og ansvar for offentligrettslige krav. Skattekontorets argumentasjon i disse tilfellene fremstår etter vår oppfatning svak. Vi vil kommentere dette nærmere nedenfor i pkt. 5.

Skattekontoret konkluderer deretter med at selv om aktivitetsnivået er relativt lavt, er omfanget av bygninger og areal av en slik størrelse at det likevel må anses å foreligge næringsvirksomhet. Det vises til at lavt aktivitetsnivå ikke er tilstrekkelig til at «den noe snevre unntaksbestemmelsen som kommer til uttrykk i Skatte-ABC kommer til anvendelse». En slik konklusjon viser etter vår oppfatning en manglende forståelse for det rettsgrunnlaget uttalelsen skal baseres på. Skatte-ABC er et oppslagsverk som redegjør for skatteetatens praksis, men den vil aldri kunne være selvstendig hjemmel for en bestemt konklusjon. Avgjørelser vedrørende den enkeltes skattemessige situasjon vil alltid måtte forankres i skattelovgivningen.

Generelt svekker det skattekontorets vurdering i dette tilfellet at alt er knyttet opp mot uttalelsene i Skatte-ABC, uten at det er foretatt noen vurdering av andre rettskilder. Poenget med å be om en bindende forhåndsuttalelse er nettopp å få en helhetlig og grundig vurdering av et gitt skattespørsmål. Vurderingen bør da omfatte noe mer enn det som fremkommer av Skatte-ABC 'en.

5 Våre vurderinger

Vi vil innledningsvis kort kommentere de forhold som etter skattekontorets oppfatning kan tale mot at det foreligger et lavt aktivitetsnivå. Som nevnt er vi ikke enig i skattekontorets vurdering av disse.

Når det gjelder argumentet med tilsyn av eiendommen er dette så vidt vi kan se basert på en feil oppfatning både av den rettskilden som ble referert fra skattyters side, og av de faktiske forhold i saken. I den refererte rettskilden ble tilsyn med eiendommen brukt som et argument for å underbygge at det ikke forelå næringsvirksomhet. Tilsyn med egen eiendom er noe enhver eier vil måtte utføre, uavhengig av bruken av eiendommen. Dette er derfor ikke noe som taler for at det foreligger utleievirksomhet. I A`s tilfelle vil det heller ikke være slik at behovet for tilsyn øker på grunn av utleieforholdet, snarere tvert imot. Ettersom leietaker vil ha ansvar for ytre og indre vedlikehold vil det derimot være slik at behovet for tilsyn vil reduseres som følge av utleien.

Leietaker har en kontraktsrettslig forpliktelse til å holde bygninger og øvrig areal vedlike, og dette innebærer en betydelig avlastning for A personlig. Utleieforholdet er derfor med på å redusere den aktiviteten A ellers ville ha måttet utført som eier.

Når det gjelder overholdelse av offentligrettslige krav ble det som skattekontoret påpeker ikke opplyst om dette i anmodningen. Skattekontoret kan likevel ikke forutsette at dette er noe som vil påhvile utleier uten at dette er avklart med skattyter. Skattekontoret står fritt til å be om tilleggsopplysninger før uttalelse avgis. I motsetning til hva skattekontoret har lagt til grunn vil det være leietaker og fremleietaker som har ansvar for å sørge for at alle offentligrettslige krav er oppfylt. Dette er en naturlig konsekvens av at det er fremleietakers aktiviteter som vil være styrende for hvilke krav som må oppfylles.

Når det gjelder leievederlagets størrelse kan vi ikke se at dette skal ha avgjørende betydning for vurderingen. Leievederlaget reflekterer størrelsen på det utleide arealet og de forpliktelser henholdsvis utleier og leietaker påtar seg. Med dette som utgangspunkt er det derfor heller ikke opplyst om noe konkret leievederlag i anmodningen. Likevel har skattekontoret også i dette tilfellet spekulert i faktum og selv fremskaffet omtrentlige opplysninger for å kunne bruke dette i egen argumentasjon. Dersom skattekontoret mener at leievederlagets størrelse er av betydning for vurderingen, burde skattekontoret bedt om konkrete opplysninger om dette direkte fra skattyter. I dette tilfellet er det leievederlaget som E i dag oppkrever av F AS ikke representativt for beregningen av leien fra A personlig til et nystiftet G AS. E har i dag omfattende utgifter til arbeidet med legge forholdene til rette for utleie til F AS. Dette er noe som vil bli videreført i G AS, og utgiftene i denne forbindelse vil derfor ligge i dette selskapet. A personlig vil derimot ikke ha noen vesentlige utgifter i forbindelse med utleien. Etter omorganiseringen vil derfor leievederlaget til A personlig være vesentlig lavere enn hva leieinntektene til enkeltpersonforetaket er i dag.

Som nevnt i den tidligere innsendte anmodningen vil leievederlaget i dette tilfellet legges på et rimelig og fornuftig nivå ut fra de forpliktelser både utleier og leietaker påtar seg.

Som nevnt har skattekontoret i dette tilfellet kun forholdt seg til de retningslinjene som er referert i Skatte-ABC og ikke foretatt noen reell og helhetlig vurdering av de rettslige og faktiske forholdene.

Det er ingen tvil om at omfanget av utleide arealer i dette tilfellet overstiger grensen for hva som i Skatte-ABC er lagt til grunn som virksomhet, men det er heller ingen tvil om at det som er lagt til grunn i Skatte-ABC kun er et utgangspunkt, og at det må foretas en mer helhetlig og konkret vurdering. Skattekontoret erkjenner også dette selv.

Utgangspunktet for vurderingen i dette tilfellet er skatteloven § 5-1 som skiller mellom arbeidsinntekt, kapitalinntekt og virksomhetsinntekt. Videre vises til skatteloven § 5-20 og § 5-30 om henholdsvis kapitalinntekt og virksomhetsinntekt. Uttalelsene i Skatte-ABC 'en er kun en av flere rettskilder som er relevante i forståelsen av disse bestemmelsene.

Som fordel vunnet ved kapital regnes blant annet avkastning utenfor virksomhet av blant annet fast eiendom og løsøre, jf. skatteloven§ 5-20 (1) bokstav a. Kapitalinntekter i virksomhet vil være skattepliktige etter skatteloven § 5-30 om virksomhetsinntekter. Skillet mellom kapitalinntekt og virksomhetsinntekt må ses i sammenheng med grunnlaget for personinntekt. Personinntekten er først og fremst ment å omfatte inntekt av personlig utført arbeid i og utenfor ansettelsesforhold.

Dette tilsier at inntekter som ikke skyldes personlig arbeidsinnsats skal holdes utenfor grunnlaget for personinntekt. Kapitalinntekter er således ikke med i dette grunnlaget.

Ettersom personinntekten er ment å omfatte inntekt av personlig utført arbeid er det omfanget av arbeidsinnsatsen/aktiviteten som er det viktigste momentet for grensen mellom arbeids- og virksomhetsinntekt og passiv kapitalforvaltning. Ved vurderingen må det legges vekt på hvor mye av avkastningen som skyldes aktiviteten og hvor mye som skyldes kapitalverdien.

I A`s tilfelle vil utleie til G AS innebære at han personlig i prinsippet kan fristilles helt fra all aktivitet på eiendommen. Ansvaret for videre utleie til F AS og andre aktiviteter på gården vil ligge hos selskapet. Det at han likevel vil få en leieinntekt fra selskapet skyldes hans rolle som grunneier og ikke noen personlig innsats fra hans side. Som nevnt over vil leievederlaget være vesentlig lavere til A personlig enn det i dag er til enkeltpersonforetaket, ettersom det nye aksjeselskapet vil påta seg det alt vesentlige av både forpliktelser og utgifter som i dag ligger i enkeltpersonforetaket.

Leiekontrakten innebærer videre at A har minimalt med forpliktelser i forhold til oppfølging av leieforholdet. Etter vår oppfatning er det aktivitetsnivået som kreves fra A`s side så lavt at det ikke er naturlig å anse dette som noen virksomhet i lovens forstand. Det at arealene i dette tilfellet overstiger den grensen som er lagt til grunn i Skatte-ABC kan ikke være nok til å endre på dette utgangspunktet. A vil kun ha en leietaker å forholde seg til, han trenger ikke forholde seg til eventuell fornyelse eller avslutning av leieforholdet før om 10 år, og leietaker vil ha alt ansvar for ytre og indre vedlikehold, offentligrettslige krav og andre forhold ved eiendommen. Den tiden det vi kreve administrere utleieforholdet og oppkreve leievederlaget vil være minimal. Det vil etter vår vurdering ikke være i samsvar med lovgivers intensjon bak skillet mellom kapitalinntekter og virksomhetsinntekter dersom et slikt tilfelle skal anses som virksomhet.

Til sammenligning vises i dette tilfellet til tomtefesteloven. I praksis er det liten forskjell på et langvarig leieforhold av den typen A vil inngå, og en festeavtale. Inntekter fra tomtefeste har tradisjonelt blitt ansett som kapitalinntekter. Bare unntaksvis har tomtefeste blitt ansett som egen virksomhet. Som eksempel vises til BFU 03/2006 hvor utleie av 60 tomter ikke ble ansett som egen virksomhet. Etter vår oppfatning er dette momenter som tilsier at også leieinntektene i A`s tilfelle bør anses som kapitalinntekter.

For øvrig vises til argumentasjonen i tidligere innsendt anmodning i sin helhet. Det bes om at skattekontoret foretar en fornyet vurdering av de uttalelser mv. som er referert i anmodningen.""

I merknadene til innstillingen viser innsender til at det er enighet om at aktivitetsnivået til innsender vil være lavt ved den planlagte utleien av gårdseiendommen. Vedrørende praksis som sekretariatet viser til i innstillingen uttrykkes det at tilfellene ikke er direkte sammenlignbare med innsenders forhold. Det vises til at omfanget av aktiviteten i aktuell praksis, i tillegg til stort areal, har vært større enn den aktiviteten som er skissert for innsender i foreliggende sak.

Innsender framholder også at lovgiver har valgt å ha et skille mellom kapitalinntekt og virksomhetsinntekt, og at det innebærer at det skal være mulig å være eier og drive passiv kapitalforvaltning også av en større formue uten at man automatisk blir ansett for å drive virksomhet.

Avslutningsvis viser innsender til BFU 2006/3 som gjaldt spørsmål om virksomhets- eller kapitalinntekt ved bortfeste av et betydelig antall tomter. Aktiviteten var knyttet til innkreving av festeavgift, forhandlinger om oppregulering av festeavgift og forhandlinger ved innløsning av festetomter. Skattedirektoratet kom etter en helhetsvurdering til at avkastningen skyldtes kapitalverdien av tomtene og anså aktiviteten som kapitalinntekt. I likhet med tilfellet i BFU 2006/3 mener innsender at leieinntektene skyldes eierskapet til gårdseiendommen og kapitalverdien av denne.

Skattekontorets vurderinger

Skattekontoret har vurdert klagen slik:

"1. Om klagen er rettidig fremsatt:

Det følger av skatteforvaltningsloven § 6-2 (1) at en bindende forhåndsuttalelse etter § 6-1 (1) kan påklages i samsvar med reglene om klage over enkeltvedtak om skattefastsetting i kapittel 13. Uttalelsen er avgitt etter § 6-1 (1) og kan påklages.

Skatteklagenemnda er rett klageinstans etter skatteforvaltningsloven § 13-3 (2).

Klagefristen er 6 uker, jf. skatteforvaltningsloven § 13-4 (1). Uttalelsen ble avgitt 3. mai 2019. Klagen er datert 12. juni 2019 og mottatt 17. juni. Klagen anses mottatt innen fristen.

For klager over bindende forhåndsuttalelser er utfyllende bestemmelser gitt i skatteforvaltningsforskriften
§ 6-2-1.

2. Om rettsgrunnlaget

Som klager fremholder, er det enighet om det rettslige utgangspunktet. Det henvises derfor til skattekontorets uttalelse avgitt den 3. mai 2019 for en oversikt over rettsgrunnlaget.

Det er også enighet om at det er omfanget av aktiviteten som er det sentrale vurderingstemaet. Skattekontoret tok i uttalelsen utgangspunkt i at det må foretas en konkret vurdering ut fra blant annet

• bygningens størrelse

• omfanget av aktiviteten

• aktivitetens varighet

3. Om skattekontorets vurdering

3.1 Aktivitetens varighet

Skattepliktig påpeker i klagens pkt. 4 at skattekontoret ikke foretar noen vurdering av betydningen av aktivitetens varighet, herunder hvorvidt en langsiktig leiekontrakt tilsier at det kreves liten aktivitet fra utleiers side, ut over å konstatere at aktiviteten har den nødvendige varighet.

Skattekontoret er enig i at varigheten har betydning ut over å konstatere at en økonomisk aktivitet må ha en viss varighet for å kunne kategoriseres som virksomhetsinntekt. Skattekontoret er enig i at en langsiktig leiekontrakt er en indikasjon på lavere aktivitet enn en eller flere kortsiktige leiekontrakter. Skattekontoret har imidlertid drøftet betydningen av dette forholdet under avveiningen av om dette faktum kan overskygge det klare utgangspunkt at utleieareal i form av antall bygninger og deres størrelse og utleid grunn er et moment som taler sterkt for virksomhetsinntekt.

3.2 Bygningenes størrelse og omfanget av aktiviteten

Skattekontoret siterer fra avgitt uttalelse:

"Skattekontoret vil derfor konsentrere seg om å vurdere nærmere størrelsen på det som leies ut og omfanget for øvrig.

I ligningspraksis er det lagt til grunn at det i utgangspunktet er virksomhet å leie ut lokaler til forretningsformål når arealet er mer enn ca. 500 kvm, se Skatte-ABC 2018/19 under «Virksomhet Allment» pkt. 3.3.13. Her fremgår det videre at "Unntaksvis kan inntekt av utleie i et større omfang enn nevnt over bli ansett som kapitalavkastning når aktivitetsnivået er spesielt lavt, f.eks. fordi det er inngått langtidskontrakt og leieren har ansvaret for indre og ytre vedlikehold og skal dekke alle kostnader.

Størrelsen på det som leies ut

Skattekontoret legger til grunn at følgende skal leies ut:

[...] på 450 kvm

[...] på 70 kvm

[…] på 30 kvm

[…] på 700 kvm

[...] på 300 kvm inneholdende lager, verksted og kontorlokaler og pauserom,

[...] på 62 kvm

[...] på 160 kvm

[...] på 150 kvm

[...] på 120 kvm inneholdende [...]

Til sammen utgjør dette et areal på over 2 000 kvadratmeter til forretningsformål.

I tillegg inngår et samlet areal på ca. 103 dekar parklignende opparbeidet jordareal.

Ved kombinert utleie, for eksempel av bygning og grunn, må det vurderes konkret om de forskjellige utleieaktivitetene skal sees under ett for å avgjøre om det foreligger virksomhet. Etter en helhetsvurdering legger skattekontoret til grunn at det er innholdsmessig og økonomisk nærhet mellom bygninger og grunn og at det således foreligger én aktivitet/virksomhet."

Som nevnt over, er tommelfingerregelen og det som er lagt til grunn i praksis, at utleie til næringsformål som overstiger 500 kvadratmeter anses som næringsvirksomhet.

I vårt tilfelle er det snakk om [...] bygninger fordelt på mer enn 2 000 kvadratmeter og 103 dekar jordareal. Dette er særdeles mye større enn det som i utgangspunktet anses som virksomhet i ligningspraksis.

Med grunnlag i disse fakta, er det ikke tvilsomt at konklusjonen er at utleieaktiviteten i utgangspunktet er å anse som næringsvirksomhet."

Skattekontorets er fortsatt av den oppfatning at det klare utgangspunktet er at utleie i et slikt omfang som beskrevet over må anses som næringsvirksomhet og kategoriseres som virksomhetsinntekt. Skattekontoret kan ikke se at en nærmere gjennomgang av det rettslige grunnlaget skulle gi et annet utgangspunkt.

3.3 Er aktivitetsnivået spesielt lavt?

Etter skattekontorets oppfatning blir vurderingstemaet hvorvidt det er tilstrekkelig grunnlag for å fravike dette klare utgangspunktet. Med andre ord, er aktivitetsnivået "spesielt lavt", slik at utleie i et slikt omfang likevel kan bli ansett som kapitalavkastning?

Skattepliktig fremholder at skattekontoret utviser manglende forståelse for det rettsgrunnlaget uttalelsen skal baseres på. Det gis uttrykk for at Skatte-ABC er et oppslagsverk som redegjør for Skatteetatens praksis, men vil aldri kunne være en selvstendig hjemmel for en bestemt konklusjon. Skattekontoret er selvsagt ikke uenig i at Skatte-ABC ikke er noen selvstendig hjemmel. Ei heller er skattekontoret uenig i at avgjørelser må forankres i skattelovgivningen.

Det ser ikke ut til å være uenighet om at skatteloven ikke har noen legaldefinisjon av hva som skal anses som virksomhet. Både skattekontoret og skattepliktig henviser faktisk til både Ot.prp. nr. 86 (1997-98) og i stor utstrekning til Skatte-ABC som supplerende kilder for å bestemme innholdet i begrepet. Begge parter synes med andre ord å ha et ikke ubetydelig behov for å se hen til både forarbeider og ligningspraksis.

Ut over dette henviser skattepliktig til bindende uttalelser avgitt av Skattedirektoratet BFU 14/2015 og BFU 03/2006.

Når det gjelder 14/2015 har skattepliktig redegjort på følgende måte:

"Også i denne saken ble det vist til at det viktigste momentet for grensen mellom virksomhet og passiv kapitalforvaltning er aktivitetens omfang. Saken gjaldt utleie av næringseiendom sammen med utleie av privat leilighet og styreverv i næringseiendommens sameie. Næringslokalet var på ca. 630 kvm, samt 30 kvm kjeller. Leiligheten var på ca. 67 kvm. Det var inngått en langvarig kontrakt med en enkelt leietaker for hele næringslokalet. Leietaker i næringseiendommen hadde ansvaret for indre vedlikehold og sameiet som næringseiendommen var en del av hadde ansvaret for ytre vedlikehold. Også utleien av leiligheten innebar liten aktivitet fra skattyters side. Selv om skattyter i dette tilfellet hadde to utleieforhold, var aktiviteten i begge tilfeller svært begrenset. Skattedirektoratet konkluderte på denne bakgrunn med at utleien ikke var å anse som virksomhet, og at inntekten skulle behandles som kapitalinntekt etter skatteloven § 5-1 jf. § 5-20."

Skattekontoret bemerker at de aktuelle lokalene i denne saken var eierseksjon i et eierseksjonssameie.

Skattekontoret siterer nedenfor noen utvalgte avsnitt fra uttalelsen.

"Lokalet er følgelig utleid i et langvarig leieforhold med én leietaker. Som det forutsetningsvis går fram av Lignings-ABC som sitert over, er dette momenter som tilsier at aktivitetsnivået er lavt."

Også Skattedirektoratet ser altså ut til å ha behov for å fremholde Skatte-ABC.

Når det gjelder offentligrettslige krav, hadde anmoder redegjort på følgende måte:

"Utleier bærer fortsatt ansvaret for at offentligrettslige krav er oppfylt, og at ventilasjonsanlegget fungerer. I praksis medfører dette ansvaret svært lite arbeid, og om noen praktiske oppgaver måtte oppstå, så er det typisk arbeid som må settes bort til profesjonelle leverandører. Utleiers arbeid vil typisk bestå i å engasjere relevante leverandører."

Skattedirektoratet drøftet dette på følgende måte:

"Skattedirektoratet legger til grunn at utleier er ansvarlig for at offentligrettslige krav er oppfylt, og at ventilasjonsanlegget fungerer. Innsender påpeker at dette ansvaret medfører svært lite arbeid og at dette settes bort til profesjonelle, noe Skattedirektoratet legger til grunn."

I skattepliktiges anmodning i vår sak var det ikke opplyst noe om offentligrettslige krav. Skattekontoret la til grunn at dette var noe utleier naturlig ville ha ansvar for. Skattepliktig opplyser i klagen at dette ansvaret vil påhvile leietaker og fremleietaker.

Direktoratet bemerket i tilknytning til at eiendommens ytre vedlikehold besørges av eierseksjonssameiet følgende:

"Hver sameier må da identifiseres med vedlikeholdsaktiviteten etter ansvarsfordelingen innad i sameiet. 

Skattedirektoratet legger til grunn at omfanget av ytre vedlikehold, i første rekke fasade og tak, men også innvendig røropplegg og elektrisk anlegg, vil variere mye fra år til år, fra ingenting i enkelte år til ganske mye i de få år hvor for eksempel fasadene skal males eller soilrørene skal skiftes. Skattedirektoratet legger til grunn at ytre vedlikehold skjer med normalt intervall, som tilsier lav årlig aktivitet og at det går tiår mellom de største vedlikeholdsaktivitetene som skifte av tak og røropplegg. Omfanget av snørydding varierer med snøfallet, og kan vanskelig forutsees. Skattedirektoratet vurderer dette som en lav aktivitet for den enkelte sameier og aktiviteten er i dette tilfellet ikke tilstrekkelig til å medføre at innsenders utleie oppfyller kravene til å utgjøre en virksomhet."

I denne saken var altså i utgangspunktet ytre vedlikehold eierseksjonssameiets ansvar, men hver sameier ble identifisert med vedlikeholdsaktiviteten. I vår sak vil ikke det ytre vedlikeholdet som er avtalefestet som leietakers ansvar kunne identifiseres med utleier.

Når det gjelder både offentligrettslige krav og ytre vedlikehold er det således ikke noen aktivitet som kan tilregnes utleier, i motsetning til i BFU 14/2015. Dette er momenter som taler for at aktiviteten er "spesielt lav".

I vår sak er imidlertid antall bygninger som leies ut [...], arealet er over 2 000 kvm, og landområdet som leies ut er 103 dekar..

I BFU 03/2006 gjaldt saken en skattyter som drev gårdsbruk og i tillegg oppebar kr 140 000 som inntekt fra ca. 60 festetomter. "Skattedirektoratet fant etter en konkret vurdering at bortfeste av tomtene ikke var å anse som virksomhet i skattelovens forstand. Inntekten fra festetomtene skyldes kapitalverdien av tomtene, og ikke den aktivitet som var utøvd. Skattelovens regler om skattefri omdanning av virksomhet i § 11-20 kom derfor ikke til anvendelse."

I vår sak kjenner vi ikke til den konkrete utleieinntekten. Det anføres i klagen at "Det at han likevel vil få en leieinntekt fra selskapet skyldes hans rolle som grunneier og ikke noen personlig innsats fra hans side. Som nevnt over vil leievederlaget være vesentlig lavere til A personlig enn det i dag er til enkeltpersonforetaket, ettersom det nye aksjeselskapet vil påta seg det alt vesentlige av både forpliktelser og utgifter som i dag ligger i enkeltpersonforetaket."

Det uttales i BFU 03/2006:

"Rettspraksis viser at i de tilfeller utleien har hatt et betydelig omfang – enten i areal eller i antall utleieenheter – har dette trukket i retning av å anse forholdet som virksomhet. Korttidsutleie med hyppig skifte av leietakere går i samme retning. Graden av aktivitet i forbindelse med administrasjon, forsikringer, vedlikehold mv. må også tillegges vekt. Rettspraksis har videre lagt vekt på leieinntektenes størrelse og hvorvidt utleier har anledning til å kreve markedsleie.

Det fremgår av det foreliggende faktum at aktiviteten i det vesentlige er knyttet til innkreving av festeavgift, forhandlinger om oppregulering av festeavgift og ved innløsning (salg) av tomtene. Etter Skattedirektoratets oppfatning må aktiviteten samlet sett betegnes som relativt beskjeden, selv om skattyter bortfester et betydelig antall tomter. Dette har sammenheng med at aktiviteten i det vesentlige er knyttet til innkreving av festeavgift, oppregulering av festeavgift og innløsning av tomtene. Det har ikke vært etablert et eget forvaltningsapparat i tilknytning til bortfeste.

Inntektene fra festetomtene har imidlertid vært av en viss størrelse."

Også i vår sak må aktiviteten samlet sett betegnes som relativt beskjeden. Aktiviteten er nok muligens ikke like beskjeden som ved tomtefeste, der leieforholdet typisk vil være særdeles langvarig. Inntektene vil i likhet med BFU 'en være "av en viss størrelse", uten at skattekontoret kjenner til i hvilken grad vår sak kan karakteriseres ut over dette.

Ut over dette la skattekontoret en viss vekt på at utleie av et så betydelig antall bygninger, med betydelig areal, og tomteareal på 103 dekar, måtte tilsi en viss, og ikke ubetydelig, grad av tilsynsaktivitet, selv om det ytre vedlikeholdet var plassert ansvarsmessig hos leietaker/fremleietaker.

Skattekontoret er enig i at aktivitetsnivået ut fra beskrivelsen av de faktiske forhold synes å være lavt.

3.4 Avveiningen

Det som kanskje særlig er forskjellen mellom vår sak og de to saker som skattyter fremholder, er nettopp det som direktoratet henviser til i BFU 03/2006: "Rettspraksis viser at i de tilfeller utleien har hatt et betydelig omfang – enten i areal eller i antall utleieenheter – har dette trukket i retning av å anse forholdet som virksomhet".

Skattekontoret har over kommet frem til at det betydelige omfanget - både i areal innendørs og utendørs og antall bygninger – trekker sterkt i retning av å anse forholdet som virksomhet.

Skattekontoret har over kommet frem til av aktivitetsnivået synes å være lavt og trekker i retning av å ikke anse forholdet som virksomhet.

Skattekontoret er usikker på om det lave aktivitetsnivået skal være så tungtveiende at det betydelige omfanget ikke skal være det avgjørende.

Konklusjon

I mangel av klare holdepunkter, velger skattekontoret å opprettholde sitt standpunkt om at utleie av fast eiendom vil utgjøre virksomhet for A, jf. skatteloven § 5-1 jf. § 5-30."

Sekretariatets vurderinger

Formelle forhold

Skatteklagenemnda er rett klageinstans etter skatteforvaltningsloven § 13-3 andre ledd, jf. § 6-2 første ledd. Når klagen tas under behandling, kan Skatteklagenemnda prøve alle sider av saken, jf. skatteforvaltningsloven § 13-7 andre ledd.

Klagefristen er seks uker, jf. skatteforvaltningsloven § 13-4 første ledd. Skattekontorets bindende forhåndsuttalelse er datert 3. mai 2019 og innsenders klage 12. juni 2019. Klagen er rettidig og skal til behandling i Skatteklagenemnda.

Etter gjennomgang av innsenders klage og sakens øvrige dokumenter, innstiller sekretariatet på at innsenders klage ikke tas til følge. Sekretariatet kan i det vesentlige slutte seg til både skattekontorets og innsenders vurdering av innsenders aktivitet, og finner etter en helhetsvurdering at aktivitetens må anses som virksomhet. Sekretariatet vil nedenfor redegjøre nærmere for vårt standpunkt i saken.

Saken gjelder klage på bindende forhåndsuttalelse og sekretariatet gjør derfor oppmerksom på at det ikke tas stilling til andre skattespørsmål som kan oppstå som følge av den skisserte planen om utleie av gårdseiendommen.

Materielle forhold

Spørsmålet som skal avklares er om inntekt fra planlagt utleie av eiendommen D fra innsender personlig til G AS er skattepliktig som virksomhetsinntekt, jf. skatteloven § 5-1, jf. § 5-30 eller kapitalinntekt, jf. skatteloven § 5-1, jf. § 5-20.

Kapitalinntekt skattlegges for inntektsåret 2019 med sats 22 prosent og virksomhetsinntekt har en marginalskattesats for inntektsåret 2019 på 49,6 prosent.

Rettslig utgangspunkt

Skatteloven § 5-1 første ledd skiller mellom inntekt vunnet ved arbeid, kapital og virksomhet. I foreliggende sak er det skillet mellom kapitalinntekt og virksomhet som er relevant og hvorvidt inntekten er resultat av virksomhet.

Hva som anses som virksomhet er ikke definert i skatteloven. Det følger imidlertid av forarbeidene at en aktivitet anses som virksomhet når aktiviteten tar sikte på å ha en viss varighet, har et visst omfang, er egnet til å gå med overskudd og drives for den skattepliktiges regning og risiko, jf. Ot.prp. nr. 86 (1997-1998) side 48.

Sekretariatet er enig med skattekontoret og innsender i at det er vilkåret om at aktiviteten skal ha et visst omfang som er vurderingstemaet i foreliggende sak. I en slik vurdering må det legges vekt på hvor mye av avkastningen som skyldes den skattepliktiges aktivitet og hvor mye som skyldes kapitalverdien.

Høyesterett vurderte i Rt-1973-931 arvtakeres aktivitet knyttet til utleie av en bygningsmasse på omtrent 2500kvm til ti ulike leietakere. Høyesterett la vekt på en rekke forhold og konstaterte at utleievirksomheten hadde pågått over 21 år og var dels videreføring av arvelaters virksomhet. Arealet på 2500 kvm omtales som betydelig, men med en relativt beskjeden brutto leieinntekt. Endelig ble det lagt vekt på at en av eierne fungerte som bestyrer, førte et enkelt regnskap og hadde enkelte år hatt en del arbeid knyttet til en leietaker at det ble ytt vederlag for arbeidet. Etter en samlet vurdering av de nevnte forhold kom Høyesterett til at eiernes aktivitet knyttet til eiendommen var virksomhet i skatterettslig forstand.

Samme konklusjon kom Agder Lagmannsrett til i UTV-1983-643. Saken gjaldt spørsmål om virksomhet ved utleie av et forholdsvis betydelig lager- og kontorbygg på 879 kvm. I tillegg til arealet viste lagmannsretten til at utleier administrerte eiendommen, førte regnskap, hadde diverse korrespondanse og foresto diverse reparasjoner. Utbyttet fra driften av eiendommen hadde også av skattemyndighetene lagt til grunn som næringsinntekt.

Borgarting Lagmannsrett kom etter en samlet vurdering til motsatt konklusjon i UTV-1995-965. Saken gjaldt utleie av lokaler i et kombinert bygg til henholdsvis Postverket, dagligvareforretning og en leilighet. Lagmannsretten begrunnet resultatet med lav aktivitet på den skattepliktiges hånd. Blant annet var leieinntektene relativt beskjedne, administrasjonen gikk ikke ut over å kontrollere at leieinntektene kom inn på bankkonto i rett tid og ellers alminnelig tilsyn som det ble lagt til grunn at enhver huseier foretar uavhengig av utleie. Langtidskontrakter på næringslokalene var også av betydning. Arealet på 330 kvm omtales i dommen som å ligge under grensen for virksomhet.

I Skatte-ABC 2018/2019 side 1540 og 1541 framgår at man som utgangspunkt kan gå ut fra at det er virksomhet å leie ut til forretningsformål når arealet overstiger ca. 500 kvm. Unntaksvis kan inntekt av utleie i større omfang anses som kapitalavkastning når aktivitetsnivået er spesielt lavt. Dette for eksempel når det er inngått en langtidskontrakt og leieren har ansvaret for indre og ytre vedlikehold og skal dekke alle kostnader.

I relasjon til utleie av fast eiendom og hvorvidt slik aktivitet er å regne som virksomhet er det i retts- og ligningspraksis antatt at det må foretas en konkret helhetsvurdering hvor det blant annet tas hensyn til objektets størrelse og omfanget av aktiviteten, og aktiviteten skal bedømmes over noe tid, jf. blant andre Gulating Lagmannsrett i LG-2011-26600.

Det følger av rettspraksis at et objekts størrelse er av betydning for omfanget av en aktivitet. Et større areal vil på generelt grunnlag kreve mer av den som driver aktiviteten enn det et mindre areal vil gjøre. Mindre forskjeller i antall utleide kvadratmeter kan ikke være av betydning, men det er rimelig å anta at ansvar og aktivitet er betydelig forskjellig avhengig av om det er et lite eller stort objekt som leies ut. Antall kvadratmeter har i så måte en naturlig tilknytning til den aktivitet som utøves og knyttes til vurderingen av aktivitetens omfang. Det må også antas at et større areal i alminnelighet gir et større inntektsgrunnlag, som også kan være av betydning for vurderingen.

Omfanget av aktiviteten som utøves må naturlig forstås som et utslag av de forpliktelsene som følger med utleieaktiviteten. I vurderingen må det tas hensyn til blant annet forpliktelsenes art, hvilket ansvar som påhviler henholdsvis utleier og leietaker, antall leietakere utleier til enhver tid må forholde seg til og leiekontraktenes varighet.

At aktiviteten skal bedømmes over noe tid springer særlig ut av aktivitetens omfang og om denne over tid endres. Aktivitetsnivået knyttet til utleie kan endre seg fra år til og år og det er derfor nødvendig å se aktiviteten over tid for å avgjøre i hvilket omfang det utøves aktivitet. For å vurdere aktivitet framover i tid vil antall leietakere og varighet på leiekontrakter være av særlig betydning.

Virksomhets- eller kapitalinntekt – aktivitetens omfang

Utleiers aktivitet

Innsender anfører at aktiviteten knyttet til utleien vil være svært lav. Leiekontrakten, slik den er skissert, har en varighet på 10 år der leietaker, eventuelt fremleietaker, påtar seg alt ansvar for indre og ytre vedlikehold. Avslutningsvis framgår at leievederlaget skal gjenspeile forpliktelsene leietaker påtar seg i avtalen og skal settes til et nivå som tilsvarer det som ville vært avtalt mellom uavhengige parter. I klagen opplyser innsender at ansvaret for at offentligrettslige krav er oppfylt også skal påhvile leietaker og eventuelt fremleietaker.

I merknader til innstilingen opprettholder innsender sine anførsler knyttet til den skisserte organiseringen. Under henvisning til BFU 2006/3 hvor inntekt fra tomtefeste ble ansett som resultat av kapitalverdien til eiendommene, mener innsender at inntektene i foreliggende sak tilsvarende vil være resultat av kapitalverdien til gårdseiendommen i vesentlig større grad enn resultat av aktivitet knyttet til utleien.

Skattekontoret har i sin redegjørelse til sekretariatet vurdert aktivitetsnivået til innsender i relasjon til utleie for å være lavt. Sekretariatet slutter seg til skattekontorets vurdering av at innsender på bakgrunn av den skisserte leieavtalen og opplysningene i klagen ikke kan identifiseres med aktivitet knyttet til vedlikehold eller oppfyllelse av offentligrettslige krav. At slik identifikasjon ikke skal finne sted fremgår også av Skatte-ABC, side 1541.

Innsenders aktivitet er slik sekretariatet ser det begrenset til å påse at avtalt leie kommer inn på bankkonto til rett tid og ellers foreta et alminnelig tilsyn med eiendommen. Sekretariatet presiserer at alminnelig tilsyn må påregnes av enhver huseier, uavhengig av utleie, jf. blant annet Borgarting Lagmannsrett i UTV-1995-965. Utleien er også begrenset til én leietaker og kontrakten strekker seg over 10 år. Etter sekretariatets syn trekker dette klart i retning av utleien ikke krever særlig aktivitet fra den skattepliktiges side.

Sekretariatet kan likevel ikke se bort fra at arealet som skal leies ut, kompleksiteten i bygningsmasse og ubebygd opparbeidet areal, tilsier et visst aktivitetsnivå som ligger over det helt alminnelige tilsyn som følger med en mindre eiendomsmasse.

Samlet er sekretariatet av den oppfatning at det vil det påhvile en lav aktivitetsbyrde på innsender, gitt forutsetningene i den skisserte leiekontrakten og opplysningene i klagen. Sekretariatet er derfor enig med skattekontoret og innsender i at aktiviteten er lav, noe som trekker i retning av at utleien ikke utgjør virksomhet.

Objektets størrelse

Innsender har ikke noen konkrete anførsler knyttet til størrelsen på arealet som leies ut, men legger betydelig vekt på at ansvar for vedlikehold av eiendommen og ansvar for at offentligrettslige krav er oppfylt påhviler leie- eller fremleietaker. Arealet er etter innsenders syn derfor av mindre betydning all den tid innsender uansett vil måtte føre alminnelig tilsyn med eiendommen, slik enhver eier gjør.

Skattekontoret viser til utgangspunktet som framgår av Skatte-ABC 2018/2019 under "Virksomhet – allment" punkt 3.3.13, at utleie til forretningsformål over 500kvm er virksomhet. Skattekontoret finner på bakgrunn av arealets størrelse å konkludere med at aktiviteten som utgangspunkt anses som virksomhet.

På bakgrunn av rettspraksis er sekretariatet av den oppfatning at grensen som oppstilles i Skatte-ABC må ses på som et moment i en helhetsvurdering. Dommene legger vekt på arealet, men som en del av en helhetsvurdering sammen med blant annet utleiers aktivitet og leieinntektenes størrelse.

Det er ikke tvilsomt at det i saken er tale om en kompleks bygningsmasse med flere ulike bygg med et samlet areal på over 2000 kvm. Sekretariatet viser til listen over bygninger under "skattekontorets vurderinger". I tillegg er det 103 dekar opparbeidet jordareal som til dels er parkmessig opparbeidet til det formål å drive […]. Sekretariatet mener at denne størrelsen og kompleksiteten trekker i retning av at utleieaktiviteten må anses som virksomhet.

Til innsenders henvisning til BFU 2006/3 der tomtefeste ble ansett som kapitalinntekt er sekretariatets vurdering at tilfellene ikke er direkte sammenlignbare. Etter sekretariatets syn har bortfeste av tomter en mer passiv karakter i seg selv, da avtalene strekker seg over vesentlig lengre tid og gjelder kun tomteareal. Den skisserte avtalen i foreliggende sak omfatter en betydelig bygningsmasse til næringsformål, samt et stort opparbeidet areal.

Leieinntektens størrelse

Slik sekretariatet ser det også arealet en faktor i inntekten som kan oppnås. Vederlaget innsender skal motta for utleien er ikke kjent, men sekretariatet er enig med innsender i at tidligere mottatt vederlag, kr 1 666 707, ikke kan legges til grunn ved ny organisering slik det ble gjort av skattekontoret i den avgitte bindende forhåndsuttalelsen. Som det går fram av den skisserte leiekontrakten skal leievederlaget gjenspeile størrelsen på det utleide areal og de forpliktelser leietaker påtar seg. Sekretariatet finner det sannsynlig at leievederlaget vil være vesentlig lavere ettersom alle kostnader til indre og ytre vedlikehold, samt kostnader tilknyttet offentligrettslige krav skal dekkes av leietaker. Sekretariatet er likevel ikke av den oppfatning at leievederlaget blir av beskjeden art.

Samlet vurdering

Slik saken fremstår for sekretariatet vil det påhvile en lav aktivitetsbyrde på innsender. Sekretariatet er derfor enig med skattekontoret og innsender i at aktiviteten isolert taler mot å anse aktiviteten knyttet til utleie som virksomhet. Vurderingen av aktiviteten over tid synes for sekretariatet å trekke i samme retning. Det er ikke holdepunkter som tilsier at omfanget av aktiviteten vil endres i noen grad gjennom utleieperioden.

Dommene nevnt ovenfor viser alle til omfanget i areal. Det utgjør en ikke uvesentlig del av konklusjonen i spørsmål om virksomhet – i begge retninger. Når det så er tale om en bygningsmasse med samlet areal på 2000 kvm og 103 dekar areal, dels parkmessig opparbeidet, er dette så betydelig at det ikke kan være avgjørende at aktivitetsnivået er lavt. Sekretariatet er enig med skattekontoret i at rettspraksis gir grunnlag for å anse utleie i dette omfanget som virksomhet.

Sekretariatet finner etter dette at omfanget i areal er for betydelig til at innsenders aktivitet, det lave aktivitetsnivået til tross, ikke anses som virksomhet.

Sekretariatet kommer til at skattekontorets bindende forhåndsuttalelse bør fastholdes. Innsenders inntekt fra utleie av eiendommen må anses som virksomhetsinntekt, jf. skatteloven § 5-1, jf. § 5-30.

Sekretariatets forslag til forhåndsuttalelse

Klagen tas ikke til følge.

Innsenders planlagte utleie av gårdseiendom til aksjeselskap vil utgjøre virksomhet, jf. skatteloven § 5-1 jf. § 5-30.

Saksprotokoll i Skatteklagenemnda Stor avdeling 01 – 19.09.2019


Til stede:

                        Skatteklagenemnda

                        Gudrun Bugge Andvord, leder

                        Benn Folkvord, nestleder

                        Eivind Furuseth, medlem

                        Snorre Sundquist, medlem

                        Magne Kristian Steinholt, medlem                     

Nemnda delte seg i et flertall og et mindretall. Flertallet, Andvord, Folkvord, Furuseth og Sundquist sluttet seg til sekretariatets innstilling.

Mindretallet Steinholt bemerket at skattepliktiges planlagte utleie av gårdseiendommen til aksjeselskap ikke kan anses som virksomhet, jfr sktl. § 5-1 jfr § 5-30, fordi aktivitetskravet ikke er oppfylt. Aktiviteten er så lav at antallet utleide kvadratmeter bygningsmasse ikke kan tillegges avgjørende vekt.

 

                                                           K o n k l u s j o n:

Klagen tas ikke til følge.