Sale
Finn ut hva som gjelder for deg
Du må svare på inntil 12 spørsmål for at vi kan gi deg riktig informasjon om hva som gjelder for deg. Du får best hjelp om du også leser hjelpetekstene i spørsmålene.
En eiendom regnes som solgt/realisert når eiendomsretten opphører eller overføres til en annen ved for eksempel:
- frivillig salg, inkludert salg til underpris (gavesalg) hvor betalingen ikke er symbolsk
- tvunget salg, for eksempel ekspropriasjon eller tvangssalg
- bytte eller makeskifte
- fullstendig ødeleggelse, for eksempel ved brann eller riving
Det er de samme reglene om skatteplikt for gevinst og fradragsrett for tap, som gjelder ved salg og ved annen realisasjon av eiendom.
Dette regnes ikke som salg/realisasjon:
- når du gir bort en eiendom uten betaling
- overføring mellom ektefeller
- skifte av felleseie mellom ektefeller
Det at du mottar eiendommen ved arv eller gave er ikke skattepliktig.
Hvis du selger eiendommen du har arvet eller fått i gave, vil en gevinst som hovedregel være skattepliktig. Selger du med tap, vil tapet være fradragsberettiget.
Gevinsten kan i noen tilfeller være skattefri for deg hvis du har brukt eiendommen selv som bolig, fritidseiendom eller pendlerbolig. Har du som arving eller gavemottaker ikke brukt den solgte eiendommen som egen bolig, fritidseiendom eller pendlerbolig, er en gevinst alltid skattepliktig. Selger du med tap, vil tapet være fradragsberettiget.
Det er dødsfalls-/gavetidspunktet som avgjør hva som gjelder for deg. Når vi for eksempel skriver "arv/gave mottatt i 2014 eller senere", betyr det at den du arvet fra døde i 2014 eller senere, eller du mottok gaven i 2014 eller senere.
Det er ulike regler ut fra om arvelater (avdøde), eller giver, kunne ha solgt eiendommen skattefritt eller ikke på dødsfalls-/gavetidspunktet. Dette har betydning for:
- Dersom du selv har brukt eiendommen du har arvet/mottatt og som du nå selger, kan det ha betydning for om en gevinst er skattepliktig eller om et tap er fradragsberettiget. I tillegg kan det ha betydning for beregningen av skattepliktig gevinst/fradragsberettiget tap.
- Dersom du ikke har brukt eiendommen selv, vil dette ha betydning for beregningen av skattepliktig gevinst/fradragsberettiget tap.
Det er den faktiske bruken av eiendommen som avgjør om arvelater eller giver kunne solgt skattefritt.
Et tenkt salg for arvelater/giver ville som hovedregel bare være skattefritt for:
- Bolig/pendlerbolig - hvis arvelater eller giver har eid boligen i over ett år og brukt boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene på dødsfalls-/gavetidspunktet.
- Fritidseiendom - hvis arvelater eller giver har eid fritidseiendommen i over fem år og brukt den som egen fritidseiendom i minst fem av de siste åtte årene på dødsfall-/gavetidspunktet.
For å finne ut om en gevinst er skattepliktig, eller om et tap er fradragsberettiget, må du svare på spørsmålene.
Hvis en gevinst blir skattepliktig, får du veiledning til å beregne gevinst eller tap når du har svart på alle spørsmålene.
Dersom du har mottatt arv eller gave i 2014 eller senere og arvelater/giver ikke var skattemessig bosatt i Norge på dødsfalls-/gavetidspunktet, skal du svare på spørsmålene ut fra at arvelater eller giver kunne ha solgt skattefritt på dødsfalls-/gavetidspunktet.
For å finne ut om en gevinst er skattepliktig, eller om et tap er fradragsberettiget, må du svare på spørsmålene.
Hvis en gevinst blir skattepliktig, får du veiledning til å beregne gevinst eller tap når du har svart på alle spørsmålene.
Hvis et dødsbo selger en eiendom, vil en gevinst alltid være skattepliktig og et tap alltid gi rett til fradrag. Gevinsten eller tapet skal oppgis i skattemeldingen til avdøde eller dødsboet.
Når det er dødsboet som selger, skal du som arving ikke føre opp gevinst eller tap i din skattemelding.
For å få hjelp til å beregne gevinst eller tap for dødsboet, må du svare "Nei" hvis du får spørsmål om:
- du har bodd i eller brukt boligen/fritidseiendommen/pendlerboligen
- du har vært forhindret fra å bruke boligen/pendlerboligen
Inngangsverdien er din kjøpesum eller anskaffelsesverdi pluss andre kostnader knyttet til overtakelsen av eiendommen.
Kjøpesum er det du betalte for eiendommen da du kjøpte den.
Ved bygging av eiendommen er anskaffelsesverdien samlet kostpris for tomt med bygning.
I tillegg skal påkostninger foretatt i din eiertid legges til inngangsverdien.
Inngangsverdien er din anskaffelsesverdi pluss andre kostnader knyttet til overtakelsen av eiendommen.
Din anskaffelsesverdi er avhengig av om arvelater eller giver kunne ha solgt eiendommen skattefritt på dødsfalls-/gavetidspunktet.
- Dersom arvelater/giver ikke kunne ha solgt skattefritt, overtar du anskaffelsesverdien som arvelater/giver hadde på eiendommen.
- Dersom arvelater kunne ha solgt skattefritt, skal din anskaffelsesverdi settes til omsetningsverdien på eiendommen på dødsfalls-/gavetidspunktet.
I tillegg skal påkostninger foretatt i din eiertid legges til inngangsverdien.
Inngangsverdien er din anskaffelsesverdi pluss andre kostnader knyttet til overtakelsen av eiendommen.
Din anskaffelsesverdi settes i utgangspunktet til antatt markedsverdi på dødsfalls-/gavetidspunktet. Du kan finne antatt markedsverdi i en takst/verdivurdering på dødsfalls-/gavetidspunktet.
For arv eller gave som ble mottatt i 2013 eller tidligere, skulle det som hovedregel beregnes arveavgift. Ble det beregnet arveavgift når du arvet, eller mottok gaven, skal din anskaffelsesverdi ikke settes høyere enn den verdi som ble lagt til grunn ved arveavgiftsberegningen.
Ble det ikke beregnet arveavgift, settes din anskaffelsesverdi til omsetningsverdien på dødsfalls-/gavetidspunktet.
I tillegg skal påkostninger foretatt i din eiertid legges til inngangsverdien.
If you intend to sell residential property and the conditions for tax exemption aren’t met, you must perform a gain/loss calculation. Such a calculation is based on the difference between the output value (sale price) and the input value (cost price).
If you intend to sell a property you’ve owned since before 1 January 1992, you can adjust the input value upwards in accordance with certain rules and rates. For residential property purchased after 1 January 1992, the input value can’t be adjusted upwards in accordance with these rules.
If the property was purchased over a number of years, or improvements were made during 1990 or earlier, each year's incremental increase of the input value must be adjusted upwards separately. For example, if you spent NOK 50,000 on improvements to the property in 1985, you must adjust this amount upwards by the rate for 1985 and add this value to the input value of the property.
The total input value can’t be adjusted upwards to an amount that is higher than the proceeds of sale. The amount of upward adjustment therefore can’t result in you being entitled to a deduction for any loss on the sale; it can only reduce or eliminate any gain.
The input value as of 31 December 1991 is set to the original cost price with a percentage increase in accordance with the following table:
|
Year of purchase |
Percentage rate for upward adjustment of input value |
Year of purchase |
Percentage rate for upward adjustment of input value |
|
1990 |
3 |
1967 |
200 |
|
1989 |
6 |
1966 |
210 |
|
1988 |
10 |
1965 |
220 |
|
1987 |
16 |
1964 |
230 |
|
1986 |
22 |
1963 |
240 |
|
1985 |
28 |
1962 |
250 |
|
1984 |
36 |
1961 |
260 |
|
1983 |
42 |
1960 |
270 |
|
1082 |
50 |
1959 |
280 |
|
1981 |
60 |
1958 |
290 |
|
1980 |
70 |
1957 |
300 |
|
1979 |
80 |
1956 |
310 |
|
1978 |
90 |
1955 |
320 |
|
1977 |
100 |
1954 |
330 |
|
1976 |
110 |
1953 |
340 |
|
1975 |
120 |
1952 |
350 |
|
1974 |
130 |
1951 |
360 |
|
1973 |
140 |
1950 |
370 |
|
1972 |
150 |
1949 |
380 |
|
1971 |
160 |
1948 |
390 |
|
1970 |
170 |
1947 |
400 |
|
1969 |
180 |
and earlier |
400 |
|
1968 |
190 |
|
|
Example
In 1979, Ola purchased a house for NOK 500,000. He incurred purchase expenses (document duty, registration fee) of NOK 10,000. In 1985, he spent NOK 50,000 on improvements to the property. A few years later, he sells the property for NOK 1,050,000 and incurs NOK 25,000 in expenses for an estate agent, advertising, etc. Ola hasn’t used the property as his own home in one of the past two years, and the gain will therefore be taxable.
|
Purchase price 1979 |
NOK 500,000 |
|
+ Purchase expenses |
NOK 10,000 |
|
= Input value 1979 |
NOK 510,000 |
|
Sale price |
NOK 1,050,000 |
|
– Sales expenses |
NOK 25,000 |
|
= Sale price |
NOK 1,025,000 |
As the property was purchased before 1991, the input value must be adjusted upwards.
|
Input value for 1979 |
NOK 510,000 |
|
+ Upward adjustment*) |
NOK 408,000 |
|
= |
NOK 918,000 |
|
+ Improvements in 1985 |
NOK 50,000 |
|
+ Upward adjustment of improvements**) |
NOK 14,000 |
|
= Total input value |
NOK 982,000 |
*) For 1979, the input value must be adjusted upwards by 80 percent. This means that the input value is increased by NOK 408,000 (NOK 510,000 x 80 percent).
**) The improvements were carried out in 1985, and the rate for upward adjustment for this year is 28 percent. This means that the input value is increased by NOK 14,000 (NOK 50,000 x 28 percent).
Taxable gain:
|
Sale price |
NOK 1,025,000 |
|
– Input value |
NOK 982,000 |
|
= Gain on the sale |
NOK 43,000 |
The gain of NOK 43,000 must be entered in the tax return for the year of sale and will be taxed as general income at the rate of 22 percent, which gives a tax on the gain in this example of NOK 9,460.
Kostnader med å få eiendommen i en bedre stand eller endringer av eiendommen, regnes som påkostning.
For eksempel, hvis bygningen tidligere har hatt normal standard og oppgraderes til høy standard, vil kostnader knyttet til forskjellen mellom normal og høy standard være påkostning.
- Påkostninger foretatt i eierperioden legges til inngangsverdien
- Utgifter til vedlikehold kan ikke legges til inngangsverdien
Skjemaet spesifikasjon av vedlikehold og påkostning kan være til hjelp ved fordeling av kostnader mellom vedlikehold og påkostning.
Eksempler på påkostninger som kan legges til inngangsverdien:
- Førstegangs maling av bygningen
- Riving og flytting av vegg for å lage større rom
- Utvidelse av det elektriske anlegget/røropplegget
- Innsetting av peis
- Ved utskiftning av vedovn til pelletsovn vil merkostnaden ved kjøp og installasjon av pelletsovn regnes som påkostning
- Dersom bad flyttes til et annet rom i huset, er dette påkostning. Vedlikeholdsbehov på det gamle badet til samme standard som tidligere, anses å være vedlikehold. Påkostningen som kan legges til inngangsverdien er differansen mellom samlet påkostning og tenkt vedlikeholdsbehov på det gamle badet.
- Første gangs asfaltering
- Opparbeiding av tomt (vann, avløp, vei og strøm)
Eksempler på vedlikehold som ikke skal legges til inngangsverdien:
- Reparasjoner til samme standard som tidligere
- Senere maling av bygningen
- Utskiftning av gulv/panel på vegger, vinduer mm. til samme standard som tidligere
- Sliping av parkett
- Utskiftning av røropplegg
- Bytte av varmtvannsbereder med tilsvarende størrelse
- Bytte av badekar, blandebatteri og kraner til samme standard som tidligere
- Utskiftning av kjøkkeninnredning som etter dagens nivå tilsvarer samme standard.
- Vedlikehold av tidligere asfaltering
Verdi av eget arbeid med nybygg eller påkostning kan legges til inngangsverdien. Verdien av eget arbeid settes til hva det ville kostet å få arbeid av samme kvalitet utført av andre.
Timegodtgjørelsen for ikke-håndverkere må som hovedregel settes lavere enn for en håndverker, for eksempel til timesats for ufaglært arbeidskraft. Satser finnes på Arbeidstilsynets nettsider.
Verdien av eget arbeid er skattepliktig og skal inntektsføres det året arbeidet blir utført. Dette gjelder ikke for arbeid i fritiden på egen bolig eller fritidseiendom som du bruker selv.
Utgangsverdi er salgssum fratrukket salgsomkostninger.
Salgssum (salgsvederlag)
Salgssum er alt du mottar som betaling ved salget. Salgssummen består vanligvis av et beløp som betales og/eller gjeld som overdras ved salget.
Salgsomkostninger
Utgangsverdien reduseres med kostnader du har hatt i forbindelse med salget. Dette kan for eksempel være meglerprovisjon, annonsekostnader, styling, juridiske kostnader ved tvist rundt salget. Du får ikke fradrag for flyttekostnader og rydding av dødsbo.
Veiledende svar
Fordi ikke alle dine skatteforhold er vurdert, er svaret du får kun et veiledende svar. Det er ikke et bindende svar fra oss.
Gevinst eller tap ved salg skal føres i skattemeldingen.
Salg av gårds- og skogbrukseiendom
Om du skal selge deler av gårds- og skogbrukseiendom får du ikke svar på dette i denne veiledningen. I Skatte-ABC får du beskrivelse av regelverk for salg og annen realisasjon av gårds- og skogbrukseiendommer.
Skal du selge et våningshus på et gårdsbruk vil du få svar i denne veiledningen. Et våningshus kan selges som, for eksempel egen bolig eller fritidsbolig.
Important information
This guide does not necessarily cover all types of circumstances. You can find more detailed information about the applicable rules in the guide Skatte ABC (in Norwegian only).
Selger du bolig under oppføring, såkalt salg av kontraktsposisjoner, så er det i praksis rettighetene og pliktene i henhold til avtalen med utbygger som selges.
- Skatteregler
- Slik fører du gevinst/tap i skattemeldingen
- Hvor mye skatt skal du betale