Slik fører du formuesverdi av festet tomt til bolig-/fritidseiendom i skattemeldingen

Hva som skal fremgå av skattemeldingen avhenger av om du er bortfester (grunneier) eller fester (leier) og hva slags type hus som står på festet grunn. 

Fester (den som leier) – rettighetshaver

Bolig på festet grunn

Du skal formuesbeskattes som om du var eier av både tomt og bygning. Som en konsekvens av dette får du også fradrag i gjelden for den kapitaliserte verdien av å være forpliktet til å betale festeavgift.

  • Formuesverdi: Verdien av tomten inngår i beregningen av den skattemessige formuesverdien for boligeiendommer, basert på p-rom/byggeår/geografisk beliggenhet/boligtype og bruk. Formuesverdien fastsettes altså etter regelverket som gjelder for henholdsvis primærbolig eller sekundærbolig, avhengig av din bruk av boligen.

    Begrensningene om at formuesverdien maksimalt kan utgjøre 30 (primærbolig) og 100 (sekundærbolig) prosent av dokumenterbar markedsverdi gjelder tilsvarende for boliger på festet grunn. Fra og med inntektsåret 2021 er satsene 25 prosent for primærboliger og 90 prosent for sekundærboliger.

    Formuesverdien av både boligbygget og festetomten skal stå oppført i skattemeldingen din. Du må sjekke at korrekte og fullstendige opplysninger om boligen fremgår av skattemeldingen.
  • Gjeldsfradrag: Din forpliktelse knyttet til å betale årlig festeavgift skal tas inn i skattemeldingen, ved at du får et gjeldsfradrag for den kapitaliserte verdien av den årlige festeavgiften. Gjeldsfradraget beregnes ved å multiplisere den årlige festeavgiften med en kapitaliseringsfaktor, som for inntektsåret 2020 er 10. Gjeldsfradraget skal fremgå i skattemeldingen din. 

    Eksempel:
    Annes bolig står på festet grunn. Hun betaler en årlig festeavgift til grunneier på 30 000 kroner. Basert på opplysninger om p-rom, geografisk beliggenhet, boligtype, byggeår og Annes bruk, har hun fått en beregnet formuesverdi på 600 000 kr. (For nærmere om beregningen, se boligkalkulatoren). Formuesverdien på 600 000 kr skal stå oppført i skattemeldingen. I tillegg må Anne se til at gjeldsfradraget på 300 000 kroner (30 000 x 10) står oppført i skattemeldingen sin. 

Fritidshus på festet grunn

Du skal formuesbeskattes som om du var eier av både tomt og bygning. Som en konsekvens av dette får du også fradrag i gjelden for den kapitaliserte verdien av å være forpliktet til å betale festeavgift

  • Formuesverdi: Verdien av tomten skal inngå i den skattemessige formuesverdien for fritidseiendommer i skattemeldingen. Dersom tillegget for tomten ikke har kommet med i den forhåndsutfylte formuesverdien, må du øke det forhåndsutfylte beløpet med det sjablonmessige formuestillegget for tomten i skattemeldingen. Det sjablonmessige tillegget for tomten settes i inntektsåret 2020 til 14,64 ganger den årlige festeavgiften for 2008.

    Dersom tillegget for tomten fører til at eiendommens formuesverdi vesentlig overstiger takstnivået for sammenlignbare eiendommer ellers i kommunen, eller 30 prosent av eiendommens markedsverdi, kan du kreve den satt ned. Les mer om fremgangsmåte.

  • Gjeldsfradrag: I tillegg har du rett på et gjeldsfradrag i skattemeldingen din. Gjeldsfradraget beregnes ved å multiplisere den årlige festeavgiften med en kapitaliseringsfaktor, som for inntektsåret 2020 er 10.

    Eksempel:
    Formuesverdien på fritidsbygningen er oppført i skattemeldingen med 200 000 kroner. Festeavgiften var i 2008 15 000 kroner. Formuesverdien på eiendommen blir da opprinnelig formuesverdi (200 000 kroner) pluss det sjablongmessige tillegget for tomten (15000 x 14,64 = 219 600 kroner), dvs. 419 600 kroner. Du fører dermed opp 419 600 kroner som formuesverdi i skattemeldingen. 

    Samtidig har du krav på gjeldsfradrag for den kapitaliserte forpliktelsen til å betale festeavgift. Hvis festeavgiften for 2020 var 20 000 kroner, skal du føre 200 000 kroner som fradrag i skattemeldingen din. 

Boligsameier som eier fritidsbolig på festet grunn

For boligsameiere med fritidsbolig i bygning(er) på festet grunn er gjeldsfradraget korrekt forhåndsutfylt dersom boligsameiet har sendt tredjepartsopplysninger til skattemyndighetene. Den enkelte sameier må selv øke formuesverdien i skattemeldingen etter retningslinjene ovenfor. Opplysninger om din andel av festeavgiften for 2008 må du få fra boligsameiet.

Borettslag som eier fritidsbolig på festet grunn

For andelshavere i boligselskaper med fritidsbolig i bygning(er) på festet grunn, skal gjeldsfradraget og formuesverdien være korrekt forhåndsutfylt da boligselskapet skal foreta beregningene som nevnt ovenfor. Se oppgaven fra selskapet og skattemeldingen.

Bortfester – grunneier

  • Kapitalisert formuesverdi: Bortfester skal ikke formuesbeskattes for den bortfestede tomtens verdi. I stedet skal du formuesbeskattes for den kapitaliserte verdien av å ha krav på årlig festeavgift. Dette skal fremgå av skattemeldingen. Denne kapitaliserte verdien beregnes ved å multiplisere den årlige festeavgiften med en kapitaliseringsfaktor, som for inntektsåret 2020 er 10. Er festeavgiften endret i løpet av året, benyttes den som gjelder ved årets utgang.

    Eksempel:
    Eieren av tomten som Annes bolig står på (se eksempel over) må i skattemeldingen. føre opp en formuesverdi knyttet til retten å kreve festeavgift på 300 000 kr (30 000 x 10). 

  • Som en konsekvens av at bortfester ikke skal formuesbeskattes for verdien av den bortfestede tomten, må du sjekke at samme tomt ikke står oppført med en formuesverdi i skattemeldingen.

    Er hele eiendommen bortfestet, så skal du stryke formuesverdien som eventuelt står oppført på denne eiendommen i skattemeldingen.

    Er derimot bare en del av eiendommen bortfestet, skal formuesverdien reduseres forholdsmessig.
    Dette gjør du slik:
    • Er det tidligere fastsatt formuesverdi på den bortfestete tomten, men slik at denne formuesverdien er inkludert i eiendommens totale formuesverdi, skal du trekke ut den bortfestete tomtens formuesverdi. Den verdien du trekker ut må være forholdsmessig slik at det tas hensyn til eventuelle prosentvise justeringer av formuesverdiene i årene etter fastsettelsen. Utgjorde verdien av det bortfestede areal 20 prosent av formuesverdien på hele eiendommen den gang fastsettelsen fant sted, skal reduksjonen være 20 prosent av formuesverdien på eiendommen for inntektsåret 2020.
    • Er det ikke tidligere blitt fastsatt en formuesverdi på den bortfestede tomten, skal du redusere eiendommens totale formuesverdi med den kapitaliserte verdien av festeavgiften for den bortfestede tomten. Dersom reduksjonen etter dette punktet fører til at formuesverdien på den gjenværende (ikke bortfestede) delen av eiendommen blir lavere enn tilsvarende eiendommer, må du føre opp en ny formuesverdi som samsvarer med tilsvarende eiendommer, og som ikke overstiger 80 prosent av dokumenterbar markedsverdi. Opplys om endringen i eget vedlegg i skattemeldingen. Skattekontoret kan sette ny formuesverdi.
Viktig informasjon

Du trenger ikke sende oss dokumentasjon på dette, men du må kunne legge fram dokumentasjon hvis vi spør.