Manglende tinglysing av erverv av fritidseiendom – betydningen for skattefritaket ved realisasjon av fritidseiendom

Saken gjelder spørsmål om det i forhold til reglen om gevinstbeskatning ved realisasjon av fritidseiendom har noen betydning at 2 barns erverv av hver sin ideelle halvpart av to fritidseiendommer etter morens død, ikke ble tinglyst. Barna ervervet eiendomsrett til hver sin ideelle halvpart av de to eiendommer ved arv i 1995 og har siden benyttet dem som egen fritidsbolig. Kravet i skatteloven § 9-3 fjerde ledd til eier- og brukstid var dermed oppfylt og fritidseiendommene kunne realiseres skattefritt.

(skatteloven § 9-3 fjerde ledd)

Innsenders fremstilling av faktum og jus

På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen, legges det til grunn at skattyternes mor døde i 1995. Etter moren arvet barna to hytteeiendommer med en ideell halvpart hver.

Det ble sendt melding om arv til skattefogden om dette, men ved en feil ble det ikke samtidig tinglyst hjemmelsoverføring av eiendommene. Dette skjedde først hhv. 10. oktober 2005 og 16. februar 2006.

Barna eier fortsatt fritidseiendommene i sameie med en ideell halvpart hver.

Eiendommen ved sjøen er på nesten 6 mål og består av tre forskjellige bruksnummer. Idet det har vist seg at det er vanskelig å få tillatelse til å bygge ytterligere en hytte på eiendommen, har partene blitt enige om å sette i gang en prosess mht. eventuelt å oppløse sameiet i begge eiendommer. Dette vil innebære at eiendommene enten overtas av en av partene ved kjøp av den andres ideell halvpart, eller de selges på det åpne markedet.

Salg av eiendommene vil i følge innsender innebære en betydelig salgsgevinst pga eiendommenes høye verdi, slik at det har vesentlig betydning for barna å få en bindende forhåndsuttalelse på om det her oppstår skatteplikt. Hvis så er tilfelle er det sannsynlig at salget blir utsatt til etter mars 2011, hvilket de i utgangspunktet ikke ønsker.

Innsender viser til skatteloven § 9-3 nr. 4 hvor det fremgår at gevinst ved realisasjon av fritidsbolig er unntatt fra skatteplikt, forutsatt at realisasjonen finner sted eller avtales mer enn 5 år etter ervervet og eieren har brukt eiendommen som egen fritidsbolig i minst 5 av de 8 siste årene.

Sistnevnte vilkår er i følge innsender oppfylt, idet de begge har benyttet seg av eiendommene som egen fritidsbolig etter at moren døde. Barna anser også at det første vilkåret er oppfylt ved at de ervervet eiendommen i 1995 og at tinglysingstidspunktet således ikke er avgjørende.

Innsender viser til Lignings ABC for 2006 side 337 pkt 2.1 hvor det fremgår at det er det privatrettslige eierbegrep som i utgangspunktet skal legges til grunn.

Barna har således eid eiendommene i sameie siden moren døde i 1995 og har siden da hatt den faktiske og juridiske rådighet over eiendommen. Videre har de ført seg opp som eiere av eiendommene i sine selvangivelser fra dette tidspunkt og videre sendt melding til skattefogden vedrørende arv. I og med at moren døde i 1995, kan en ikke lenger legge til grunn at hun fortsatt er eier, uansett tinglysningstidspunkt.

Det kan i følge innsender ikke være avgjørende hvem som har stått som tinglyst innehaver av eiendommene, jf. merknader i pkt 2.2.1 på samme side i ABC’en under punktet “når flere har råderett over det samme formuesobjekt”. Partene må derfor anses å ha “ervervet” eiendommen i 1995 slik at eventuell gevinst ved salg i dag er skattefri, jf. skatteloven § 9-3 nr. 4.

Pga den uklarhet som ovennevnte tinglysning innebærer, ønsker imidlertid partene å få en bindende forhåndsuttalelse fra skattemyndighetene om dette, slik at skattespørsmålet er endelig avklart før et eventuelt salg foretas.

Skattedirektoratets vurderinger

Skattedirektoratet skal i det følgende ta stilling til om det i forhold til reglen om gevinstbeskatning ved realisasjon av fritidseiendom har noen betydning at barnas erverv av hver sin ideelle halvpart av de to fritidseiendommene etter morens død, ikke ble tinglyst.

Det skal innledningsvis bemerkes at myndigheten til å avgi bindene forhåndsuttalelse er begrenset. Det følger bl.a. av forskriften § 5 siste punktum at spørsmål om bevisvurdering, verdsetting eller andre skjønnsmessige vurderinger utenom selve rettsanvendelsen ikke kan tas opp.   Skattedirektoratet legger derfor til grunn som opplyst, at de aktuelle eiendommer er å anse som fritidseiendommer i skattemessig forstand. Det tas ikke stilling til om eiendommene også omfatter grunn som etter skatteloven er å anse som tomteområde som faller utenfor reglene som gjelder for fritidseiendommer.

Skattedirektoratet skal bemerke at gevinst ved realisasjon av formuesobjekter utenfor virksomhet i utgangspunktet er skattepliktig etter skatteloven § 5-1 annet ledd. Tilsvarende er tap fradragsberettiget med hjemmel i skatteloven § 6-2 første ledd.

Ved realisasjon av formuesobjekt gjelder imidlertid særregler i skatteloven kapittel 9, herunder begrensning av skatteplikten etter § 5-1 annet ledd. Den sentrale bestemmelse for løsningen av spørsmålet i denne saken er skatteloven § 9-3 fjerde ledd som lyder:

” Gevinst ved realisasjon av fritidsbolig, herunder andel i boligselskap, er unntatt fra skatteplikt når eieren har brukt eiendommen som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte år før realisasjonen, forutsatt at realisasjonen finner sted eller avtales mer enn fem år etter ervervet og mer enn fem år etter at fritidseiendommen ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført.”

Skattefritaket kan gjelde flere fritidseiendommer, jf. Lignings-ABC  2007/2008 side 212 pkt 6.2.1.

Slik saken er opplyst har barna ervervet eiendomsrett til hver sin ideelle halvpart av de to eiendommer ved arv i 1995. De to er dermed de reelle eiere av eiendommene og dette skal legges til grunn også for skattemessige formål, jf. Lignings-ABC 2007/2008 side 336 pkt. 2.1.

Det er opplyst at barna har benyttet eiendommene som egen fritidsbolig fra ervervet i 1995 og kravet i § 9-3 fjerde ledd om eiers bruk av eiendommen som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte år før realisasjonen, er dermed oppfylt. Fritidseindommene kan realiseres skattefritt etter bestemmelsen i skatteloven § 9-3 fjerde ledd.

For del av eiendommen som evt. er å anse som tomt etter skatteloven § 9-3 åttende ledd bokstav a gjelder ikke skattefritaket.

Konklusjon

Barna A og B kan, med det forbehold som er tatt, realisere sin ideelle andel av begge fritidseiendommene skattefritt etter bestemmelsen i skatteloven § 9-3 fjerde ledd, så lenge kravet til bruk av eiendommen som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte år før realisasjonen, er oppfylt.