Saksforholdet:

På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen legges det til grunn at 4 skattytere eier og utleier totalt 52 utleieenheter/seksjoner i Sameiet. Disse har hver en eierandel på ¼. Skattyterne var opprinnelig eiere av hele bygården som består av 64 seksjoner, men har over en årrekke solgt ut en del av de opprinnelige seksjonerte enheter. I 1989 ble bygården omgjort til et eierseksjonssameie i henhold til daværende lov av 4. mars 1983 nr. 7, som senere er erstattet med lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr. 3 (eierseksjonsloven).

For hvert enkelt inntektsår har sameierne ført opp sin andel av kostnader, inklusive rentekostnader, og inntekter knyttet til sameiedriften. Det er opplyst at det lokale likningskontor har bruttolignet sameierne.

Man ønsker nå å oppløse det eksisterende sameiet. Det skal gjøres ved en total eller partiell oppløsning av sameiet med påfølgende fordeling av bestående eierseksjoner basert på areal/verdi, hvoretter hver sameier tilnærmelsesvis vil fremstå som eier av en tilsvarende fysisk andel som de bestående eierandeler.

Skattyters advokat hevder at en hel eller delvis oppløsning av sameiet med fordeling av eierseksjonene på den enkelte eier i henhold til den enkeltes eierandel i sameiet, er en transaksjon som i henhold til tidligere praksis for oppløsning av sameier ikke vil utløse realisasjonsbeskatning på den enkelte eiers hånd. Det vises til at denne løsningen ligger innenfor gjeldende regelverk da det lokale likningskontor har bruttolignet skattyterne. I tillegg hevdes det å foreligge konsistent tidligere praksis for skattefritak ved oppløsning av sameier/selskaper hvoretter eiendeler/gjeld fordeles på den enkelte sameier/deltaker i henhold til eierandel.

På denne bakgrunn anmodes det om en bindende forhåndsuttalelse på om oppløsning av sameiet kan skje uten realisasjonsbeskatning på den enkelte sameiers hånd.

Skattedirektoratets vurderinger:

Skattedirektoratet oppfatter advokaten slik at de fire skattyterne eier 52 seksjoner i Sameiet, jf. lov av 18. juni 1965 nr. 6 om sameige. Alle seksjonene leies ut til tredjemenn. Hver enkelt seksjon eies i fellesskap av skattyterne med en ideell andel hver. Man ønsker å oppløse sameiet helt eller delvis ved at skattyterne blir eier av hver sine seksjoner.

Reglene i skatteloven §§ 10-41 til 10-45 om skattlegging av deltakere i ansvarlige selskap, kommandittselskap mv. gjelder tilsvarende for sameiere, når en felles utnyttelse av sameietingen er rettet mot andre enn sameierne og denne bruken ikke er uvesentlig i forhold til sameiernes egen bruk, jf. skatteloven § 10-40 annet ledd.

I denne saken med 100 % utnyttelse av sameiet mot tredjemann og med utleie av 52 seksjoner, skulle sameiet etter Skattedirektoratets oppfatning vært behandlet som et deltakerlignet selskap.

Oppløsning av det deltakerlignede selskap behandles etter reglene i skatteloven § 10-44 første ledd. Gevinst ved realisasjon av andel er skattepliktig, mens et eventuelt tap er fradragsberettiget. Det er etter Skattedirektoratets oppfatning uten betydning for anvendelse av disse reglene at sameiet har vært lignet feil over flere år.

Konklusjon:

Oppløsning av Sameiet blir å beskatte som realisasjon av andel i et deltakerlignet selskap på den enkelte deltakers hånd med hjemmel i skatteloven § 10-44 første ledd.