Innsenders fremstilling av faktum og jus

På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen, legges det til grunn at Grunneier, skal selge en tomt i Kommunen. I forbindelse med utbygging av alpinanlegg og lignende skal Kommunen, gjennom sitt kommunale Alpinfond, motta et bidrag på kr 100 000 fra hvert tomtesalg. Fondet skal deretter kanalisere støtte til den alpine infrastrukturen i henhold til fondets vedtekter.

Bakgrunnen for overføringen til Alpinfond er at kommunen har stilt krav til Grunneier om bidrag til utbygging av alpin infrastruktur.

Det er forutsatt at Kommunen og Grunneierne inngår avtale som stadfester kommunens rett. Punkt III i avtalen lyder:

"Til finansiering av avtalens formål er partene innforstått med at det etableres et kommunalt fond – Alpinfond.

Fondet tilføres midler i takt med salg av hyttetomter innenfor vestre del av kommunedelplan slik:

Kr 100 000,- til fondet for hver byggeklar hyttetomt eller tilsvarende enhet, basert på kjøp av vanlig hyttetomt med normal utnyttelsesgrad. Beløpet indeksreguleres hvert 3. år (1. januar) på basis av foregående års endring i Konsumprisindeks, første gang 1. januar 2006. Utgangspunkt for indeksen er 01.01.2003.

Beløpet betales av tomtekjøper og skal innbetales før kjøpekontrakt blir inngått.

Beløpet innbetales via en tredjepart (eks. advokat, eiendomsmegler eller lignende) slik at disse midlene både juridisk og faktisk holdes utenfor Grunneiers disposisjonsmulighet."

Forholdet til den enkelte tomtekjøper er tenkt regulert i egen avtale mellom fondet og kjøper. Det er meningen at oppgjøret skal skje gjennom megler, og at beløpet skal betales før kjøper kan få overført hjemmel til eiendommen. Utkast til avtale med tomtekjøper er fremlagt.

For at tomtekjøper ikke skal være i tvil om plikten til å inngå avtale med fondet er dette tenkt presisert i et eget punkt i kjøpsavtalen mellom Grunneier og tomtekjøper. Dette punktet er formulert slik:

”Tomtekjøper er innforstått med at han må inngå egen avtale med Kommunen v/Alpinfond om innbetaling av kr……..,- til Alpinfond, og at han vil gjøre dette før nærværende avtale kan undertegnes. Innbetaling skal skje til ………………….., kto.nr…..”

Det er videre opplyst at dersom Grunneier og kjøper ikke følger kravet om innbetaling til Alpinfond, får kjøper ikke erverve tomten i kommunen.

Tomtekjøper betaler således full pris for tomten hvorav kr 100 000 innbetales til kommunen og resten til Grunneier.

På denne bakgrunn hevder innsender at det bidrag som kreves innbetalt til det kommunale fondet ikke er skattepliktig inntekt for Grunneier etter skatteloven § 5-1, jf. § 5-30. Etter avtaleverk og vedtekter har Grunneier ikke disposisjonsrett over midlene og kan derfor heller ikke skattelegges for beløpet.

Skattedirektoratets vurderinger

Skattedirektoratet skal i det følgende ta stilling til hva som inngår i gevinstberegningen ved Grunneiers salg av tomt i Kommunen.

Skattedirektoratet legger til grunn at det avtaleverk som er fremlagt vil bli benyttet mellom partene, i tillegg legges det vekt på vedtektene til Alpinfond (tilhørende Kommunen), samt de faktaopplysninger som er presentert.

Ved salg av tomt fra Grunneier skal kr 100 000 av kjøpesummen betales direkte fra kjøper til Alpinfond. Dette fremgår av avtalen som skal inngås mellom Kommunen og Grunneier, samt av avtalen som skal inngås mellom Alpinfond og tomtekjøper. Avtalene regulerer innbetaling av beløpet direkte til Alpinfond som et bidrag til utvikling/utbygging av alpin infrastruktur i nærliggende områder av kjøpers tomt.

Det fremgår av vedtektene til Alpinfond at fondets midler skal benyttes i forbindelse med utbygging av alpinanlegg og tilknyttede aktiviteter. Herunder kan også midlene nyttes til vann, kloakk, veier, parkering mv. innen alpinområdet.

Spørsmålet Skattedirektoratet først skal ta stilling til er om bidraget på kr 100 000, som er en del av totalbeløpet kjøper må betale for å erverve tomten til Grunneier, er å anse som skattepliktig inntekt på Grunneiers hånd, dvs. om de kr 100 000 som innbetales direkte fra kjøper til Alpinfond er å anse som en del av vederlaget for Grunneiers tomt ved gevinstberegningen, jf. skatteloven § 5-1.

Skattedirektoratet ser det slik at de fremlagt avtaler representerer ett sammenhengende forhold. Det er opplyst at ved salg av tomt, til en verdi av/takst på kr 1 million, plikter Grunneier å avstå kr 100 000 som betales direkte fra kjøper til Alpinfond. Resten av kjøpesummen, kr 900 000, betales direkte fra kjøper til Grunneier.

Ut fra det opplyste forstår Skattedirektoratet fakta slik at innbetaling av beløpet til Alpinfond er et absolutt vilkår for at Grunneier skal kunne selge og kjøper skal kunne kjøpe tomt i kommunen. I motsatt fall kan Grunneier etter avtalen ikke selge tomten. Grunnlaget for Alpinfonds krav mot kjøper av tomt i kommunen er imidlertid en avtale mellom Grunneier og Kommunen, der Grunneier altså frasier seg kravet på kr 100 000 av kjøpesummen til fordel for fondet.

Grunneier kan imidlertid ikke med skattebefriende virkning gi fra seg deler av en salgsinntekt. Skattedirektoratet ser det slik at Grunneier ved å inngå avtalen med kommunen i forkant har disponert over deler av salgssummen for tomten. Det forhold at betalingen fra kjøper vedrørende de kr 100 000 til Alpinfond kanaliseres via tredjemann (megler el.), endrer ikke dette forhold.

Skattedirektoratet finner på denne bakgrunn at de kr 100 000 som innbetales til Alpinfond må anses som en del av Grunneiers vederlag ved salg av tomten.

Neste spørsmål blir om Grunneier kan kreve fradrag for de kr 100 000 som innbetales til Alpinfond etter skatteloven § 6-1 første ledd som omkostning ved salget.

Det er som nevnt opplyst at Grunneier skal inngå avtale med Kommunen vedrørende tilskudd til Alpinfond med kr 100 000 for hver byggeklar tomt. Grunneier kan på denne bakgrunn ikke selge tomt i området uten at denne avtalen inngås og etterleves. Beløpet betales av tomtekjøper før kjøpekontrakt blir inngått og reduserer det beløp Grunneier mottar for tomten.

Skattedirektoratet forstår fakta slik at Grunneier, for å kunne selge sine tomter, må avstå kr 100 000 pr. tomt til Alpinfond. Innbetalingen til Alpinfond er dermed en omkostning ved salget, som Grunneier må akseptere for å få lov til å selge. På bakgrunn av disse opplysninger finner Skattedirektoratet at beløpet på kr 100 000 må være fradragsberettiget etter skatteloven § 6-1 første ledd som omkostning ved salg av tomten. Det er i denne sammenheng uten betydning at beløpet i praksis innbetales direkte fra kjøper til Alpinfond.

Konklusjon

Grunneier blir skattepliktig etter skatteloven § 5-1 for gevinst ved salg av tomt i Kommunen. Kr 100 000 av kjøpesummen som kjøper betaler direkte til Alpinfond, inngår i skattyters utgangsverdi.

Grunneier får fradrag etter skatteloven § 6-1 første ledd for de kr 100 000 som innbetales til Alpinfond, fra kjøper av hans tomt i Kommunen, som omkostning ved salg av tomten.