Spørsmål om en tremannsbolig kan realiseres skattefritt (skatteloven § 9-3)

Saken gjaldt skatteplikt ved realisasjon av leiligheter, enkeltvis eller samlet, i en ikke-seksjonert tremannsbolig hvor skattyter brukte en av leilighetene som sin bolig. De to andre leilighetene var leiet ut til boligformål. Det følger av skatteloven § 9-3 annet og tredje ledd at hele gevinsten ved realisasjon av tremannsbolig ville være skattefri dersom selgeren i minst ett av de to siste årene før realisasjonen har brukt minst halvparten av eiendommen, regnet etter utleieverdien, til egen bolig og og den resterende del leies ut til boligformål. I en vedlagt verdivurdering fra en boligmegler var det opplyst at utleieverdiene av skattyters boligdel utgjorde 200 kroner mer per måned enn utleieverdien av de to utleieleilighetene. Skattyter kunne derfor realisere leilighetene i tremannsboligen skattefritt så lenge kravet til bruk i skatteloven § 9-3 annet og tredje ledd er oppfylt på realisasjonstidspunktet/realisasjonstidspunktene.

Innsenders fremstilling av faktum og jus

På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i skattyters anmodningen samt verdivurdering fra boligmegler NN av 23. oktober 2003, legges det til grunn at skattyter kjøpte en opprinnelig firemannsbolig (eiendommen) i 1985. Eiendommen fungerte imidlertid som tomannsbolig for skattyter som bodde i en leilighet på 160 kvm i hele 1. etg. mens hennes foreldre disponerte hele 2. etg. Utpå 1990-tallet ble en mindre leilighet (betegnet som “bileiligheten”) på ca. 65 kvm med egen inngang skilt ut i 2. etg. Foreldrene bodde deretter i en leilighet på ca. 90 kvm i 2. etg. Eiendommen fungert etter denne utskillelsen som en tremannsbolig.

Skattyters foreldre flyttet i 1999 ut av sin leilighet og begge leilighetene i 2. etg. har etter dette blitt leid ut.

I følge vedlagt verdivurdering av 23. oktober 2003 fra boligmegler NN utgjør leiesum for skattyters leilighet i 1. etg. rundt 15 700 kroner måneden. Leiesum for den største utleieleilighetene i 2. etg. utgjør rundt 8 500 kroner måneden mens leiesum for den minste utgjør rundt 7 000 kroner måneden. Antatt salgssum for skattyters leilighet i 1. etg. er estimert til 2 450 000 kroner. Samlet salgssum for de to utleieleilighetene i 2. etg. er estimert til 3 000 000 kroner.

Skattyters spørsmål gjelder hvorvidt hun slipper beskatning ved salg av leilighetene hver for seg eller ved et samlet salg av hele eiendommen. Det er også reist spørsmål om eiendommen må seksjoneres. 

Skattedirektoratets vurderinger

Skattedirektoratet skal i det følgende ta stilling til om realisasjon, enkeltvis eller samlet, av leilighetene i tremannsboligen eiendommen vil være skattepliktig.

Skattedirektoratet viser til at gevinst ved realisasjon av formuesobjekt utenfor virksomhet i utgangspunktet vil være skattepliktig etter skatteloven § 5-1 annet ledd. Tilsvarende er tap fradragsberettiget med hjemmel i skatteloven § 6-2 første ledd.

Ved realisasjon av formuesobjekt gjelder imidlertid særregler i skatteloven kapittel 9, herunder begrensning av skatteplikten etter § 5-1. Gevinst ved realisasjon av bolig er unntatt fra skatteplikt dersom vilkårene i skatteloven § 9-3 annet ledd bokstavene a og b om eier- og botid er oppfylt:

"Gevinst ved realisasjon av boligeiendom (herunder selveierleilighet, andelsleilighet, aksjeleilighet og obligasjon med tilhørende borett) er unntatt fra skatteplikt når følgende betingelser er oppfylt:

a. Eieren har eid eiendommen (andelen m.v.) i mer enn ett år når realisasjon finner sted eller avtales…, og

b. eieren har brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før realisasjonen….."

Etter skatteloven § 9-3 tredje ledd bokstav b gjelder annet ledd tilsvarende for:

”annen boligeiendom når eieren har brukt minst halvparten av bygningen – regnet etter utleieverdien – som egen bolig og den øvrige delen har vært utleid til boligformål”

Det er opplyst at eiendommen en gang på 1990-tallet ble ombygd til en tremannsbolig og Skattedirektoratet skal nedenfor vurdere om en slik eiendom kan selges skattefritt etter § 9-3 annet og tredje ledd når hele eiendommen ikke er brukt av eieren. Skattedirektoratet legger etter det opplyste til grunn at eiendommen ikke er seksjonert.

Hele eiendommen har vært i skattyters eie siden 1985, og kravet i annet ledd bokstav a om minst ett års eiertid er således oppfylt.

Det følger av skatteloven § 9-3 annet og tredje ledd at hele gevinsten ved realisasjon av en tremannsbolig vil være skattefri dersom selgeren i minst ett av de to siste årene før realisasjonen har brukt minst halvparten av eiendommen til egen bolig, regnet etter utleieverdien. Forutsetningen er at den øvrige delen er leiet ut til boligformål.

Som det fremgår av sakens opplysninger bruker skattyter hele første etasje som sin bolig, mens de to boenhetene i andre etasje leies ut til boligformål. I verdivurderingen fra boligmegler NN av 23. oktober 2003 er det videre opplyst at utleieverdiene av skattyters boligdel utgjør 200 kroner mer per måned enn utleieverdien av de to utleieleilighetene i 2. etg. Samtidig er markedsverdien av skattyters boligdel antatt å være 550 000 kroner lavere enn den samlede verdi av de to utleieleilighetene. Skattedirektoratet tar ikke stilling til verdsettingsspørsmål, jf. forskrift om bindende forhåndsuttalelser i skatte- og avgiftssaker § 3 fjerde ledd siste punktum, og legger således boligmeglerens opplysning til grunn.

Skattedirektoratet finner etter dette at en eventuell gevinst ved salg av en eller flere av de ikke-seksjonerte leiligheter, samlet eller hver for seg, vil være skattefri så lenge skattyter på realisasjonstidspunktet/-tidspunktene fyller ovennevnte krav i skatteloven § 9-3 annet og tredje ledd.

Det gjøres oppmerksom på at skattyter må sannsynliggjøre overfor likningskontoret at vilkårene for skattefritak, herunder ovennevnte vilkår knyttet til forholdet mellom utleieverdiene, er til stede på realisasjonstidspunktet. Dersom utleieverdien av skattyters boligdel da utgjør mindre enn utleieverdien av de to utleieleilighetene i 2. etg., vil en gevinst ved salg av utleieleilighetene likevel være skattepliktig.

Konklusjon

Skattyter kan, samlet eller hver for seg, realisere leilighetene i 3-mannsboligen skattefritt så lenge kravet til bruk i skatteloven § 9-3 annet og tredje ledd er oppfylt på realisasjonstidspunktet/realisasjonstidspunktene.