Spørsmål om mors gavesalg av forretningseiendom til barn utløser skatteplikt for mor ved barnas eventuelle videresalg av eiendommen (tilsidesettelse), samt fastsettelse av inngangsverdi for forretningseiendommen i barnas ansvarlige selskap (skatteloven §

Saksforholdet:

Skattyter opplyser at forretningseiendommen X har vært eiet av NN (mor) siden 28. januar 1960. Eiendommen har vært hennes særeie. Samlet areal for utleie til forretningsformål i eiendommen er ca 2 500 kvm.

Den 21. juni 2001 ble eiendommen overdratt fra mor til barna A og B med 50 % ideell eierandel på hver. Salgsverdien av eiendommen er i skjøte datert 21. juni 2001 satt til 12 millioner kroner og Skattedirektoratet har mottatt takst som bekrefter dette. Taksten er datert 2. april 2001. Som vederlag for eiendommen fikk mor en fordring på 1. 000.000 kroner på hver av de to barna. Fordringene er rentefrie og sikret ved pant i forretningseiendommen. I tillegg overtok barna mors gjeld på eiendommen på overdragelsestidspunktet, i alt ca. 2. 017. 000 kroner. Det er opplyst og bekreftet skriftlig ved mors brev av 25. april 2002 at det ved overdragelsen var hensikten at barna skulle drive utleievirksomheten videre som deltakere i et tingsrettslig sameie. På forespørsel fra Skattedirektoratet har mor underskrevet en erklæring datert 25. april 2002 på at hun pr. 21. juni 2001 ikke var kjent med planer om overdragelse av eiendommen.

Sønnen A har siden ca 1988 vært den som har stått for den praktiske drift av gården. Søsknene ser nå at videre drift blir vanskelig, dels fordi B er bosatt i Sverige slik at hun ikke kan delta aktivt i den daglige drift og dels fordi A 23. oktober 2001 søkte trygdekontoret om 50 % uførepensjon. Søknaden er behandlet og avslått av fylkestrygdekontoret 16. januar 2002. Vedtaket er imidlertid anket av A den 25. februar 2002. Han er således bekymret for at han ikke vil ha arbeidskapasitet til fortsatt å stå for driften av eiendommen.

Videre er lånebelastningen på eiendommen såpass høy at det vil være vanskelig å få den innsats som må nedlegges i driften til å bli regningssvarende. For tiden er eiendommen belånt med ca 5 millioner kroner.

Disse forhold gjør at søsknene nå vurderer å selge forretningseiendommen X. Eiendommen er pr 25. april 2002 ikke annonsert for salg, men søsknene har nå engasjert en person til å ta direkte kontakt med mulige kjøpere.

I tilknytning til et mulig forestående salg av forretningseiendommen X ønskes en bindende forhåndsuttalelse på hva som vil være det ansvarlige selskaps inngangsverdi for så vidt gjelder denne forretningseiendommen. Videre ønskes en forhåndsuttalelse for hvorvidt barnas eventuelle salg vil utløse skatteplikt for mor.

Skattedirektoratets vurderinger:

Ved overdragelsen av forretningseiendommen X fra mor til de to barna er det vist til at det oppsto et tingsrettslig sameie mellom de to søsken. Etter Skattedirektoratets syn må sameiet pga virksomhetens omfang anses å drive økonomisk virksomhet og det vil, etter selskapslovens § 1-1, jf § 1-2 bokstav b, dermed bli å anse som et ansvarlig selskap hvor deltakerne A og B skal deltakerlignes etter nettometoden, jf. skatteloven § 10-40 flg. I emnet ”Deltakerlignet selskap mv. - nyetablering” i Lignings-ABC for 2001 står det på side 242, pkt 2.3 bl. a. dette om en tilsvarende situasjon: ”Overtas imidlertid næringsvirksomheten eller eiendeler i boet av flere etterfølgere og drives for deres felles regning og risiko, foreligger det et selskap/sameie som skal deltakerlignes.”

Ved deltakerligning er skattesubjektet ikke selskapet/sameiet, men den enkelte deltaker. Når deltakerligningen foretas etter nettometoden fastsettes imidlertid selskapets formue og inntekt som om det var eget skattesubjekt. Nettoresultatet fordeles så på deltakerne og overføres til beskatning hos dem. Disposisjoner mellom selskapet/sameiet og deltakerne behandles skattemessig på samme måte som disposisjoner mellom selvstendige skattesubjekter. Se skatteloven §§ 10-40 til 10-45.

Skattedirektoratet legger etter dette til grunn at sameie i forretningseiendommen X tingsrettslige oppsto i samme øyeblikk som søsknene sammen ble eiere av eiendommen, dvs 21. juni 2001. Siden eiendommen etter 21. juni 2001 fortsatt leies ut til tredjemenn oppsto det et ansvarlig selskap i samme øyeblikk. Det foreligger fra deltakernes side således ikke noen særskilt rettslig disposisjon i form av en overføring av forretningseiendommen fra deltakerne til det ansvarlige selskap i juni 2001. En legger imidlertid til grunn at eiendommen skatterettslig sett må anses skutt inn i selskapet til markedspris, og at deltakerne på samme tidspunkt ervervet vederlag i form av hver sin 50 % eierandel i det ansvarlige selskap. Eierandelene hadde en samlet verdi som minst vil tilsvare eiendommens verdi fratrukket gjeld.

For mor ønskes det gjennom en bindende forhåndsuttalelse avklart om barnas eventuelle videresalg av forretningseiendommen utløser skatteplikt for henne. Spørsmålet er om man med utgangspunkt i det som er opplyste kan legge til grunn at det allerede ved mors overdragelse til barna forelå planer om at søsknene skulle videreselge eiendommen til utenforstående.

Slik saken er opplyst synes det klart at mor etter salget til barna i juni 2001 verken formelt eller reellt kan disponere over eiendommen, for eksempel ved å selge den til tredjemann.

Dersom man ved barnas eventuelle videresalg av eiendommen skulle beskatte mor for en eventuell gevinst, måtte det i så fall skje fordi barnas eiendomsoverdragelse måtte gis andre skattemessige virkninger enn de normale fordi det ulovfestede prinsipp om skattemessig tilsidesettelse kommer til anvendelse.

De nærmere generelle vilkår for dette er at:

• transaksjonen eller deler av den ville ført til skattemessige virkninger som i påtagelig grad strider mot skattereglenes formål (er uakseptable), og
• transaksjonen ikke har vesentlig andre virkninger for skattyteren enn de skatterettslige. Jo mer formålsløs og jo mindre virkningene av en transaksjon er når en ser bort fra det skattemessige, dess sterkere har den preg av å være et skattemessig arrangement. For å kunne foreta skattemessig tilsidesettelse, må også den samlede virkning stride mot skattesystemets formål.

Den eventuelle skattemessige motivasjon for transaksjoner i den foreliggende sak vil formodentlig være å spare skatt gjennom å utnytte reglene i skattelovens § 9-7 om bruk av arveavgiftsgrunnlaget som inngangsverdi for formuesobjekt ervervet ved arv eller gave.

Skattedirektoratet bemerker at transaksjonen formelt og reelt er gjennomført. Det vises i denne forbindelse til det tilsendte skjøte datert 21.6.01, gavemelding til skattefutkontoret av 30.11.01 og skattefutens vedtak om arveavgift av 18.04.02. Overdragelsen er videre tinglyst. Det synes således klart at søsknene fullt ut rår over eiendommen og at det ikke er lagt noen føringer om videresalg.

I anmodningen er det gjort rede for flere ikke-skattemessige årsaker til at videresalg av eiendommen kan være aktuelt. Etter en helhetsvurdering hvor man bl. a. har lagt vekt på den tid som har gått, den foreliggende bekreftelse fra mor om at det ikke har vært intensjoner om videresalg samt at det pr i dag ikke er konkrete kjøpere til eiendommen finner Skattedirektoratet ikke at det er grunnlag for en skattemessig tilsidesettelse av et eventuelt fremtidig videresalg av eiendommen i regi av barna A og B. Mor vil således ikke skattemessig kunne anses som selger av eiendommen ved et eventuelt videresalg og vil således ikke kunne gevinstbeskattes for det heller.

Inngangsverdien på eiendommen for det ansvarlige selskap vil, i mangel av en særskilt avtale om pris ved overføring av eiendommen, som et utgangspunkt måtte settes til markedsverdien på det tidspunkt eiendommen ble skutt inn i selskapet. I henhold til foreliggende takst var eiendommen pr. 2 april 2001 verdsatt til 12 millioner kroner i en takstrapport. Skattedirektoratet tar ikke stilling til om eventuelle investeringer i eiendommen etter 21. juni 2001 må anses som påkostning som skal øke inngangsverdien. Eventuelle fremtidige skattemessige avskrivninger vil også kunne påvirke inngangsverdien.

Konklusjon:

Det oppstår ikke skatteplikt for mor ved barna A og B’s eventuelle videresalg av forretningseiendommen X.

Inngangsverdien på eiendommen X for det ansvarlige selskap vil som et utgangspunkt måtte settes til markedsverdien pr. 21. juni 2001.