Bolig AS skal drive fremleie av leiligheter i ett bygg på vegne av eierne. Skattyter leier ut sin ene leilighet til Bolig AS og får en leieinntekt lik hans relative andel av selskapets nettoleie fra fremleie av alle leilighetene i bygget. Leien skattyter mottar fra Bolig AS er kun betaling for leie av hans leilighet og tilsvarer markedsleie. Bolig AS har ingen andre inntekter. Basert på det presenterte faktum, samt de forutsetninger som er tatt, fant Skattedirektoratet at leieinntekten skal klassifiseres som kapitalinntekt hos skattyter, jf. skatteloven § 5-1 og § 5-20. 

Innsenders fremstilling av faktum og jus

På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen, legges det til grunn at skattyter eier en leilighet i Oslo. I forbindelse med mulig utleie av leiligheten til Bolig AS ønsker han en uttalelse om den skattemessige klassifiseringen av leieinntektene fra Bolig AS.

Bakgrunnen er at Forvaltning AS driver forvaltning og utleie av A-Gruppens eiendommer. I forbindelse med salg av leiligheter i forskjellige prosjekter har det i stadig større grad vist seg at private ønsker å investere i boligeiendom ved kjøp av slike nye leiligheter, men vegrer seg mot å måtte forholde seg til alle de praktiske og dels formelle krav man møter ved å eie og leie ut en boligeiendom.

Forvaltning AS er derfor i ferd med å etablere et datterselskap Bolig AS som skal inngå avtaler med leilighetseiere om leie av disses leiligheter for fremleie til leietakere i markedet. Skattyter er konkret den første som ønsker å leie ut sin leilighet til Bolig AS for fremleie.

Utleien skal skje gjennom Bolig AS sammen med leiligheter fra andre leilighetseiere i tilsvarende situasjon. Den praktiske håndteringen ivaretas av Forvaltning AS på en kostnadseffektiv måte, samt at risiko for ledighet, skade mv. fordeles på flere slik at man i størst mulig grad er sikret en jevn leieinntekt.

Avtalene har følgende hovedpunkter:

• Forvaltning AS har stiftet Bolig AS. Det inngås en avtale mellom Bolig AS og Forvaltning AS, der forvaltningsselskapet får honorar for sine forvaltningstjenester. Bolig AS har ingen ansatte og utøver all sin aktivitet via forvaltningsselskapet Forvaltning AS i hht. forvaltningsavtalen.
• Det inngås en leieavtale mellom leilighetseier og Bolig AS om leie i 7 år. Bolig AS ved forvalter forutsettes å inngå avtaler om utleie på tilnærmet like vilkår. Bolig AS ved forvalter er ansvarlig for vedlikehold m.v. i leietiden. Ved tilbakelevering er selskapet ved forvalter ansvarlig for at boligen tilfredsstiller definert standard.
• Hver bolig takseres for å fastsette absolutt og relativ leietakst. Basert på taksten, beregnes en fordelingsnøkkel som legges til grunn for fordeling av inntekter og kostnader ved drift og forvaltning. Direkte driftskostnader, som belastes eier av den enkelte bolig, skal bæres av eier uavkortet.
• Leietaksten vurderes og ev. justeres årlig etter innstilling fra forvalter. Dersom taksten endres i en parts disfavør med mer enn 20 %, har eier rett til å si opp avtalen.
• Bolig AS skal ikke gå med overskudd. Selskapet har ikke andre inntekter enn leieinntektene. Selskapet har ingen ansatte og utøver ingen aktivitet annet enn gjennom forvalteren. Selskapets netto inntekt av utleien med fradrag for utgifter til drift og vedlikehold, vil etter fradrag for forvaltningshonorar bli å fordele som nettoleie til den enkelte leilighetseier etter fordelingsnøkkelen. Fortjeneste ved Bolig ASs drift vil ligge i forvaltningshonoraret til Forvaltning AS.
• Bolig AS avvikles dersom og når antallet leiere blir lavere enn 10.

Når det gjelder de skatterettslige problemstillinger og vurderinger anfører innsender følgende:

Problemstillingen er hvorvidt nettoleien fra Bolig AS til den enkelte leilighetseier skal betraktes som alminnelig leie og da beskattes som ren kapitalinntekt for skattyter, eller om det forhold at utleien skjer gjennom og ved Bolig AS medfører at hele eller deler av utbetalingen vil bli gjenstand for uttaksbeskatning eller ansett som næringsinntekt på hans hånd. Utleie og fremleie skjer på markedsvilkår, og skattyter eier kun denne ene leiligheten som leies ut. Spørsmål om grensen mot næringsvirksomhet oppstår derfor ikke.

Etter innsenders oppfatning blir nettoleien å anse som ren leieinntekt for skattyter som om han hadde leiet den ut direkte selv eller via et leieformidlingsselskap, begrunnet i det følgende.

Det er relativt vanlig at leilighetseiere setter bort administrasjon og utleie av sin leilighet til utleieformidlingsbyrå/forvaltningsbyrå som forestår utleien og forholdet til leietaker fullt ut. Leiekontrakt inngås dog med leilighetseier, eventuelt av forvalter etter fullmakt fra leilighetseier. Leilighetseier får en netto leie etter at leilighetens utgifter til drift m.v. som nevnt ovenfor er trukket fra, samt etter fradrag for honorar til forvalteren. For leilighetseieren blir netto leie ved utleie gjennom forvalter stadig ren kapitalinntekt. Det gjelder uavhengig av hvor mange leiligheter forvaltningsselskapet forvalter, uavhengig av forvaltningsselskapets utleiegrad, uavhengig av varigheten av forvaltningsavtalen og forvaltningshonorarets størrelse. Ved bruk av forvalter ligger utleiers risiko i det vesentlige i forvalterens evne til å besørge stabil utleie av et større antall leiligheter, slik at den enkelte utleier over tid får en jevn, høy leieinntekt.

I dette tilfellet ligger skattyters risiko på samme måte som ved utleie via ren forvalter, i stor grad på hvilken evne Bolig AS har til å besørge stabil utleie av et større antall leiligheter slik at utleier over tid opplever en jevnt, høy leieinntekt. Bolig AS er igjen administrert av Forvaltning AS, og det er i realiteten Forvaltning ASs evne til å forestå utleien som blir avgjørende for nettoleiens størrelse for den enkelte. Formelt er det Bolig AS som inngår leieavtale med beboer som fremleietaker, da selskapet har leiet leiligheten fra skattyter og ikke kun formidler leie. Den vesentlige forskjellen i forhold til ren formidling ligger i at utgangspunktet for beregning av nettoleien ikke er den konkrete leie på skattyters leilighet, men er basert på summen av leieinntektene for samtlige av Bolig ASs leiligheter. Nettoleien er imidlertid stadig bestemt konkret ut fra skattyters leilighet da den fordeles i forhold til hans leilighets verdi i forhold til de andre; leietaksten. Videre trekkes skattyters leilighets konkrete andel av fellesutgifter og dessuten særskilte utgifter til strøm, telefon, m.v. fra på samme måte som ved ren forvaltning eller egen utleie av leiligheten. Ved utleie gjennom Bolig AS beregnes nettoleien ut fra et annet parameter enn ved ren forvaltning, men ellers er skattyters risiko og ansvar for konkrete utgifter knyttet til leiligheten den samme. Det ligger også en forskjell i at vedlikeholdsutgifter for leiligheten trekkes fra i nettoleien gjennom andel av Bolig ASs samlede vedlikeholdsutgifter, i stedet for at skattyter dekker sine vedlikeholdsutgifter av mottatt leie i etterkant.

Et vesentlig forhold i denne sammenheng er at skattyter ikke stiller kapital til rådighet på en slik måte at den risikeres tapt. Han har krav på å få tilbake sin leilighet ved utløpet av leieperioden, eller ved tidligere opphør av avtalen med Bolig AS, i vedlikeholdt stand uavhengig av hvorledes Bolig AS er drevet og hvilket resultat som oppnås i selskapet. I den grad Bolig AS ikke skulle klare å dekke utbetaling av beregnet nettoleie til skattyter, vil han stå som kreditor i selskapet uten ansvar for slik underdekning.

Skattedirektoratets vurderinger

Skattedirektoratet skal i det følgende ta stilling til om utbetalingen som skattyter får fra Bolig AS som følge av leieforholdet, skattemessig kan klassifiseres som kapitalinntekt på hans hånd.

Det er opplyst at skattyter bare eier og leier ut denne ene leiligheten. Spørsmål om utleien utgjør næringsvirksomhet oppstår da ikke. Videre er det ikke gitt opplysninger om at skattyter driver næringsvirksomhet av noe slag, og spørsmål om leiligheten inngår i virksomhet for øvrig er da heller ikke aktuelt. Det er heller ikke gitt noen opplysninger som tilsier at uttaksbeskatning etter skatteloven § 5-2 er aktuelt, og det behandles derfor ikke.

Skattedirektoratet minner om at vi iht. forskrift om bindende forhåndsuttalelser av 14. juni 2005 § 5 ikke har anledning til å si noe om verdsettelser, og at vedtaket således ikke tar stilling til dette. Det forutsettes derfor som opplyst at alle transaksjoner gjennomføres til markedsverdi. Videre forutsettes at partene er uavhengige og at Bolig AS ikke har noen andre inntekter enn leieinntektene.   Bolig AS etableres for at sameierne i ett bygg kan organisere sin utleie gjennom selskapet. Formålet er at selskapet lettere kan forholde seg til alle de praktiske og formelle krav man møter ved eie og leie av boligeiendom. All aktivitet i selskapet utføres i realiteten av Forvaltning AS, iht. avtaler som selskapet og Forvaltning AS inngår før selskapet inngår leieavtaler med leilighetseierne. Den praktiske håndteringen skal ivaretas av Forvaltning AS på en kostnadseffektiv måte, samt at risiko for ledighet, skade m.v. fordeles på flere. Bolig AS utøver således ingen egen forvaltning eller annen aktivitet.

I denne saken inngår skattyter og Bolig AS en tidsbegrenset leieavtale (7 år) om leie av skattyters leilighet i Oslo. Skattyter har krav på å få tilbake sin leilighet ved utløpet av leieperioden, eller ved tidligere opphør av avtalen med Bolig AS, i vedlikeholdt stand uavhengig av hvorledes Bolig AS er drevet og hvilket resultat som oppnås i selskapet.

Det særegne med denne leieavtalen er måten man beregner leien på. I stedet for et fast leiebeløp er det avtalt at leien utgjør en andel av selskapets leieinntekter, hvor andelen fastsettes ut fra en leietakst på leiligheten. Beregning av nettoleien er basert på summen av leieinntektene for samtlige av fremleieleilighetene. Nettoleien fordeles i forhold til leietaksten på skattyters leilighet og leietakst på de øvrige fremleieleilighetene. Leilighetens konkrete andel av fellesutgifter og dessuten særskilte utgifter til strøm, telefon, m.v. trekkes fra på samme måte som ved ren forvaltning eller egen utleie av leiligheten. Vedlikeholdsutgifter for leiligheten trekkes fra i leien gjennom andel av Bolig ASs samlede vedlikeholdsutgifter, i stedet for at skattyter dekker sine vedlikeholdsutgifter av mottatt leie i etterkant. Ved utleie gjennom Bolig AS beregnes således nettoleien ut fra et annet parameter enn ved ren forvaltning, men ellers er skattyters risiko og ansvar for konkrete utgifter knyttet til leiligheten i hovedsak den samme. Denne måten å beregne leien på innebærer at skattyters risiko reduseres ved at den spres på alle som organiserer utleien gjennom Bolig AS, samt at man effektiviserer utleien.

Slik faktum er presentert leier skattyter ut sin leilighet til Bolig AS for egen regning og risiko. Leien skattyter mottar fra Bolig AS er betaling for leie av hans leilighet og tilsvarer markedsleie. Bolig AS har ingen andre inntekter. Leieberegningen innebærer en risikospredning. Skattyter leier bare ut denne ene leiligheten, og det er ikke gitt andre opplysninger som tilsier at inntekten skal klassifiseres som næringsinntekt på hans hånd.

Basert på det presenterte faktum, samt de forutsetninger som er tatt innledningsvis, finner Skattedirektoratet at leieinntekten skal klassifiseres som kapitalinntekt hos skattyter, jf. skatteloven § 5-1 og § 5-20. 

Konklusjon

Inntekt som skattyter mottar fra selskapet Bolig AS, og som er markedsbasert leie for hans leilighet, skal skattemessig behandles som kapitalinntekt etter skatteloven § 5-1, jf. § 5-20.