Vurdering av skattefri organisasjons salg av fast eiendom (skatteloven § 2-32 tredje ledd)

En menighet eier en boligeiendom som leies ut til kommunen. Likningskontoret har lagt til grunn at menigheten driver økonomisk virksomhet ved utleie av eiendommen. Pga. beløpsgrensene i skatteloven § 2-32 annet ledd, har leieinntektene ikke blitt skattlagt. Boligeiendommen har ikke vært avskrevet. Menigheten vurderer nå å selge eiendommen.
Skattedirektoratet la til grunn at skatteplikten på økonomisk virksomhet også omfatter gevinst ved realisasjon av driftsmidler som er benyttet i virksomheten. Det følger imidlertid av skatteloven § 2-32 tredje ledd at gevinst ved realisasjon av formuesgjenstander som ikke har vært avskrevet vil være skattefri. Direktoratet kom derfor til at en ev. gevinst ved realisasjon av eiendommen ikke vil være skattepliktig.

Innsenders fremstilling av faktum og jus

På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen til Skattedirektoratet, legges det til grunn at menigheten eier en boligeiendom i Gaten 18 i Storvik (heretter omtalt som eiendommen). Eiendommen leies ut til Storvik kommune, og har blitt benyttet som bolig for sognepresten i menigheten. Sognepresten har sluttet i menigheten, og boligen står for tiden tom.

Boligen ble bygget for ca. 20 år siden, og ble i sin helhet finansiert av menigheten. Leieinntektene er ca. kr 80 000 per år. Inntektene med fradrag av årlige kostnader (forsikring, kommunale avgifter og vedlikehold) bidrar til å finansiere menighetsarbeidet.

Det lokale likningskontor har lagt til grunn at menigheten driver økonomisk virksomhet ved utleie av eiendommen. Menigheten har imidlertid blitt ansett som en veldedig og allmennyttig organisasjon, jf. skatteloven § 2-32 annet ledd i.f.  Da inntektene fra utleievirksomheten ikke har overskredet kr 140 000 per inntektsår, er inntektene ikke blitt skattlagt.

Boligeiendommen har ikke vært avskrevet.

Menigheten vurderer nå å selge boligen. Innsender viser til at menighetens virksomhet i utgangspunktet er unntatt for beskatning. Salgsinntektene vil i sin helhet bli brukt i menighetens tjeneste. På den måten vil menigheten ytterligere kunne virkeliggjøre/realisere sine lovpålagte oppgaver og formål, jf. lov om Den norske kirke § 9.

Det lokale ligningskontor har i en forhåndsuttalelse lagt til grunn at eiendommen kan realiseres uten at en eventuell gevinst utløser skatteplikt, jf. skatteloven § 2-32 tredje ledd. Innsender ønsker at Skattedirektoratet vurderer spørsmålet om skatteplikt gjennom en bindende forhåndsuttalelse.

Skattedirektoratets vurderinger

Skattedirektoratet skal ta stilling til om menigheten kan realisere eiendommen uten at en eventuell gevinst vil utløse skatteplikt.

Direktoratet legger for vurderingen til grunn at menigheten er å anse som skattefri etter skatteloven § 2-32 første ledd.

Det fremgår av saksforholdet at menigheten har leiet ut eiendommen for ca. kr 80 000 per år, og i prinsippet hatt skattepliktige inntekter selv om inntektene har vært skattefrie på grunn av beløpsgrensene i § 2-32 annet ledd i.f. Skattedirektoratet legger til grunn at eiendommen er et boligbygg som ikke er avskrivbart og følgelig ikke har vært avskrevet, jf. skatteloven § 6-10 og §§ 14-30 flg.

Skattedirektoratet viser til at skatteplikten på økonomisk virksomhet også omfatter gevinst ved realisasjon av driftsmidler som er benyttet i virksomheten. Dette fremgår av lovforarbeidene til den opprinnelige lovbestemmelsen, se Ot.prp. nr. 45 (1973-74) s. 14. Skatteplikten ved realisasjon av driftsmidler er imidlertid begrenset til det beløpet som har kommet til fradrag gjennom avskrivninger, jf. skatteloven § 2-32 tredje ledd. Bestemmelsen har følgende ordlyd:

”For institusjon eller organisasjon som har skatteplikt etter annet ledd, skal gevinst ved realisasjon av driftsmiddel benyttet i den økonomiske virksomheten ikke regnes som inntekt med høyere beløp enn det som er kommet til fradrag i inntekten som avskrivninger.”

Det følger av bestemmelsen at gevinst ved realisasjon av formuesgjenstander som ikke har vært avskrevet vil være skattefrie.

Skattedirektoratet har etter dette kommet til at en eventuell gevinst ved realisasjon av eiendommen i Gaten 18 i Storvik ikke vil være skattepliktig for menigheten, jf. skatteloven § 2-32 tredje ledd.

Konklusjon

Menighetens eventuelle gevinst ved realisasjon av eiendommen i Gaten 18 i Storvik vil være skattefri, jf. skatteloven § 2-32 tredje ledd.