Saken gjaldt et borettslag som vurderte å bygge syv nye leiligheter på et 400 kvm. stort loftsareale med etterfølende opptak av syv nye andelshavere. Spørsmålet var om forholdet ville utløse beskatning av andelshaverne i borettslaget. Direktoratet la til grunn at den aktivitet som skulle utøves av håndverkere mm. skulle tilordnes borettslaget. Det ble videre lagt til grunn at den samlede aktivitet som skjer ved utbygging av syv loftsleiligheter har en slik varighet og et slikt omfang at den må karakteriseres som virksomhet i skattelovens forstand. Virksomhetsinntekten ville inngå i den inntekt som skulle fastsettes på den enkelte andelshavers hånd etter skatteloven § 7-3 femte ledd. Direktoratet fant det etter dette ikke nødvendig å ta stilling til om skatteplikt ville inntre på annet grunnlag.

Innsenders fremstilling av faktum og jus

På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen, legges det til grunn at Borettslaget er eier av et boligbygg i Gågata 8. Bygget ligger på tomt med gnr.1 bnr. 2, festet av Kommunen.

Slik saken er opplyst legges det til grunn at Borettslaget er et boligselskap i skattelovens forstand og at ligning skjer i samsvar med skatteloven § 7-3 femte ledd. Det legges videre til grunn at Borettslaget i dag har 24 andeler, hver med leierett til en av lagets 24 leiligheter. Bygget har et råloft på ca. 400 kvm. som i dag brukes av beboerne som tørkeloft og boder.

Borettslaget ønsker for egen regning å bygge ut syv nye loftsleiligheter. Hver loftsleilighet skal være knyttet til en ny andel i laget, og leilighetene skal legges ut for salg som skal forestås av eiendomsmegler.

Etter at ”kjøpe”kontrakter er inngått skal syv nye andeler utstedes til kjøperne. Kjøpesummen blir den verdi som oppnås for leilighetene (dvs. andelen med borett) i markedet. Differansen mellom kjøpesum og andelens pålydende vil gå til et ”overkursfond”.  De midler som blir innbetalt skal tilfalle Borettslaget. Midlene vil i hovedsak bli brukt til dekning av byggekostnader og vedlikehold.

Det er opplyst at Borettslagets andelskapital før opptak av nye andelshavere er kr 36 200, fordelt på 24 andeler pålydende fra kr 1 100 til kr 1 600. De nye andelene vil få pålydende fra kr 1 500 til kr 2 400, til sammen kr 12 300. Det er opplyst at de nye andelene og de nye andelshavernes andel av fellesgjeld vil bli beregnet etter de samme prinsipper som for tidligere utstedte andeler og tidligere andelshaveres fellesgjeld.

Spørsmålet om utstedelsen av nye andeler med tilknyttet borett medfører realisasjonsbeskatning ønskes avklart gjennom en bindende forhåndsuttalelse.

Innsender er i telefonsamtale gjort oppmerksom på at saken reiser spørsmål om Borettslaget ved å bygge ut syv loftsleiligheter vil drive virksomhet i skattemessig forstand, jf. skatteloven § 5-1 første ledd, jf. § 5-30 og at dette spørsmålet vil bli vurdert.

Skattedirektoratets vurderinger

Skattedirektoratet skal i det følgende ta stilling til om Borettslagets utbygging av syv nye loftsleiligheter for opptak av nye andelshavere vil utløse beskatning, jf. skatteloven § 5-1, jf. § 7-3.

Det første spørsmålet er om Borettslaget ved utbyggingen driver virksomhet i skattelovens forstand, jf. skatteloven § 5-1 første ledd, jf. § 5-30.

Det legges til grunn, at Borettslaget er et boligselskap i henhold til skatteloven § 7-3. Dette innebærer at Borettslaget ikke skal lignes som selskap, men at andelshaverne i stedet lignes for Borettslagets inntekter i samsvar med skatteloven § 7-3.

Skatteloven har ingen legaldefinisjon av begrepet ”virksomhet”, men begrepet er eksemplifisert i skatteloven § 5-30. Det er i retts- og ligningspraksis lagt til grunn at virksomhet er en vedvarende aktivitet som drives for egen regning og risiko og som på sikt er egnet til å gå med overskudd.

Hvorvidt det er virksomhet i seg selv å bygge loftsarealet ut til syv nye leiligheter, må vurderes konkret. Det er særlig aktivitetens varighet og omfang som må vurderes i denne sammenheng. Rettspraksis har generelt stilt beskjedne krav til aktivitetens omfang.

Slik denne saken er opplyst skal Borettslaget bygge ut syv nye leiligheter på et 400 kvm. stort loftsareal som i dag brukes av de nåværende beboerne som tørkeloft og boder. Skattedirektoratet oppfatter forholdet slik at Borettslaget vil stå som oppdragsgiver for håndverksbedrifter m.m. og at utbyggingen vil skje for Borettslagets regning og risiko.

Direktoratet legger til grunn at den aktivitet som blir utøvet av håndverkere m.m. skal tilordnes Borettslaget, jf. Lignings-ABC 2005 side 740, pkt. 3.4.3. Det legges videre til grunn at den samlede aktivitet som skjer ved utbygging av syv loftsleiligheter har en slik varighet og et slikt omfang at den må karakteriseres som virksomhet i skattelovens forstand, jf. Høyesteretts dom inntatt i Utv. 1968 side 75 hvor oppføring av to tremannsboliger ble ansett som virksomhet.

Virksomhetsinntekten inngår i den inntekt som skal fastsettes på den enkelte andelshaverens hånd etter skatteloven § 7-3 femte ledd.

Direktoratet finner det etter dette ikke nødvendig å ta stilling til om skatteplikt inntrer på annet grunnlag.

Konklusjon

Andelshaverne i Borettslaget vil bli beskattet for fordel vunnet ved Borettslagets utbygging av syv nye loftsleiligheter, jf. skatteloven § 5-1 første ledd, jf. §§ 5-30 og 7-3 femte ledd.