Post 3.3.6

3.3.6 Fradragsberettiget tap ved salg av fast eiendom

Gjelder for inntektsåret 2017

I denne posten fører du beregnet fradragsberettiget tap ved salg av fast eiendom, som bolig og tomt. Hovedregelen er at du får fradrag for tap dersom en eventuell gevinst hadde vært skattepliktig. Eiertid og botid avgjør om den er skattepliktig. En gevinst føres i post 2.8.4.

Gjelder posten meg?

Tomt

Selger du en tomt med tap, fører du fradrag for dette i denne posten. Tap ved salg av tomt er alltid fradragsberettiget.

Bolig

Hvis du har solgt en bolig med tap kan du få fradrag hvis du har:

  • brukt den som egen bolig i mindre enn 12 av de siste 24 månedene (botid) og/eller
  • eid boligen i under 1 år (eiertid) før salget eller avtalen om salg er inngått. Eiertiden regnes fra det tidspunktet du overtok boligen og frem til avtalen om salg (realisasjon) foreligger.

Dersom det foreligger en såkalt brukshindring (f.eks. at du på grunn av arbeid eller sykdom, er forhindret fra å oppfylle kravet om botid), kan du likevel få godkjent ikke-bruk som botid i relasjon til skattereglene ved salg av bolig. Mer om reglene rundt salg av boligeiendom her.

Fritidsbolig

Hvis du har solgt en fritidsbolig med tap kan du få fradrag hvis du har:

  • brukt den som egen fritidsbolig i mindre enn 5 av de siste 8 årene (botid) før salget og/eller
  • eid fritidsboligen under 5 år (eiertid) før salget. Eiertiden regnes fra det tidspunktet du overtok eiendommen. Som hovedregel regnes du som eier fra det tidspunkt du overtok den faktiske rådigheten over fritidsboligen. 

Dersom du i tillegg til å eie egen bolig også eier en pendlerbolig, kan du oppfylle botid på begge boligene samtidig. Hvis du har solgt en bolig som du ikke har brukt som pendlerbolig eller egen bolig i 12 av de siste 24 månedene og/eller eid den under 1 år, kan tap ved salg føres til fradrag. 

Realiseres tidligere felles bolig ved samlivsbrudd mellom ektefeller eller samboere med felles barn, vil den personen som flytter ut av felles bolig godskrives botid på lik linje som den som blir boende.

Hvis dere er flere eiere av en bolig som selges med tap, må tapet vurderes for hver enkelt eier og fordeles i forhold til hvor stor eierandel de har.

Dersom eiendommen har et større areal enn det som anses som en naturlig arrondert tomt, vil salg av eiendommen kunne anses som salg av bolig/fritidsbolig og tomt. Tap ved salg av tomt er alltid fradragsberettiget.

Dersom salget gjelder flere frittstående bygninger, må det vurderes om hver bygning har tilstrekkelig tilknytning til boligen for å anses som en del av boligen.

Har en del av boligen blitt brukt som egen bolig og den andre delen som skattepliktig utleiebolig, skal hver del vurderes for seg. Tap ved salg av utleiedelen kan du føre fradrag for. Tap ved salg av del som brukes til egen bolig kan du føre fradrag for dersom du ikke har brukt den som bolig i 12 av de siste 24 månedene og/eller eid den under 1 år før salget.

Hvordan fører jeg dette i skattemeldingen?

Du fyller ut kommunen eiendommen tilhører, gårdsnummer, bruksnummer og beløpet for beregnet tap. Til hjelp for beregning av gevinst/tap kan du gjerne bruke Skjema for salg av bolig, fritidsbolig eller tomt RF-1318  Skjemaet skal ikke vedlegges skattemeldingen, men skjemaet kan sendes inn til skattekontoret dersom det bes om ytterligere forklaring på hvordan gevinsten/tapet er beregnet. 

Husk ikke å skrive "–" foran tallet når du leverer elektronisk. Du får 24 prosent fradrag på tapet.

Hvordan tap beregnes ved salg av fast eiendom

Du beregner tap ved å ta:

  utgangsverdi
- inngangsverdi
= resultat

Hvis resultatet er et positivt beløp, føres dette i post 2.8.4, men hvis det er negativt føres det i post 3.3.6 som fradrag.

Inngangsverdien er det er beløpet du betalte for boligen da du kjøpte den. I tillegg kan du legge til noen kostnader ved kjøpet av boligen som f.eks.:

  • utgifter til megler
  • påkostninger (ikke vedlikehold, men standardheving)
  • dokumentavgift
  • tinglysningsgebyr

  det du betalte for boligen/verdi ved arv
+ utgifter i forbindelse med kjøpet/overtakelsen
= inngangsverdi

Dersom du bygde boligen, utgjør kostprisen utgangspunktet for inngangsverdien. Dette omfatter både kostnadene ved å bygge boligen og kostnadene ved å erverve og gjøre i stand tomten for bygging. Verdi av eget arbeid knyttet til nyoppføring eller påkostning kan også tillegges inngangsverdien. Verdien av eget arbeid verdsettes til hva det ville kostet å få arbeid av samme kvalitet utført av andre. Timegodtgjørelsen for ikke-håndverkere må som hovedregel settes lavere enn det en håndverker ville ha oppnådd, f.eks. til timesats for ufaglært arbeidskraft. Satser finnes på Arbeidstilsynets nettsider. (Merk at verdien av eget arbeid skal inntektsføres det året arbeidet bli utført. Unntak gjelder riktignok for arbeid i fritiden på egen bolig eller hytte).

Dersom du arvet boligen etter 2014 er grunnlaget for inngangsverdien enten arvelaters inngangsverdi (ved kontinuitet) eller antatt markedsverdi da du arvet boligen (ved diskontinuitet). Markedsverdien ved arvefallet er grunnlaget for inngangsverdien dersom arvelater hadde oppfylte bo- og eiertidskravene ved arvefallet, og eiendommen er bolig eller fritidsbolig. Mer om diskontinuitet og kontinuitet her

Utgangsverdien er det du selger boligen for. Utgangsverdien reduseres med omkostninger i forbindelse med salget f.eks. meglerprovisjon, annonsekostnader o.l.

Dokumentasjonskrav

Du trenger ikke sende oss dokumentasjon på beregnet tap, men du må kunne legge fram dokumentasjon/oppstilling over beregnet tap hvis vi spør. Dette gjelder også dokumentasjon av kjøp, utgifter, påkostninger og omkostninger.

footer/desktop/standard