Koronavirus – viktig informasjon fra Skatteetaten

Bindende forhåndsuttalelse

Brukshindring ved salg av bolig, sktl. § 9-3 (2)

  • Publisert:
  • Avgitt 14.12.2020
Saksnummer BFU 17/2020

Saken gjaldt spørsmål om skattefrihet på grunn av brukshindring ved salg av bolig. Skattedirektoratet la til grunn at brukshindringen må knyttes til den boligen som skattyteren har brukt som fast bolig og må fraflytte. Skattedirektoratet konkluderte med at skattyter ikke hadde brukt boligen som fast bolig og hadde derfor ikke opparbeidet seg botid i den som følge av brukshindringen. En eventuell gevinst ved realisasjon av boligen vil derfor være skattepliktig og et eventuelt tap vil tilsvarende være fradragsberettiget.

Innsenders fremstilling av faktum og jus

På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen og i innsenders redegjørelse i etterkant av anmodningen, legges følgende til grunn:

Innsender sendte inn bindende bud på Leilighet A den 27. april 2016. Leilighet A var et nybyggprosjekt med ferdigstillelse og overtagelse i september 2018.

I perioden på overkant av 2 år mellom kontraktsinngåelse og ferdigstillelse av Leilighet A var innsenders hensikt i utgangspunktet å leie bolig i Lillevik sentrum. På tidspunktet da innsender kjøpte Leilighet A leide han en liten leilighet i Lillevik. Da leieprisene i Lillevik var meget høye (og stigende), renten ble stadig lavere og perioden han eventuelt skulle leie seg en bolig var over 2 år, bestemte han seg for at dersom han fant et ok priset objekt ville det være best økonomisk å kjøpe en egen leilighet han kunne eie og bo i frem til Leilighet A var ferdigstilt.

Innsender kjøpte derfor Leilighet B som han kunne overta relativt umiddelbart (avtalte kjøp 16. august 2016 og overtok leiligheten 1. september 2016). Intensjonen med dette kjøpet var kun å bo i Leilighet B til Leilighet A var ferdigstilt. Leilighet A var noe mindre enn Leilighet B (73,5m2 vs 77m2), men hadde en mye mer sentral plassering og også en høyere standard, noe som gjorde at preferansene for bosted klart var Leilighet A for innsenderen.

I august 2016 skiftet innsender jobb fra Firma A til Firma B i Lillevik.

I 2017 flyttet Firma B avdelingen som innsender jobbet i fra Norge til Utlandet. Innsender aksepterte tilbud om flytting 17. mars 2017 og flyttet til Utlandet 7. september 2017 (1 år før overtakelse av Leilighet A).

Da leiemarkedet fortsatt var meget godt og rentene lave, bestemte innsender for å beholde begge leilighetene i Lillevik, men fortsatt med hensikt om å flytte inn i den nyere Leilighet A.

Februar/mars 2020 begynte innsender å diskutere en mulig ansettelse med en arbeidsgiver i Norge, men på grunn av Covid-19 var dette en prosess med treg fremgang og mye usikkerhet. Derfor var det helt frem til mai 2020 fortsatt uvisst om han kom til å flytte til Norge i det hele tatt og således hadde ikke hensikten om å flytte inn i Leilighet A endret seg fra tidligere. Endelig avtale om arbeidsforhold i Norge ble undertegnet 14. mai 2020. Omtrent på samme tidspunkt fant ekteparet ut at innsenders kone var gravid.

Fordi Leilighet B var en noe større leilighet enn Leilighet A (4-roms vs 3 roms) og den også hadde parkeringsmulighet (Leilighet A har ikke parkering) anså ekteparet i slutten av mai 2020 at Leilighet B var bedre egnet for dem i en situasjon med et lite barn. Innsender tok derfor beslutningen om å bo i Leilighet B og ikke Leilighet A, og sa opp leietakerne i Leilighet B 20. mai 2020.

Innsender flyttet tilbake til Norge 26. august 2020 og flyttet inn i Leilighet B 1. september 2020. Han vurderer nå å selge Leilighet A.

Innsender ønsker en bindende uttalelse på godkjent opparbeidelse av botid fra ferdigstillelse av Leilighet A i september 2018 og fremt til 20. mai 2020, slik at gevinst fra et eventuelt salg av Leilighet A vil være skattefri frem til 20. mai 2021.

Skattedirektoratets vurderinger

Skattedirektoratet skal på bakgrunn av innsenders beskrivelse av faktum, og de forutsetninger som tas, i det følgende ta stilling til om vilkårene for brukshindring er oppfylt, slik at Leilighet A kan selges uten gevinstbeskatning.

Det gjøres for ordens skyld oppmerksom på at det ikke tas stilling til eventuelle andre skattespørsmål eller problemstillinger som måtte oppstå ved de(n) skisserte transaksjon(er), ut over de spørsmål som drøftes i det følgende. Skattedirektoratet forutsetter at premissene og faktum beskrevet er fullstendig for de spørsmål som drøftes.

Skattedirektoratet skal bemerke at gevinst ved realisasjon av formuesobjekter utenfor virksomhet i utgangspunktet er skattepliktig etter skatteloven § 5-1 annet ledd. Tilsvarende er tap fradragsberettiget etter skatteloven § 6-2 første ledd.

Ved realisasjon av formuesobjekt gjelder imidlertid særregler i skatteloven kapittel 9, herunder begrensning av skatteplikten etter § 5-1 annet ledd.

Den sentrale bestemmelse for løsningen av spørsmålet i denne saken er skatteloven § 9-3 annet ledd som lyder:

” Gevinst ved realisasjon av boligeiendom, herunder våningshus på gårdsbruk, selveierleilighet, andelsleilighet, aksjeleilighet og obligasjon med tilhørende borett, er unntatt fra skatteplikt når følgende betingelser er oppfylt:

eieren har eid eiendommen (andelen m.v.) i mer enn ett år når realisasjonen finner sted eller avtales ……, og  

eieren har brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før realisasjonen. Når eieren på grunn av sitt arbeid eller av helsemessige eller lignende grunner er forhindret fra å bruke boligen, skal den tid slik brukshindring foreligger, regnes med som botid hvis eieren på ervervstidspunktet ikke kjente eller burde ha kjent til brukshindringen …”

Slik saken er opplyst legges det til grunn at innsender har eid Leilighet A siden 2016. Kravet til eiertid, jf. bestemmelsens bokstav a, er derfor oppfylt.

Avgjørende for spørsmålet om skatteplikt for realisasjonsgevinsten vil være om vilkårene i bestemmelsens bokstav b, kravet til botid, er oppfylt.

Det følger av lovens ordlyd at kravet til botid innebærer bruk som egen bolig i minst ett av de to siste årene før realisasjonen. Etter bestemmelsen annet punktum vil det i visse tilfeller kunne opparbeides botid også hvor faktisk bruk har vært hindret på grunn av arbeid, helsemessige eller lignende grunner. Bestemmelsen gjelder når skattyteren har brukt boligen som fast bolig og må fraflytte den, eller når han/hun godtgjør å ha planlagt å bruke boligen som fast bolig, men er forhindret fra å tilflytte den, se Skatte-ABC 2020 "Bolig – realisasjon" pkt. 4.4.1.

Det er videre en forutsetning for at ikke-bruk skal regnes som botid at skattyter verken kjente eller burde kjent til brukshindringen ved ervervet av eiendommen.

To vilkår må således være oppfylt for at tid med ikke-bruk skal godskrives som botid. Det må for det første foreligge en kvalifisert brukshindring. For det andre må skattyter ved ervervet av eiendommen ikke ha hatt kjennskap til eller burde ha hatt kjennskap, til denne brukshindringen.

Innsender kjøpte Leilighet A i april 2016. Han jobbet på dette tidspunktet hos Firma A og verken hadde eller burde ha hatt kjennskap til at Leilighet A ikke kunne tas i bruk på grunn av flytting til utlandet som følge av utstasjonering i regi av den nye arbeidsgiveren Firma B. Det er videre på det rene at flytting til Utlandet på grunn av arbeid, vil være en kvalifisert brukshindring i sktl. § 9-3 (2) b forstand.

Det sentrale spørsmålet i denne saken er imidlertid i hvilken leilighet innsender anses å opparbeide botid på grunn av brukshindringen.

Brukshindringen knyttes som nevnt til boligen som skattyteren har brukt som fast bolig og må fraflytte, eller til boligen som han/hun godtgjør å ha planlagt å bruke boligen som fast bolig, men er forhindret fra å tilflytte, se Skatte-ABC 2020 "Bolig – realisasjon" pkt. 4.4.1.

Skattyter kan imidlertid ikke ha mer enn en fast bolig (hjem). Innsender hadde i august 2016 – i god tid før han kjente eller burde kjenne til brukshindringen - kjøpt en ny leilighet – Leilighet B - som han hadde flyttet i og som var hans fast bolig på utflyttingstidspunktet. Det var denne boligen innsender måtte fraflytte på grunn av sitt arbeid i Utlandet. Brukshindringen og fortsatt opparbeidelse av botid må derfor knyttes til Leilighet B.

Det vises også til forarbeidene (Ot.prp. nr. 4 (1986-87)) der objektet for opparbeidelse av botid presiseres som følgende:

Departementet vil imidlertid presisere at skattyteren ikke på grunnlag av denne bestemmelsen kan påberope at han har mer enn en fast bolig, se Utv. 1986 s. 194 URD. Dersom han flytter til en annen bolig som han selv eier, kan han ikke fortsette å opparbeide botid for den boligen han har fraflyttet, selv om flyttingen skyldes slike grunner som nevnt. Tilsvarende vil han ikke kunne opparbeide botid for en bolig han ikke har kunnet tilflytte av slike grunner, dersom han faktisk har sin faste bolig i en eiendom han selv eier. (vår understreking)

På bakgrunn av de opplysninger som er gitt har Skattedirektoratet kommet til at innsender ikke har opparbeidet seg botid i Leilighet A som følge av brukshindring, jf. sktl. § 9-3 (2) b. En eventuell gevinst ved realisasjon av Leilighet A vil derfor være skattepliktig og et eventuelt tap vil tilsvarende være fradragsberettiget.

Konklusjon

Innsender oppfyller ikke vilkårene om brukshindring for Leilighet A, jf. skatteloven § 9-3 annet ledd bokstav b. Gevinst ved realisasjon av leiligheten er skattepliktig og eventuelt tap fradragsberettiget.