Saken gjaldt spørsmål om fradragsrett for ekstraordinære vedlikeholdskostnader til utbedring av skader på en prosentlignet boligeiendom. Skadene skyldtes feil og mangler ved konstruksjonen av grunnmuren. Skattedirektoratet kom til at den del av kostnadene som oversteg 10 000 kroner var fradragsberettigede. Det var likevel ikke fradragsrett for eventuelle kostnader forbundet med standardhevning eller eventuelle sparte vedlikeholdskostnader av nevneverdig omfang. Direktoratet bemerket for øvrig at et eventuelt prisavslag som kjøper oppnådde overfor selger av eiendommen ikke påvirket fradragsretten, men reduserte eiendommens inngangsverdi.   Innsenders fremstilling av faktum og jus

På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen, legges det til grunn at skattyter overtok en boligeiendom i Veien 16 i juni 2001.

Eiendommen er en vertikalt delt tomannsbolig i to etasjer med underetasje. Den er oppført i 1980 og bygget på ringmur. Opprinnelig var bare en del av underetasjen utgravd og innredet, men etter at huset var ferdig er resten av underetasjen gravd ut og innredet til kjellerstue og bod. Utvidelsen er ikke byggemeldt. Årstallet for innredningen er ukjent, men arbeidene er utført en gang mellom 1980 og 1992.

Nåværende eier har overfor selgerne av eiendommen reist krav om prisavslag for skade på grunn av at vann har trengt inn i kjellerstuen. Det hevdes at skaden skyldes manglende fuktsikring ved utvidelsen av kjellerarealet, noe som var brudd på dagjeldende byggeforskrifter. Innsender mener at kostnadene ved utbedring av skaden derfor er fradragsberettiget i henhold til skatteloven § 7-13.

Det er innhentet en skaderapport fra OPAK. Det fremgår i rapporten at kjellerstuen er innredet uten at fuktsikring av rommet er ivaretatt i tilstrekkelig grad. Det er avdekket feil og mangler ved grunnmurens konstruksjon og det er dette som er årsaken til inntrenging av vann. Fra OPAKs vurdering siteres:

”Grunnmur mot terreng har ingen utvendig fuktbeskyttelse i form av puss eller gudronpåsmurning. Det er heller ikke lagt grunnmursplast mot veggen. Vannet trenger inn i kjelleren trolig mellom fjellet og sålen, gjennom sprekker i fjellet eller gjennom utettheter i ytterveggen.

Innredning av kjellerstuen har funnet sted en eller annen gang mellom 1980 og 1992 og det er således Byggeforskrift av 1969, 1985 eller 1987 som gjelder for tiltaket. Disse forskriftsutgaver har tilnærmet samme ordlyd og angir:

”Ethvert rom som har gulv under terrengnivå, skal sikres spesielt mot inntrenging av fukt i vann- eller dampform i golv og vegger.”

Det er OPAKs vurdering at ringmuren/ytterveggen er konstruert på en slik måte at den ikke er egnet for innredning av rom uten at spesielle tiltak er gjennomført. Det faktum at veggen ikke holder tett mot inntrenging av vann betyr at utførelsen ikke er forskriftsmessig. Grunnmursplasten er trukket opp på innsiden av sålen. Dette er ikke en normal utførelse og det er trolig at den som innredet kjellerstuen må ha vært klar over fuktproblemene. Grunnmursplasten som er lagt mot sålen har holdt fuktproblemene i sjakk i noen tid, men i årenes løp har slam som er ført med vannet tettet rillene og vann har trengt inn i rommet.

Byggforskriftene på oppføringstidspunktet/innredningstidspunktet stiller krav om drenering der grunnen ikke er selvdrenerende. Grunnen i Veien 16 er ikke selvdrenerende.

Byggforskriftene angir også krav om tiltak for å hindre vann i å renne inn til bygningen.”

Innsender har opplyst at spørsmålet om fradragsrett etter skatteloven § 7-13 har direkte betydning for utmålingen av det prisavslag som det er reist krav om overfor tidligere eier av boligen.

Skattedirektoratets vurderinger

Skattedirektoratet skal bemerke at skattyters fordel ved å bo i egen bolig fastsettes ved såkalt prosentligning i henhold til skatteloven § 7-10. Prosentinntekten trer i stedet for de fleste faktiske inntektsposter og det er innkalkulert et standardfradrag for ellers fradragsberettigede utgifter i prosentsatsen som danner grunnlag for prosentinntekten.

Prosentinntektsreglene bygger på en forutsetning om at vedlikeholdskostnader mv. over år jevner seg ut og omtrent tilsvarer det standardfradraget som er innkalkulert. For enkelte ekstraordinære kostnader slår ikke denne forutsetningen til. Loven åpner derfor adgang til i en viss utstrekning å kreve fradrag for ”kostnad som skyldes ekstraordinær skade”, jf. skatteloven § 7-13:

”Det gis fradrag for kostnad som skyldes ekstraordinær skade på prosentlignet bolig- eller fritidseiendom, herunder soppskade, storm- eller vannskade. Fradrag gis bare for den delen av kostnaden som overstiger 10.000 kroner.”

Som ekstraordinær skade regnes i praksis også skade som skyldes klart påviselige materialfeil og konstruksjonsfeil ved oppføringen av bygget, jf. Lignings-ABC 2003 side 198. Påregnelige skader på grunn av forsømt vedlikehold kan imidlertid ikke anses som ekstraordinær skade. Hvis det er klart at skattyteren ved utbedringen av den ekstraordinære skaden sparer ordinære vedlikeholdskostnader i nevneverdig omfang, skal denne delen av kostnaden ikke anses som ekstraordinær kostnad.

Det fremgår av den fremlagte rapporten fra OPAK at det er feil og mangler ved konstruksjonen av grunnmuren som er årsaken til inntrenging av vann. Det fremgår videre at utvidelsen av underetasjen ikke er utført i samsvar med dagjeldende byggeforskrifter.

Spørsmålet om fradragsrett for kostnadene til utbedring av skaden er tatt opp i forbindelse med krav om prisavslag overfor tidligere eier. I den anledning siteres fra Lignings-ABC 2003 side 330:

”Kjøper vil på samme måte ha fradragsrett for kostnader til utbedring av ekstraordinær skade som er oppstått i tidligere eieres eiertid, med mindre skaden er utbedret direkte for selgers regning (selger har betalt entreprenør direkte for arbeid/materialer). Får kjøper utbetalt erstatning fra selger eller selgers forsikringsselskap til dekning av reparasjons-/vedlikeholdskostnader på grunn av mangler ved salgsgjenstanden, skal erstatningen ikke innvirke på kjøpers eventuelle fradragsrett for de samme kostnadene. Erstatningen behandles i disse tilfeller som prisavslag slik at inngangsverdien reduseres.”

I denne saken er det reist krav om prisavslag. Som det fremgår av sitatet over, skal prisavslag komme til fradrag i inngangsverdien på boligeiendommen. Prisavslaget vil ikke redusere fradragsretten for kostnader til utbedring av ekstraordinær skade etter skatteloven § 7-13.

Skattedirektoratet finner på bakgrunn av ovenstående at skattyters kostnader som overstiger 10.000 kroner vil være fradragsberettigede da disse skyldes ekstraordinær skade i form av konstruksjonsfeil, jf. skatteloven § 7-13. Det foreligger likevel ikke fradragsrett for eventuelle kostnader forbundet med standardhevning eller eventuelle vedlikeholdskostnader av nevneverdig omfang som spares pga. utbedringen.

Konklusjon:

Skattyters kostnader til utbedring av skader på boligeiendom i Veien 16, som er forårsaket av konstruksjonsfeil, er fradragsberettigede for den del som overstiger 10 000 kroner, jf. skatteloven § 7-13. Dette gjelder likevel ikke eventuelle kostnader til standardhevning eller spart vedlikehold.