Koronavirus – viktig informasjon fra Skatteetaten

Bindende forhåndsuttalelse

Utleie eller formidling av utleie av fritidseiendommer?

  • Publisert:
  • Avgitt 28.08.2008

Bindende forhåndsuttalelse fra Skattedirektoratet. BFU 31/08, 28. august 2008.

(Merverdiavgiftsloven §§ 5 a annet ledd nr. 2 og 13)

Et selskap som er engasjert i utleie av fritidseiendommer, reiste spørsmål om dets nye avtaler med eiere og leietakere vil innebære at det blir ansett å drive utleie eller formidling av utleie etter merverdiavgiftsloven.

Skattedirektoratet fant at selskapet måtte anses som utleier i relasjon til merverdiavgiftsloven § 5 a annet ledd nr. 2. Det ble lagt vesentlig vekt på at utleien skjedde i eget navn. For å bli ansett som formidler av utleie må det fremstå som klart for alle parter at vedkommende opptrer som uavhengig mellommann.

Innsenders fremstilling av faktum og jus

Selskapet  leier ut fritidsboliger, det vil si ferieleiligheter og hytter. Oppgavene består hovedsakelig i å leie ut, drifte og vedlikeholde fritidsboligene. Hovedtyngden av gjestene kommer fra Skandinavia og Europa for øvrig.

Fritidsboligene er i hovedsak eid av private investorer som har kjøpt dem for egen bruk i kombinasjon med utleie. Selskapet er i aktiv utvikling for å kunne møte forventningene fra både gjester, eiere og ansatte.

Selskapet planlegger å utvide sin virksomhet med utleie av fritidsboliger ved å inngå flere avtaler med eierne av slike eiendommer. I den forbindelse vil avtale bli inngått i henhold til standardiserte avtaler mellom Selskapet og eierne. 

De fleste av fritidseiendommene i området er godt egnet for utleie, og noen av eiendommene er fullt ut eller delvis regulert til næring. Dette innebærer at det ikke er tillatt å benytte eiendommene som ordinære fritidseiendommer, men at det oppstilles et krav om løpende utleie (”varme senger”). Det foreligger i disse tilfellene således en utleieplikt for eier. Selskapet og eier inngår i slike tilfeller en avtale hvor eier skal stille leiligheten til disposisjon for kommersiell utleie, jf vedlegg nr 2 ”Avtale om utleie av leilighet”.

Også i prosjekter der det ikke foreligger noen utleieplikt, vil kjøperne av fritidseiendommene naturligvis ha mulighet til å leie ut disse. I slike tilfeller kan Selskapet inngå en avtale med eier med en klausul om at eventuell utleie av eiendommen skal skje gjennom Selskapet, jf vedlegg nr 3 ”Avtale om utleie av leilighet”.

De to ovennevnte avtalene gjelder begge avtale om utleie av leilighet. Forskjellen er imidlertid at den ene gjelder utleieplikt, mens den andre gjelder utleierett. I det følgende vil disse to avtalene bli betegnet som henholdsvis ”avtale om utleieplikt” (vedlegg nr 2) og ”avtale om utleierett” (vedlegg nr 3).

Selskapet inngår avtaler med sluttbrukere/gjester som normalt leier fritidseiendommer for én uke, en weekend eller en midtuke. I avtalene Selskapet inngår med gjestene fremgår det ikke at leiligheten eies av noen andre enn Selskapet. Avtalen inngås således mellom Selskapet og den enkelte gjest, uten at eier er part i avtaleforholdet. Dette fremgår også av vedlagt faktura som sendes til gjesten i  Selskapets navn. Vi viser i den anledning til eksempler på utstedt faktura (vedlegg nr 4) og Reisevilkår (vedlegg nr 5).

Selv om det ikke fremgår direkte av avtalen med eier, er det Selskapet som fastsetter prisen gjesten skal betale for leie av fritidseiendommene. Denne prisen varierer både etter hvilken sesong leiligheten leies ut, størrelsen og beliggenheten til fritidseiendommen. Fakturaene blir for øvrig utstedt og må betales av gjesten i forkant av oppholdet.

Eier mottar ikke noe leievederlag fra Selskapet dersom fritidseiendommen ikke leies ut.

Nærmere om avtalen mellom Selskapet og eieren av den enkelte fritidseiendom
Avtalene som Selskapet skal inngå med eiere med henholdsvis utleierett og utleieplikt er i hovedsak utformet på samme måte.

I følge punkt 2 i avtalene er Selskapet ansvarlig for og skal dekke alle kostnader knyttet til utleievirksomheten, så som markedsføring, salg, innkreving av leie, resepsjonstjeneste, utlevering av nøkler mv. Selskapet har i tillegg ansvar for eventuelle ødeleggelser forvoldt av leietaker.

For utleien av fritidseiendommen godtgjøres eier med 70 % av netto leieinntekt (fratrukket merverdiavgift gjesten betaler, provisjon til reisebyrå og eventuell rabatt), dvs at Selskapet har krav på de resterende 30 % ved utleien.

Eier er i henhold til avtalens punkt 5 ansvarlig for å holde leiligheten med utstyr, innredning og inventar håndverksmessig godt vedlikeholdt, slik at leilighetene er egnet for utleie. Eier kan imidlertid gi Selskapet fullmakt til å foreta nødvendige utbedringer, reparasjoner, og utskiftninger av defekt og slitt inventar og utstyr på eiers regning. Videre skal eieren forestå og bekoste alt utvendig vedlikehold, så som snørydding, beplantning og øvrig utvending bygningsmessig vedlikehold.

I avtalenes punkt 1, 2 og 4 er eierens egenbruk regulert. For eiere med utleieplikt, skal eiendommen stilles til disposisjon for kommersiell utleie i minst 14 uker pr vintersesong. I tillegg gir eier Selskapet enerett til å forestå utleie av leiligheten i alle uker eier ikke har satt av til egenbruk, jf bestemmelsene i punkt 4. Sistnevnte gjelder også eiere med utleierett. Eiere med utleierett må dermed også avklare egenbruk med Selskapet i henhold til bestemmelsene i punkt 4 på lik linje med eiere med utleieplikt.

Nærmere om avtalen mellom Selskapet og gjester
Avtalen om overnatting i ferieleilighetene inngås mellom Selskapet og den enkelte gjest. I vedlegg 5, ”Reisevilkår”, reguleres forholdet mellom gjest og utleier, blant annet bestilling og betaling, avbestillingsbeskyttelse, gjestens ansvar ved bruken av eiendommen, klage, depositum mv. Det fremgår her ikke at det er en annen eier av fritidseiendommen, ei heller at Selskapet formidler utleien av eiendommen på vegne av noen andre. I tillegg fremstår Selskapet som utleier på hjemmesiden til virksomheten.

Videre utstedes fakturaer til gjester i Selskapets navn, jf et eksempel i vedlegg 4. Det fremkommer således heller ikke her at eiendommen eies av en annen, enn mindre hvem eieren er.

Relevant regelverk
Da saken gjelder avgiftsbehandling av omsetning som tidligere ikke har vært avgiftspliktig, har vi brukt en del tid på å finne frem til relevante rettskilder og på å kartlegge avgiftsmessige konsekvenser av ulike organisasjonsmodeller. Vi vil nedenfor kort redegjøre for de relevante reglene, men vil særlig fokusere på den forvaltningspraksis vi mener har betydning for saken, samt de avgiftsmessige konsekvenser av henholdsvis formidling, fremleie og kommisjonsutleie av fritidseiendom.

Med virkning fra 1. januar 2008 ble det i merverdiavgiftsloven § 5 a annet ledd nr 2 innført generell avgiftsplikt med lav sats på 8 % for næringsmessig utleie av fritidseiendommer. Utleiere som omfattes av avgiftsplikt vil nå ha rett til fradrag for merverdiavgift på oppførings- og driftskostnader mv. knyttet til fritidseiendommene.

På bakgrunn av uttalelser i forarbeidene til de nye reglene har det vært noe uklart hvordan utleie av fritidseiendom i flere ledd skal avgiftsbehandles. I Skattedirektoratets bindende forhåndsuttalelse av 14. mai 2008 fremgår det imidlertid at næringsmessig utleie vil omfattes av avgiftsplikt i henhold til merverdiavgiftsloven § 5a annet ledd nr 2 også når utleien skjer i flere ledd. Dette innebærer at en eier av en fritidseiendom som leies ut i næring til et hotell eller bookingselskap skal beregne merverdiavgift med 8 % på vederlaget som oppkreves fra hotellet/bookingselskapet.

Den generelle avgiftsplikten for næringsmessig utleie av fritidseiendommer som ble innført ved årsskiftet omfatter også formidling. Dersom selve utleien av eiendommen er næringsmessig og derfor skal avgiftsberegnes med 8 %, skal også formidlingshonoraret avgiftsberegnes med samme sats. Dersom eierens utleievirksomhet ikke er næringsdrivende, vil formidlingsprovisjonen imidlertid være avgiftspliktig med ordinær sats på 25 %.

Bindende forhåndsuttalelse fra Skattedirektoratet av 12. juli 2007 (BFU 38/07)

Denne bindende forhåndsuttalelsen gjaldt utleie av ferieleiligheter som var solgt med en utleieklausul som forpliktet kjøperne til utleie via et hotell i deler av året. Leilighetene var regulert som ”varme senger”.

Spørsmålet i saken var om hotellet kunne anses å leie ut leilighetene til gjester, eller om hotellet kun formidlet utleie på vegne av eierne. Eierne hadde så vidt vi forstår bare krav på inntekter i den utstrekning leilighetene faktisk ble leid ut fra hotellet. Eieren hadde da krav på 50 % av hotellets inntekter. Eieren kunne også selv finne leietakere, og hadde da krav på 70 % av inntektene. I avtaler med gjestene fremgikk det klart at hotellet leide ut fritidseiendommene på vegne av eieren, som var navngitt i avtaler og på fakturaer.

Direktoratet kom til at hotellet måtte anses å leie inn leilighetene fra eierne og fremleie disse i de perioder hotellet disponerte leilighetene i henhold til utleieklausulen. Dette innebar at det skulle oppkreves 8 % merverdiavgift på leieinntektene i sin helhet (dersom hotellet ikke hadde blitt ansett å leie ut leilighetene, men kun å formidle utleien, ville utleien den gang ikke vært avgiftspliktig). Når utleie fant sted i de perioder eieren i utgangspunktet disponerte leiligheten selv, ble hotellet ansett å drive formidling på vegne av eieren.

Skattedirektoratets fellesskriv av 2. mars 2004 om reisebyråer mv. og merverdiavgift
I forbindelse med at det ble innført merverdiavgift for persontransport og formidling av persontransport den 1. mars 2004, sendte Skattedirektoratet ut et fellesskriv der man blant annet omtalte avgiftsmessige konsekvenser av ulike avtaleforhold mellom henholdsvis tilbyder av persontransporttjenester, reisebyrå/mellommann og sluttkunde. Fellesskrivet har etter vår oppfatning stor overføringsverdi til forholdet mellom eier av fritidseiendommer, bookingselskap og sluttkunde/gjest.

Vi vil ikke gå gjennom innholdet i fellesskrivet i detalj, men vil påpeke at direktoratet legger til grunn at de følgende konstellasjoner kan være aktuelle for reisebyråer/mellommenn:

Reisebyrået kan formidle tjenester på vegne av transporttilbyderen. I så fall kan reisebyrået utstede faktura på vegne av tilbyderen, men faktura skal utstedes med tilbyderens navn, organisasjonsnummer mv, og reisebyrået skal kun bokføre og avgiftsberegne sitt formidlingshonorar. Det er tilbyderen som skal avgiftsberegne totalvederlaget fra sluttkunden.

Reisebyrået kan videreomsette persontransporttjenester i eget navn og for fremmed regning (kommisjon). I slike tilfeller regnes omsetning i avgiftsmessig forstand som både transporttilbyderens og reisebyråets. Dette vil være tilfelle når kunden bare forholder seg til byrået og inngår avtale, mottar fakturaer mv fra dette, men det er transporttilbyderen som har det endelige ansvar og risiko for levering av transporttjenesten. I slike tilfeller skal byrået avgiftsberegne hele det vederlag som mottas fra sluttkunden, og innrapportere dette som omsetning på sine omsetningsoppgaver.

Selv om dette ikke er direkte omtalt i fellesskrivet, antar vi at direktoratet mener at en tredje mulighet er at et reisebyrå el. kan kjøpe inn persontransporttjenester og videreomsette disse for egen regning og risiko som ledd i en pakkereise, jf punkt 5 i skrivet. I slike tilfeller vil omsetningen til sluttkunden være reisebyråets omsetning, og dette skal oppgi hele omsetning på sine omsetningsoppgaver.

Avgiftsmessige konsekvenser av ulike former for organisering av utleie
Vi vil nedenfor kort redegjøre for vårt syn på hvilke måter utleie av fritidseiendom gjennom et bookingselskap kan organiseres på, og hvilke avgiftsmessige konsekvenser dette vil ha. Denne gjennomgangen danner utgangspunkt for drøftelsen i vår avgiftsmessige vurdering av selskapets virksomhet nedenfor.

Bookingselskapet driver formidling på vegne av eierne
Én mulighet er at bookingselskapet driver formidling på vegne av eierne av leilighetene. Dette innebærer at selve leieforholdet for leiligheten inngås mellom eieren og gjesten for eierens regning og risiko. Bookingselskapet på sin side yter en formidlingstjeneste overfor eieren, og skal bare avgiftsberegne vederlaget (provisjonen) for denne formidlingstjenesten. Siden en formidler innehar en ”mellommannsrolle”, vil en slik situasjon typisk kjennetegnes ved at eier og sluttbruker blir gjort kjent med hverandres identitet, og at det fremgår klart at det er disse som er avtaleparter i selve leieforholdet.

Dersom bookingselskapet yter en formidlingstjeneste til eier, skal førstnevnte utstede salgsdokument for disse tjenestene. Avgiftssatsen skal være 8 % dersom eieren er registrert i avgiftsmanntallet, og 25 % dersom eieren ikke er registrert.

Dersom bookingselskapet utsteder salgsdokument på vegne av eieren, må selskapet også oppkreve utgående merverdiavgift på vegne av eieren dersom denne er registrert i avgiftsmanntallet for utleievirksomheten. Det er imidlertid eieren som skal innberette merverdiavgift på leieinntektene på sine omsetningsoppgaver.

Bookingselskapet driver fremleie for egen regning og risiko
En annen mulighet vil være at bookingselskapet leier inn leilighetene og fremleier disse til gjestene for sin egen regning og risiko. Da et bookingselskap normalt vil være å anse som næringsdrivende, skal selskapet da beregne 8 % utgående merverdiavgift på leievederlaget i sin helhet. Dette vil være tilfelle uavhengig av om eieren er avgiftspliktig for sin utleie til bookingselskapet.

Hvis denne løsningen benyttes, skal eieren av leilighetene fakturere bookingselskapet for et leievederlag for leilighetene, og bookingselskapet vil ha anledning til å fradragsføre merverdiavgift på disse fakturaene. Vi antar at bookingselskapet vil ha anledning til å utstede salgsdokument på vegne av eierne, da det vil være førstnevnte som beregner leievederlaget basert på størrelsen på leievederlaget som mottas fra gjestene. Dette følger av en særbestemmelse i bokføringsforskriften § 5-2-1 tredje ledd bokstav e.

Bookingselskapet opptrer som kommisjonær for eier av leilighetene
En siste mulighet kan være at bookingselskapet anses å leie ut leilighetene i kommisjon for eieren. Kommisjon er omsetning som skjer i kommisjonærens eget navn, men for en annens (kommittentens) regning.

Merverdiavgiftsloven § 10 tredje ledd bestemmer at kommisjonsomsetning i avgiftsmessig forstand er å anse som både kommittenten og kommisjonærens omsetning. Hvis bookingselskapet anses som en kommisjonær innebærer dette at avgiftsberegningen vil bli den samme som om selskapet anses å fremleie leiligheter, jf ovenfor. I tillegg vil man i avgiftsmessig sammenheng ”konstruere” en omsetning av en utleietjeneste fra kommittenten til kommisjonæren.

Kommisjonsforholdet vil ikke påvirke partenes avgiftsmessige status. Dette innebærer at det bare skal beregnes merverdiavgift på den konstruerte omsetningen fra eieren til bookingselskapet dersom eieren anses som en avgiftspliktig næringsdrivende (eventuell avgift vil være fradragsberettiget for bookingselskapet). Da et bookingselskap normalt vil anses som næringsdrivende, skal dette beregne 8 % merverdiavgift på vederlaget som oppkreves fra gjesten, uavhengig av eierens avgiftssituasjon.

I Skattedirektoratets fellesskriv av 2. mars 2004 om reisebyråers omsetning er det, som nevnt, klart forutsatt at kommisjonsomsetning kan være aktuelt for tjenester. Vi legger derfor til grunn at kommisjonsutleie av fritidseiendom vil være en aktuell organisasjonsform, og at slik kommisjon vil ha de avgiftsmessige konsekvenser som er beskrevet ovenfor.

Avgiftsmessig vurdering av Selskapets virksomhet
Vi vil nedenfor gjøre rede for vårt syn på avgiftsbehandlingen til Selskapet.

Selskapet leier ut leilighetene til gjestene i sitt eget navn, og har i den anledning krav på 30 % av netto leieinntekter fra sluttbruker/gjest. I sin markedsføring fremstår Selskapet utad som utleier av leiligheten, og det fremgår ikke overfor potensielle gjester at leilighetene eies av noen andre. Selskapet fremstår også som utleier i de skriftlige avtaler som inngås med gjester, samt på fakturaer til disse.

Formidling forutsetter som tidligere nevnt at avtale inngås mellom den ”egentlige” utleier av eiendommen og gjesten, og at utfakturering skjer i den ”egentlige” utleierens navn. Dette er ikke tilfelle her, da Selskapet inngår avtale med gjesten i eget navn, samt sender faktura i eget navn, uten at gjesten er kjent med hvem som eier leiligheten.

På bakgrunn av ovennevnte anser vi det som åpenbart at Selskapet ikke driver formidling på vegne av eierne. Hvorvidt utleien fra Selskapet skal anses å skje i kommisjon eller ved fremleie er imidlertid mer usikkert.

Selskapet leier ut leilighetene i eget navn. Dermed vil både fremleie og kommisjon være aktuelt. For kommisjonsforhold er det imidlertid en forutsetning at omsetningen skjer for ”fremmed regning”.

Etter vår oppfatning innebærer det forhold at Selskapet ikke har noen plikt til å utbetale leievederlag til eierne med mindre det faktisk skjer utleie til sluttbrukere/gjester, at Selskapet har begrenset økonomisk risiko knyttet til selve utleien. Selskapet er heller ikke ansvarlig for vedlikehold og krav til standard, da dette påhviler eier. Dette trekker i retning av at Selskapet ikke kan anses å drive fremleie for egen regning, men må anses som kommisjonær. Ved kommisjon er det vanlig at kommisjonæren har krav på en fortjeneste/provisjon av den faktiske omsetning som finner sted mellom kommittenten og sluttkunden og utover dette bare har økonomisk risiko for kostnader i sin egen virksomhet, eksempelvis lønn til egne ansatt mv.

På den annen side er det i avtalene mellom partene forutsatt at Selskapet er ansvarlig for tyveri og ødeleggelser under utleien. Dette trekker i retning av at utleien skjer for Selskapets regning og risiko, slik at det ikke foreligger et kommisjonsforhold, men fremleie. Dette rimer også godt med BFU 38/07 der det ble lagt til grunn at et hotellselskap drev fremleie, selv om dette ikke hadde økonomisk risiko knyttet til selve fremleieforholdet.

Som nevnt ovenfor, vil spørsmålet om hvorvidt det foreligger fremleie eller kommisjon ikke ha avgjørende betydning for Selskapets og eiernes avgiftsbehandling, da kommisjon avgiftsmessig sett likestilles med ordinær videreomsetning (det vil si at det i avgiftsmessig forstand anses å finne sted en omsetning fra kommittenten til kommisjonæren av den vare eller tjeneste som omsettes i kommisjon). Spørsmålet kan imidlertid ha betydning for Selskapets regnskapsføring, og det har også interesse for Selskapet om det omfattes av de særregler som fremgår av merverdiavgiftsloven § 10 tredje ledd.

Ovennevnte innebærer at Selskapet skal beregne 8 % merverdiavgift av det leievederlaget selskapet mottar av gjesten. Videre vil selskapet ha rett til å fradragsføre inngående avgift på anskaffelser til den avgiftspliktige utleievirksomheten, eksempelvis kostnader knyttet til det administrative personell som håndterer inn- og utbetalinger av leieinntektene, markedsføring mv. Fradragsretten vil også omfatte inngående merverdiavgift på det leievederlag Selskapet utbetaler til eierne av fritidseiendommen, forutsatt at disse anses å drive næringsmessig utleie til Selskapet. Selskapet antar at en del av eierne ikke vil være registrert i avgiftsmanntallet, og derfor ikke skal beregne merverdiavgift på vederlaget som mottas fra Selskapet.

Skattedirektoratets vurderinger

Selskapet (Selskapet) reiser spørsmål om hvorledes dets fremtidige engasjement innen utleie av fritidseiendommer skal avgiftsberegnes. Siden Selskapet allerede er engasjert innen samme felt, presiseres det, slik også innsender har sagt seg innforstått med, at uttalelsen ikke gjelder tidligere avtaleforhold.

Spørsmålet fra innsender er om den beskrevne virksomhet basert på fremlagte avtaleutkast innebærer at Selskapet vil drive egen utleie av fritidseiendommer, utleie i kommisjon, eller vil formidle utleie av fritidseiendommene i relasjon til merverdiavgiftsloven.

Skattedirektoratet har ikke tidligere behandlet spørsmål om utleie i kommisjon, men legger til grunn at utleie kan skje i kommisjon. Kommisjon er en form for formidling, men etter merverdiavgiftsloven § 10 første ledd tredje punktum regnes omsetning ved kommisjon som både kommittentens og kommisjonærens omsetning. Ved utleie i kommisjon skal således begge anses som utleiere. Hvorvidt Selskapet anses å drive egen utleie eller utleie i kommisjon er altså uten betydning rent avgiftsmessig. Skattedirektoratet har derfor avvist å gi bindende forhåndsuttalelse om avtalene innebærer egen utleie eller utleie i kommisjon i merverdiavgiftslovens forstand, noe innsender har akseptert. Spørsmålsstillingen er etter dette begrenset til om selskapet driver utleie etter merverdiavgiftsloven § 5 a annet ledd nr. 2 eller driver formidling av utleie av fritidseiendommene.

Utleie av fritidseiendom er avgiftspliktig etter merverdiavgiftsloven § 5 a annet ledd nr. 2, som oppstiller et unntak fra hovedregelen i § 5a første ledd om at loven ikke gjelder for bl.a. utleie av fast eiendom, mens formidling av utleie av fritidseiendommer er avgiftspliktig etter den generelle regel om avgiftsplikt for omsetning av varer og tjenester i § 13. Begge typer virksomhet er således avgiftspliktig. Hvorvidt det drives utleie eller formidling av utleie kan imidlertid ha betydning for hvilken avgiftssats den næringsdrivende skal benytte. Utleie av fritidseiendom etter merverdiavgiftsloven § 5 a annet ledd nr. 2 og formidling av slik avgiftspliktig utleie skal avgiftsberegnes med lav sats, for tiden 8 %, mens formidling av annen utleie av fast eiendom, for eksempel formidling av utleie av fritidseiendom fra ikke registreringspliktig utleier, skal avgiftsberegnes med ordinær sats, for tiden 25 %. Skattedirektoratet har derfor funnet å kunne avgi bindende forhåndsuttalelse i saken, jf. forskrift 14. juli 2005 nr. 550 om bindende forhåndsuttalelser i skatte- og avgiftssaker § 5 tredje ledd.

Ved utleie er det tale om omsetning av tjeneste mellom to parter, utleier og leietaker. (Det ses her bort fra at det kan være tale om flere utleieledd/fremleie, idet dette er uten betydning i denne forbindelse.) Ved formidling er det tre parter i avtaleforholdet, og formidleren er en mellommann mellom utleier og leietaker. Mellommannen er ikke selv part i avtalen, og hovedytelsen reguleres av en avtale mellom utleier og leietaker. Mellommannens (formidlerens) oppdragsgiver kan være utleier og/eller leietaker.

For å anses å drive utleie av hytte, ferieleilighet eller annen fritidseiendom etter merverdiavgiftsloven § 5 a annet ledd nr. 2, legger Skattedirektoratet til grunn at vedkommende må råde over eiendommen på en slik måte at vedkommende uten videre kan inngå avtale i eget navn om å stille eiendommen til disposisjon for interessenter i en nærmere angitt periode. Dersom vedkommende ikke selv er eier, må vedkommende ha en avtale med eier, eller dennes hjemmelsmann, som gir vedkommende slik råderett over fritidseiendommen.

Skattedirektoratet er således av den oppfatning at avgiftsplikten etter bestemmelsen ikke bare vil omfatte utleie basert på eiendomsrett eller ”tradisjonelle” leiekontrakter som gir tilnærmet samme bruksrett som en eier. Hensikten med bestemmelsen har nettopp vært bl.a. å fange opp mange av de næringsmessige utleieforhold som er basert på ulike utbyggingsprosjekter med utleieplikt, såkalt krav om ”varme senger”. Dette forhindrer naturligvis ikke at det etableres avtaler som innebærer at utleien kanaliseres gjennom frittstående mellommenn som formidler utleie mellom en utleier og en leietaker. I utgangspunktet har imidlertid Skattedirektoratet lagt til grunn at profesjonelle aktører som inngår utleieavtaler i eget navn med turister og andre leietakere om opphold i hytter, ferieleiligheter eller andre fritidseiendommer, vil omfattes av avgiftsplikt etter merverdiavgiftsloven § 5 a annet ledd nr. 2. Vi legger således til grunn at det ikke er noe krav om at utleier har full økonomisk risiko gjennom garanterte leieinntekter til eier/fremleier. Hvem som har ansvar for vedlikehold og standard for øvrig anses heller ikke å kunne tillegges vekt. Dersom brukeren av fritidseiendommen kan forholde seg til én aktør med hensyn til alle forhold under kontraktsinngåelse, under oppholdet og eventuelt i ettertid, vil denne aktøren i utgangspunktet bli ansett som utleier av fritidseiendommen i merverdiavgiftslovens forstand. Aktørens underliggende avtaleforhold med eier/fremleier anses i denne forbindelse uten betydning for avgiftsplikten. Dette er også lagt til grunn i bindende forhåndsuttalelse avgitt 12. juli 2007 (BFU 38/07) som innsender har vist til.

For at en aktør i utleie av fritidseiendommer skal anses som formidler, må vedkommende, som nevnt, opptre som en selvstendig mellommann. For å få denne status må det være klart for alle parter at vedkommende ikke har noen selvstendig interesse i selve leieavtalen utover å bringe partene sammen slik at de kan inngå en leieavtale. På den annen side vil det i slike tilfeller kunne avtales at formidler utfører diverse praktiske gjøremål i forbindelse med ankomst og avreise etc.

Skattedirektoratet er således enig med innsender i at Selskapet ikke kan anses å skulle drive formidling av utleie av fritidseiendommer i merverdiavgiftslovens forstand.

Konklusjon

Den beskrevne virksomhet innebærer at Selskapet skal anses å leie ut fritidseiendommer etter merverdiavgiftsloven § 5 a annet ledd nr. 2.