Lovhenvisninger:

skatteloven § 4-1 jf. § 4-10

Saksforholdet

Skattekontoret har i redegjørelse opplyst følgende om saksforholdet:

"A (org.nr. […]) (heretter selskapet) er et aksjeselskap stiftet [dd.mm.åååå] med næringskode 68.209 "Utleie av egen eller fast eiendom ellers". Skattepliktig eier eiendommen Eiendom1 med gnr. [...] og bnr. [...] i B kommune.

Skattepliktig leverte skattemeldingen for inntektsåret 2016 den [dd] mai 2017. Ifølge skjemaet RF-1098 "Formue av næringseiendom" var formuesverdien av eiendommen beregnet til kr […]. For inntektsåret 2017 leverte skattepliktig skattemelding den [dd] mai 2018. Ifølge skjemaet RF-1098 "Formue av næringseiendom" var formuesverdien av eiendommen beregnet til kr […].

Den [dd] april 2019 leverte skattepliktig ny egenfastsetting for både 2016 og 2017 hvor formue av næringseiendommen er basert på takst. Formuesverdien er beregnet til kr […].

Taksten er datert [dd] januar 2019 og eiendommens markedsverdi er satt til kr […] per [dd] januar 2019 (dato for verdifastsetting).

Skattekontoret har i brev datert [dd] mai 2019 varslet om at skattekontoret ville sette egenfastsettingen til side og myndighetsfastsette skattemeldingens 401 A Norsk næringseiendom til de opprinnelige verdiene. Dette med grunnlag i at taksten ikke skulle ha tilbakevirkende kraft flere år tilbake.

Etter anmodning om utsettelse av svarfristen ble fristen satt til [dd] mai 2019.

Skattepliktig, representert ved Advokatfirma1, innga den [dd] mai 2019 rettidig tilsvar til varselet. Vedlagt tilsvaret var "Leieprisstatistikker for kontor-, industri- og handelslokaler".

Skattekontoret traff vedtak den [dd] juli 2019 i tråd med varselet.

Skattepliktig, representert ved Advokatfirma1, påklaget skattekontorets vedtak [dd] september 2019."

Skattekontorets redegjørelse, og øvrige dokumenter i saken, ble mottatt i sekretariatet den [dd] november 2019.

Sekretariatets utkast til innstilling ble sendt på innsyn til skattepliktiges fullmektig [dd] oktober 2022.

I brev datert [dd] november 2022 sendte skattepliktige inn merknader til sekretariatets utkast til innstilling.

Klagesaken har siden innsynsrunden ligget i bero grunnet at sakene NS 2024-1 og NS 2024‑2, som også gjaldt dagjeldende skattelov § 4‑10 første ledd tredje punktum, skulle behandles i stor avdeling.

Skattepliktiges anførsler

Skattekontoret har gjengitt den skattepliktiges anførsler slik i redegjørelsen:

"Skattepliktig gjør gjeldende at skattekontorets vedtak må oppheves, da de mener vedtaket bygger på feilaktig lovanvendelse av skatteloven § 4-10 første ledd tredje punktum. Skattepliktig bestrider at skatteloven § 4-10 første ledd tredje punktum ikke hjemler en adgang til å dokumentere omsetningsverdi bakover i tid. Det påpekes at ordlyden i § 4-10 tredje ledd tredje punktum ikke i seg selv er til hinder for at omsetningsverdien kan dokumenteres med virkning tilbake i tid og at at slik tolkning også er i tråd med den rett skattepliktig har til å endre opplysninger i tidligere leverte skattemeldinger etter skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd.

Skattepliktig viser til at det i Prop. 1 L (2009-2010) pkt 3.3.5 fremgår at takst/verdivurdering er velegnet til å dokumentere omsetningsverdien og en dokumentert omsetningsverdi som medfører at verdien av næringseiendom settes ned, bør ha virkning "noe tid fremover". Det pekes på at på samme måte som takstverdien er egnet til å danne grunnlag for å beregne omsetningsverdi fremover i tid, vil takstverdien også kunne utgjøre et representativt grunnlag for beregning noe tilbake i tid og at presumsjonen departementet bygger på derfor gjør seg i like stor grad gjeldende for omsetningsverdier forut for takseringstidspunktet. At forarbeidende er tause om hvorvidt en takst kan gis virkning bakover i tid kan ikke være avgjørende.

Skattepliktig anfører videre at en tolkning hvor omsetningsverdien ikke kan dokumenteres bakover i tid vil innskrenke bestemmelsens ordlyd til skattepliktiges ugunst. En slik løsning har ikke støtte verken i forutberegnelighetshensyn eller i hensyn som begrunner muligheten for egenfastsetting av formuesverdien på skattepliktiges eiendeler. Hovedregelen for fastsetting av skattepliktig formue er omsetningsverdi, jf. § 4-1 første ledd. Eiendelens reelle verdi er det som i all hovedsak skal ligge til grunn for skattlegging. En tolkning hvor omsetningsverdien ikke kan dokumenteres tilbake i tid vil være i strid med det hensyn som begrunner regelen i skatteloven § 4-1 første ledd tredje punktum.

Skattepliktig hevder det avgjørende for hvorvidt en takstverdi får virkning bakover i tid vil være om det foreligger tilstrekkelig dokumentasjon for eiendommens omsetningsverdi for de aktuelle skattefastsettingsårene. Dersom det etter de fremlagte opplysninger foreligger sannsynlighetsovervekt for at omsetningsverdien i 2016 og 2017 ikke er høyere enn det takstvurderingen gir uttrykk for, hevder skattepliktig at det vil foreligge tilstrekkelig dokumentasjon til å nedjustere verdien av næringseiendommen.»

Skattepliktige kom med følgende merknader til sekretariatets utkast til innstilling i brev datert [dd] november 2022.

«Skattyter gjør gjeldene at eiendommens omsetningsverdi er dokumentert, slik rettskildebildet etter dagjeldende skattelov § 4-10 (1) 3. pkt. var.

Sekretariatet har angitt to underspørsmål basert på foreliggende rettskilder.

Skattyter er isolert sett enig i Sekretariatets problemformulering «2)», altså om en nyere takst kan utgjøre en del av grunnlaget for skattyters «dokumenterte omsetningsverdi».

Leieprisstaistikk vil være historiske opplysninger, som skattyter legger til grunn alltid vil være relevant som del av dokumentasjonsgrunnlaget.

Foreliggende verditakst inneholder riktig verdsettelsesmetodikk, så langt gjelder nettokapitalisering og kontantstrømmer. Sekretariatet mener det foreligger enkelte mangler vedrørende leieprisstatistikken, som underbygger verditaksten. Disse kommenteres kort i det følgende.

Med hensyn til avkastningskrav og renterisiko, er det lagt til grunn at disse var uendret i de aktuelle inntektsår. [X] måneders NIBOR-rente som skattyters finansiering er knyttet til, lå stabilt på samme nivå.

Markedsrisiko i et stabilt leiemarked kan skattyter vanskelig se kan kreve særskilt omtale, uten særlig holdepunkter. Markedsrisikoen som taksten omhandler både for nettokapitaliseringsmetoden og kontantstrømsanalysen i taksten pkt. 5.2 og 5.3 er dekkende for hele perioden.

Skattyter fastholder derfor at parameterne som er benyttet ved dokumentasjon av eiendommens omsetningsverdi er dekkende, og at verdiene som verditaksten angir kan legges til grunn for inntektsårene 2016 og 2017.»

Skattekontorets vurderinger

Skattekontoret har vurdert klagen slik i redegjørelsen:

"Skatteklagenemnda er rett klageinstans etter skatteforvaltningsloven § 13-3 andre ledd. Frist for å klage på skattekontorets vedtak for inntektsåret 2016 og 2017 datert [dd] juli 2019 er utgangspunktet seks uker, jf. skatteforvaltningsloven § 13-4 første ledd. Skattepliktig fikk utsettelse på klagefristen til [dd] september 2019. Skattepliktiges klage er datert [dd] september 2019, og klagen er derfor innkommet innenfor klagefristen.

Spørsmålet i saken er om det er grunnlag for å endre fastsatt formuesverdi (ligningsverdi) på næringseiendommen Eiendom1 med gnr. [...] og bnr. [...] i B kommune, jf. skatteloven § 4-1 jf. § 4-10.

Formuesverdien på næringsbygget per 31. desember 2016 ble ved ordinær ligning fastsatt til kr […] for inntektsåret 2016. For inntektsåret 2017 ble formuesverdien på næringsbygget per 31.12.2017 ved ordinær ligning fastsatt til kr […]. Skattepliktige har i klage til skatteklagenemnda fastholdt at eiendommens markedsverdi skal fastsettes i samsvar med takstrapporten datert [dd] januar 2019 som viser en markedsverdi på kr […] per [dd] januar 2019 (dato verdisetting iht taksten).

Skattepliktig har anført at skattekontorets vedtak bygger på feil lovanvendelse av skatteloven § 4-10 første ledd tredje punktum og bestrider at skatteloven § 4-10 første ledd tredje punktum ikke hjemler en adgang til å dokumentere omsetningsverdi bakover i tid.

Skattekontoret legger til grunn at skattepliktig har dokumentert markedsverdi per [dd] 01.2019 på grunnlag av en verditakst. Det vises i denne sammenheng til innsendt verditakst datert [dd] januar 2019 utført av uavhengig og sertifisert takstmann C og uavhengig takstmann D. Selve befaringen er foretatt [dd] januar 2019.

Spørsmålet blir om dokumentert markedsverdi per [dd] januar 2019 kan legges til grunn ved fastsettingen av formuesverdien av næringsbygget per 31. desember 2016 og 31. desember 2017, det vil si henholdsvis ca. to og ett år tidligere.

I følge hovedregelen i skatteloven § 4-1 skal formuesverdien fastsettes til markedsverdi per 1. januar i skattefastsettingsåret/ligningsåret. Tilsvarende følger av Lignings-ABC 2015/2016 s. 585:

"Det er bruttoformuen skattyteren eier ved utgangen av inntektsåret, normalt den 31. desember kl 24.00 som skal skattlegges hos vedkommende (1. januar kl 00.00 i fastsettingsåret").

I skatteloven §§ 4-10 til 4-19 er det gitt en rekke presiseringer og unntak fra denne hovedregelen.

Skatteloven § 4-10 gjelder fastsetting av formuesverdi for fast eiendom. Det følger av bestemmelsens fjerde ledd at verdien av næringseiendom kan fastsettes på grunnlag av en beregnet utleieverdi. Verdien kan likevel, etter krav fra skattepliktige, settes ned såfremt den overstiger 96 % (2016) av eiendommens dokumenterte markedsverdi. Når skatteloven § 4-10 første ledd tredje punktum oppstiller vilkåret om at markedsverdien må være "dokumentert", anser skattekontoret at det ikke er tilstrekkelig å legge til grunn det mest sannsynlige faktum. Av bestemmelsen fremgår også at skattepliktig har bevisbyrden. Denne tolkningen styrkes også av lovens forarbeider hvor det angis at markedsverdien må dokumenteres med takst/verdivurdering eller observerbar markedsverdi, jf. Prop. 1 L (2009-2010) pkt. 4.3.1.2 hvor det uttales;

"Fastsatt formuesverdi kan maksimalt utgjøre 60 prosent av eiendommens omsetningsverdi (sikkerhetsventilen). Dette innebærer at ligningsverdien kan settes ned etter krav fra skattyter dersom det dokumenteres at fastsatt formuesverdi er høyere enn 60 prosent av eiendommens markedsverdi. Markedsverdien kan normalt dokumenteres med relevant takst eller observerbar markedsverdi (typisk salgsvederlag for eiendommen). Disse begrensningsreglene tilsvarer det som gjelder for utleid næringseiendom. Departementet foreslår at sikkerhetsventilen for næringseiendom inntas direkte i skatteloven." (Våre understrekninger)

(For boligeiendommer se tilsvarende i forarbeidenes pkt. 3.3.5 s. 13.)

For takst/verdivurdering er det et minstekrav at eiendommen er undersøkt innvendig og utvendig. Observerbar markedsverdi er oppnådd pris for den aktuelle eiendommen eller en helt lik eiendom i området.

Som nevnt tidligere anser skattekontoret skatteloven § 4-10 første ledd tredje punktum for å være en dokumentasjonsregel. Det er klart at taksten fra [dd] januar 2019 med verdisetting den [dd] januar 2019 ikke kan være dokumentasjon på omsetningsverdier per 31. desember 2016 eller 31. desember 2017. Det vises til at taksten etter sitt eget innhold angir at den kun gjelder eiendommens verdi per [dd] januar 2019. 

Leieprisstatistikk er ikke nevnt i forarbeidene som grunnlag for dokumentasjon og skattekontoret kan heller ikke se at en slik statistikk kan gi tilstrekkelig dokumentasjon.

I forarbeidene er det videre angitt ifht boligeiendommer at takster kan virke noe fremover i tid. Skattekontoret vurderer at dette også må gjelde tilsvarende for næringseiendommer, se også nedenfor om praksis. Det er i forarbeidene altså ikke angitt at takster kan virke bakover i tid. Dette tilsier etter skattekontorets syn også at takster ikke kan virke tilbake i tid. Det vises til at når forarbeidene omtaler tidsmessig virkning av takster, ville en slik angivelse vært naturlig dersom den var ment å være gyldig. Det vises også til at takstene er basert på befaring og at verdisettingen etter taksten kommer i tid tidligst på befaringsdatoen.

Skattekontoret vil også bemerke at det er en fast og langvarig praksis for at takster foretatt etter 1. juli i fastsettingsåret ikke kan legges til grunn for det forutgående inntektsåret.

Allerede i Lignings-ABC 2002, under stikkordet bolig "formue" punkt 2.3.2. om nedsettelse av verdi, uttales følgende:

"En nedsettelse forutsetter at skattyter har fremlagt tilstrekkelig dokumentasjon for eiendommens markedsverdi. Markedsverdien kan enten dokumenteres med takst/verdivurdering, eller observerbar markedsverdi. Dette grunnlaget må skrive seg fra tiden etter utlegging av forrige års ligning, for at det skal kunne ha virkning ved neste ligning."

Tilsvarende uttalelser følger av Lignings-ABC fra 2003 til 2012. I 2013-utgaven ble ordlyden endret til (punkt 8.1):

"En nedsettelse forutsetter at skattyter kan fremlegge tilstrekkelig dokumentasjon for eiendommens markedsverdi. Markedsverdien kan enten dokumenteres med takst/verdivurdering eller observerbar markedsverdi. Dette grunnlaget må skrive seg fra tiden etter 1. juli i inntektsåret, for at det skal kunne ha virkning ved neste ligning."

For perioden 2014-2018 har denne uttalelsen stått tilnærmet uforandret i Lignings-ABC/Skatte ABC.

Det er derfor sikker og langvarig praksis for at nyere takster ikke har vært tillatt brukt for tidligere inntektsår for boligeiendommer. Selv om det ikke foreligger tilsvarende uttalelser i Lignings-ABC/Skatte ABC når det gjelder næringseiendommer, kan skattekontoret ikke se eksempler på at næringseiendommer har vært behandlet annerledes enn boligeiendommer. Det er derfor sterk grunn til å anta at det også er en tilsvarende fast og langvarig praksis for næringseiendommer at nyere takster ikke har vært blitt godtatt brukt. Skattekontoret ser uansett ingen særskilte grunner for at det skulle ha vært eller fremover bør gjelde en annen praksis for næringseiendommer enn for boligeiendommer.

Skattekontoret viser også til en avgjørelse i Skatteklagenemnda den 2. desember 2018, saksnr NS 176/2018. Saken gjaldt et hotellbygg der eierne ønsket å endre formuesverdien for inntektsåret 2015 basert på en takst datert 28.04.2017. Følgende fremgår av vedtaket:

"I dette tilfellet finst det ikkje ein dokumentert marknadsverdi ved utgangen av inntektsåret, eller per 1. januar i likningsåret 2016. Sjølv om takstdokumentet fra 2017 visar ein vesentleg lavere verdi enn grunnlaget for likningen i 2015, er sekretariatet av den oppfatning at taksten ikkje kan leggas til grunn som reell marknadverdi i 2015, jf. skattelova § 4-1. Sekretariatet er såleis einig med skattekontoret at taksten ikkje kan ha ei tilbakeverkande kraft. Det påpeikas i denne samanheng at tilhøva i april 2017 kan ha våre annleis enn tilhøva ved utgangen av inntektsåret 2015. Med mindre skattepliktige kan godtgjere at marknadverdien i 2015 var annleis enn det som vart lagt til grunn for fastsettinga, er det ikkje grunnlag for å endre marknadsverdien på eigedommen."

Subsidiært, om skatteloven § 4-10 første ledd tredje punktum skulle gi anvisning på en sannsynlighetsvurdering og altså ikke være en dokumentasjonsregel, kan skattekontoret ikke anse at taksten av [dd] januar 2019 kan legges til grunn. Bygningen er både på takstens befaringsdato og verdisettingsdato eldre enn den var 31.12.2016 og 31.12.2017. I taksten er det angitt at bygningsmassen er [x] år gammel, hvilket den ikke var 31.12.2016 og 31.12.2017. Videre kan det ha oppstått skader etc. Taksten legger også vekt på leieforhold, hvilket etter takstens eget innhold synes å ha forandret seg etter 31.12.2016, samt forventninger til fremtidig utleie. Det foreligger således ulike omstendigheter for 31.12.2016, 31.12.2017 og [dd] 01.2019 av betydning for eiendommens verdi. Taksten sannsynliggjør da ikke at verdiene per 31.12.2016 og 31.12.2017 ville ha vært som angitt i taksten, og sannsynliggjør da heller ikke at verdien av eiendommen overstiger [96]% av omsetningsverdien og heller ikke hva verdien av eiendommen i tilfelle skal bli satt ned til.

Etter dette er skattekontoret kommet til at takst datert [dd] 01.2019 ikke kan legges til grunn for ligningsverdien pr. 31.12.2016 eller 31.12.2017."

Sekretariatets vurderinger

Konklusjon

Sekretariatet, som forbereder saken for Skatteklagenemnda, innstiller på at den skattepliktiges klage ikke tas til følge.

Sekretariatet er enig i skattekontorets konklusjon, men med en delvis annen begrunnelse.

Når det gjelder å bruke taksten fra Takstfirma1 ved C og D (heretter også «Taksten»)  med verdsettelsestidspunkt henholdsvis ca. 1 og 2 år etter 31. desember 2016 / 31. desember 2017 som er verdsettelsestidspunktet for inntektsåret 2016/2017 er sekretariatet enig med skattekontoret. Taksten kan ikke brukes som dokumentasjon på eiendommens verdi 31. desember 2016 / 31. desember 2017.

Sekretariatet mener videre at det skal foretas en vurdering av den dokumentasjonen som lå til grunn for skattepliktiges anmodning om endring av skattefastsetting. Det er med andre ord ikke avgjørende om dokumentet per definisjon er en takst eller markedsvurdering, jf. skattekontorets prinsipale syn gjengitt ovenfor. For sekretariatet er det sentrale skillepunktet anmodningstidspunktet, ikke formalia knyttet til dokumentasjonens format. Sekretariatet mener med andre ord det er sentralt å fastslå hvilken dokumentasjon som forelå på anmodningstidspunktet. Det var dette skattepliktige hadde av grunnlag for endringsfastsettelsen. I foreliggende sak er det Taksten med verdsettelsestidspunkt [dd] januar 2019 som lå til grunn for skattepliktiges endringsanmodning.

Formelle forhold

Skattekontorets vedtak er datert [dd] juli 2019. Skattepliktige ble gitt utsatt klagefrist til [dd] september 2019. Klagen er datert [dd] september 2019, og dermed rettidig.

Skatteklagenemnda er rett klageinstans etter skatteforvaltningsloven § 13-3 annet ledd. Når klagen tas under behandling, kan Skatteklagenemnda prøve alle sider av saken, jf. skatteforvaltningsloven § 13-7 annet ledd.

Materielle forhold - Fastsetting av formuesverdi på næringsbygg

Innledning

Hovedspørsmålet i saken er om det er grunnlag for å endre fastsatt formuesverdi (likningsverdi) på eiendommen Eiendom1, jf. skattelov § 4-1 jf. § 4-10. Sakens omtvistede punkt er om skattepliktiges fremlagte dokumentasjon oppfyller kravet til «eiendommens dokumenterte omsetningsverdi», jf. dagjeldende skattelov § 4-10 første ledd tredje punktum.

Formuesverdien på eiendommen var ved skatteoppgjøret 2016 beregnet til kr […] og ved 2017 beregnet til kr […].

Den [dd] april 2019 leverte skattepliktig ny egenfastsetting for både 2016 og 2017 hvor formue av næringseiendommen er basert på takst. Taksten er datert [dd] januar 2019 (verdivurderingstidspunkt) og eiendommens markedsverdi er satt til kr […] per [dd] januar 2019 (verdsettelsestidspunkt). Det vil si en beregnet formuesverdi på kr […].

Med «verdsettelsestidspunkt» menes det tidspunktet eiendommens verdi vurderes av takstmannen. «Verdivurderingstidspunktet» er derimot det tidspunktet takstmannen utfører/signerer taksten. Verdsettelsestidspunkt i taksten kan være nær verdivurderingstidspunktet eller ikke. Med andre ord en takstmann kan verdsette en eiendom i 2018 med verdsettelsestidspunkt i 2016. Dette er imidlertid ikke det som er tilfellet i foreliggende sak.

I foreliggende sak er både verdsettelsestidspunktet og verdivurderingstidspunktet i 2019 Det vil igjen si at verdsettelsestidspunktet hverken er i 2016 eller 2017 som er de aktuelle inntektsårene skattepliktige ønsker endret. Betydningen av dette kommer sekretariatet tilbake til i det følgende.

[dd] mars 2019 anmodet skattepliktige om at formuesverdien på eiendommen for inntektsårene 2016 og 2017 skulle verdsettes i tråd med taksten med verdsettelsestidspunkt [dd] januar 2019.

Etter at skattekontoret varslet skattepliktige om at de vurderte å endre skattefastsettelsen fremla skattepliktig i brev datert [dd] mai 2019 leieprisstatestikk for området eiendommen Eiendom1 ligger i for perioden 2016-2018.

Leieprisstatestikken ble med andre ord sendt inn etter at skattepliktige anmodet om endring av likning for 2016 og 2017 (anmodningstidspunktet). Betydningen av dette kommer sekretariatet tilbake til nedenfor.

Rettslig utgangspunkt

I følge hovedregelen i skatteloven § 4-1 skal formuesverdien fastsettes til markedsverdi per 1. januar i skattefastsettingsåret.

I skatteloven §§ 4-10 til 4-19 er det gitt en rekke presiseringer og unntak fra denne hovedregelen.

Etter någjeldende regler verdsettes næringseiendom som utgangspunkt til 75 prosent av eiendommens beregnede utleieverdi, jf. skatteloven § 4-10 syvende ledd første punktum. Denne verdsettelsesnormen ble innført for utleid næringseiendom fra og med inntektsåret 2009, jf. Ot.prp. nr. 1 (2008-2009) kap. 3. For ikke-utleid næringseiendom ble beregnet utleieverdi tatt i bruk som verdsettelsesnorm fra og med inntektsåret 2010, jf. Prop. 1 L (2009-2010) kap. 4. Formålet var å fastsette regler som gir vesentlig bedre sammenheng mellom ligningsverdier og markedsverdier i dag (kap. 4.1). 

Mer presist var forslaget at ligningsverdien skulle fastsettes med utgangspunkt i næringseiendommens beregnede utleieverdi (basert på brutto leieinntekter minus et standardfradrag for utleiekostnader), jf. Ot.prp.nr. 1 (2008-2009) kap. 3.1. Videre utdypet i punkt 3.3.1.2 Forslag til ny metode for verdsettelse av næringseiendom. «[...] Forslaget innebærer at verdsettelse av næringseiendom for formuesskatteformål skal foretas med utgangspunkt i eiers faktiske utleieinntekter, og beregnes etter en fastsatt beregningsmetode (kapitalisert utleieverdi). At formuesverdien beregnes med utgangspunkt i nåverdimetode er ikke et nytt prinsipp i skattesystemet. [...]»

Sekretariatet kommer nærmere tilbake til nåverdimetoder nedenfor.

For både utleid og ikke-utleid næringseiendom kan det hende at den beregnede utleieverdien avviker fra eiendommens reelle omsetningsverdi. Det foreligger derfor en «sikkerhetsventil». Skatteloven § 4-10 syvende ledd tredje punktum fastslår at dersom skattyter krever det, skal verdien settes ned til 75 prosent av «eiendommens dokumenterte omsetningsverdi».

For inntektsåret 2016 og 2017 var den aktuelle bestemmelsen, skatteloven § 4-10 første ledd tredje punktum;

«Verdien av næringseiendom skal settes ned etter krav fra skattyter dersom den overstiger 96 prosent av eiendommens dokumenterte omsetningsverdi. (Sekretariatets understrekning)»

En nedsettelse av formuesverdien forutsetter at skattepliktige kan fremlegge tilstrekkelig dokumentasjon for eiendommens markedsverdi.

Takst med verdsettelsestidspunkt [dd] januar 2019

Det første Skatteklagenemnda må ta stilling til er om en Takst med verdsettelsestidspunkt [dd] januar 2019 dokumenterer omsetningsverdien på eiendommen henholdsvis 31. desember 2016 og 31. desember 2017.

Sekretariatet mener at en Takst med verdsettelsestidspunkt [dd] januar 2019 hverken dokumenterer omsetningsverdien per 31. desember 2016 eller 31. desember 2017, og vil i det følgende begrunne sitt syn.

I følge hovedregelen i skatteloven § 4-1 skal formuesverdien fastsettes til markedsverdi per 1. januar i skattefastsettingsåret. Den fremlagte taksten dokumenterer dermed ikke markedsverdien per 1. januar i skattefastsettingsåret for hverken inntektsåret 2016 eller 2017. Det taksten derimot dokumenterer er markedsverdien per [dd] januar 2019.  

Spørsmålet er således om unntaksbestemmelsen i dagjeldende skattelov § 4-10 første ledd tredje punktum hjemler at verdsettelsestidspunktet i Taksten kan være ca. ett/to år etter årsslutt 2016/2017? 

Ordlyden i bestemmelsen sier ikke noe om krav til alder på dokumentasjonen. På dette punkt er sekretariatet enig med skattepliktige.

Skattepliktige viser til at det i Prop. 1L (2009-2010) pkt. 3.3.5 (formuesverdsetting av bolig) fremgår at takst/verdivurdering er velegnet til å dokumentere omsetningsverdien og en dokumentert omsetningsverdi som medfører at verdien av eiendom settes ned, bør ha virkning «noe tid fremover». Manglende omtale av tilbakevirkende kraft i forarbeidene taler etter skattepliktiges syn ikke imot at en takst kan gis tilbakevirkende kraft.

Sekretariatet er her ikke enig med skattepliktige. Sekretariatet mener, i likhet med skattekontoret, at manglene omtale av tilbakevirkende kraft taler mot at takster kan gis tilbakevirkende kraft. Ut i fra at hovedregelen er at skattepliktiges formues skal fastsettes 1. januar i skattefastsettingsåret, jf. skatteloven § 4-1, ville det vært naturlig med en omtale om tilbakevirkende kraft for takster om det var noe lovgiver ønsket å åpne for.

Sekretariatet vil her vise til etterarbeider til dagjeldende skattelov § 4-10 første ledd tredje punktum, innføringen av i praksis å benytte dokumentasjon som formuesgrunnlag over flere år fremover i tid jf. Prop. 1 LS (2020-2021) pkt. 4.3 og FSFIN § 4-10-10. Det vil si at skattepliktige kan legge frem dokumentasjon i år en, og deretter få formuesverdien redusert basert på en forholdsmessig reduksjon i beregnet utleieverdi de fem påfølgende inntektsårene. Sekretariatet mener at fraværet av en tilsvarende regulering for dokumentasjon bakover i tid (tilbakevirkende kraft for takster) underbygger sekretariatets forståelse av forarbeidene ovenfor.

Selv om Taksten datert 31. januar 2019 med verdsettelsestidspunkt [dd] januar 2019 viser en vesentlig lavere verdi enn grunnlaget for skattefastsettingen for 2016 og 2017 for eiendommen Eiendom1 mener sekretariatet at Taksten alene ikke kan legges til grunn som dokumentert markedsverdi for 2016 og 2017. Sekretariatet er således enig med skattekontoret i at taksten ikke kan gis tilbakevirkende kraft. Med andre ord at en takst som vurder verdien per [dd] januar 2019 ikke kan legges til grunn som en dokumentert verdi for inntektsårene 2016 og 2017. En takst er et øyeblikksbilde, det vil si at forholdene kan være annerledes i 2016 og 2017. Dette er i tråd med tidligere sak fra alminnelig avdeling, jf. NS 176/2018.

Sekretariatet kan ikke se at skattepliktiges argumentasjon i utfyllende merknadsbrev datert [dd] april 2019 hvor følgende momenter fremheves; 1) brutto utleieinntekter har ligget relativt stabilt de påfølgende inntektsår, ref. tidligere års innsendt RF-1098-skjemaer 2) det ikke har vært betydelige renoveringer e.l. og 3) verditakstene tar høyde for utskiftinger av leietakere kan veie opp for at verdsettelsestidspunktet ikke er tilstrekkelig nær 31. desember 2016 og 31. desember 2017. [Etter sekretariatets syn blir de opplistede forhold klart for generelle sett hen til anerkjent verdsettelsesmetodikk.]

Sekretariatet deler videre ikke skattepliktiges forståelse av skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd - retten skattepliktig har til å endre opplysninger i tidligere leverte skattemeldinger. Sekretariatet mener med andre ord at tolkningen ovenfor ikke er i strid med endringsretten. Hadde skattepliktige ved anmodningen godtgjort at omsetningsverdien også var kr […] per 31. desember 2016 og/eller 31. desember 2017 ville skattepliktige kunne endre i henhold til skatteforvaltningsloven § 9-1.

[…]

Sekretariatet viser til at det er skattepliktige som skal godtgjøre omsetningsverdien ved anmodning om bruk av sikkerhetsventilen.

Etter å ha vurdert opplysningene i skattepliktiges brev datert [dd] april 2019 kommer sekretariatet til at den fremlagte Taksten, med verdsettelsestidspunkt [dd] januar 2019, ikke dokumenterer eiendommens verdi 31. desember 2016 og/eller 31. desember 2017.

Dokumentasjon som foreligger etter anmodningstidspunktet

Det neste spørsmålet Skatteklagenemnda må ta stilling til blir da om feil verdsettelsestidspunkt i Taksten kan repareres i etterkant ved innsendelse av leieprisstatestikk for området eiendommen ligger i.

I foreliggende sak ble generell leieprisstatestikk i området eiendommen ligger sendt inn som vedlegg til tilsvar til varsel fra skattekontoret, jf. brev datert [dd] mai 2019.

 

Sekretariatet mener at ettersendt dokumentasjon ikke reparerer for feil verdsettelsestidspunkt i Taksten. I det følgende vil sekretariatet grunngi sitt syn.

Sekretariatet bemerker innledningsvis at denne problemstillingen også var oppe i NS 2024-1. Imidlertid stiller problemstillingen med ettersendt dokumentasjon seg annerledes i foreliggende sak hvor ettersendt dokumentasjon fordrer betydelige undersøkelser/vurderinger fra skattemyndighetenes side jf. sekretariatets subsidiære vurdering nedenfor. 

Den generelle leieprisstatestikken som sådan dokumenterer ikke at eiendommens omsetningsverdi var kr […] per 31. desember 2016 / 31. desember 2017. 

 

Til forskjell fra Taksten var som nevnt ikke leieprisstatestikken en del av dokumentasjonsgrunnlaget da skattepliktige krevde endret skattefastsettingen for 2016 og 2017. Leieprisstatestikken ble oversendt for å underbygge at eiendommens verdi var lik den 31. desember 2016 og 31. desember 2017 som verdsettelsestidspunktet [dd] januar 2019. Med andre ord det skattepliktige hadde av dokumentasjon på anmodningstidspunktet var taksten med verdsettelsestidspunkt [dd] januar 2019. 

Ordlyden i dagjeldende skattelov § 4-10 første ledd tredje punktum – «dokumentert» - taler etter sekretariatets syn for at dokumentasjonen (herunder takst eller verdivurdering) senest må foreligge på det tidspunktet ny egenfastsetting kreves. Det vil si at det har inngått i skattepliktiges vurderingsgrunnlag for å sette ned - egenrette - formuesverdien på eiendommen.

Utover ordlyden er det lite rettskilder når det gjelder næringseiendom. Det mest konkrete finnes i etterarbeider til dagjeldende skattelov § 4-10 første ledd tredje punktum.

Sekretariatet vil her vise til någjeldende § 4-10-11 i skatteforskriften. I det tilknyttede høringsnotatet datert 5. mai 2022 til forskriften, som er etterarbeider for dagjeldende skattelov § 4-10 første ledd tredje punktum fremkommer følgende:

«Det ligger i lovens krav til «dokumentert omsetningsverdi» at skattyter både må ha innhentet den aktuelle dokumentasjonen, og som utgangspunkt fremlegge denne for skattemyndighetene. I skattefastsettingspraksis har det likevel vært godtatt at dokumentasjonen ikke fremlegges ved innlevering av skattemeldingen, dvs. i forbindelse med at det kreves nedsettelse av formuesverdien. I stedet har det vært tilstrekkelig at skattyter fremlegger dokumentasjonen på forespørsel. Departementet anser det som hensiktsmessig at denne praksisen videreføres.

Et annet spørsmål er når dokumentasjonen må være tilgjengelig, dvs. om det er tilstrekkelig at dokumentasjonen utarbeides først når skattemyndighetene eventuelt etterspør den, eller om den må være utarbeidet og tilgjengelig samtidig som krav om nedsettelse fremsettes i forbindelse med innlevering av skattemeldingen.

Departementet mener at det følger av skattelovens ordlyd («dokumentert omsetningsverdi») at dokumentasjonen må eksistere og være tilgjengelig for fremvisning i det skattyter krever nedsettelse av formuesverdien ved innlevering av skattemeldingen. Departementet foreslår å presisere i forskriften at den relevante dokumentasjonen må være utarbeidet og tilgjengelig for fremleggelse på skattemyndighetenes forespørsel på det tidspunktet skattyter krever nedsettelse av verdien.» (sekretariatets understrekning)

Sekretariatet forstår departementet slik at det allerede var gjeldende rett at dokumentasjonen må foreligge på det tidspunktet eiendomsverdien kreves nedsatt, ikke på det tidspunktet skattemyndighetene etterspør den (f.eks. ved kontroll). Det vil si at på dette punkt var innføringen av ny § 4-10-11 i skatteforskriften kodifisering av gjeldende rett. Med å eksistere/være tilgjengelig forstår sekretariatet det slik at skattepliktige må ha den aktuelle dokumentasjonen i hende og at den var en del av grunnlaget det anmodet endring på.

Sekretariatet vil her også vise til RF-1098 Formue av næringseiendom 2016 levert [dd] mai 2017 hvor det står følgende på side 5:

«Maksimalgrense for formuesverdi for næringseiendommen

Posten fylles bare ut hvis du kan dokumentere at formuesverdien du har beregnet i post 280 eller post 283 høyere enn 96 % av eiendommens markedsverdi.»

På tidspunktet RF 1098 ble anmodet endret – [dd] mars 2019 – forelå kun en Takst med verdsettelsestidspunkt [dd] januar 2019. Med andre ord det forelå ingen dokumentasjon på at omsetningsverdien var kr […] per 31. desember 2016 og 2017 på tidspunktet skattepliktige endret skattefastsettelsen.

I og med at dokumentasjon innsendt etter anmodningstidspunktet avskjæres, vil sekretariatet her kort bemerke at dokumentasjonsregelen i dagjeldende skattelov § 4-10 første ledd tredje punktum på dette punkt skiller seg fra de ulovfestede bevisreglene i skatteretten om at det mest sannsynlige faktum skal legges til grunn. Sekretariatet ser at dette kan virke strengt. Det vil si at etterfølgende innsendt ny dokumentasjon/vurderinger ikke vil åpne for at helhetsvurdering av innsendt dokumentasjon (her takst med verdsettelsestidspunkt [dd] januar 2019) og ettersendt dokumentasjon (her generell leieprisstatestikk).

Imidlertid er det skattepliktige som har dokumentasjonsplikten ved anmodning om endring av fastsatt formuesverdi. For at skattepliktige skal ha et tilstrekkelig grunnlag for å vurdere omsetningsverdien mener sekretariatet at det forutsetter at dokumentasjonen var tilgjengelig og eksisterende for skattepliktige på anmodningstidspunktet. For skattemyndighetene vil bevisvurdering knyttet til ettersendt dokumentasjon kunne medføre en betydelig arbeidsmengde, hvor realiteten blir at ettersendt dokumentasjon må vurderes i lys av Takstens satte parametere ref. sekretariatets subsidiære vurdering nedenfor. Sekretariatet kan ikke se at dette er i tråd med at skattepliktige skal godtgjøre omsetningsverdien.

Sekretariatet finner etter dette at ettersendt dokumentasjon ikke reparerer at Takstens verdsettelsestidspunkt er feil.

Konklusjon

Sekretariatet mener at det ikke er grunnlag for endring av fastsatt formuesverdi på eiendommen Eiendom1 etter dagjeldende skattelov § 4-10 første ledd tredje punktum grunnet at verdsettelsestidspunktet i Taksten ikke er tilstrekkelig nær 31. desember 2016 / 31. desember 2017 og at ettersendt leieprisstatestikk ikke reparerer for feil verdsettelsestidspunkt i Taksten.

Subsidiært

For det tilfellet at Skatteklagenemnda ikke er enig i sekretariatets konklusjon ovenfor om at dokumentasjonen må foreligge på anmodningstidspunktet vil sekretariatet foreta en subsidiær vurdering.

I den subsidiære vurderingen legger sekretariatet til grunn at det er eiendommens omsetningsverdi per 31. desember 2016 / 31. desember 2017 som skal vurderes.

Vurderingstemaet i det følgende er om Taksten med verdsettelsestidspunkt [dd] november 2018 og leieprisstatestikken samlet sett godtgjør at eiendommen hadde en omsetningsverdi på kr […] per 31. desember 2016 / 31. desember 2017.

Foreligger det formalkrav til dokumentasjonen

Sekretariatet mener at det ikke kan oppstilles et formkrav til dokumentasjonen som fremlegges, men at det skal foretas en helhetsvurdering av fremlagt dokumentasjon. Sekretariatet vil i det følgende begrunne sitt syn.

Ordlyden i dagjeldende skattelov § 4-10 første ledd tredje punktum, «eiendommens dokumenterte omsetningsverdi», tilsier at det må foreligge en skriftlig og etterprøvbar vurdering av eiendommens omsetningsverdi. En nærmere presisering av hvilken type dokumentasjon fremkommer ikke.

Forarbeidene, Prop. 1L (2009-2010) punkt 4.3.1.2 sier følgende:

«[...] Markedsverdien kan normalt dokumenteres med relevant takst eller observerbar markedsverdi (typisk salgsvederlag for eiendommen). Disse begrensningsreglene tilsvarer det som gjelder for utleid næringseiendom. Departementet foreslår at sikkerhetsventilen for næringseiendom inntas direkte i skatteloven.» (Sekretariatets understrekninger)

Slik sekretariatet ser det er ikke eksemplifiseringen i forarbeidene uttømmende når det gjelder hva som kan utgjøre tilstrekkelig dokumentasjon. Sekretariatet finner her støtte for sitt syn i Finansdepartementets redegjørelse for gjeldene rett i høringsnotatet datert 5. mai 2022 side 4 som sier:

«Forarbeidene konkretiserer noen eksempler på hva som utgjør tilstrekkelig dokumentasjon, men gir begrenset veiledning utover dette»

I høringsnotatet er departementet av den oppfatning at for næringsbygg har sikkerhetsventilen i noen tilfelle vært krevende å praktisere. Noe som etter departementets syn skyldes at dokumentasjonsvilkåret er vagt.

Videre på side 5 i høringsnotatet under departementets vurderinger og forslag står følgende:

«I utgangspunktet mener departementet at det ikke er hensiktsmessig å gi uttømmende eller svært detaljerte regler i forskrift som regulerer dokumentasjonsvilkåret. Skattemyndighetene bør ha et visst rom for skjønn til å vurdere om den dokumentasjonen skattyter fremlegger er god nok, og ikke være nødt til å avvise dokumentasjon som fremstår som tilstrekkelig fordi den ikke oppfyller enkelte formelle krav. Samtidig mener departementet at det bør gis visse presiseringer og minstekrav i forskrift, som kan klargjøre dokumentasjonsvilkåret. Dette vil gjøre dokumentasjonsplikten mer forutsigbar og lettere å forholde seg til, både for skattyterne og skattemyndigheten»

Sekretariatet forstår departementet slik at det ikke kan innfortolkes et krav om at markedsverdien for det aktuelle næringsbygg må dokumenteres med takst/verdivurdering eller observerbar markedsverdi.

Skatte ABC-en gir, så vidt sekretariatet kan se, ingen nærmere retningslinjer om dokumentasjonskravet.

I rettledningen til RF-1098 (Formue av næringseiendom) heter det at:

«For å få satt ned verdien må du ha tilstrekkelig dokumentasjon av eiendommens markedsverdi som du kan legge frem hvis skattekontoret ber om det. Markedsverdien kan for eksempel dokumenteres med takst eller verdivurdering.»

Sekretariatet leser rettledningen slik at eksemplifiseringen av hva som skal til for å dokumentere markedsverdien ikke er uttømmende.

Sekretariatet er dermed ikke enig med skattekontoret, jf. skattekontorets redegjørelse ovenfor, i at skattepliktige må dokumentere eiendommens omsetningsverdi med takst/verdivurdering eller observerbar markedsverdi. Det avgjørende er om skattepliktiges fremlagte dokumentasjon, her Taksten og leieprisstatestikken fra 2016-2018 godtgjør at markedsverdien til eiendommen var kr […] i 2016 og 2017.

Helhetsvurdering av fremlagt dokumentasjon

Sekretariatet finner at dokumentasjonen fremlagt i foreliggende sak - Taksten og leieprisstatestikken - samlet ikke godtgjør at omsetningsverdien var kr […] per 31. desember 2016 / 31. desember 2017. I det følgende vil sekretariatet grunngi sitt syn nærmere.

 

I Taksten har det ved beregningen av verdien på næringsbygget blitt benyttet to hjelpemetoder; teknisk verdi, og nettokapitalisering. Sentralt i det følgende er nettokapitaliseringsmetoden da det er eiendommens omsetningsverdi som vurderes.

I nettokapitaliseringsmetoden legger sekretariatet; verdien som fremkommer etter denne metoden har sin bakgrunn i eiendommens vurderte netto inntektsoverskudd og det kravet til avkastning som normalt stilles ved investeringer av denne typen.

For omsetningsverdien (ikke teknisk verdi) er sekretariatet isolert sett enig med skattepliktige i at det er sentralt for verdifastsettelsen for 2015 og 2016 om forventningene til markedsleie fremover i tid er de samme på verdsettelsestidspunktet i 2019 som per 31. desember 2016 og 31. desember 2017. Leieprisene er en viktig del av kapitalisert verdi. Imidlertid er det også andre elementer som er like viktige. For det første at parameterne i avkastningskravet er de samme. Herunder må blant annet markedsrisiko og renterisiko vurderes. Dette er ikke gjort av skattepliktige.

I merknader til sekretariatets utkast til innstilling anfører skattepliktige at med hensyn til avkastningskrav og renterisiko, er det lagt til grunn at disse var uendret i de aktuelle inntektsår. [X] måneders NIBOR-rente som skattyters finansiering er knyttet til, lå stabilt på samme nivå. Markedsrisiko i et stabilt leiemarked kan skattyter vanskelig se kan kreve særskilt omtale, uten særlig holdepunkter. Markedsrisikoen som taksten omhandler for nettokapitaliseringsmetoden er dekkende for hele perioden.

Sekretariatet mener at dette klart ikke er tilstrekkelig. Det blir for generelt. Grunnet sekretariatets syn på Taksten, ref. nedenfor, går ikke sekretariatet nærmere inn på dette her. 

Det fremkommer i punkt 2 i Taksten om eiendommen at

«[...]»

Som redegjort for ovenfor er det de samme elementene som danner grunnlaget for sjablongreglene for verdsettelse av både utleid og ikke utleid næringseiendom. Sentralt i sekretariatets vurdering i det følgende er inntektene. 

Sekretariatet tar her utgangspunkt i skattepliktiges innsendte RF-1098 Formues av næringseiendom 2016 og Takstens oversikt over Inntektsoverskudd.

På side 9 i Taksten fremkommer følgende:

«Inntektsoverskudd

Inntekter (overført)                                                                     […]

Tap ved ledighet, [x] %                                                               […]

Normale eierkostnader, årlig                                                      […]

Forsikring kr [x] pr m ([…] m)                                                     […]

Drift og forvaltning kr [x] pr m ([…]m)                                         […]

Vedlikehold kr [x] pr m ([…]m)                                                    […]

                                                                                                   […]»

[...]

Markedsleien på kr […] er videre input ved fastsettelsen av eiendommens inntektsoverskudd. I RF-1098 Formue av næringseiendom 2016 levert [dd] mai 2017 (korrigert [dd] mars 2019) er det som nevnt rapportert inn en faktisk brutto utleieinntekt på kr […]. Brutto utleieinntekt ble satt til kr […].

I årsregnskapet for 2017 og 2018 fremkommer leieinntekter med henholdsvis kr […] og kr […] og i 2019 fremkommer leieinntekter på kr […]. Tallene fra årsregnskapene inneholder ikke den nye leietakeren fra 2019, slik at avviket mellom rapportert brutto utleieinntekt og markedsleie er tilsvarende større (kr […]).

Etter at taksten har hensyntatt estimert fast ledighet på [x] % fremkommer kr […] i årlig leieinntekt.

Sekretariatet finner at hensyntatt ledighet gir en lavere leie enn det som fremkommer av forventet markedsleie og oppnådd markedsleie.

Når det gjelder markedsrisikoen anfører skattepliktige at det som er redegjort for i Taksten også er dekkende for inntektsårene 2016 og 2017. Fastsettelsen av markedsrisiko, tap ved ledighet, er satt til [x] % - […] - i Taksten. I Taksten står det følgende om markedsutsikter under punkt 4.2 side 8:

«Norsk økonomi, europeisk økonomi og verdens økonomi går stadig bedre. Norsk og europeisk økonomi har dog noe lavere BNP vekst enn tidligere forventet. Internasjonalt forventes BNP å øke med ca. 3,5 % i 2019 iflg. OECD. SSB forventer derimot at internasjonal økonomi på mellomlangsikt vil avta gradvis. Nasjonalt forventes en vekst i oljeinvesteringer, som igjen vil gi en høyere aktivitet på fastlandsøkonomien. Arbeidsledigheten i Norge er på lave 4 % ihht SSB. I B er arbeidsledigheten på lave [x] % ihht NAV oversikt fra januar 2019.

Økt vekst i norsk økonomi har bedret arbeidsmarkedet i det siste året, og det forventes en fortsatt sysselsettingsvekst i årene som kommer.

I B kommune er det, og har vært stor utbygging av nye næringslokaler de siste år. Dette har gitt en forholdsvis stor ledighet av næringslokaler blant eldre næringseiendommer etter hvert som nye lokaler har blitt ferdigstilt. Eldre næringseiendommer er ofte blitt stående tomme over lengre tid. Kontor ledighet for øyeblikket er ca. [x] % ihht Union’s sin markedsopplysning pr januar 2019.

Bygningen på denne eiendommen er ikke spesiell gammel, og regnes fortsatt som relativ moderne. Men det har vært stor utvikling tekniske og energibesparende installasjoner som leietakere ofte etterspør.» 

Sekretariatet leser ikke dette slik at det uten nærmere forklaring skal legges til grunn [x] % ledighet i vurdert markedsleie. For sekretariatet synes det at kontorledigheten skulle vært differensiert mellom gamle og moderne bygg. I tillegg er risikoen hensyntatt gjennom objektrisiko i avkastningskravet på [x]%.

Det er også hensyntatt redusert forventet markedsleie fra dag 1 på den vesentlige kontrakten (F) som løper til 2022. Dette vil gi en høyere kontantstrøm enn markedsleie i flere år. Det presist riktige ville være å hensynta kontraktsleie så lenge kontrakten løper, deretter forventet markedsleie. Den vesentlige kontrakten utløp i desember 2022.

Det fremkommer også av Taksten at det er mulig å bygge på [x] stykk kontoretasjer på  [x] kvm ifølge reguleringsplanen. Dette potensialet kan ikke sekretariatet se at er hensyntatt i vurderingen av verdien av eiendommen.

Sekretariatet mener at ovenstående viser at det er sannsynlig at verdien av fremtidige leieinntekter er undervurdert.

Eierkostnader/ utbetalinger

Det fremkommer i 2016 årsregnskapet side 9 at driftskostnadene har vært kr […] (avrundet). I 2017 årsregnskaper er driftskostnadene kr […] (avrundet). I 2018 årsregnskaper er det også oppgitt kr […] (avrundet) i annen driftskostnad.

Driftskostnadene lagt til grunn i Taksten på kr […] er dermed betydelig høyere enn det som fremkommer i regnskapene.

Sekretariatet finner ingen direkte forklaring på hvorfor det er lagt til grunn normaliserte eierkostnader som overstiger de kostnader som fremgår av regnskapene. Det fremkommer imidlertid i Taksten under konklusjonen på side 3, gjengitt ovenfor, at det ikke er noen spesifikke krav til oppgradering av eiendommen men at det i de nærmeste årene må forvente oppgraderingskostnader. Sekretariatet mener at det i verdsettelsessammenheng skal hensyntas nødvendige utbetalinger som reduserer forventet kontantstrøm, herunder påkostninger. Det vil igjen si at den regnskapsmessige klassifiseringen som driftskostnad ikke har betydning så fremt fremtidige påkostninger ikke endrer leieforventningen.

Oppsummering subsidiær drøftelse

Sekretariatet finner at den generelle leieprisstatestikken og skattepliktiges merknader/opplysninger angående rente og markedsrisiko samt reduksjonen tilknyttet forventede leieinntekter i forhold til oppnådd leie og hensyntatt objektrisiko i avkastningskravet, ikke er tilstrekkelig til å sannsynliggjøre at omsetningsverdien til eiendommen Eiendom1 også var kr […] 31. desember 2016 og 31. desember 2017.

Som nevnt ovenfor er det skattepliktige som skal godtgjøre at omsetningsverdien jf. dagjeldende skattelov § 4-10 første ledd tredje punktum.

Subsidiær konklusjon

Sekretariatet mener at det ikke er grunnlag for endring av fastsatt formuesverdi på eiendommen Eiendom1 etter dagjeldende skattelov § 4-10 første ledd tredje punktum.

Sekretariatets forslag til vedtak

Klagen tas ikke til følge.

SKNS1 62/2024

Saksprotokoll i Skatteklagenemnda Stor avdeling 01 - 12.06.2024:

Behandling

Nemndas medlemmer Andvord, Folkvord, Haugland, Kristiansen og Thomassen sluttet seg til sekretariatets innstilling og traff følgende enstemmige

Vedtak

Klagen tas ikke til følge.