Lovhenvisninger:

skatteloven §§ 5-1, 5-20, 6-1, 6-2, 9-3, 9-4, 9-7, skatteforvaltningsloven § 12‑1  

 

 

Saksforholdet

A (skattepliktige) arvet sammen med 3 søsken [B, C og D] en bolig den dd. februar 2019. Boligen ligger i [adresse1]. Denne boligen ble solgt den dd. april 2020.

Forespørsler

I perioden juni 2019 til april 2021 har den skattepliktige på vegne av alle arvingene hatt en utstrakt korrespondanse med skattekontoret. Henvendelsene gjaldt realisasjon og skattebehandling av den arvede boligen.

I egenfastsetting den 16. april 2021 har den skattepliktige ført opp tap ved realisasjon av bolig med kr 461 562. Dette er beregnet ut ifra hennes andel (1/4) av følgende gevinst/tapsberegning:

Salgssum                                                                 kr 4 700 000

- Megler                                                                    kr    208 225

- Kostnader i forbindelse med salg                          kr      29 625
Utgangsverdi                                                           kr 4 462 150

Kostpris (Markedsverdi
ved arv)                                 kr 6 000 000

+ Oppussing                        kr    215 000

+ Husleie                              kr      93 398

Inngangsverdi                      kr 6 308 398             kr 6 308 398

Tap                                                                        kr 1 846 248

Den skattepliktiges skattemelding ble tatt ut til kontroll, og skattekontoret sendte forespørsel datert 17. juni 2021 hvor det ble bedt om at inngangsverdien endres ettersom den er for høy da andre leiligheter i området er gått for mye lavere enn hva deres bolig er lagt for. Det ble samtidig orientert om at betalt husleie ikke skal med i gevinst/tapsberegningen.

I den skattepliktiges tilsvar opplyses det om at de ved salg av boligen fikk tilbud fra fire ulike meglerkontor, og alle fire var inne på at taksten lå på +-6 000 000. Leiligheten som skattekontoret refererer til hadde en takst på kr 5 800 000 og var mindre attraktiv enn deres. Grunnen til at den endelige salgssummen ble lavere var at det var veldig mange leiligheter ute for salg i samme område og i samme periode.

Når det gjelder fradrag for husleie, så er det ført opp etter gjentatte råd fra ansatte i skatteetaten, så den skattepliktige sier hun har vært i god tro. Allikevel foreslår hun at skattekontoret retter fradragene til det som er riktig etter loven.

Den 1. oktober 2021 varsler skattekontoret om endring av ligningen. Fradragsberettiget tap ble varslet endret fra kr 461 562 til kr 338 212. Skattekontoret har ikke godtatt prisvurderingen fra megler, og har fastsatt markedsverdi ved arvefallet ved skjønn, basert på omsetning av andre leiligheter i området. Skattekontoret aksepterte kostnader til oppussing til fradrag, men ikke kostnader til husleie.

Den skattepliktige svarer at hun er uenig i varselet og mener prisvurdering fra megler må være bra dokumentasjon, og etter råd fra skatteetaten (telefon) mener hun også at husleie må kunne trekkes fra.

I det videre arbeidet forespør skattekontoret opplysninger om andel felles gjeld i sameiet, og får til svar at andel felles gjeld er kr 242 469. Gjelden gjelder vedlikehold utført i sameiets regi.

Etter skattekontorets anmodning sendte den skattepliktige den 13. januar 2022 inn kontrakt med megler datert dd. april 2019. Her fremkommer det at beløpet kr 6 000 000 er anført i kontrakten som estimert salgssum.

Etter gjentatte purringer fra den skattepliktige i februar og mars 2022 sendte skattekontoret ett korrigert varsel om endring den 25. april 2022. I dette varselet ble markedsverdi ved arvefallet skjønnsmessig fastsatt til kr 5 000 000. Verdien på andel felles gjeld på kr 242 469 som ble overtatt av kjøper ble lagt til salgsprisen. Det ble ikke gitt fradrag for oppussing og husleie.

Den skattepliktige finner det nye varselet urimelig. Endringen har store konsekvenser, og skattekontoret burde varslet om at de ikke var ferdig med saken. Hun kan ikke se at den nye vurdering til skattekontoret bygger på andre opplysninger enn de som forelå da skatten ble fastsatt. Avslutningsvis er hun usikker på om det er verdivurderingen som er bestridt.

I skattekontorets vedtak datert 22. juni 2022 ble det vist til varselet hvor skattekontoret ville endre grunnlaget for å beregne skatten for 2020. Skattekontoret konkluderte i vedtaket med at de ville endre skattegrunnlaget. I vurderingen er det lagt vekt på at det er gått kort tid siden den skattepliktige leverte eller endret skattemeldingen til at saken ble tatt opp ved at det ble stilt spørsmål til den skattepliktige som fullmektig for salget, at beløpene var så store at saken bør endres og at opplysningene skattekontoret har om saken er tilstrekkelig til å endre grunnlaget for skatten.

Skattekontoret har ikke godkjent mottatt oppdragsavtale fra megler E – og som ligger til grunn for prisantydning ved salget – som grunnlag for den verdien som skal brukes ved beregning av tap. Skattekontoret var heller ikke enig i at det foreligger en verdivurdering på det tidspunkt boligen ble lagt ut for salg – kun en prisantydning som fremgår av prospektet.

Spørsmål om bedre dokumentasjon av verdi brukt ved beregning av tapet er bedt om, men uten at skattekontoret har mottatt mer dokumentasjon som underbygger at verdien var kr 6 000 000.

Inngangsverdi brukt ved beregning av tap er vurdert til å være uten grunnlag i dokumentasjon som kan kreves av skattekontoret og forventes at kan legges frem. Skattekontoret mente at det ikke foreligger opplysninger og dokumentasjon av inngangsverdi som gir et forsvarlig grunnlag å bygge fastsettingen på. Inngangsverdien ble derfor fastsatt skjønnsmessig til kr 5 000 000. To av de øvrige beløpene ført som fradrag er avklart at er ført til fradrag i strid med skattelovens bestemmelser og tilbakeføres. Det var også uteglemt et beløp som øker utgangsverdien. (andel felles gjeld ved salg)

Beregning av tap fremkommer slik:

Utgangsverdi:

Salgssum                                                                 kr 4 700 000

Andel fellesgjeld                                                     kr 242 469

Megler                                   kr 208 225

Tilstandsrapport                   kr 6 375

Styling                                   kr 23 250                   kr (237 850)

Utgangsverdi                                                           kr 4 704 619 Inngangsverdi:

Verdi ved arvefallet skatteloven § 9-7 nr. 5 – satt ved skjønn, jf. skatteforvaltingsloven § 12-2, til kr 5 000 000.

Samlet korrigert tap: kr (5 000 000 – 4 704 619) = kr 295 381.

                                                        Samlet                       Den skattepliktige

Tap ifølge oppstilling
levert med skattemeldingen            kr 1 846 248             kr 461 562

-Korrigert tap                                    kr   295 381             kr   73 845
Endring tap                                      kr 1 550 807             kr 387 716

Den skattepliktiges alminnelig inntekt økte med kr 387 716.

Den skattepliktige påklaget skattekontorets vedtak den 7. juli 2022.

Skattekontorets uttalelse ble oversendt sekretariatet den 21. september 2022.

Sekretariatet sendte utkast til innstilling på innsyn til den skattepliktige den 19. desember 2023. Den skattepliktige sendte inn sitt tilsvar den 1. januar 2024.

Sekretariatet tok kontakt med den skattepliktige på telefon den 8. januar 2024 for å gi tilbakemelding på noen spørsmål.

Den 9. januar 2024 kom det ytterligere tilsvar på partsinnsynet.

Saken ble meldt opp til alminnelig avdeling den 18. januar 2024. Etter anmodning fra alle nemndsmedlemmene i alminnelig avdeling har Skatteklagenemndas leder besluttet at saken skal trekkes fra alminnelig avdeling og meldes opp til behandling i stor avdeling.

 

Skattepliktiges anførsler

Skattekontoret har gjengitt den skattepliktiges anførsler slik i uttalelsen:

«Fra klagers side er det i korte trekk gjort gjeldende at man ikke skal omgjøre et vedtak til ugunst for den vedtaket gjelder når det ikke er kommet nytt faktum til i saken.

Videre er det anført at skattekontoret ikke burde foretatt endring av opprinnelig fastsettelse da endringen har stor betydning for arvingene, jf. sktfvl. § 12-1, og at man i det minste burde vært varslet om at skattemyndighetene ikke var ferdig med sine vurderinger.

Når det gjelder vurdering av markedsverdien på leiligheten forandret denne seg etter arvefallet. Det vises i denne forbindelse til at en nesten tilsvarende leilighet i etasjen under lå ute til salg for kr 5 800 000 i perioden.

Før leiligheten ble solgt ble det utført vedlikehold. Fra skatteetaten er det tidligere opplyst at dette kunne trekkes fra i tapsberegningen. I Skattekontoret sitt vedtak er beløpet strøket. Det samme gjelder kostnader til husleie til sameiet i tiden mellom arvefallet og frem til overtakelse av ny eier.»

I den skattepliktiges tilsvar på partsinnsynet datert 1. januar 2024 fastholdes det at inngangsverdien ved arvetidspunktet var kr 6 000 000. Det vises til skatteetaten.no hvor det fremgår at eksempel på dokumentasjon på markedsverdi er prisvurdering fra takstmann eller eiendomsmegler.

Det gjentas at de hadde kontakt med fire ulike meglere som alle hadde et estimat på +- 6 000 000, noe de mener dokumenterer/sannsynliggjør at verdi ved arvefallet kan settes til kr 6 000 000. Det er uforståelig for den skattepliktige at skatteetaten ikke godtar dette.

Videre gjentas tidligere innsendt merknader vedrørende fradrag for kostnader til oppussing og husleie.

Etter sekretariatets henvendelse på telefon kom det ytterligere tilsvar fra den skattepliktige. Hun legger ved:

- Mailkorrespondanse med megler fra januar 2020.

- Salgsoppgave for leiligheten under som lå ute for salg på dødstidspunktet

- Salgsoppgave og oppdragsavtale fra E på deres leilighet.

Skattepliktige fastholder at prisen på dødstidspunktet var kr 6 000 000.

Hun viser til telefonsamtalen og gjentar at eiendomsmarkedet var tregt. Hun skriver videre at i mars 2019 kom koronapandemien til Norge og det var en ulempe for de, da dette også fikk påvirkning på eiendomsmarkedet. Faren døde dd. februar 2019 og da var eiendomsmarkedet uberørt av pandemien og hun legger ved salgsoppgaven for leiligheten i etasjen under, som lå til salgs på det tidspunktet.

Det var mange faktorer som gjorde at markedet gikk tregt og at leiligheter ikke ble solgt. Det er lagt ved korrespondanse med megler som illustrerer dette. Kort oppsummert skyldtes problemene med å få solgt at det var et langt større tilbud enn etterspørsel etter boliger og coronapandemien.

Det vises videre til Dagens Næringslivs (DN) artikkel om bruktboligprisstatistikk fra april 2020 hvor det fremgår at prisene i mars 2020 falt 1,4 prosent, og at det i mars 2020 var 14,6 % færre salg enn i mars 2019.

Når det gjelder tilbudene fra de andre meglerne lå alle med en prisantydning på +- 6 000 000. Alle tilbudene ligger på gammel e-post, slik at de dessverre ikke har noen ytterligere informasjon om dette. Det er kun lagt frem navn og nettside til de andre meglerne.

Skattekontorets vurderinger

Skattekontoret har vurdert klagen slik i uttalelsen:

«Klagen er mottatt innen klagefristen, jf. skatteforvaltningsloven (sktfvl.) § 13‑4 (1), og tilfredsstiller de øvrige vilkårene som stilles til en klage, jf. sktfvl. § 13‑5.

Skatteklagenemnda er riktig klageinstans, jf. sktfvl. § 13-3 (2), jf. skatteforvaltningsforskriften § 13-3-1 og § 13-3-2. Den skattemessige virkningen av det påklagde beløp utgjør mer enn kr 25 000.

Når skattekontoret ikke finner grunnlag for å omgjøre sitt vedtak oversendes saken til klageinstansen, jf. sktfvl. § 13-6 (3) og (4). Det følger her at skattekontoret kan gi en uttalelse i saken.

Saken gjelder utelukkende tapsberegning ved avhendelsen av arvet leilighet i [adresse1].

Skattemyndighetene skal foreta en fri bevisbedømmelse av alle opplysningene i saken og legge til grunn det mest sannsynlige faktum, jf. Prop. 38 L (2015- 2016) side 170, punkt 18.6.3.

Saken gjelder skattekontoret sin endringsadgang, faktumvurdering knyttet til inngangsverdien av ovenfor nevnte eiendom og spørsmålet om kostnader til vedlikehold og løpende kostnader skal trekkes fra i tapsberegningen.

Endringsadgang

Anførsel om at skattekontoret godtok skattepliktige sin formuesfastsettelse for eiendommen på skattemeldingen for 2020 kan ikke føre frem. Skatteforvaltningsloven bygger på prinsippet om egenfastsetting, jf. sktfvl. § 9‑1 (1). Dette medfører at det er skattepliktige selv som fastsetter grunnlaget for sin egen skattefastsetting. Skattemyndighetene foretar dermed ingen godkjennelse av skattepliktige sin egenfastsetting, men har endringsadgang etter skatteforvaltningslovens kapittel 12.

Klagers oppfatning om at det første tilsendte skatteoppgjøret var en avgjørelse fra skattemyndighetene anses også for å være bakgrunnen for at man har reagert på at skattekontoret ikke varslet om at man ikke var ferdig å vurdere saken. Likevel er det grunn til å bemerke at skattekontoret startet sin behandling av saken under én måned etter at klager mottok det første skatteoppgjøret. Etter dette har man ikke hatt grunnlag for å være i en berettiget tro om at det første skatteoppgjøret kom til å bli stående.

Ettersom det ikke forelå et vedtak i saken før vedtaket av 22.06.2022, kommer ikke fire-måneders fristen i sktfvl. § 12‑6 (4) til anvendelse i foreliggende sak.

Skattekontoret har i sitt vedtak foretatt en vurdering av momentene i sktfvl. § 12-1. Fra klagers side er det anført at man ikke burde foretatt endring av skattefastsettelsen fordi det gjelder et betydelig beløp i fastsatt skatt. Momentet spørsmålets betydning er ett av flere momenter som skal vurderes før man bestemmer om man skal ta en fastsetting til endring.

Forarbeidene til skatteforvaltningsloven i Prop. 38 L (2015-2016), side 167 uttales det aktuelle momentet at det kan ha betydning om feilen medfører urimelige forskjeller mellom skattepliktige, og hvorvidt det får prinsipiell betydning eller gjelder en enkeltstående sak.

Skatteforvaltningshåndboken gir litt mer utfyllende kommentarer til vektingen av momentet. I kommentarene til bestemmelsen, punkt 1.3.2.3, følger det at dersom skattekontoret har avdekket at skattepliktige har unndratt skatt, trekker det i retning av at saken tas opp til endring selv om beløpet er lite. Beløpets størrelse må likevel veies opp mot det arbeid som gjenstår for å ta opp saken, ressurssituasjonen og øvrige momenter.

Skattekontoret har ved sin kontroll vært av den oppfatning at klager har oppgitt et for høyt fradragsberettiget tap knyttet til realisasjon av eiendom. I en slik situasjon taler praksis for at endringssak skal åpnes selv for mindre beløp, med mindre beløpet står i et klart misforhold med de ressursene som kreves for å behandle saken på en tilfredsstillende måte. Dette er ikke tilfelle i foreliggende sak.

Saken gjelder en ikke ubetydelig endring i fastsatt skatt og faktum og ressursbruk er av en slik karakter at momentet taler for at endringssak ble åpnet.

Leilighetens markedsverdi

Skattepliktige benyttet en inngangsverdi på kr 6 000 000. Denne bygget på verdivurdering fra eiendomsmegler.

Skatteetaten har lagt til grunn en inngangsverdi basert på salg av andre leiligheter i det aktuelle sameie.

Som tidligere nevnt i saken vil takster og verdivurderinger danne et utgangspunkt for en beregning av gevinst/tap ved realisasjon av arvet eiendom. Likevel er det markedsverdien på tidspunktet for arvefallet som vil utgjøre inngangsverdien for arvingene. Dersom en verdivurdering åpenbart ikke representerer faktisk markedsverdi vil skattekontoret måtte fastsette verdien ved skjønn, jf. sktfvl. § 12‑2, jf. § 12‑1. Markedsverdi vil være det som markedet er villig til å betale for leiligheten på tidspunktet for arvefallet.

Skattekontoret har satt opp en oversikt over andre leiligheter som er solgt på samme adresse. Denne fremgår av varsel av 25.04.2022, side 9-10.

Det mest tidsnære beviset er salg av en leilighet i samme bygget i 2019. Denne lå i etasjen under den leiligheten som foreliggende sak gjelder. Leiligheten var taksert til kr 5 400 000 og lagt ut med en prisantydning på kr 5 800 000 den 25.01.2019. Denne ble redusert til kr 5 490 000 den 17.04.2019 og ytterligere redusert til kr 4 790 000 den 01.11.2019. Leiligheten ble solgt for kr 4 650 000 den dd.11.2019. Leiligheten var åpenbart feilpriset.

Året forut for arvefallet ble en toppleilighet solgt for kr 5 850 000. Leiligheten ble solgt i tredje kvartal i 2018. Denne hadde et noe større areal og var som nevnt en toppleilighet. Dette vil typisk øke prisen noe. Leiligheten som ble solgt i 2019 lå i tredje etasje og ikke fjerde, slik som leiligheten som er til vurdering i denne saken. Dette vil nok kunne innebære en litt lavere markedspris, men typisk vil differansen mot en toppleilighet være større enn om man går én etasje ned.

Salg av leilighet i andre etasje ble solgt i 2020 for kr 4 800 000. Dersom en ser på prisstatistikk for [...] fylke var det en nedgang i boligprisene fra tredje til fjerde kvartal i 2018. Dersom en ser på 2019 var det økning i alle de tre første kvartalene, med en reduksjon for det siste. Deretter steg prisene gjennom hele 2020. Statistikken viser med andre ord at det ikke har vært høyere markedsverdier i starten av 2019 enn for de leilighetene som ble solgt senere. Statistikkene er snarere et argument for det motsatte.

Samlet sett finner skattekontoret at verken meglers prisvurdering eller salget av toppleiligheten i 2018 kan danne et nivå for markedsprisen for leiligheten som ble realisert. Skattepliktige har ikke bidratt til sannsynliggjøring av en subsidiær verdi.

Inntrykket som skattekontoret sitter igjen med er at man forsøkte å få lagt prisen fra toppleiligheten som ble solgt i 2018 som normdannende for verdien av leilighetene som var plassert i lavere etasjer. Markedet viste med stor tydelighet at den verdien ikke var overførbar til disse.

Skattekontoret har i sitt vedtak lagt til grunn en inngangsverdi på kr 5 000 000. Basert på den informasjonen som foreligger om salg av andre leiligheter i sameiet og den generelle prisutviklingen i området kan man ikke se at det skulle være grunnlag for å fastsette en høyere verdi.

Kostnader til vedlikehold og husleie mm.

Hovedregelen om fradrag i skatteloven (sktl.) § 6-1 fastsetter at det gis fradrag for kostnad som er pådratt for å erverve, vedlikeholde eller sikre skattepliktig inntekt. Det må følgelig foreligge en tilknytning mellom den skattepliktige inntekten og selve kostnaden.

Skatte-ABC 2022, kapittelet «Inngangsverdi», pkt. 9 uttaler at utgifter til vedlikehold ikke skal tillegges inngangsverdien. Følgelig må denne type kostnader fradragsføres mot løpende skattepliktig inntekt. Dette foreligger ikke for den aktuelle leiligheten.

Synspunktet i denne sammenhengen er at kostnaden ikke bidrar til å øke verdien av leiligheten, men kostnaden er forbrukt tidligere ved slitasjen av leiligheten og kostnaden er dermed allerede inkludert i opprinnelig inngangsverdi når leiligheten ble ervervet.

Skattekontoret finner etter dette at utgifter til vedlikehold ikke kan føres til fradrag i beregning av tap ved realisasjonen.

Kostnader til husleie og andre løpende utgifter for leiligheten vil komme i samme betraktning. Kostnadene har ikke en tilknytning til løpende skattepliktige inntekter.

Sammenfatning

Samlet sett ser ikke skattekontoret at det er grunnlag for omgjøring av tidligere vedtak. Fastsetting av inngangsverdien vil i stor grad bero på en skjønnsmessig vurdering. Basert på den tilgjengelige objektive informasjonen som foreligger mener skattekontoret at det ikke er holdepunkter for å komme frem til et høyere tap for klager enn det som følger av det påklagde vedtaket.

Saken oversendes som følge av dette til skatteklagenemnda for avgjørelse.»

Sekretariatets vurderinger

Skatteklagenemnda er rett klageinstans etter skatteforvaltningsloven § 13-3 annet ledd. Når klagen tas under behandling, kan Skatteklagenemnda prøve alle sider av saken, jf. skatteforvaltningsloven § 13-7 annet ledd.

Sekretariatet, som forbereder saken for Skatteklagenemnda, innstiller på at den skattepliktiges klage tas delvis til følge.

Klagen er fremsatt rettidig og tas til behandling, jf. skatteforvaltningsloven § 13‑4.

 Den skattepliktige har sammen med 3 andre, den dd. april 2020 solgt bolig i [adresse1]. Boligen ble ervervet ved arv den dd. februar 2019.

Den skattepliktiges påstand er at skattekontoret ikke skal omgjøre et vedtak til ugunst for den vedtaket gjelder når det ikke er kommet nytt faktum i saken. Videre er det anført at inngangsverdien skal settes til kr 6 000 000 som eiendomsmegler E vurderte verdien til. I tillegg kreves fradrag for vedlikehold og kostnader til husleie.

Endringsadgang.

Sekretariatet slutter seg til skattekontorets vurdering av endringsadgang i uttalelse, gjengitt over, og vil i tillegg kommentere følgende:

Det følger uttrykkelig av skatteforvaltningsloven § 12-1 (1) at skattemyndighetene kan «endre enhver skattefastsetting når fastsettingen er uriktig». Endringsfristen er fem år etter utgangen av skatteleggingsperioden, jf. skfvl § 12-6 (1).

Før fastsettingen tas opp til endring, skal skattemyndighetene foreta en vurdering av hvorvidt det er grunn til det, jf. skfvl § 12‑1 (2). Skattekontoret har foretatt en grundig vurdering av dette spørsmålet, og sekretariatet er enig i denne vurderingen.

Videre vil sekretariatet vurdere realisasjonen av den arvede leiligheten.

Gevinst ved realisasjon av formuesobjekt (i denne saken salg av bolig) er skattepliktig etter skatteloven § 5-1 andre ledd. Tilsvarende er tap fradragsberettiget etter skatteloven § 6‑2 første ledd.

Ved realisasjon av enkelte formuesobjekter, herunder bolig, gjelder imidlertid særregler i skatteloven kapittel 9 som kan begrense skatteplikten. Skatteloven § 9‑3 andre ledd bokstav a og b oppstiller et krav om eier- og brukstid som vilkår for skattefritak. Det følger videre av § 9‑4 at det gis fradrag for tap i samme utstrekning som gevinst er skattepliktig.

I foreliggende tilfelle er det ikke omtvistet at kravene til brukstid ikke er oppfylt, og et tap ved salg av boligen vil dermed være fradragsberettiget.

Leilighetens markedsverdi

Inngangsverdi for formuesobjekt ervervet ved arv eller gave skal i utgangspunktet settes lik arvelaters eller givers inngangsverdi. Arve- /gavemottaker overtar dermed arvelaters/givers inngangsverdi (skattemessig kontinuitet), jf. skatteloven § 9‑7 første ledd.

Denne bestemmelsen gjelder imidlertid ikke for bolig, fritidsbolig og alminnelig gårdsbruk eller skogbruk, når arvelater eller giver kunne solgt slik eiendom uten gevinstbeskatning på dødsfalls- eller gavetidspunktet, jf. skatteloven § 9‑7 femte ledd. Inngangsverdi for slik bolig og fritidseiendom som er ervervet ved arv eller gave settes til antatt salgsverdi på ervervstidspunktet.

Med "antatt salgsverdi" forstås at det må gjøres et anslag basert på de opplysninger som foreligger på ervervstidspunktet og eventuelle etterfølgende forhold som takst/verdivurdering og prisutvikling.

Det er den skattepliktige som må dokumentere eller sannsynliggjøre en inngangsverdi som vedkommende vil benytte seg av ved ligningen. Dette fremgår også av forarbeidene Prop.1 LS Tillegg 1 (2013-2014) side 45-46 hvor det gjøres nærmere rede for ovennevnte unntak fra kontinuitetsprinsippet:

"Uten arveavgiftsfastsettelse er det i utgangpunktet skattyter som må dokumentere eller sannsynliggjøre en inngangsverdi som vedkommende vil påberope seg ved ligningen."

Det er videre i forarbeidene lagt til grunn at skattemyndighetene på selvstendig grunnlag kan kontrollere inngangsverdien basert på de tilgjengelige opplysningene i saken.

"Skattemyndighetene må i denne sammenheng ta stilling til om vilkårene for oppskrivning av inngangsverdien er oppfylt, og til gevinstberegningen, inklusive den påståtte markedsverdien.

(...) Senest ved ligningen for realisasjonsåret må skattemyndighetene ta stilling til om arvelater eller giver oppfylte vilkårene for skattefritak, samt hvilken markedsverdi eiendommen hadde.

I de fleste tilfeller hvor bolig eller fritidsbolig skifter eier ved arv eller gave, antar departementet at ny inngangsverdi enten vil bli aktuell nokså tidlig på grunn av at mottaker foretar en rask realisasjon, eller også helt uaktuell fordi mottakeren selv tar eiendommen i bruk og dermed kommer under gevinstfritaksreglene på selvstendig basis. Departementet antar at de gjenstående tilfellene ikke kommer opp i et antall som gir grunnlag for å etablere en særskilt ordning med obligatorisk fastsettelse og kontroll av inngangsverdier for bolig og fritidsbolig i ervervsåret. Departementet foreslår imidlertid at det gis hjemmel til å kreve at mottaker gir opplysninger om erverv av bolig og fritidsbolig ved arv og gave. Dette omfatter også opplysninger om arvelater eller giver oppfylte vilkårene for skattefritak på gave- eller dødsfallstidspunktet, samt eiendommens markedsverdi på ervervstidspunktet. Sammen med den informasjon ligningsmyndighetene selv besitter, vil dette gi ligningsmyndighetene grunnlag for å foreta nødvendige kontroller av inngangsverdien, senest ved en eventuell realisasjon."

Det må som nevnt ovenfor sees hen til at det i lovteksten vises til "antatt salgsverdi". Dette innebærer at det gis rom for en skjønnsmessig fastsettelse av verdien, og det må derfor utvises forsiktighet med å finne "fasiten". Det må vises betydelig grad av tilbakeholdenhet med å sette til side et skjønn fastsatt av en profesjonell takstmann basert på tilgjengelige opplysninger på taksttidspunktet. Det samme vil også gjelde hvis eiendommen faktisk selges for en høyere pris enn taksten og hvor den skattepliktige kommer i en gevinstposisjon.

Det som skal belyses i saken er boligens markedsverdi på dødsfallstidspunktet, også nevnt som antatt salgsverdi. Sekretariatet skal finne frem til det mest sannsynlige faktum i saken.

Skattekontoret har den 17. juni 2021 bedt om verdivurdering/takst av leiligheten. Dette ble ikke besvart, men etter ny henvendelse ble kontrakten med eiendomsmegleren sendt inn. Her fremgår det at honorar til megler er beregnet ut fra et salgsestimat på kr 6 000 000. Estimat for salgssum er benyttet av megler for å synliggjøre hva provisjonen kan utgjøre. Dette er ikke å anse som verken en verdivurdering eller takst. Det er ikke fremlagt noen annen dokumentasjon eller sannsynliggjøring av boligens verdi på dødsfallstidspunktet. Sekretariatet er derfor enig med skattekontoret i at inngangsverdien kan fastsettes ved skjønn.

Det er sekretariatets vurdering at skattekontoret har foretatt en grundig gjennomgang av salg av sammenlignbare leiligheter og har foretatt/fastsatt et begrunnet skjønn av antatt markedsverdi ved arveovergangen. Sekretariatet legger til grunn at skjønnsmessig fastsatt inngangsverdi er den samme som leilighetens bruttoverdi. Dvs at verdien er inkludert andel felles formue/gjeld pr. 1.1.2019.

Kostnader til vedlikehold og husleie.

Sekretariatet er enig med skattekontoret i at kostnaden til vedlikehold og husleie ikke bidrar til å øke verdien av leiligheten. Følgelig må denne typen kostnader fradragsføres mot løpende skattepliktig inntekt. Dette foreligger ikke for den aktuelle leiligheten. Kostnader til vedlikehold og husleie skal derfor ikke tas med i gevinst/tapsberegningen ved realisasjon av leiligheten.

Gevinst/tapsberegning

Som nevnt over må en for å kunne beregne gevinst eller tap på andelsleiligheten, fastsette leilighetens bruttoverdi, både på ervervs- og realisasjonstidspunktet. Enkelte poster i denne vurderingen beror på verdier per 1. januar i henholdsvis ervervs- og realisasjonsåret, med mindre det foreligger unntak.

Bruttoverdien beregnes separat for hvert av tidspunktene på følgende måte:

Leilighetens overdragelsessum (andel + innskudd + mulige vederlag utover dette)

+ Den forholdsmessige andelen av boligselskapets fremmedkapital som faller på andelen pr. 1. januar i henholdsvis ervervs- og realisasjonsåret.

- Den forholdsmessige delen av boligselskapets aktiva som faller utenfor beregningsgrunnlaget for fastsetting av leilighetens formuesverdi per 1. januar i henholdsvis ervervs- og realisasjonsåret.

= andelsleilighetens bruttoverdi.

Fra årsoppgavene til boligsameie så fremkommer beløp som «andel formue» og «andel gjeld». De aktuelle beløpene er:

                        1.1.2019                    1.1.2020

Andel formue:           12 812                       24 666

Andel gjeld                288                             242 808 (skattekontoret har brukt 242 469)

Skattekontoret har fastsatt inngangsverdien ved skjønn, og som nevnt ovenfor legger sekretariatet til grunn at det er inkludert andel formue/gjeld. Når det gjelder korrigering av utgangsverdien for andel formue/gjeld, så har skattekontoret kun tatt med andel gjeld i sin beregning. Sekretariatet mener at andel formue også må hensyntas.

Sekretariatet mener følgende gevinst og tapsberegning vil være gjeldende:

Utgangsverdi:

Salgssum                                                                 kr 4 700 000

Andel fellesgjeld                                                      + kr 242 808

Andel felles formue                                                  - kr 24 666

Megler                                               kr 208 225

Tilstandsrapport                                kr 6 375

Styling                                               kr 23 250       kr (237 850)

Utgangsverdi                                                           kr 4 680 292

Inngangsverdi:

Verdi ved arvefallet skatteloven § 9-7 nr. 5 – satt ved skjønn, jf. skatteforvaltingsloven § 12‑2, til kr 5 000 000.

Tap ved realisasjon av leiligheten: kr (5 000 000 – 4 680 292) = kr 319 708.

Økning i tap i forhold til skattekontorets vedtak: (319 708 – 295 381) = 24 327

Tap ved salg av bolig økes dermed med kr 24 327 (kr 6 082 pr andel)

I den skattepliktiges tilsvar på partsinnsynet gjentas tidligere merknader til spørsmål om fradrag for vedlikehold/oppussing og husleie. Sekretariatet kan ikke se at det fremkommer nye opplysninger i tilsvaret, og fastholder sin vurdering på dette punktet.

Når det gjelder merknader til fastsettelse av inngangsverdien og fastholdelse av verdien på kr 6 000 000, har sekretariatet følgende kommentarer:

Det er antatt salgsverdi/omsetningsverdi på dødstidspunktet som skal fastsettes. Det skal mye til for at vurdering fra profesjonell part, i dette tilfelle eiendomsmegler, skal avvikes.

På hjemmesiden til skatteetaten er det anført følgende eksempel på dokumentasjon på omsetningsverdi:

• Takst
• Prisvurdering fra takstmann/eiendomsmegler
• prospekt/prisvurdering av tilnærmet like eiendommer.

Den skattepliktige viser også til at det på skatteetaten.no er opplyst at prisvurdering fra takstmann/eiendomsmegler er god nok dokumentasjon. Hun viser også til at fire ulike meglere estimerte verdien til kr 6 000 000.

I telefonsamtalen den 8. januar 2024 ba sekretariatet om dokumentasjon på prisvurdering fra de øvrige meglerne. Slik dokumentasjon er ikke fremlagt, til tross for at sekretariatet presiserte at de måtte kontakte meglerne for å fremskaffe denne dokumentasjonen. Det er kun gitt opplysninger om hvilke meglere (navn og nettsted) som skattepliktige hadde vært i kontakt med.

Det eneste som er fremlagt av dokumentasjon av skattepliktiges anførsel om inngangsverdi er prisestimatet fra eiendomsmegler og ett prospekt fra en annen leilighet i samme bygning.

Som forklaring på det store verdifallet er det fremstilt flere momenter for at markedet gikk tregt. Det vises også til meglers kommentarer i mail korrespondanse fra januar 2020 til april 2020.

Han beskriver vanskeligheten med å selge ved at det er stort utbud av boliger. Dette siden det var lite salg høsten 2019 som nå blir lagt ut igjen for salg våren 2020, + nye salgsobjekter, corona og prisnedgang i mars 2020.

Den skattepliktige nevner også at pandemien som kom i mars 2019 var en ulempe for de. Sekretariatet vil kort bemerke at pandemien kom til Norge først i 2020, og coronatiltakene ble innført i mars 2020. Pandemien har derfor i liten grad påvirket salget av denne leiligheten

Selv om det skal mye til for å fastsette en annen omsetningsverdi enn hva megler har lagt til grunn, er det ganske klart at omsetningsverdien på dødstidspunktet ikke var kr 6 000 000. Leiligheten ble lagt ut for salg omlag 2 måneder etter dødstidspunktet med en prisantydning på kr 6 000 000. Leiligheten ble trukket fra markedet og reintrodusert til lavere pris ved et par anledninger, og prisantydningen ble justert ned slik (17.1.2020 – kr 5 750 000, 6.2.2020 – 4 950 000) før den ble solgt dd. april 2020 for kr 4 700 000. Dette viser i all tydelighet at markedet ikke var villig til å betale kr 6 000 000 for boligen. En kan derfor ikke si at dette er antatt salgsverdi.

Den leiligheten som det blir sammenlignet med lå ute til salgs den dd. januar 2019 med en prisantydning på kr 5 800 000. Denne leiligheten blir også satt ned flere ganger (17.4.2019 – kr 5 490 000, 11.10.2019 – kr 5 190 000, 25.10.2019 – kr 4 990 000, 5.11.2019 – kr 4 790 000) før den blir solgt den dd.11.2019 for kr 4 650 000). Allerede før boligen til skattepliktige ble lagt ut for salg, ble prisen for denne leiligheten justert ned fra 5 800 000 til 5 490 000. Dette underbygger igjen at antatt salgsverdi på dødstidspunktet ikke var kr 6 000 000. Det vil heller kunne være en bekreftelse på at verdien faktisk var mye lavere.

Ved å gjøre en vurdering av de momentene som er fremstilt er sekretariatet av den oppfatning at dette har påvirket prisen til en hvis grad. Både økning i felles gjeld og generell prisnedgang vil kunne gi noe prisnedgang i perioden. Sett hen til de momentene som er nevnt, stiller sekretariatet seg bak skattekontorets skjønn på kr 5 000 000.

Sekretariatets forslag til vedtak

Klagen tas delvis til følge.

Alminnelig inntekt reduseres med kr 6 082.

 

 

SKNS1 24/2024

Saksprotokoll i Skatteklagenemnda Stor avdeling 01 - 07.03.2024:

Behandling

A møtte og ga en muntlig redegjørelse. Hun fremla verdivurdering av 03.04.2019 fra megler E, som hun fikk tilsendt som e-takst 06.03.2024 fra megler E. 

Nemnda delte seg i et flertall og et mindretall for så vidt gjelder fastsettelse av inngangsverdien for arvingene, jf. skatteloven § 9‑7 femte ledd. Etter denne bestemmelsen skal verdien settes til "antatt salgsverdi på ervervstidspunktet", som i denne saken er dd.02.2019.

Flertallet Andvord, Thomassen og Hajem, mener at verdivurderingen som skattepliktige/skattepliktiges representant nå har fremlagt, i dette tilfellet må danne grunnlaget for fastsettelse av "antatt salgsverdi". Meglerens verdivurdering er satt til NOK 6 000 000. Flertallet bemerker at det er uheldig at denne ikke har vært fremlagt tidligere i prosessen slik skattekontoret har bedt om, men finner ikke å kunne se bort fra den når den nå foreligger. Det fremgår av verdivurderingen at den er basert på befaring foretatt 03.04.2019, på identifiserte sammenlignbare salg i nærområdet i 2017 og 2018, samt en vurdering av kvaliteter ved leiligheten og omsettelighet. Den fremlagte verdivurderingen støttes av øvrige megleranslag på det aktuelle tidspunktet som skattepliktige fikk. Dette er ikke nærmere dokumentert, men flertallet har ikke grunnlag for å betvile opplysningene fra skattepliktige/skattepliktiges representant, som hun har gjentatt muntlig før nemndas behandling av saken. Flertallet mener på denne bakgrunn at det ikke er grunnlag for å fastsette inngangsverdien ved skjønn, subsidiært at det knytter seg for stor usikkerhet mht hva "antatt salgsverdi" på ervervstidspunktet i så fall skal settes til. Flertallet mener etter dette at inngangsverdien bør settes til NOK 6 000 000.

Mindretallet Folkvord og Nordnes sluttet seg til innstillingen.

For øvrig sluttet nemnda seg enstemmig til sekretariatets innstilling.

Nemnda traff deretter slikt
 
Vedtak

Klagen tas delvis til følge ved at alminnelig inntekt reduseres med NOK 256 082.