Når din bolig har fått for høy formuesverdi som følge av endret kommunestruktur

Fra 1. januar 2020 ble kommunestrukturen endret. Dette medførte at boliger i enkelte kommuner fikk en økning i beregnede markedsverdier (boligverdien), og dermed potensielt høyere formuesverdi, uten at boligens verdi reelt sett har økt.

Det ble vedtatt en overgangsregel fra og med inntektsåret 2020 for å ivareta de som kan ha fått for høye beregnede formuesverdier som følge av endret kommunestruktur.

I skattemeldingen for inntektsåret 2020 kan de som er omfattet av overgangsregelen velge å bruke den beregnede markedsverdien for 2019 beregnet etter boligverdien, justert for prisvekst etter 2019, som formuesgrunnlag for inntektsåret 2020.

Dette må du gjøre i skattemeldingen for inntektsåret 2020

Dersom overgangsregelen gjelder deg, skal du ha fått et brev fra Skatteetaten, hvor den prisjusterte verdien er oppgitt. 

Logg inn i skattemeldingen og følg veiledningen som er beskrevet i brevet du har mottatt.

Mest gunstig for de fleste

For de fleste vil den prisjusterte 2019-verdien (overgangsregelen) være den mest gunstige å benytte for inntektsåret 2020.  I noen tilfeller vil det være mer gunstig å beholde den som er forhåndsutfylt i skattemeldingen. Du kan lese mer om dette under. 

I de tilfeller den prisjusterte 2019-verdien er høyere enn den beregnede markedsverdien (boligverdi) for 2020, vil det være mest gunstig å benytte den forhåndsutfylte verdien som formuesgrunnlag.

Dersom dette er tilfellet for deg skal du ha blitt informert om det i brevet fra oss.

Dersom du har fått satt ned formuesverdien på boligen et tidligere år på grunnlag av dokumentert markedsverdi, har du rett på en forholdsmessig nedsettelse av beregnet markedsverdi (boligverdi) og formuesverdi i de 5 påfølgende år. Den beregnede markedsverdien i din skattemelding for 2020 vil da være lavere enn den beregnede markedsverdien (boligverdien) som er opplyst i brevet fra oss.

Det vil ikke alltid være mest gunstig å velge den laveste beregnede markedsverdien. Dette skyldes at prosentsatsen ved beregning av formuesverdi er høyere når beregnet markedsverdi er nedjustert på grunnlag av dokumentert markedsverdi et tidligere år. Du bør derfor sjekke om det er mest gunstig for deg å beholde den nedjusterte, beregnede markedsverdien i skattemeldingen, eller om det er mest gunstig å benytte deg av den prisjusterte 2019-verdien.

Eksempel

I eksemplet under er det tatt utgangspunkt i at boligen er din primærbolig, at du eier 100 prosent av boligen og at verdsettelsen gjelder for inntektsåret 2020.

Beregnet markedsverdi (boligverdi)

 

Beregnet markedsverdi (boligverdi) for inntektsåret 2020 (boligkalkulator 2020):

Kr 5 200 000

Beregnet markedsverdi på grunnlag av prisjustert 2019-verdi (Boligkalkulator 2019 + prisstigning):

Kr 4 944 000

Beregnet markedsverdi nedjustert på grunnlag av dokumentert markedsverdi et tidligere år:

Kr 4 264 000
Når formuesverdi beregnes på grunnlag av beregnet markedsverdi (boligverdi) fastsettes formuesverdi til 25 prosent av den beregnede markedsverdien for primærboliger og 90 prosent for sekundærboliger.
De samme prosentsatsene gjelder når du benytter deg av den prisjusterte 2019-verdien (overgangsregelen).
Dersom du har fått satt ned formuesverdien på grunnlag av en dokumentert markedsverdi, fastsettes formuesverdien til 30 prosent av den beregnede markedsverdien for primærbolig og 100 prosent for sekundærbolig.

Beregnet formuesverdi

 

Formuesverdi beregnet på grunnlag av beregnet markedsverdi (25 prosent av boligverdi) for inntektsåret 2020:

Kr 1 300 000

Formuesverdi beregnet på grunnlag av prisjustert 2019-verdi (25 prosent av boligverdi):

Kr 1 236 000

Formuesverdi beregnet på grunnlag av nedjustert beregnet markedsverdi (30 prosent av boligverdi) som følge av dokumentert markedsverdi oppgitt et tidligere år:

Kr 1 279 200
Her lønner det seg å benytte den verdien som gir den laveste formuesverdien. I eksemplet ser vi at den prisjusterte 2019-verdien (overgangsregelen) gir den laveste formuesverdien.

Dette gjelder bare for deg som:

  • har fått satt ned formuesverdien på boligen et tidligere år,
  • bor i en kommune med eiendomsskatt på bolig, og
  • kommunen bruker våre formuesgrunnlag ved beregning av eiendomsskatt.

Når du ikke skal betale formuesskatt, men formuesgrunnlaget skal brukes ved beregning av eiendomsskatt:

Dersom boligen din ligger i en kommune som benytter Skatteetatens formuesgrunnlag ved utskriving av eiendomsskatt, og du ikke skal betale formuesskatt, lønner det seg å velge den verdien som gir den laveste beregnede markedsverdien. I eksempelet ser vi at det er den nedjusterte beregnede markedsverdien som følge av en dokumentert markedsverdi et tidligere år, som gir den laveste beregnede markedsverdien på boligen.

Når du skal betale formuesskatt og formuesgrunnlaget skal brukes ved beregning av eiendomsskatt:

Dersom du skal betale formuesskatt og kommunen bruker Skatteetatens formuesgrunnlag ved utskriving av eiendomsskatt, bør du foreta en konkret vurdering av hva som lønner seg for deg.

Du kan lese mer om skattesatser og innslagspunkt for formuesskatt

Informasjon om hvordan kommunen beregner eiendomsskatt på boligen finner du på din kommune sine hjemmesider.