Skatteregler - salg av egen bolig

Utgangspunktet er at gevinst/tap ved salg av fast eiendom er skattepliktig/ fradragsberettiget. Når det gjelder salg av bolig som du selv bor i, er det imidlertid omfattende unntak fra denne hovedregelen. Salg av pendlerbolig følger i denne sammenheng de samme reglene som gjelder for egen bolig.

Gevinst ved salg av egen bolig er skattefri, dersom vilkår knyttet til eier- og botid er oppfylt. At vilkårene er oppfylt medfører også at et eventuelt tap ved salg av egen bolig ikke er fradragsberettiget.

Eiertid og botid

  1. Eiertid - Salget må skje eller avtales mer enn ett år (12 måneder) etter at boligen ble ervervet (kjøpt, arvet, mottatt som gave) og
  2. Botid - Du som eier må ha brukt boligen til egen bolig i minst ett år (12 måneder) i løpet av de siste to årene (24 måneder) før salget skjer.

Eiertid er den tiden du har eid boligen.

Eiertiden regnes fra det tidspunktet du ervervet (kjøpte, arvet, mottok som gave) boligen. Som hovedregel regnes du som eier fra det tidspunktet du overtok den faktiske rådigheten over eiendommen.

Eiertiden regnes fram til det som kommer først av salg (realisasjon) eller avtale om salg (realisasjon). Dette innebærer at også visse ufullstendige avtaler hvor ikke alle vilkårene er fastlagt, etter omstendighetene også kan avbryte eiertiden.

Er en bolig kjøpt i flere etapper på forskjellige tidspunkt, regnes eiertid spesielt for hvert kjøp. Eiertid regnes fra dato til dato.

Har du selv bygget boligen?

Har du selv bygget boligen regnes eiertiden fra den datoen du tok boligen i bruk eller fra den datoen ferdigattesten viser at den var oppført. Det er det tidligste av disse tidspunktene som gjelder. Eiertiden regnes på vanlig måte fram til det tidspunktet som kommer først av salg (realisasjon) eller avtale om salg (realisasjon).

Er du gift?

Dersom en av ektefellene eide boligen før ekteskapet ble inngått, regnes dette som eiertid også for den andre ektefellen.

Botiden er den tiden du har bodd i boligen.

Botid regnes fra og med den dagen du flytter inn i boligen og den avbrytes enten av tidspunktet for salg (realisasjon) eller utflyttingsdagen. Selve dagen for salg (realisasjon) eller utflytting regnes også med ved beregning av botiden. Botid regnes vanligvis bare i den perioden du er eier av boligen. Er det flere botidsperioder innenfor toårsperioden, legges disse sammen.

Eksempel

Du har inngått avtale om kjøp av bolig den 15. juni år 1. Du overtar og flytter inn 1. august samme år. Året etter vil du selge boligen. Du inngår avtalen 1.juli år 2. Boligen skal overleveres 1. august år 2.

Fordi bo- og eiertiden her regnes fra overtakelsesdatoen til avtaledato, er kravene til eier- og botid ikke oppfylt. Salgsgevinsten vil derfor bli skattepliktig. Gevinsten skal føres i skattemeldingen for det året boligen selges.

Er du gift?

Har en av ektefellene brukt boligen før ekteskapet ble inngått, regnes dette med som botid også for den andre ektefellen. Dette gjelder også om den ektefellen som først bodde i boligen er død når boligen blir solgt.

Blir tidligere felles bolig solgt etter separasjon eller skilsmisse, får den som har flyttet ut godskrevet samme botid som den som har bodd i boligen. Denne regelen gjelder også for samlivsbrudd for tidligere samboere som har eller har hatt felles barn.

Botid i forbindelse med brukshindring

I enkelte tilfeller kan du få godskrevet botid selv om du ikke har bodd i boligen. Dette gjelder der du er forhindret fra å bruke boligen på grunn av eget eller ektefelles arbeid, helsemessige forhold eller lignende grunner. Dette kalles brukshindringer.

Ikke-bruk kan likestilles med egen bruk i følgende situasjoner:

  • du har brukt boligen som fast bolig og må flytte fra den grunnet årsaker som nevnt over, eller
  • du kan godtgjøre å ha planlagt å bruke boligen som fast bolig, men er forhindret fra å flytte inn grunnet årsaker som er nevnt over.

Du får godskrevet botid selv om boligen leies ut. Som botid regnes likevel ikke tidsrom der du bor i en annen bolig som du eller ektefellen eier. Regelen om ikke-bruk gjelder tilsvarende for pendlerbolig, men ikke for fritidseiendom.

En forutsetning for å få godskrevet botid selv om du ikke har bodd i boligen, er at du ikke var kjent med eller burde kjent til brukshindringen da du anskaffet boligen.

Eksempel på brukshindring er:

  • frivillig eller beordret skifte av arbeide
  • boplikt i tjenestebolig
  • utdannelse ved skole eller universitet som ligger et annet sted enn boligen
  • innleggelse på institusjon på grunn av sykdom eller alderdom.

Derimot regnes det ikke som brukshindring at boligen må leies ut fordi du ikke har råd til å bo der selv eller at du flytter til et annet sted fordi du ønsker å skifte miljø.

Hva regnes som realisasjon?

Reglene om skatteplikt for gevinst og fradragsrett for tap, gjelder både ved salg og annen realisasjon av eiendom. Det som sies om «salg» på denne siden, gjelder derfor også andre former for realisasjon.

En eiendom regnes som realisert når eiendomsretten opphører eller overføres til en annen ved for eksempel:

  • frivillig salg, inkludert salg til underpris hvor betalingen ikke er symbolsk
  • tvunget salg, for eksempel: ekspropriasjon, odelsløsning eller salg på tvangsauksjon
  • bytte eller makeskifte
  • fullstendig ødeleggelse, f.eks. ved brann.

Noen former for eiendomsoverdragelse regnes likevel ikke som realisasjon, for eksempel:

  • gaveoverføring eller arveforskudd
  • arveovergang ved dødsfall
  • skifte av dødsbo
  • overføring mellom ektefeller
  • skifte av felleseie mellom ektefeller

Er du i tvil, kontakt oss.

Tidspunktet for når eiendommen regnes som solgt (realisert) får betydning ved beregningen av selgers eiertid og botid. Ved beregning av eiertid vil også en avtale om salg (realisasjon) få betydning.

Skjer realisasjonen i form av salg, regnes eiendommen som realisert på det tidspunkt det er inngått en fullstendig avtale om overdragelsen.

En avtale er fullstendig når kjøper og selger på bindende og endelig måte er blitt enige om at eiendommen skal overdras og om de viktigste vilkårene for overdragelsen. Realisasjonstidspunktet vil derfor vanligvis være den dag da budet aksepteres.

Selv om realisasjon i form av salg er gjennomført, vil selgeren bli regnet som «eier» i andre henseende fram til det tidspunkt da eiendomsretten går over på kjøper. Dette skjer vanligvis ved overtakelse av boligen.

Fram til det tidspunkt er det derfor selgeren som for eksempel skal betale skatt på formue og eventuell inntekt av eiendommen.

Salg av egen bolig når:

Har du leid ut deler av boligen, og du skal selge boligen, kan hele eller deler av gevinsten bli skattefri.

Helt skattefri

Gevinst ved salg av egen bolig er helt skattefritt når du har brukt minst halvparten av boligen som egen bolig, regnet ut etter utleieverdien. Dette forutsetter at den øvrige delen har vært utleid til boligformål.

Delvis skattefri

Har du brukt mindre enn halvparten (regnet etter utleieverdien) som egen bolig, vil gevinsten ved salg kun være delvis skattefri. Skattefritaket gjelder bare for gevinsten knyttet til den delen av boligen som du har brukt selv.

Har du brukt del av bolig som hjemmekontor i virksomhet, vil gevinst ved salg være delvis skattefritt. Den delen av gevinsten som gjelder hjemmekontor brukt i virksomhet, er skattepliktig uansett eier- og botid. Dette gjelder selv om du bor i mer enn halve boligen, regnet etter utleieverdien.

Med "utleieverdi" menes en normal utleiepris for leiligheten/boligdelen på det frie markedet til det formål arealene er brukt til. 

Med «minst halvparten av boligen» menes at utleieverdien av den delen du selv har brukt som egen bolig, må være minst like høy som utleieverdien av den delen av boligen som er leid ut. «Minst halvparten av boligen» er knyttet til utleieverdien og ikke til arealstørrelsen.

Ved salg av andel i boligselskap (borettslag og boligaksjeselskap), gjelder de samme reglene som for salg av eiendom forøvrig.

Bruker du boenheten som egen bolig, kan gevinst ved salg være skattefritt såfremt kravene til bo- og eiertid er oppfylt.

Der gevinst ved salg er skattepliktig/tap fradragsberettiget, skal beregningen hensynta boenhetens andel av fellesgjeld mv. Se avsnittet "Beregning av gevinst/tap ved salg av andel i boligselskap" for mer informasjon rundt dette.

Er vilkårene for skattefrihet etter reglene om salg (realisasjon) av alminnelig gårdsbruk ikke oppfylt, kan likevel gevinst på våningshuset med naturlig arrondert tomt (tomten som er knyttet til våningshuset) bli skattefri etter reglene om realisasjon av bolig- eller fritidseiendom.

Er vilkårene for tapsfradrag etter reglene om realisasjon av alminnelig gårdsbruk oppfylt, vil også den delen av tapet som knytter seg til våningshuset være fradragsberettiget. Dette gjelder selv om eieren har bodd i våningshuset, slik at tapet ikke ville vært fradragsberettiget etter reglene om realisasjon av bolig- eller fritidseiendom.

Er vilkårene for tapsfradrag ikke oppfylt etter reglene om realisasjon av alminnelig gårdsbruk, kan likevel den delen av tapet som knytter seg til våningshuset, være fradragsberettiget etter reglene om realisasjon av bolig- eller fritidseiendom.