Slik beregner du gevinst/tap - salg av egen bolig

Kari Nordmann kjøpte i 1999 en bolig for 750 000 kroner. I tillegg betalte hun 18 750 kroner i dokumentavgift og 750 kroner i tinglysingsgebyr. Videre har hun hatt utgifter på 50 000 kroner til ombygging som blir regnet som påkostning. Hun har hele tiden leid ut boligen, slik at da hun solgte den noen år senere for 1 250 000 kroner var gevinsten skattepliktig. Ved salget hadde hun 37 000 kroner i utgifter til megler, annonsering osv.

Salgssum i salgsåret kroner 1 250 000

– Salgskostnader kroner 37 000 
= Utgangsverdi salgsåret kroner 1 213 000 

Skattepliktig gevinst:

Gevinsten på 393 500 kroner føres i skattemeldingen og skattlegges som alminnelig inntekt med 22 prosent som gir en skatt på gevinsten i dette eksempelet på 86 570 kroner.

Beregning av gevinst/tap ved salg av eiendom som er arvet eller mottatt som gave kan du finne informasjon om her.

Utgangsverdi er alt du mottar som vederlag ved salg eller annen realisasjon (salgssum). Dette gjelder enten det tilfaller deg selv eller andre mottar dette på dine vegne. Salgssummen består vanligvis av kontantbeløp som er betalt eller skal betales til selgeren, og/eller overtakelse av selgers gjeld til andre.

Utgangsverdien reduseres med omkostninger i forbindelse med salget f.eks. meglerprovisjon, annonsekostnader o.l.

Inngangsverdien utgjør opprinnelig kostpris/kjøpesum og andre kostnader knyttet til kjøpet eller overtakelsen av eiendommen. Andre kostnader kan for eksempel være dokumentavgift, tinglysingsgebyr og utgifter til eiendomsmegler mv. I tillegg skal påkostninger foretatt i eierperioden legges til inngangsverdien. Som påkostning regnes arbeid som setter eiendommen i en annen eller bedre stand enn den tidligere har vært i.

Verdi av eget arbeid knyttet til nyoppføring eller påkostning kan også tillegges inngangsverdien. Verdien av eget arbeid verdsettes til hva det ville kostet å få arbeid av samme kvalitet utført av andre. Timegodtgjørelsen for ikke-håndverkere må som hovedregel settes lavere enn det en håndverker ville ha oppnådd, f.eks. til timesats for ufaglært arbeidskraft. Satser finnes på Arbeidstilsynets nettsider. (Merk at verdien av eget arbeid skal inntektsføres det året arbeidet blir utført. Unntak gjelder riktignok for arbeid i fritiden på egen bolig eller hytte).

Utgifter til vedlikehold kan ikke tillegges inngangsverdien. Vedlikehold, herunder reparasjon, er arbeid som utføres for å bringe eiendommen tilbake i den stand den tidligere har vært hos nåværende eller tidligere eier.

Skal du selge bolig og vilkårene for skattefritak ikke er oppfylt, må du foreta en gevinst-/tapsberegning. En slik gevinst-/tapsberegning tar utgangspunkt i differansen mellom utgangsverdi (salgssum) og inngangsverdi (kostpris).

Selger du en eiendom som du har eid fra før 1. januar 1992, kan du oppregulere inngangsverdi etter nærmere regler og satser. For boligeiendom anskaffet etter 1. januar 1992, kan inngangsverdien ikke oppreguleres etter disse reglene.

Er eiendommen kjøpt over flere år, eller det er foretatt påkostninger i 1990 eller tidligere, skal hvert års tillegg til inngangsverdien oppreguleres separat. Har du for eksempel påkostet boligen for 50 000 kroner i 1985, skal du oppregulere dette beløpet med satsen for 1985 og legge denne verdien til eiendommens inngangsverdi.

Samlet inngangsverdi kan ikke oppreguleres til beløp som er høyere enn salgsvederlaget. Oppreguleringsbeløpet kan således ikke føre til at du kan få fradrag for tap ved salget, men bare redusere eller fjerne en eventuell gevinst.

Inngangsverdien per 31.desember 1991 settes til opprinnelig kostpris med prosentvis tillegg etter følgende tabell:

Eksempel

I 1979 kjøpte Ola en bolig for 500 000 kroner. Han hadde kjøpsomkostninger (dokumentavgift, tinglysingsgebyr) på 10 000 kroner. Videre hadde han i 1985 utgifter til påkostning på 50 000 kroner. Han selger etter noen år boligen for 1 050 000 kroner og har da 25 000 kroner i utgifter til megler, annonsering mv. Ola har ikke brukt boligen som egen bolig i ett av de to siste årene, og gevinsten er derfor skattepliktig.

Siden boligen er kjøpt før 1991, skal inngangsverdien oppreguleres.

*) For 1979 skal inngangsverdien oppreguleres med 80 prosent. Det fører til at inngangsverdien økes med 408 000 kroner (510 000 x 80 prosent).

**) Påkostningen ble foretatt i 1985, og satsen for oppregulering for dette året er 28 prosent. Det fører til at inngangsverdien økes med 14 000 kroner (50 000 x 28 prosent).

Skattepliktig gevinst:

Gevinsten på 43 000 kroner føres i skattemeldingen for salgsåret og skattlegges som alminnelig inntekt med 22 prosent, som gir en skatt på gevinsten i dette eksempelet på 9 460 kroner.