Slik beregner du gevinst/tap - salg av egen bolig

Dersom salget av eiendommen ikke kommer under reglene for skattefritak, vil eventuell gevinst være skattepliktig og eventuelt tap fradragsberettiget. 

Du må da foreta en gevinst-/tapsberegning, og føre gevinsten/tap inn i skattemeldingen. Gevinsten eller tapet er differansen mellom utgangsverdien (typisk salgssummen) og inngangsverdien (kjøpesum/kostpris).

Kari Nordmann kjøpte i 1999 en bolig for 750 000 kroner. I tillegg betalte hun 18 750 kroner i dokumentavgift og 750 kroner i tinglysingsgebyr. Videre har hun hatt utgifter på 50 000 kroner til ombygging som blir regnet som påkostning. Hun har hele tiden leid ut boligen, slik at da hun solgte den noen år senere for 1 250 000 kroner var gevinsten skattepliktig. Ved salget hadde hun 37 000 kroner i utgifter til megler, annonsering osv.

Kjøpesum i 1999 kroner 750 000 
+ Dokumentavgift kroner   18 750
+ Tinglysingsgebyr kroner        750
+ Påkostninger kroner   50 000
= Inngangsverdi i 1999 kroner 819 500

Salgssum i salgsåret kroner 1 250 000

– Salgskostnader kroner 37 000 
= Utgangsverdi salgsåret kroner 1 213 000 

Skattepliktig gevinst:

Salgsvederlag kroner 1 213 000
– Inngangsverdi kroner    819 500
= Gevinst ved salget kroner    393 500

Gevinsten på 393 500 kroner føres i skattemeldingen og skattlegges som alminnelig inntekt med 22 prosent som gir en skatt på gevinsten i dette eksempelet på 86 570 kroner.

Beregning av gevinst/tap ved salg av eiendom som er arvet eller mottatt som gave kan du finne informasjon om her.

Utgangsverdi er alt du mottar som vederlag ved salg eller annen realisasjon (salgssum). Dette gjelder enten det tilfaller deg selv eller andre mottar dette på dine vegne. Salgssummen består vanligvis av kontantbeløp som er betalt eller skal betales til selgeren, og/eller overtakelse av selgers gjeld til andre.

Utgangsverdien reduseres med omkostninger i forbindelse med salget f.eks. meglerprovisjon, annonsekostnader o.l.

Inngangsverdien utgjør opprinnelig kostpris/kjøpesum og andre kostnader knyttet til kjøpet eller overtakelsen av eiendommen. Andre kostnader kan for eksempel være dokumentavgift, tinglysingsgebyr og utgifter til eiendomsmegler mv. I tillegg skal påkostninger foretatt i eierperioden legges til inngangsverdien. Som påkostning regnes arbeid som setter eiendommen i en annen eller bedre stand enn den tidligere har vært i.

Verdi av eget arbeid knyttet til nyoppføring eller påkostning kan også tillegges inngangsverdien. Verdien av eget arbeid verdsettes til hva det ville kostet å få arbeid av samme kvalitet utført av andre. Timegodtgjørelsen for ikke-håndverkere må som hovedregel settes lavere enn det en håndverker ville ha oppnådd, f.eks. til timesats for ufaglært arbeidskraft. Satser finnes på Arbeidstilsynets nettsider. (Merk at verdien av eget arbeid skal inntektsføres det året arbeidet blir utført. Unntak gjelder riktignok for arbeid i fritiden på egen bolig eller hytte).

Utgifter til vedlikehold kan ikke tillegges inngangsverdien. Vedlikehold, herunder reparasjon, er arbeid som utføres for å bringe eiendommen tilbake i den stand den tidligere har vært hos nåværende eller tidligere eier.

Skal du selge bolig og vilkårene for skattefritak ikke er oppfylt, må du foreta en gevinst-/tapsberegning. En slik gevinst-/tapsberegning tar utgangspunkt i differansen mellom utgangsverdi (salgssum) og inngangsverdi (kostpris).

Selger du en eiendom som du har eid fra før 1. januar 1992, kan du oppregulere inngangsverdi etter nærmere regler og satser. For boligeiendom anskaffet etter 1. januar 1992, kan inngangsverdien ikke oppreguleres etter disse reglene.

Er eiendommen kjøpt over flere år, eller det er foretatt påkostninger i 1990 eller tidligere, skal hvert års tillegg til inngangsverdien oppreguleres separat. Har du for eksempel påkostet boligen for 50 000 kroner i 1985, skal du oppregulere dette beløpet med satsen for 1985 og legge denne verdien til eiendommens inngangsverdi.

Samlet inngangsverdi kan ikke oppreguleres til beløp som er høyere enn salgsvederlaget. Oppreguleringsbeløpet kan således ikke føre til at du kan få fradrag for tap ved salget, men bare redusere eller fjerne en eventuell gevinst.

Inngangsverdien per 31.desember 1991 settes til opprinnelig kostpris med prosentvis tillegg etter følgende tabell:

Ervervsår  Prosentsats for oppregulering av inngangsverdi  Ervervsår  Prosentsats for oppregulering av inngangsverdi
1990 3 1967 200
1989 6 1966 210
1988 10 1965 220
1987 16 1964 230
1986 22 1963 240
1985 28 1962 250
1984 36 1961 260
1983 42 1960 270
1982 50 1959 280
1981 60 1958 290
1980 70 1957 300
1979 80 1956 310
1978 90 1955 320
1977 100 1954 330
1976 110 1953 340
1975 120 1952 350
1974 130 1951 360
1973 140 1950 370
1972 150 1949 380
1971 160 1948 390
1970 170 1947 400
1969 180 og tidligere 400
1968 190    

 

Eksempel

I 1979 kjøpte Ola en bolig for 500 000 kroner. Han hadde kjøpsomkostninger (dokumentavgift, tinglysingsgebyr) på 10 000 kroner. Videre hadde han i 1985 utgifter til påkostning på 50 000 kroner. Han selger etter noen år boligen for 1 050 000 kroner og har da 25 000 kroner i utgifter til megler, annonsering mv. Ola har ikke brukt boligen som egen bolig i ett av de to siste årene, og gevinsten er derfor skattepliktig.

Kjøpesum  1979  kroner  500 000
+ Kjøpskostnader  kroner    10 000
= Inngangsverdi 1979 kroner  510 000

 

Salgssum 

kroner 1 050 000
– Salgskostnader kroner      25 000
= Salgsvederlag kroner 1 025 000

Siden boligen er kjøpt før 1991, skal inngangsverdien oppreguleres.

Inngangsverdi for 1979 kroner  510 000
+ Oppregulering*)   kroner  408 000 
= kroner 918 000 
+ Påkostning i 1985   kroner    50 000 
+ Oppregulering av påkostning**)  kroner    14 000
= Samlet inngangsverdi  kroner 982 000

*) For 1979 skal inngangsverdien oppreguleres med 80 prosent. Det fører til at inngangsverdien økes med 408 000 kroner (510 000 x 80 prosent).

**) Påkostningen ble foretatt i 1985, og satsen for oppregulering for dette året er 28 prosent. Det fører til at inngangsverdien økes med 14 000 kroner (50 000 x 28 prosent).

Skattepliktig gevinst:

Salgsvederlaget   kroner 1 025 000   
– Inngangsverdi  kroner    982 000 
= Gevinst ved salget kroner      43 000 

 

Gevinsten på 43 000 kroner føres i skattemeldingen for salgsåret og skattlegges som alminnelig inntekt med 22 prosent, som gir en skatt på gevinsten i dette eksempelet på 9 460 kroner.

Selger du en leilighet i et boligselskap (oftest et borettslag eller boligaksjeselskap) uten at kravene til eier- og botid for å få skattefritak er oppfylt, må du regne ut eventuell skattepliktig gevinst eller fradragsberettiget tap. Gevinst eller tap ved salget beregnes med utgangspunkt i leilighetens bruttoverdier på kjøps- og salgstidspunktene. Det vil si inngangsverdi og utgangsverdi må korrigeres for endringer i andelens forholdsmessige del av boligselskapets formue og gjeld i eiertiden.

Før du kan beregne tapet eller gevinsten må du regne ut leilighetens bruttoverdi. Du må beregne to bruttoverdier for leiligheten; en for kjøpstidspunktet og en for salgstidspunktet.

Vanligvis er det leilighetens bruttoverdier per 1. januar i henholdsvis kjøps- og salgsåret basert på selskapets regnskaper på disse tidspunkter som skal legges til grunn.

Bruttoverdi finner du slik:

Leilighetens overdragelsessum
+ Leilighetens andel av selskapets fellesgjeld
- Leilighetens andel av selskapets aktiva*) som ikke inngår i boligselskapets formuesverdi
= Leilighetens bruttoverdi

*) Med selskapets aktiva menes annen formue enn formuesverdien av boenheter (som verdsettes etter reglene for boligeiendommer) eller aktiva som ikke er omfattet av selskapets formuesverdi (fritidseiendomselskaper).

Det kan for eksempel være utestående fordringer som boligselskapet har, verdipapirer, bankinnskudd, kontantbeholdning og ubenyttede tomtearealer.

Opplysninger om leilighetens andel av selskapets aktiva skal være rapportert til Skatteetaten av boligselskapet og være forhåndsutfylt i skattemeldingen.

Årsoppgave som viser andelshavers/aksjonærs andeler av boligselskapets inntekter, utgifter, formue og gjeld for inntektsåret får du hvert år fra boligselskapet.

Når bruttoverdiene er regnet ut, beregnes gevinst og tap på samme måte som for andre eiendommer.

Eksempel

I 1999 kjøpte Petter en andelsleilighet for 450 000 kroner. I tillegg overtok han andel fellesgjeld med 120 000 kroner.

Leilighetens andel av boligselskapets aktiva som for eksempel bankinnskudd, verdipapirer var 15 000 kroner.

Han måtte videre betale 2 000 kroner i transportgebyr til forretningsfører og det var han som kjøper som betalte meglerprovisjonen på 10 000 kroner. I sin eiertid har han brukt 20 000 kroner i påkostninger på leiligheten, samt 50 000 kroner til vedlikehold.

Leilighetens bruttoverdi og inngangsverdi ved kjøp i 1999:

Kjøpesum   kroner 450 000
+ Del av fellesgjeld   kroner 120 000
– Aktiva i selskapet  kroner   15 000
= Bruttoverdi av leiligheten i 1999   kroner 555 000
   
+ Kjøpskostnader kroner   10 000
+ Transportgebyr  kroner     2 000
+ Påkostninger  kroner   20 000
= Inngangsverdi i 1999 kroner 587 000

Flere år senere solgte han leiligheten for 1 100 000 kroner, andel fellesgjeld som kjøper overtok var da 90 000 kroner og leilighetens andel av selskapets aktiva i verdipapirer, bankinnskudd mv. var på 20 000 kroner.

Ved salget hadde han 35 000 kroner i utgifter blant annet til megler og annonsering. Han har hele tiden leid ut leiligheten, slik at gevinsten vil være skattepliktig.

Leilighetens bruttoverdi og salgsvederlag ved salget i salgsåret:

Salgssum kroner  1 100 000 
+ Del av fellesgjeld kroner       90 000
 – Aktiva i selskapet kroner       20 000
 = Leilighetens bruttoverdi i salgsåret kroner 1 170 000
   
 – Salgskostnader  kroner       35 000
= Salgsvederlag kroner 1 135 000 
   
Skattepliktig gevinst:  
Salgsvederlag  kroner 1 135 000
– Inngangsverdi i 1999   kroner    587 000
= Gevinst kroner    548 000

 

Gevinsten på 548 000 kroner føres i skattemeldingen for salgsåret og skattlegges som alminnelig inntekt med 22 prosent, som gir en skatt på gevinsten i dette eksempelet på 120 560 kroner.

Viktig informasjon

Du trenger ikke sende oss dokumentasjon på dette, men du må kunne legge fram dokumentasjon hvis vi spør.