Slik beregner du gevinst/tap - salg av tomt

Gevinst ved salg av tomt vil alltid være skattepliktig, og et eventuelt tap fradragsberettiget. 

Du må derfor foreta en gevinst-/tapsberegning og føre gevinsten/tapet i skattemeldingen. Gevinsten eller tapet er differansen mellom utgangsverdien (salgssummen) og inngangsverdien (kjøpesum/kostpris).

Kari Nordmann kjøpte i 1999 en tomt for 750 000 kroner. I tillegg betalte hun 18 750 kroner i dokumentavgift og 750 kroner i tinglysingsgebyr. Hun selger tomten flere år senere for 1 250 000 kroner. Ved salget hadde hun 37 000 kroner i utgifter til megler, annonsering osv.

Kjøpesum i 1999 kroner  750 000 
+ Dokumentavgift kroner   18 750
+ Tinglysingsgebyr kroner        750
= Inngangsverdi i 1999 kroner  769 500

Salgssum i salgsåret kroner 1 250 000

– Salgskostnader kroner 37 000 

= Utgangsverdi salgsåret kroner 1 213 000 

Skattepliktig gevinst:

Salgsvederlag kroner 1 213 000
– Inngangsverdi kroner    769 500
= Gevinst ved salget kroner    443 500

 

Gevinsten på 443 500 kroner føres i skattemeldingen og skattlegges som alminnelig inntekt med 22 prosent, som gir en skatt på gevinsten i dette eksempelet på 97 570 kroner.

Utgangsverdi er alt du mottar som vederlag ved salg eller annen realisasjon (salgssum). Dette gjelder enten det tilfaller deg selv eller andre mottar dette på dine vegne. Salgssummen består vanligvis av kontantbeløp som er betalt eller skal betales til selgeren, og/eller overtakelse av selgers gjeld til andre.

Utgangsverdien reduseres med omkostninger i forbindelse med salget f.eks. meglerprovisjon, annonsekostnader o.l.

Inngangsverdien utgjør opprinnelig kostpris/kjøpesum og andre kostnader knyttet til kjøpet eller overtakelsen av eiendommen. Andre kostnader kan for eksempel være dokumentavgift, tinglysingsgebyr og utgifter til eiendomsmegler. I tillegg skal påkostninger foretatt i eierperioden legges til inngangsverdien. Som påkostning regnes arbeid som setter eiendommen i en annen eller bedre stand enn den tidligere har vært i.

Verdi av eget arbeid knyttet til nyoppføring eller påkostning kan også tillegges inngangsverdien. Verdien av eget arbeid verdsettes til hva det ville kostet å få arbeid av samme kvalitet utført av andre. Timegodtgjørelsen for ikke-håndverkere må som hovedregel settes lavere enn det en håndverker ville ha oppnådd, f.eks. til timesats for ufaglært arbeidskraft. Satser finnes på Arbeidstilsynets nettsider. (Merk at verdien av eget arbeid skal inntektsføres det året arbeidet blir utført. Unntak gjelder riktignok for arbeid i fritiden på egen bolig eller hytte).

Utgifter til vedlikehold kan ikke tillegges inngangsverdien. Vedlikehold, herunder reparasjon, er arbeid som utføres for å bringe tomten tilbake i den stand den tidligere har vært hos nåværende eller tidligere eier. Se flere eksempler på skillet mellom vedlikehold og påkostning.

Skal du selge tomt, må du foreta en gevinst-/tapsberegning hvor man ser hen til differansen mellom utgangsverdi (salgssum) og inngangsverdi (kostpris).

Selger du en tomt som du har eid fra før 1. januar 1992, kan du oppregulere inngangsverdi etter nærmere regler og satser. For eiendom anskaffet etter 1. januar 1992, kan inngangsverdien ikke oppreguleres etter disse reglene.

Er eiendommen kjøpt over flere år, eller det er foretatt påkostninger i 1990 eller tidligere, skal hvert års tillegg til inngangsverdien oppreguleres separat. Har du for eksempel påkostet eiendommen for 50 000 kroner i 1985, skal du oppregulere dette beløpet med satsen for 1985 og legge denne verdien til eiendommens inngangsverdi.

Samlet inngangsverdi kan ikke oppreguleres til beløp som er høyere enn salgsvederlaget. Oppreguleringsbeløpet kan således ikke føre til at du kan få fradrag for tap ved salget, men bare redusere eller fjerne en eventuell gevinst.

Inngangsverdien per 31.desember 1991 settes til opprinnelig kostpris med prosentvis tillegg etter følgende tabell:

Ervervsår  Prosentsats for oppregulering av inngangsverdi  Ervervsår  Prosentsats for oppregulering av inngangsverdi
1990 3 1967 200
1989 6 1966 210
1988 10 1965 220
1987 16 1964 230
1986 22 1963 240
1985 28 1962 250
1984 36 1961 260
1983 42 1960 270
1082 50 1959 280
1981 60 1958 290
1980 70 1957 300
1979 80 1956 310
1978 90 1955 320
1977 100 1954 330
1976 110 1953 340
1975 120 1952 350
1974 130 1951 360
1973 140 1950 370
1972 150 1949 380
1971 160 1948 390
1970 170 1947 400
1969 180 og tidligere 400
1968 190    

Eksempel 1:

Et større areal på 100 mål ble kjøpt i 1979 for 400 000 kroner. Etter en del år ble en tomt på ett mål skilt ut og solgt for 40 000 kroner.

Beregning av tomtens inngangsverdi:

Inngangsverdi 400 000 kr x 1/100 kroner  4 000
+ Oppregulering (4000 kr x 80 prosent)  kroner  3 200
= Inngangsverdi etter oppregulering kroner  7 200

 Gevinst/tap:

Salgsvederlag

kroner  40 000
– Inngangsverdi  kroner    7 200
= Gevinst ved salget  kroner  32 800

 

Tomtesalgsgevinsten på 32 800 kroner føres i skattemeldingen for det året tomten selges, og skattlegges som alminnelig inntekt med 22 prosent, som gir en skatt på gevinsten i dette eksemplet på 7 216 kroner.

Eksempel 2:

Tomt ble kjøpt i 1990 for 70 000 kroner. Det ble umiddelbart satt i gang utgraving av tomten og bygging av grunnmur. Dette kostet til sammen 100 000 kroner. Ved utgangen av 1990 stoppet arbeidene. Tomten lå slik med grunnmur til den ble solgt etter en del år for 150 000 kroner.

Beregning av inngangsverdi

Kjøpesum kroner    70 000
+ Påkostning kroner  100 000 
= Inngangsverdi  kroner 170 000 

Gevinst/tap:

Salgssum kroner 150 000
- Inngangsverdi  kroner 170 000
= Tap ved salget kroner  20 000

 

Tomten ble solgt med tap. Inngangsverdien kan derfor ikke oppreguleres. Fradraget på 20 000 kroner føres i skattemeldingen, og reduserer selgers alminnelige inntekt. Ved salg av tomten i 2019, vil selger få redusert alminnelig inntektsskatt med 4 400 kroner (20 000 x 22 %). 

Viktig informasjon

Du trenger ikke sende oss dokumentasjon på dette, men du må kunne legge fram dokumentasjon hvis vi spør.