Slik beregner du gevinst/tap - salg av tomt

Kari Nordmann kjøpte i 1999 en tomt for 750 000 kroner. I tillegg betalte hun 18 750 kroner i dokumentavgift og 750 kroner i tinglysingsgebyr. Hun selger tomten flere år senere for 1 250 000 kroner. Ved salget hadde hun 37 000 kroner i utgifter til megler, annonsering osv.

Kjøpesum i 1999	kroner  750 000
+ Dokumentavgift	kroner   18 750
+ Tinglysingsgebyr	kroner        750
= Inngangsverdi i 1999	kroner  769 500

Salgssum i salgsåret kroner 1 250 000

– Salgskostnader kroner 37 000 

= Utgangsverdi salgsåret kroner 1 213 000 

Skattepliktig gevinst:

Salgsvederlag	kroner 1 213 000
– Inngangsverdi	kroner    769 500
= Gevinst ved salget	kroner    443 500

 

Gevinsten på 443 500 kroner føres i skattemeldingen og skattlegges som alminnelig inntekt med 22 prosent, som gir en skatt på gevinsten i dette eksempelet på 97 570 kroner.

Inngangsverdien utgjør opprinnelig kostpris/kjøpesum og andre kostnader knyttet til kjøpet eller overtakelsen av eiendommen. Andre kostnader kan for eksempel være dokumentavgift, tinglysingsgebyr og utgifter til eiendomsmegler. I tillegg skal påkostninger foretatt i eierperioden legges til inngangsverdien. Som påkostning regnes arbeid som setter eiendommen i en annen eller bedre stand enn den tidligere har vært i.

Verdi av eget arbeid knyttet til nyoppføring eller påkostning kan også tillegges inngangsverdien. Verdien av eget arbeid verdsettes til hva det ville kostet å få arbeid av samme kvalitet utført av andre. Timegodtgjørelsen for ikke-håndverkere må som hovedregel settes lavere enn det en håndverker ville ha oppnådd, f.eks. til timesats for ufaglært arbeidskraft. Satser finnes på Arbeidstilsynets nettsider. (Merk at verdien av eget arbeid skal inntektsføres det året arbeidet blir utført. Unntak gjelder riktignok for arbeid i fritiden på egen bolig eller hytte).

Utgifter til vedlikehold kan ikke tillegges inngangsverdien. Vedlikehold, herunder reparasjon, er arbeid som utføres for å bringe tomten tilbake i den stand den tidligere har vært hos nåværende eller tidligere eier. Se flere eksempler på skillet mellom vedlikehold og påkostning.

Skal du selge tomt, må du foreta en gevinst-/tapsberegning hvor man ser hen til differansen mellom utgangsverdi (salgssum) og inngangsverdi (kostpris).

Selger du en tomt som du har eid fra før 1. januar 1992, kan du oppregulere inngangsverdi etter nærmere regler og satser. For eiendom anskaffet etter 1. januar 1992, kan inngangsverdien ikke oppreguleres etter disse reglene.

Er eiendommen kjøpt over flere år, eller det er foretatt påkostninger i 1990 eller tidligere, skal hvert års tillegg til inngangsverdien oppreguleres separat. Har du for eksempel påkostet eiendommen for 50 000 kroner i 1985, skal du oppregulere dette beløpet med satsen for 1985 og legge denne verdien til eiendommens inngangsverdi.

Samlet inngangsverdi kan ikke oppreguleres til beløp som er høyere enn salgsvederlaget. Oppreguleringsbeløpet kan således ikke føre til at du kan få fradrag for tap ved salget, men bare redusere eller fjerne en eventuell gevinst.

Inngangsverdien per 31.desember 1991 settes til opprinnelig kostpris med prosentvis tillegg etter følgende tabell:

Ervervsår	Prosentsats for oppregulering av inngangsverdi	Ervervsår	Prosentsats for oppregulering av inngangsverdi
1990	3	1967	200
1989	6	1966	210
1988	10	1965	220
1987	16	1964	230
1986	22	1963	240
1985	28	1962	250
1984	36	1961	260
1983	42	1960	270
1082	50	1959	280
1981	60	1958	290
1980	70	1957	300
1979	80	1956	310
1978	90	1955	320
1977	100	1954	330
1976	110	1953	340
1975	120	1952	350
1974	130	1951	360
1973	140	1950	370
1972	150	1949	380
1971	160	1948	390
1970	170	1947	400
1969	180	og tidligere	400
1968	190

Eksempel 1:

Et større areal på 100 mål ble kjøpt i 1979 for 400 000 kroner. Etter en del år ble en tomt på ett mål skilt ut og solgt for 40 000 kroner.

Beregning av tomtens inngangsverdi:

Inngangsverdi 400 000 kr x 1/100	kroner  4 000
+ Oppregulering (4000 kr x 80 prosent)	kroner  3 200
= Inngangsverdi etter oppregulering	kroner  7 200

 Gevinst/tap:

Salgsvederlag	kroner  40 000
– Inngangsverdi	kroner    7 200
= Gevinst ved salget	kroner  32 800

 

Tomtesalgsgevinsten på 32 800 kroner føres i skattemeldingen for det året tomten selges, og skattlegges som alminnelig inntekt med 22 prosent, som gir en skatt på gevinsten i dette eksemplet på 7 216 kroner.

Eksempel 2:

Tomt ble kjøpt i 1990 for 70 000 kroner. Det ble umiddelbart satt i gang utgraving av tomten og bygging av grunnmur. Dette kostet til sammen 100 000 kroner. Ved utgangen av 1990 stoppet arbeidene. Tomten lå slik med grunnmur til den ble solgt etter en del år for 150 000 kroner.

Beregning av inngangsverdi

Kjøpesum	kroner    70 000
+ Påkostning	kroner  100 000
= Inngangsverdi	kroner 170 000

Gevinst/tap:

Salgssum	kroner 150 000
- Inngangsverdi	kroner 170 000
= Tap ved salget	kroner  20 000

 

Tomten ble solgt med tap. Inngangsverdien kan derfor ikke oppreguleres. Fradraget på 20 000 kroner føres i skattemeldingen, og reduserer selgers alminnelige inntekt. Ved salg av tomten i 2019, vil selger få redusert alminnelig inntektsskatt med 4 400 kroner (20 000 x 22 %).