Rettledning for utfylling og innlevering av tredjepartsopplysninger for boligselskap

Revidert oktober 2023.

Kort om

Denne rettledningen omhandler rapporteringsreglene for boligselskap. Betegnelsen “boligselskap” brukes i denne sammenhengen som en fellesbetegnelse på borettslag og boligaksjeselskap.

Boligselskap med hovedformål å gi andelshaverne bolig eller fritidsbolig i hus eiet av selskapet, skal som hovedregel ikke skattlegges som eget skattesubjekt. I stedet skal boligselskapets inntekter og kostnader, samt formue og gjeld fordeles og skattlegges på andelshavernes hånd. Beløpene blir enten fordelt med utgangspunkt i husleien, eller etter andelsbrøk og andelskonto.

Boligselskapene har plikt til å gi tredjepartsopplysninger over de inntekter og kostnader, samt den formue og gjeld som andelshaveren skal skattes for. Oppgavene skal inneholde andelshavers fødsels-/D-nummer eller organisasjonsnummer og skal sendes inn elektronisk via Altinn til Skatteetaten innen 31. januar året etter inntektsåret.

Hvem skal levere opplysninger

Boligselskap som ikke skattlegges som eget skattesubjekt, skal uoppfordret rapportere oppgaver etter bestemmelsene i ovennevnte lov. Se også ”Kort om”.

Tredjepartsopplysninger skal rapporteres elektronisk via Altinn (se ”Tredjepartsopplysninger via Altinn”).

Unntak fra 85-prosent regelen etter søknad

Etter Skattedirektoratets forskrift til skatteloven, (FSSD) av 22. november 1999 nr. 1160 § 7-3-3 kan skattemyndighetene etter søknad fra boligselskapet dispensere fra kravet om at minst 85 % av leieinntektene skal komme fra andelshavere mv. Dispensasjonen gir mulighet for fastsetting på andelshavernes hånd selv om 85 % -kravet ikke er oppfylt.

Dispensasjon kan blant annet gis i følgende tilfeller:

  • 85 % - kravet er unntaksvis ikke oppfylt i det enkelte inntektsår.
  • Formålet med utleie av lokaler til andre enn andelshavere mv. er å yte service overfor disse, for eksempel ved utleie av lokaler til barnehage, selskapslokaler, o.l.
  • Et forholdsvis lite areal leies ut til andre enn andelshavere mv., og markedsleie for andre enn andelshavere mv. er forholdsvis høyere enn andelshavernes husleie.

Søknad om dispensasjon

Etter forskriftens § 7-3-4 skal det sendes søknad til Skattekontoret.

Det er ikke eget søknadsskjema for dette, men det er mange krav til søknaden, jf. § 7-3-4 andre ledd. Det må søkes hvert år innen 1. november i inntektsåret.

Avgjørelsen skal være meddelt boligselskapet innen 15. desember samme år. Dersom boligselskapet ikke har mottatt svar innen fristen, kan søknaden anses som innvilget.

Klageadgang

Boligselskapet kan klage på skattekontorets avgjørelse. Klagefristen er 6 uker.

Forretningsførere/innsendere som leverer tredjepartsopplysninger for både boligselskap og boligsameier

Tredjepartsopplysninger fra boligselskap og boligsameier skal leveres på forskjellig XML-format eller Altinn-skjema. Dersom feil XML-format eller Altinn-skjema benyttes, vil oppgavene bli betraktet som ikke levert, og tvangsmulkt kan bli ilagt, jf. skatteforvaltningsloven § 14-1 om gebyr ved for sent eller ikke leverte tredjepartsopplysninger.

Ingen dispensasjonsadgang ved opplysningsplikt

Skatteetaten kan ikke gi den enkelte opplysningspliktige dispensasjon fra opplysningsplikten. Tredjepartsopplysninger som ikke er levert innen fristen kan som hovedregel ilegges tvangsmulkt.

Tvangsmulkt ved for sent eller ikke leverte oppgaver

Opplysningspliktige som ikke har levert oppgaver innen fristen, kan ilegges tvangsmulkt, jf. skatteforvaltningsloven § 14-1

Opplysninger anses ikke levert når de:

  • er helt uteblitt
  • er sendt eller levert til lokalt skattekontor
  • mangler 11-sifret fødselsnummer eller D-nummer for personlige skattepliktige
  • mangler 9-sifret organisasjonsnummer
  • mangler fullt navn, adresse og landkode til personer som ikke er tildelt fødsels- eller organisasjonsnummer
  • er levert på en måte som ikke følger Skatteetatens bestemmelser

Vedtak om tvangsmulkt sendes ut noen dager etter ordinær frist med orientering om at mulkt vil løpe fra en bestemt fremtidig dato hvis opplysningene ikke blir levert. Tvangsmulkten utgjør ett halvt rettsgebyr per dag opplysningene uteblir og opp til 50 rettsgebyr.

Du unngår tvangsmulkt ved å levere opplysningene innen den nye fristen som er gitt i vedtaket. Da starter ikke den varslede tvangsmulkten å løpe.

Oppdatering av kontaktopplysninger

Skatteetatens oppgavegiverregister henter opplysningspliktiges organisasjonsnavn og adresse automatisk fra Enhetsregisteret i Brønnøysund. Det er derfor viktig at disse opplysningene til enhver tid er oppdatert. Dette gjøres ved å fylle ut samordnet registermelding.

Skatteetaten sender ut informasjonsbrev og vedtak mm. til opplysningspliktige elektronisk i Altinn. Det er derfor svært viktig at den/de som skal motta varsel om nye meldinger på vegne av opplysningspliktig, har registrert sin e-postadresse og mobilnummer for SMS i Altinn. Dette gjøres ved å fylle ut "Din kontaktinformasjon for virksomheten" og "Varslingsadresser for virksomheten" under virksomhetens "profil" i Altinn.

Endringer i Skatteetatens oppgavegiverregister om kontaktinformasjon, dvs. navn og telefon-/mobilnummer og e-postadresse til kontaktperson i forbindelse med innsending av tredjepartsopplysninger, kvitteringer og feilmeldinger, må meldes til Skatteetaten på Altinn-skjema: RF-1312 Nye opplysninger til oppgavegiverregisteret – tredjepartsopplysninger.

Hvilken informasjon skal du oppgi

Organisasjonsnummer til opplysningspliktig

Alle opplysningspliktige boligselskap som rapporterer tredjepartsopplysninger til Skatteetaten, skal bruke et nisifret organisasjonsnummer tildelt av Enhetsregisteret i Brønnøysund.

Ved manglende, feil eller endring av organisasjonsnummer, anbefaler vi at du tar kontakt med Enhetsregisteret.

Når boligselskapet ikke oppfyller kravet til fastsetting av andelshaverne

Boligselskap som ikke oppfyller kravet til fastsetting av andelshaverne, og som ikke har fått dispensasjon, må levere skattemelding for upersonlige skattepliktige. Boligselskapet skal skattlegges etter reglene i skatteloven kapittel 10.

Ved selskapsfastsetting skal boligselskapet ikke rapportere tredjepartsopplysninger for andelshaverne. Andelshaverne skal i slike tilfeller ikke skattlegges for andel av boligselskapets inntekter og kostnader. Boligselskapet blir i stedet skattlagt for de inntekter og kostnader som ellers skulle fordeles og skattlegges hos andelshaverne. Andelshaverne plikter å føre innskuddets størrelse i skattemeldingen. Hos boligselskapet skal innskuddene behandles som gjeld. Andelshaverne skal ikke ha fradrag for andel felles gjeld, fordi fellesgjelden kommer til fradrag ved skattleggingen av boligselskapet.

Krav om registrering i Brønnøysundregistrene

Borettslag må registrere seg i Foretaksregisteret innen tre måneder etter stiftelsen. Før borettslaget blir meldt til Foretaksregisteret, skal andelskapitalen være fullt innbetalt. Innbetalingen skal bekreftes av revisor.

Boligaksjeselskap skal registreres i Foretaksregisteret. Boligselskap som er registrert i Foretaksregisteret, skal også være registrert i Enhetsregisteret. Kontakt Brønnøysundregistrene for nærmere informasjon om dette.

Riktig identifisering av oppgaven

Bosatt/hjemmehørende i Norge

Alle personer som er bosatt i Norge skal ha et ellevesifret fødselsnummer eller D-nummer.

D-nummer er et identifikasjonsnummer på lik linje med fødselsnummer. Oppgaven skal inneholde enten fødselsnummer eller D-nummer.

For personlige skattepliktige som driver selvstendig virksomhet (enkeltpersonforetak) skal oppgaven enten inneholde innehaverens fødselsnummer eller virksomhetens nisifrede organisasjonsnummer, tildelt av Enhetsregisteret i Brønnøysund. Ett av disse numrene må alltid benyttes.

Oppgaver for upersonlige skattepliktige (aksjeselskap o.l.) skal rapporteres med nisifret organisasjonsnummer.

Ikke bosatt/hjemmehørende i Norge

Dersom skattepliktig har norsk fødselsnummer eller er tildelt et D-nummer, skal alltid dette benyttes. D-nummer må innhentes dersom eier av andel ikke er bosatt i Norge, og D-nummer ikke allerede er tildelt.

Likeledes for upersonlige skattepliktige: dersom disse har et norsk organisasjonsnummer, skal dette alltid benyttes.

Andelshavers navn

Andelshavers fullstendige navn skal oppgis. Dette gjelder også for personer bosatt i utlandet. Oppgaven rapporteres i andelshaverens navn selv om boligen leies ut (se ”Bruksoverlating”). Det skal ikke sendes inn tredjepartsopplysninger for fremleietaker.

Boenhet

Et boligselskap kan bestå av andre boligtyper enn leiligheter, eksempelvis rekkehus. Derfor brukes begrepet boenhet.

Andelsnummer

Andelsnummer skal alltid fylles ut for andeler i borettslag. Boliger i borettslag nummereres med andelsnummer under registernummeret for den eiendommen, festegrunnen eller seksjonen som vedkommende bygning ligger på. Alle eksisterende boliger i et borettslag skal tildeles andelsnummer.

Andelsnummer kan bestå av inntil 5 siffer (0-9).

Andelsnummer er en del av den unike identifikatoren (nøkkelen) for oppgaven. Ved erstatningsoppgaver er det derfor svært viktig at andelsnummeret som angis der samsvarer med andelsnummeret som ble rapportert i oppgaven som skal korrigeres.

Aksjeboenhetsnummer

Aksjeboenhetsnummer skal alltid fylles ut for andeler i boligaksjeselskap.

Aksjeboenhetsnummer kan bestå av inntil 5 siffer (0-9).

Kun aksjeboenhetsnummeret tildelt den enkelte boenhet i et boligaksjeselskap av Skatteetatens eiendomsregister (SERG) skal benyttes.

Det er viktig å rapportere riktige aksjeboenhetsnummer. Dersom du rapporterer andre aksjeboenhetsnummer enn de som er tildelt, vil det føre til feil i Skatteetatens eiendomsregister og på den forhåndsutfylte skattemeldingen.

Ta kontakt med Skatteetaten dersom du mangler aksjeboenhetsnummer for boenhetene i boligaksjeselskapet du skal rapportere tredjepartsopplysninger for.

Aksjeboenhetsnummer er en del av den unike identifikatoren (nøkkelen) for oppgaven. Ved erstatningsoppgaver er det svært viktig at aksjeboenhetsnummeret som angis der samsvarer med aksjeboenhetsnummeret som ble rapportert i oppgaven som skal korrigeres.

Kommunenummer

Boenhetens, dvs. boligselskapets kommunenummer, ikke forretningsførers, skal benyttes ved rapporteringen. Kommunenummeret skal vise til den kommunen der boenheten (boligselskapet) har sin fysiske beliggenhet.

Man skal benytte kommunenummeret som er gjeldende i det inntektsåret du rapporterer for.

Bolignummer (Bruksenhetsnummer)

Enhver boenhet i et boligselskap har som hovedregel et bolignummer, for eksempel H0201. Dette nummeret bør oppgis på oppgaven til den enkelte andelshaver. Bolignummer benyttes der flere boenheter har samme gateadresse, som eksempelvis boenheter i blokker og bygårder. Tildelt bolignummer vil da vise hvor hver enkelt boenhet ligger i forhold til hovedinngangen i bygget. For rekkehus og eneboliger er det ikke nødvendig å oppgi bolignummer, da disse har egen unik adresse.

Bolignummer til bruk i skattemeldingen kan også beregnes ut fra opplysning om boenhetens beliggenhet i bygningen. Dersom boenheten ligger i andre hovedetasje og er nummer tre fra venstre, er bolignummeret H0203. Bokstaven forteller om du bor i en Hovedetasje, Loftsetasje, Underetasje eller Kjelleretasje. De to første tallene sier hvilken etasje inngangen til boenheten ligger i. De to siste tallene er boenhetens nummer i etasjen, regnet fra venstre.

Vi minner om at bruk av bolignummer i oppgaven ikke fritar fra plikten til å bestille bolignummer fra kommunen. Den fritar heller ikke fra meldeplikten overfor folkeregisteret.

Leilighetsnummer skal ikke rapporteres i feltet for bolignummer.

Boenhetens gateadresse

Boenhetens offisielle gateadresse, som kan bestå av gatenavn, husnummer og husbokstav,

bør oppgis. I noen få tilfeller har ikke boenheten noen offisiell gateadresse, for eksempel på et nytt byggefelt der kommunen ennå ikke har tildelt offisielt gatenavn. I slike tilfeller skal feltet gatenavn, eventuelt også feltene husnummer og husbokstav, være blanke. Det fins egne skriveregler for gatenavn:

Gatenavn

Ved rapportering av tredjepartsopplysninger for boligselskap bør feltet for gateadresse være korrekt utfylt. Bruk gatenavn fra denne oversikten for å unngå stavefeil.

Gatenavn skal alltid fylles ut med det offisielle gatenavnet til boenheten uten forkortelser (eksempel: ”STORGATA”, ikke ”STORGT.”). Ordene gate og vei skal skrives fullt ut. Dersom boenheten ikke har offisielt gatenavn, skal feltet være blankt. For fritidsboliger kan gatenavn oppgis selv om det ikke er offisielt.

Gatenavn som inneholder egennavn, skilles fra vei/gate/plass med et mellomrom:

- HANS HANSENS VEI

- HANSENS GATE

- HANSENS VEI

Gatenavn som inneholder stedsnavn skrives sammenhengende:

- HAMMERFESTGATA

- DRAMMENSVEIEN

Gatenavn uten egennavn/stedsnavn skrives vanligvis sammenhengende:

- STRANDGATA

- FUGLEVEIEN

Husnummer

Husnummer fylles ut med husnummer, som indikerer beliggenhet i gaten til bygget som boenheten er en del av, for eksempel STORGATA 12.

Husbokstav

Husbokstav fylles ut med stor bokstav dersom bygget som boenheten er en del av har flere adresserte innganger, for eksempel STORGATA 16 B.

Eiertid

Eiertid skal alltid fylles ut. Formatet er ddmm (dag måned).

Eiertiden fylles ut med dato-til-dato-angivelse av den tiden andelshaveren har eid andelen i inntektsåret. Har andelshaveren eid andelen hele året, oppgis eiertiden på følgende måte (XML-format):

      start 0101

      slutt 3112

I Altinn-skjema RF-1139 Tredjepartsopplysninger - boligselskap huker du av for "Har eieren eid boenheten hele 2023".

Har andelshaver pga. eierskifte eid andelen bare en del av året, oppgis tidsperioden for når vedkommende eide andelen.

Eksempel:

Andelshaver solgte andelen 1. juni. Eiertid oppgis på følgende måte:

Selger (andelshaver):

      start 0101

      slutt 3105 

Kjøper (ny andelshaver), forutsatt at kjøper fortsatt eier andelen ved utgangen av inntektsåret:

      start 0106

      slutt 3112

Rapportering av boligens formuesverdi

Boligselskaper med fritidsboliger og boliger i utlandet (behandles som fritidsbolig) skal rapportere inn formuesverdien til fritidsboligen. Opplysningsplikten gjelder tilsvarende for boliger/fritidsboliger på Svalbard.  

I feltet skal boligens skattemessige formuesverdi føres inn. Boligselskaper med boliger som verdsettes (formuesverdsettes) etter det arealbaserte takseringssystemet i skatteloven § 4-10 annet ledd, jf. tredje ledd, skal ikke sende inn disse opplysningene.

Kombinert fritid og bolig

Dersom boligselskapet har andeler med både formålskode bolig og formålskode fritidsboligNorge i samme boligselskap, må det leveres inn to leveranser:

  • Én leveranse med <boligselskapFormaal> bolig som inneholder alle andelene som er bolig (men ikke andelene som er fritidsboliger). Andelene må ha riktig eierforhold for at de skal registreres korrekt i Skatteetatens eiendomsregister.
  • Én leveranse med <boligselskapFormaal> fritidsboligNorge som inneholder alle andelene som er fritidsboliger (men ikke andelene som er boliger). Andelene må ha riktig eierforhold.

Fordelingsnøkkel

For den enkelte andelshaver skal boligselskapets skattemessige beløp beregnes til en forholdsmessig andel. Boligselskapet kan velge mellom to måter å beregne den enkeltes andel på. Andelen kan beregnes etter husleiebrøk eller andelsbrøk og andelskonto.

Det må velges samme fordelingsmetode for inntekter/kostnader og formue/gjeld.

Fordeling etter andelsbrøk og andelskonto innebærer at det ved fastsettingen vil kunne tas hensyn til individuell nedbetaling av andel fellesgjeld. Videre vil påkostninger på den enkelte boenhet føre til økt formuesverdi bare for den aktuelle boenhet, og ikke for de øvrige andelshaverne. Dette kan hensyntas i de tilfeller der formuesverdien rapporteres av boligselskapet, for eksempel for boenheter i boligselskap som kun består av fritidsboliger (se ”Rapportering av boligens formuesverdi”).

Ved overgang fra husleiebrøk til andelsbrøk og andelskonto, vil dette gjelde fra og med neste hele inntektsår. Det er ikke anledning til å endre fordelingsnøkkel med virkningstidspunkt i løpet av inntektsåret.

Husleiebrøk

Andelen baserer seg på forholdet mellom husleie på årsbasis for andelshavers boenhet - og totalt påløpt husleie for samtlige boenheter i boligselskapet i inntektsåret.

I boligselskapets totale påløpte husleie i inntektsåret, inngår også påløpt husleie for boenheter som står tomme eller som ikke er ferdigstilt. Husleie for boenheter som boligselskapet selv eier og som er leid ut, for eksempel vaktmesterbolig, skal imidlertid ikke tas med.

Eksempler på utfylling av tredjepartsopplysninger når husleiebrøk er fordelingsnøkkel

Eksempel 1:
I et boligselskap bestående av 10 boenheter, som alle har leie på kr 2 000 per måned, hvor hver boenhet kun har en eier, og alle andelshaverne har eid sine andeler hele året, skal andelshavers andel av inntekter og kostnader beregnes slik:

Andelshavers påløpte husleie:
kr 2 000 x 12 måneder = kr 24 000

Totalt påløpt husleie for samtlige boenheter for andelshavere:
10 boenheter x kr 2 000 x 12 måneder = kr 240 000

Andelshavers andel av inntekter og kostnader:
kr 24 000 / kr 240 000 = 0,10 (dvs. 10 %)

Eksempel 2:
Husleie for boenheter som er leid ut direkte fra boligselskapet til andre enn andelshaverne skal ikke inngå i beregningen av fordelingsnøkkelen. Er en av boenhetene i eksempelet over leid ut direkte fra boligselskapet, for eksempel som vaktmesterbolig, skal andelshavers andel av inntekter og kostnader beregnes slik for en andelshaver som eier boenheten alene og har eid andelen hele året:

Andelshavers påløpte husleie:
kr 2 000 x 12 måneder = kr 24 000

Totalt påløpt husleie for samtlige boenheter for andelshavere:
9 boenheter x kr 2 000 x 12 måneder = kr 216 000

Andelshavers andel av inntekter og kostnader:
kr 24 000 / kr 216 000 = 0,11 (dvs. 11 %)

Andelsbrøk og andelskonto

Dersom boligselskapet velger fordeling etter andelsbrøk og andelskonto, skal andelen til den enkelte andelseier fastsettes ved at følgende inntekts- og formuesposter beregnes etter en ”konto” for den enkelte eier: formuesverdi (gjelder kun dersom det skal rapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Rapportering av boligens formuesverdi”), langsiktig fellesgjeld (gjeld) og renter av den langsiktige fellesgjelden (kostnader). De øvrige inntekts- og formuespostene fordeles etter andelsbrøk.

Formuesverdi (fordeling etter andelsbrøk og andelskonto)
Det føres en ”konto” for hver boenhet (andelskonto) med boenhetens andel av eiendommens formuesverdi. Kontoen korrigeres for senere endringer i formuesverdien som følge av påkostninger eller andre omstendigheter. Gjelder kun dersom det skal rapporteres formuesverdi for denne type boenhet (se ”Rapportering av boligens formuesverdi”). Korrigeringen får virkning for påfølgende inntektsår. Endringer i formuesverdien blir fordelt mellom boenhetene ut fra hvordan utbedringen eller påkostningen faktisk er gjennomført. Utbedring av én boenhet vil dermed ikke medføre endringer i formuesverdien for andre boenheter.

Ved overgang fra fordeling etter husleiebrøk til fordeling etter andelsbrøk og andelskonto vil inngangsverdien fastsettes med bakgrunn i husleiebrøken for siste inntektsår.

Ved fordeling av formuesverdi for nye boligselskap, se ”Nystiftede boligselskap”.

Langsiktig fellesgjeld (fordeling etter andelsbrøk og andelskonto)
Langsiktig fellesgjeld er i forskrift av 19. november 1999 nr. 1158 (FSFIN) § 7-3-11 definert som ”fellesgjeld i boligselskapet hvor hele eller deler av beløpet forfaller til betaling mer enn ett år etter gjeldsstiftelsen”.

Det føres en egen konto (andelskonto) med boenhetens andel av langsiktig fellesgjeld. I nye boligselskap settes inngående verdi på boenhetens andel av fellesgjelden slik den er beregnet av selskapet. Kontoen for den enkelte andelseier korrigeres for senere nedbetalinger av langsiktig fellesgjeld fra andelseieren.

Ved individuell nedbetaling av fellesgjeld skal andelskontoen vise hva den respektive andelshaver faktisk har i fellesgjeld.

Ved overgang fra fordeling etter husleiebrøk til fordeling etter andelsbrøk og andelskonto vil inngangsverdien fastsettes med bakgrunn i husleiebrøken for siste inntektsår.

Renter av langsiktig fellesgjeld (fordeling etter andelsbrøk og andelskonto)
Rentekostnadene fordeles på samme måte som gjelden, det vil si at de rentene som er påløpt på andelshaverens andel av fellesgjelden skal rapporteres på andelshaveren.

Individuell nedbetaling av fellesgjeld (og derav lavere rentekostnader), og/eller variasjoner i rentekostnader som følge av endret rentesats gjennom året, vil avspeile seg i den enkeltes andelshavers andelskonto til enhver tid på bakgrunn av faktisk påløpte renter. Ved rapporteringen skal rentekostnadene fordeles ut fra andelshavers faktisk påløpte renter og ikke for eksempel forholdsmessig over årets tolv måneder.

Eksempel 1
Et boligselskap bestående av ti boenheter har per 1. januar kr 500 000 i fellesgjeld, fordelt med like stor andel på hver av de ti boenhetene. Hver boenhet har kun én eier. Fra 1. juli nedbetaler en av andelshaverne” sin” andel (kr 50 000), samtidig som andelen overdras til ny eier. Rentesatsen er 5 prosent de første seks månedene og 6 prosent de siste seks månedene. Totale påløpte renter året under ett er kr 26 000 (kr 12 500 + kr 13 500).

Rapporteringen skal vise følgende fordeling:
9 andeler har ved 31.12 andel fellesgjeld med kr 50 000 (i vårt eksempel har lånet vært avdragsfritt). 1 andel har ved 31.12 andel fellesgjeld med kr 0.

9 andeler har andel rentekostnader med kr 2 750 (1/10 av kr 12 500 og 1/9 av kr 13 500, dvs. kr 1 250 + kr 1 500).
1 andel har andel rentekostnader med kr 1 250 (1/10 av kr 12 500 fordelt med kr 1250 på tidligere eier, og kr 0 på ny eier).

Eksemplet viser at man må foreta en konkret fordeling ut fra den enkelte andelskonto. Rentekostnadene kan ikke fordeles forholdsmessig, både på grunn av individuell nedbetaling, endring i rentesats og overdragelse av en andel. Dersom rentekostnadene (kr 26 000) var fordelt forholdsmessig på de ti andelshaverne, ville alle hatt en andel av rentekostnadene med kr 2 600 hvilket ikke gjenspeiler de faktiske forhold.

Øvrige inntekts- og formuesposter:
De øvrige inntekts- og formuesposter, samt de kostnader som ikke fordeles etter reglene for andelskonto, skal fordeles etter andelsbrøk. Denne settes til det opprinnelige forholdet mellom den enkelte boenhets innskudd med tillegg av andel fellesgjeld, og samlet innskudd med tillegg av samlet fellesgjeld. I forbindelse med overgang til fordeling etter andelskonto og andelsbrøk, kan generalforsamlingen vedta at fordeling i stedet skal skje i samsvar med husleiebrøken for siste inntektsår.

Eksempel 2
Boligselskapet har 10 identiske andeler, og andelshaverne har eid andelene hele året. Hver boenhet har kun én eier. Boligselskapet er nytt. Innskuddet er kr 200 000 per andel, og langsiktig fellesgjeld er kr 12 millioner fordelt likt på andelshaverne. Formuesverdien for eiendommen er kr 4 millioner. Rente på fellesgjelden er 10 %.

Formuesverdi:
Innskudd + andel fellesgjeld:
kr 0,2 millioner + kr 1,2 millioner = kr 1,4 millioner

Samlet innskudd + samlet fellesgjeld:
kr 2 millioner + kr 12 millioner = kr 14 millioner

Andelshavers andel av formuesverdi (gjelder kun dersom det skal rapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Rapportering av boligens formuesverdi”):
kr 1,4 millioner: kr 14 millioner = 0,10 (dvs. 10 %)

Inngangsverdi på konto: 10 % av kr 4 millioner = kr 400 000

Langsiktig fellesgjeld:
Hver andel svarer for 10 % av fellesgjelden i henhold til vilkårene i selskapet, dvs. 1,2 millioner kroner. Inngangsverdien på konto for langsiktig fellesgjeld blir kr 1,2 millioner.

Renter av langsiktig fellesgjeld:
Hver andelshaver svarer for renter av kr 1,2 millioner av den langsiktige fellesgjelden.

Rente på andelshavers andel:
10 % av kr 1 200 000 = kr 120 000

Øvrige inntekts- og formuesposter:
Øvrige inntekts- og formuesposter fordeles etter andelsbrøk. Andelsbrøken fastsettes etter det opprinnelige forholdet mellom innskudd + andel fellesgjeld, og samlet innskudd + samlet fellesgjeld.

Innskudd + andel fellesgjeld:
kr 0,2 millioner + kr 1,2 millioner = kr 1,4 millioner

Samlet innskudd + samlet fellesgjeld:
kr 2 millioner + kr 12 millioner = kr 14 millioner

kr 1,4 millioner: kr 14 millioner = 0,10
Andelsbrøken er 10 %.

Eksempel 3
Året etter betaler andelshaverne ned sin andel av fellesgjelden med kr 10 000 den 2. januar. Senere samme år betaler boenhetene 1-5 i tillegg ned sin andel fellesgjeld med ytterligere kr 10 000. Boenhetene 1 og 2 betaler 1. juli, mens boenhetene 3, 4 og 5 betaler 31. desember i inntektsåret.

Boenhetene 6-10 foretar påkostninger på en del av eiendommen, påkostninger som bare kommer deres boenheter til gode. Formuesverdien på hele bygningen økes med kr 500 000 fra kr 4 millioner til kr 4,5 millioner på grunn av dette.

Formuesverdi (gjelder kun dersom det skal rapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Rapportering av boligens formuesverdi”):
Kontoen for den enkelte andelshaver korrigeres for senere endringer i formuesverdien som følge av påkostninger og andre omstendigheter.

Boenhet 1-5 / kr 400 000 (kr 4 000 000 / 10 = kr 400 000)

Boenhet 6-10 / kr 400 000 + kr 100 000 økning i verdien som følge av påkostninger
(kr 500 000/ 5 = kr 100 000) = kr 500 000

Langsiktig fellesgjeld:
Inngangsverdien på konto minus innbetaling i inntektsåret:

Boenhet 1-5: kr 1 200 000 – kr 20 000 = kr 1 180 000

Boenhet 6-10: kr 1 200 000 – kr 10 000 = kr 1 190 000

Renter av langsiktig fellesgjeld:
De rentene som er påløpt på andelshavers andel av fellesgjelden skal rapporteres på andelshaveren.

Boenhet 1 og 2:
10 % rente av kr 1 190 000 i perioden januar - juli +
10 % rente av kr 1 180 000 i perioden juli - desember:
kr 59 500 + kr 59 000 = kr 118 500

Boenhet 3, 4 og 5:
10 % av kr 1 190 000 i perioden januar - desember: kr 119 000
(Ettersom betalingen er foretatt ved utgangen av inntektsåret, påvirker ikke betalingen fordelingen av rentene).

Boenhet 6 -10:
10 % av kr 1 190 000 i perioden januar - desember: kr 119 000

Øvrige inntekts- og formuesposter:
Andelsbrøken vil forbli 10 %.

Eksempel 4
Et boligselskap beslutter på generalforsamlingen å gå over fra husleiebrøk til andelsbrøk og andelskonto, fra og med inntektsåret 2019. Boligselskapet består av 10 andeler. Hver boenhet har kun en eier. Innskuddet var på kr 200 000 per andel. Langsiktig fellesgjeld var opprinnelig kr 12 millioner, og det er ennå ikke foretatt nedbetalinger. Formuesverdi på eiendommen er kr 4 mill. Husleiebrøken var 10 % foregående inntektsår.

Formuesverdi (gjelder kun dersom det skal rapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Rapportering av boligens formuesverdi”):
Inngangsverdi på konto blir satt etter husleiebrøken for foregående inntektsår. Formuesverdien per andel blir 10 % av kr 4 millioner: kr 400 000.

Langsiktig fellesgjeld:
Inngangsverdi på konto blir satt etter husleiebrøken for foregående inntektsår. Andel fellesgjeld blir 10 % av kr 12 millioner = kr 1,2 millioner

Renter av langsiktig fellesgjeld:
De rentene som er påløpt på andelshavers andel av fellesgjelden skal rapporteres på andelshaveren: 10 % av kr 1 200 000 = kr 120 000

Øvrige inntekts- og formuesposter:
Andelsbrøken settes til det opprinnelige forholdet mellom den enkelte andelshavers innskudd + andel fellesgjeld, og samlet innskudd + fellesgjeld.

Innskudd + andel fellesgjeld:
kr 0,2 millioner + kr 1,2 millioner = kr 1,4 millioner

Samlet innskudd + samlet fellesgjeld:
kr 2 millioner + kr 12 millioner = kr 14 millioner

kr 1,4 millioner: kr 14 millioner = 0,10. Andelsbrøken er 10 %.

Generalforsamlingen kan imidlertid velge å bruke den husleiebrøken som ble benyttet det foregående inntektsåret i stedet for andelsbrøken. I dette tilfellet er foregående års husleiebrøk også 10 %.

Eksempel 5
Boligselskapet har 10 boenheter. Hver boenhet har kun en eier. Innskuddet var kr 200 000 per andel. Formuesverdien var opprinnelig kr 4 millioner, og langsiktig fellesgjeld var kr 12 millioner.

Boenhetene 1-5 har betalt ned kr 20 000 på andel fellesgjeld, og boenhetene 6-10 har betalt ned kr 10 000. Samlet fellesgjeld er dermed kr 11 850 000. Det er foretatt påkostninger som kommer boenhetene 6-10 til gode og formuesverdien er derav økt med kr 500 000 til kr 4,5 millioner. Boligselskapet har besluttet å gå over til andelskonto og andelsbrøk fra og med inntektsåret 2017.

Formuesverdi (gjelder kun dersom det skal rapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Rapportering av boligens formuesverdi”):
Utgangspunktet er husleiebrøken, som tilsier at hver av andelshaverne skal ha en inngangsverdi på 10 % av formuesverdien. Generalforsamlingen vedtar imidlertid at formuesverdien skal korrigeres for det forhold at påkostningen bare har betydning for boenhetene 6-10. Økt formuesverdi fordeles på disse fem boenhetene, med kr 100 000 på hver. Disse får dermed en inngangsverdi på kr 500 000, mens boenhetene 1-5 får en inngangsverdi på kr 400 000.

Langsiktig fellesgjeld:
Utgangspunktet er husleiebrøken som tilsier at hver av andelshaverne skal ha en inngangsverdi på 10 % av langsiktig fellesgjeld. Generalforsamlingen vedtar at det ved fastsettelse av inngangsverdi skal tas hensyn til individuell nedbetaling av fellesgjeld. Boenhetene 1-5 får en inngangsverdi på kr 1 180 000 og boenhetene 6-10 får en inngangsverdi på kr 1 190 000.

Renter og langsiktig fellesgjeld:
Utgangspunktet er husleiebrøken, men generalforsamlingen kan beslutte å ta hensyn til at påløpte renter er ulikt fordelt mellom andelshaverne.

Øvrige inntekts- og formuesposter:
Andelsbrøken settes til det opprinnelige forholdet mellom den enkelte andelshavers innskudd + andel fellesgjeld og samlet innskudd + fellesgjeld.

Innskudd + andel fellesgjeld:
kr 0,2 millioner + kr 1,2 millioner = kr 1,4 millioner

Samlet innskudd + samlet fellesgjeld:
kr 2 millioner + kr 12 millioner = kr 14 millioner

kr 1,4 millioner: kr 14 millioner = 0,10. Andelsbrøken er 10 %.

Generalforsamlingen kan imidlertid velge å bruke den husleiebrøken som ble benyttet det foregående inntektsåret i stedet for andelsbrøken. I dette tilfellet er foregående års husleiebrøk også 10 %.

Eksempel 6
Boligselskapet i eksemplet over velger å gå over til andelskonto og andelsbrøk fra og med inntektsåret 2023.

Inngangsverdien på andelskonto skal fullt ut fastsettes etter foregående inntektsårs husleiebrøk, som er 10 %.

Formuesverdi (gjelder kun dersom det skal rapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Rapportering av boligens formuesverdi”):
Inngangsverdien fastsettes ut fra forrige års husleiebrøk:
10 % av kr 4 500 000: kr 450 000

Langsiktig fellesgjeld:
Inngangsverdien fastsettes ut fra forrige års husleiebrøk:
10 % av kr 11 850 000: kr 1 185 000

Renter av langsiktig fellesgjeld:
De rentene som er påløpt på andelshavers andel av fellesgjeld skal rapporteres på andelshaveren.
10 % rente av kr 1 185 000: kr 118 500

Øvrige inntekts- og formuesposter:
Andelsbrøken settes til det opprinnelige forholdet mellom den enkelte andelshavers innskudd + andel fellesgjeld og samlet innskudd + fellesgjeld.

Innskudd + andel fellesgjeld:
kr 0,2 millioner + kr 1,2 millioner = kr 1,4 millioner

Samlet innskudd + samlet fellesgjeld:
kr 2 millioner + kr 12 millioner = kr 14 millioner

kr 1,4 millioner / kr 14 millioner = 0,10. Andelsbrøken er 10 %.

Generalforsamlingen kan imidlertid velge å bruke den husleiebrøken som ble benyttet det foregående inntektsår i stedet for andelsbrøken. I dette tilfellet er foregående års husleiebrøk også 10 %.

Beløpspostene

Alle beløpspostene skal oppgis i hele kroner. Det understrekes at tredjepartsopplysninger skal rapporteres, uavhengig av beløpets størrelse. Beløpet skal avrundes til nærmeste hele krone (vanlige avrundingsregler). Dersom en beløpspost er under 50 øre, oppgis kr 0 (nulloppgave).

Andel skattepliktige inntekter

Her føres andelshavers andel av boligselskapets felles skattepliktige inntekter. Dette kan for eksempel være:

  • renteinntekter
  • gevinster ved salg av formuesobjekter
  • realiserte aksjegevinster
  • nettoinntekt fra fast eiendom utenom boligkomplekset (for eksempel tomtefesteavgift fra frittstående garasjeanlegg)
  • mottatt gebyr ved salg av boenhet
  • eventuelt andre inntekter som ikke har tilknytning til boligkomplekset

Et eventuelt aksjeutbytte for andelshaverne skal ikke føres her. Slik inntekt oppgis av den enkelte andelshaver i skattemeldingen.

Eventuell gevinst boligselskapet har ved salg eller ekspropriasjon av tomteareal o.l. tas med det inntektsåret gevinsten er mottatt.

Eksempler på inntekter som ikke skal fordeles på andelshaverne er:

  • husleie innbetalt fra andelshaverne
  • inntekter ved utleie, for eksempel av boenhet som boligselskapet eier

De av boligselskapets inntekter som etter dette skal skattlegges hos andelshaverne, fordeles mellom andelshaverne etter den fordelingsmetoden som er valgt av selskapet, dvs. husleiebrøk / andelsbrøk og andelskonto (se ”Fordelingsnøkkel”), og oppgitt eierandel i boenheten for den enkelte andelshaver innenfor angitt eiertid, dvs. tidsperioden som andelshaver har eid boenheten (se ”Eierandel i boenheten” og ”Flere eiere”).

Ved eierskifte av boenhet i løpet av inntektsåret, skal andel andre inntekter fordeles mellom eierne i forhold til eiertid (se ”Eierskifte” og ”Fordelingsnøkkel ved eierskifte”).

Andel fradragsberettigede kostnader

Her føres andelshavers andel av boligselskapets felles fradragsberettigede kostnader. Dette kan for eksempel være:

  • rentekostnader (ev. byggelånsrenter)
  • pensjonspremie til heltidsansatte
  • kostnader som ikke har tilknytning til boligkomplekset (for eksempel realisert aksjetap)

Eventuelle tap boligselskapet har ved salg eller ekspropriasjon av tomteareal o.l., tas med det året tapet er realisert.

Eksempler på kostnader som ikke skal fordeles på andelshaverne:

  • påløpte felleskostnader
  • strømutgifter for boligselskapet
  • kostnader til forretningsfører, revisjon o.l.
  • lønn til vaktmester
  • vedlikeholdskostnader
  • kommunale avgifter
  • forsikringer

De av boligselskapets kostnader som etter dette skal skattlegges hos andelshaverne, fordeles mellom andelshaverne etter den fordelingsmetoden som er valgt av selskapet, dvs. husleiebrøk/andelsbrøk og andelskonto (se ”Fordelingsnøkkel”), og oppgitt eierandel i boenheten for den enkelte andelshaver innenfor angitt eiertid, dvs. tidsperioden som andelshaver har eid boenheten (se ”Eierandel i boenheten” og ”Flere eiere”).

Ved eierskifte av boenhet i løpet av inntektsåret, skal andel fradragsberettigede kostnader fordeles mellom eierne i forhold til eiertid (se ”Eierskifte” og ”Fordelingsnøkkel ved eierskifte”).

Andel formuesverdi

Posten andel formuesverdi fylles ikke ut for boliger i Norge.

For boligselskap med fritidsboliger i Norge skal posten andel formuesverdi fylles ut med andelshavers andel av boligselskapets totale formuesverdi. Det samme gjelder for boliger/fritidsboliger i utlandet og på Svalbard.

Formuesverdien fordeles mellom andelshaverne etter den fordelingsmetoden som er valgt av selskapet, dvs. husleiebrøk / andelsbrøk og andelskonto (se ”Fordelingsnøkkel”), og oppgitt eierandel i boenheten for den enkelte andelshaver innenfor angitt eiertid, dvs. tidsperioden som andelshaver har eid boenheten (se ”Eierandel i boenheten” og ”Flere eiere”).

Gjelder kun dersom det skal rapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Rapportering av boligens formuesverdi”.

Ved eierskifte av en andel i løpet av inntektsåret skal andel formuesverdi bare føres på kjøper forutsatt at det er denne som eier andelen ved utgangen av inntektsåret (se ”Eierskifte”).

Formuesverdien på fritidsboliger i Norge, og boliger/fritidsboliger i utlandet og på Svalbard, kan bli justert årlig. Vedtak om hvorvidt formuesverdien skal justeres eller ikke fattes i en årlig forskrift; Takseringsreglene.

Andel annen formue

Posten andel annen formue skal fylles ut med andelshavers andel av boligselskapets samlede omløpsmidler. Dette er omløpsmidler som kontanter, bankinnskudd, utestående fordringer og forskutteringer (for eksempel forskuddsbetalt forsikringspremie) med mer, samt langsiktige utestående fordringer, aksjer, andeler og andre anleggsmidler som ikke inngår i eiendommens formuesverdi, redusert med skattemessig kortsiktig gjeld.

Kortsiktig gjeld omfatter gjeldsposter med kortere løpetid enn ett år, for eksempel leverandørgjeld, kassakreditt, skyldig skattetrekk og påløpte renter. Det presiseres at det bare er påløpte forfalte renter som anses som skattemessig gjeld.

Dersom en økning av kortsiktig gjeld fører til at annen formue blir negativ, overføres nettobeløpet til andel gjeld slik at denne øker.

Annen formue fordeles mellom andelshaverne etter den fordelingsmetoden som er valgt av selskapet, dvs. husleiebrøk / andelsbrøk og andelskonto (se ”Fordelingsnøkkel”), og oppgitt eierandel i boenheten for den enkelte andelshaver innenfor angitt eiertid, dvs. tidsperioden som andelshaver har eid boenheten (se ”Eierandel i boenheten” og ”Flere eiere”). Ved eierskifte av en andel i løpet av inntektsåret skal annen formue kun føres på kjøper, forutsatt at det er denne som eier andelen ved utgangen av inntektsåret (se ”Eierskifte”).

Andel gjeld

Posten andel gjeld skal fylles ut med andelshavers andel av boligselskapets langsiktige gjeld, for eksempel pantelån i Husbanken eller andre banker, gjeld til fellesanlegg og eventuell negativ andel av annen formue (se ”Andel annen formue”).

Andel gjeld fordeles mellom andelshaverne etter den fordelingsmetoden som er valgt av selskapet, dvs. husleiebrøk/andelsbrøk og andelskonto (se ”Fordelingsnøkkel”), og oppgitt eierandel i boenheten for den enkelte andelshaver innenfor angitt eiertid, dvs. tidsperioden som andelshaver har eid boenheten (se ”Eierandel i boenheten” og ”Flere eiere”).

Andelshaverens innskudd i selskapet anses i denne sammenheng ikke som gjeld.

Dersom boligselskapet fester grunnen (tomten), skal andelshavers andel av gjeldsfradraget for kapitalisert festeavgift føres her. Dette gjelder alle boligselskap uavhengig av formålskode ved stiftelsen, og om boligselskapet skal rapportere formuesverdi for boenhetene eller ikke. Gjeldsfradraget kommer frem ved at størrelsen på årets festeavgift, ved årsskiftet, skal multipliseres med en fastsatt faktor (tall), som fastsettes av Skatteetaten årlig. Faktoren blir oppgitt i Takseringsreglene. Takseringsreglene for 2023 finner du under Skattedirektoratets meldinger.

Ved eierskifte av en andel i løpet av inntektsåret skal gjeld bare føres på kjøper, forutsatt at det er denne som eier andelen ved utgangen av inntektsåret (se ”Eierskifte”).

Bruksoverlating (fremleie)

Dersom boligselskapet kjenner til at boenheten har vært fremleid i inntektsåret, skal dette rapporteres ved å gi elementet bruksoverlatt verdien "true" i XML-formatet.  Det er også et eget felt for om boenheten er leid ut på andelshavernivå i RF-1139 Tredjepartsopplysninger -boligselskap, som må hukes av. Beløpsposter skal oppgis med fullt beløp. Dersom andelshaver skal regnskapsbehandles det aktuelle inntektsåret, korrigerer andelshaver dette selv ved å vedlegge skjema RF-1189B Utleie mv. av fast eiendom sammen med skattemeldingen.

Flere eiere

Dersom flere eier en andel sammen, skal det gis en oppgave for hver eier.

Beløpspostene fordeles ut fra oppgitt eierandel per sluttdato i angitt eiertid for den enkelte andelshaver.

Skatteetaten ønsker at opplysningspliktig/innsender oppgir reell eierandel når denne er kjent. Er reell eierandel ukjent, fordeles andelene ut fra fordelingsnøkkelen 1/antall eiere (se ”Eierandel i boenheten”).

Reell eierandel er kjent

Like store andeler

Hvis det er flere eiere, og de eier like store andeler, oppgis eierandel slik: Ved to eiere som hver eier 50 %, oppgis eierandel 1/2 på hver, ved tre eiere som hver eier 33,3 % oppgis eierandel 1/3 på hver, ved fire eiere som hver eier 25 % oppgis eierandel 1/4 på hver, osv.

Dersom to eier en andel sammen per 31.12, vil fordelingen være følgende:

 

Eier 1 (1/2)

Eier 2 (1/2)

Andel skattepliktige inntekter (kr 20 000 totalt)

kr   10 000

kr   10 000

Andel fradragsberettigede kostnader (kr 60 000 totalt)

kr   30 000

kr   30 000

Andel formuesverdi* (kr 200 000 totalt)

kr 100 000

kr 100 000

Andel annen formue (kr 10 000 totalt)

kr     5 000

kr     5 000

Andel gjeld (kr 160 000 totalt)

kr   80 000

kr   80 000

* Gjelder kun dersom det skal rapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Rapportering av boligens formuesverdi”.

Ulike andeler

Dersom eierandelene ikke er like store, for eksempel hvis to andelshavere eier hhv. 40 % og 60 % av andelen/boenheten, oppgis eierandel som hhv. 4/10 og 6/10.  Eier tre andelshavere hhv. 25 %, 25 % og 50 % av andelen/boenheten, oppgis eierandel som hhv. 1/4, 1/4 og 2/4. Andre fordelinger mellom eierne av en andel/boenhet oppgis på liknende vis ut fra reell eierandel. Du kan også oppgi prosent som hundredeler, for eksempel 25 % som 25/100, 40 % som 40/100, 60 % som 60/100, osv.

Dersom to eier hhv. 4/10 (40 %) og 6/10 (60 %) av en andel sammen per 31.12, vil fordelingen være følgende:

 

Eier 1 (4/10)

Eier 2 (6/10)

Andel skattepliktige inntekter (kr 20 000 totalt)

kr   8 000

kr  12 000

Andel fradragsberettigede kostnader (kr 60 000 totalt)

kr  24 000

kr  36 000

Andel formuesverdi* (kr 200 000 totalt)

kr  80 000

kr 120 000

Andel annen formue (kr 10 000 totalt)

kr   4 000

kr   6 000

Andel gjeld (kr 160 000 totalt)

kr  64 000

kr  96 000

* Gjelder kun dersom det skal rapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Rapportering av boligens formuesverdi”.

Dersom tre eier hhv. 1/4 (25 %), 1/4 (25 %) og 2/4 (50 %) av en andel sammen per 31.12, vil fordelingen være følgende:

 

Eier 1 (1/4)

Eier 2 (1/4)

Eier 3 (2/4)

Andel skattepliktige inntekter (kr 24 000 totalt)

kr   6 000

kr   6 000

kr  12 000

Andel fradragsberettigede kostnader (kr 60 000 totalt)

kr  15 000

kr  15 000

kr  30 000

Andel formuesverdi* (kr 300 000 totalt)

kr  75 000

kr   75 000

kr 150 000

Andel annen formue (kr 20 000 totalt)

kr   5 000

kr   5 000

kr  10 000

Andel gjeld (kr 240 000 totalt)

kr  60 000

kr  60 000

kr 120 000

* Gjelder kun dersom det skal rapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Rapportering av boligens formuesverdi”.

Reell eierandel er ukjent

Hvis det er flere eiere, men deres reelle eierandeler ikke er kjent, fordeles andelene slik ut fra fordelingsnøkkelen 1/antall eiere: Ved to eiere oppgis eierandel 1/2 på hver, ved tre eiere oppgis eierandel 1/3 på hver, ved fire eiere oppgis eierandel 1/4 på hver, osv.

Dersom to eier en andel sammen per 31.12, vil fordelingen være følgende:

 

Eier 1 (1/2)

Eier 2 (1/2)

Andel skattepliktige inntekter (kr 20 000 totalt)

kr  10 000

kr  10 000

Andel fradragsberettigede kostnader (kr 60 000 totalt)

kr  30 000

kr  30 000

Andel formuesverdi* (kr 200 000 totalt)

kr 100 000

kr 100 000

Andel annen formue (kr 10 000 totalt)

kr   5 000

kr   5 000

Andel gjeld (kr 160 000 totalt)

kr  80 000

kr  80 000

* Gjelder kun dersom det skal rapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Rapportering av boligens formuesverdi”.

Dersom tre eier en andel sammen per 31.12, vil fordelingen være følgende:

 

Eier 1 (1/3)

Eier 2 (1/3)

Eier 3 (1/3)

Andel skattepliktige inntekter (kr 24 000 totalt)

kr   8 000

kr   8 000

kr   8 000

Andel fradragsberettigede kostnader (kr 60 000 totalt)

kr  20 000

kr  20 000

kr  20 000

Andel formuesverdi* (kr 300 000 totalt)

kr 100 000

kr 100 000

kr 100 000

Andel annen formue (kr 15 000 totalt)

kr   5 000

kr   5 000

kr   5 000

Andel gjeld (kr 240 000 totalt)

kr  80 000

kr  80 000

kr  80 000

* Gjelder kun dersom det skal rapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Rapportering av boligens formuesverdi”.

Eierandel i boenheten

Eierandel (eierbrøk) oppgis per sluttdato i angitt eiertid for den enkelte andelshaver.

Hvis andelen/boenheten er eid av flere, ønsker Skatteetaten at opplysningspliktig/innsender oppgir reell eierandel når denne er kjent. Er reell eierandel ukjent, fordeles andelene ut fra fordelingsnøkkelen 1/antall eiere (se ”Flere eiere” for veiledning og eksempler på fordeling av beløpspostene).

Hvis det er én eier, oppgis 1/1 i eierandel.

Eksempel 1:

2 personer eier en boenhet sammen til 1. mai, da det blir samlivsbrudd. Reell eierandel er 1/2 (50 %) på hver. Eier 1 flytter ut og selger sin ½-del av boenheten til Eier 2 som blir boende ut året. 

Eier 1 - Eiertid: 01.01. - 30.04. Eierandel: ½.

Eier 2 - Eiertid: 01.01. - 31.12. Eierandel: 1/1.

Reell eierandel er kjent

Hvis det er flere eiere, og de eier like store andeler, oppgis eierandel slik: Ved to eiere som hver eier 50 %, oppgis eierandel 1/2 på hver, ved tre eiere som hver eier 33,3 % oppgis eierandel 1/3 på hver, ved fire eiere som hver eier 25 % oppgis eierandel 1/4 på hver, osv.

Eksempel 2:

3 personer eier en boenhet sammen hele inntektsåret. Reell eierandel er 1/3 (33,3 %) på hver.

Eier 1 - Eiertid: 01.01. - 31.12. Eierandel: 1/3.

Eier 2 - Eiertid: 01.01. - 31.12. Eierandel: 1/3.

Eier 3 - Eiertid: 01.01. - 31.12. Eierandel: 1/3.

Dersom eierandelene ikke er like store, for eksempel hvis to andelshavere eier hhv. 40 % og 60 % av andelen/boenheten, oppgis eierandel som hhv. 4/10 og 6/10.  Eier tre andelshavere hhv. 25 %, 25 % og 50 % av andelen/boenheten, oppgis eierandel som hhv. 1/4, 1/4 og 2/4. Andre fordelinger mellom eierne av en andel/boenhet oppgis på liknende vis ut fra reell eierandel.

Eksempel 3:

3 personer eier hhv. 1/4 (25 %), 1/4 (25 %) og 2/4 (50 %), dvs. reell eierandel er kjent.

Eier 1 - Eiertid: 01.01. - 31.12. Eierandel: 1/4.

Eier 2 - Eiertid: 01.01. - 31.12. Eierandel: 1/4.

Eier 3 - Eiertid: 01.01. - 31.12. Eierandel: 2/4.

Reell eierandel er ukjent

Hvis det er flere eiere, men deres reelle eierandeler ikke er kjent, fordeles andelene slik ut fra fordelingsnøkkelen 1/antall eiere: Ved to eiere oppgis eierandel 1/2 på hver, ved tre eiere oppgis eierandel 1/3 på hver, ved fire eiere oppgis eierandel 1/4 på hver, osv.

Eksempel 4:

3 personer eier en boenhet sammen hele inntektsåret. Da reell eierandel er ukjent, oppgir du eierandel etter fordelingsnøkkelen 1/antall eiere, dvs. 1/3.

Eier 1 - Eiertid: 01.01. - 31.12. Eierandel: 1/3.

Eier 2 - Eiertid: 01.01. - 31.12. Eierandel: 1/3.

Eier 3 - Eiertid: 01.01. - 31.12. Eierandel: 1/3.

Dersom fordelingen av beløp ikke er gjort ut fra reell eierandel, vil skattepliktig selv måtte korrigere dette på skattemeldingen. Skattepliktig kan i slike tilfeller ikke benytte seg av leveringsfritak.

For boenheter i boligaksjeselskap vil oppgitt eierandel bli brukt til å fordele formuesverdi (skattemessig formuesverdi) på den forhåndsutfylte skattemeldingen til andelshaver.

Eksempel 5:

Kombinasjon av kjent og ukjent reell eierandel.

3 personer eier en boenhet sammen til 1. juli. Da reell eierandel er ukjent, oppgir du eierandel etter fordelingsnøkkelen 1/antall eiere, dvs. 1/3 for perioden 01.01 – 30.06. 3 nye eiere overtar boenheten fra 01.07. De eier hhv. 1/4 (25 %), 1/4 (25 %) og 2/4 (50 %), dvs. reell eierandel kjent.

Eier 1 - Eiertid: 01.01. - 30.06. Eierandel: 1/3.

Eier 2 - Eiertid: 01.01. - 30.06. Eierandel: 1/3.

Eier 3 - Eiertid: 01.01. - 30.06. Eierandel: 1/3.

Eier 4 - Eiertid: 01.07. - 31.12. Eierandel: 1/4.

Eier 5 - Eiertid: 01.07. - 31.12. Eierandel: 1/4.

Eier 6 - Eiertid: 01.07. - 31.12. Eierandel: 2/4.

Eid flere andeler

Dersom en andelshaver har eid flere andeler i løpet av inntektsåret, skal boligselskapet rapportere en oppgave for hver andel (se ”Andelsnummer” (borettslag) og ”Aksjeboenhetsnummer” (boligaksjeselskap)).

Eierskifte

Ved eierskifte av andel i boligselskapet i løpet av inntektsåret, skal boligselskapet rapportere en oppgave på selger og en på kjøper.

Eierskifte ved dødsfall

Dersom andelshaver dør i løpet av året og andelen blir overtatt av en ny eier, skal det gis en oppgave på hver der utfyllingen vil være som ved vanlig overdragelse. Avdødes oppgave skal fylles ut som for selger, mens ny andelshavers oppgave skal fylles ut som for kjøper (se ”Eierskifte”).

Andelshaver overtar bolig i uskiftet bo

Der en gjenlevende ektefelle eller samboer overtar bolig i uskiftet bo, skal boligselskapet rapportere en oppgave på avdøde, og en på den som overtar boligen i uskiftet bo. I dødsåret skal det skje en fordeling mellom avdøde og lengstlevende, tilsvarende som ved eierskifte ved dødsfall (se ”Eierskifte ved dødsfall”).

Fordelingsnøkkel ved eierskifte

Postene andel formuesverdi, andel annen formue og andel gjeld skal settes til null (0) for andelshaver som ikke eier andelen ved utgangen av inntektsåret. Beløpene for andel formuesverdi, andel annen formue og andel gjeld skal i sin helhet føres på andelshaver som eier boenheten per 31. desember. Andel formuesverdi skal kun fylles ut dersom det skal rapporteres formuesverdi for denne type boenhet (se ”Rapportering av boligens formuesverdi”).

Andel av skattepliktige inntekter og fradragsberettigede kostnader fastsettes i forhold til den enkelte andelshavers eiertid. Ved eierskifte i løpet av inntektsåret skal andelshavers andel av skattepliktige inntekter/ fradragsberettigede kostnader begrenses til det antall hele måneder andelshaver har eid boenheten. Overdragelsesmåneden henføres til den nye eieren. Det vil si at dersom eierskiftet skjer 11. april i inntektsåret, skal selgers andel tilsvare 3 måneder (3/12) og kjøpers andel tilsvare 9 måneder (9/12).

Oppgavene skal fylles ut på følgende måte:

 

Selger

Kjøper

Andel skattepliktige inntekter

Fordeles

Fordeles

Andel fradragsberettigede kostnader

Fordeles

Fordeles

Andel formuesverdi*

0

Fullt beløp

Andel annen formue

0

Fullt beløp

Andel gjeld

0

Fullt beløp

Eiertid

3 måneder

9 måneder

* Gjelder kun dersom det skal rapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Rapportering av boligens formuesverdi”.

Et talleksempel kan belyse dette nærmere:
I talleksemplet nedenfor har selger og kjøper vært andelshaver i henholdsvis 3 og 9 måneder.

Fordeling etter husleiebrøk:
Dersom vi bruker de samme husleiestørrelsene som i de foregående eksemplene og forutsetter 10 andelshavere, og at hver boenhet kun har en eier, vil fordelingsnøkkelen bli som følger:

Samlet fordelingsnøkkel for boenheten:
(kr 2 000 x 12 måneder) / kr 240 000 = kr 24 000 / kr 240 000 = 0,10 (dvs. 10 %)
Selger: 10 % x (3 måneder / 12 måneder) = 10 % x 0,25 = 2,5 %

Kjøper: 10 % x (9 måneder / 12 måneder) = 10 % x 0,75 = 7,5 %

Vi forutsetter videre følgende tallstørrelser for hele boligselskapet:

Skattepliktige inntekter:

kr      10 000

Fradragsberettigede kostnader:

kr    100 000

Formuesverdi*:

kr 1 000 000

Annen formue:

kr    500 000

Gjeld:

kr 5 000 000

Vi får da følgende tallstørrelser for boenheten:

Skattepliktige inntekter:

kr        1 000

Fradragsberettigede kostnader:

kr      10 000

Formuesverdi*:

kr    100 000

Annen formue:

kr      50 000

Gjeld:

kr    500 000

 Følgende fordeling kan da beregnes:

 

Selger

Kjøper

Andel skattepliktige inntekter

kr    250

kr        750

Andel fradragsberettigede kostnader

kr 2 500

kr     7 500

Andel formuesverdi *

0

kr 100 000

Andel annen formue

0

kr   50 000

Andel gjeld

0

kr 500 000

* Gjelder kun dersom det skal rapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Rapportering av boligens formuesverdi”.

Fordeling etter andelsbrøk og andelskonto:

Andelsbrøken kan fordeles på samme måte som husleiebrøken, slik at andre inntekts- og formuesposter fordeles tilsvarende som vist foran. Når det gjelder beløpene som skal fordeles etter andelskonto, så vil andel langsiktig gjeld og andel formuesverdi bare bli rapportert på den nye andelshaveren. Når det gjelder renter langsiktig gjeld, så vil imidlertid disse måtte fordeles mellom selger og kjøper etter eiertiden:

Andel langsiktig gjeld på boenheten: kr 500 000

Dersom renter settes til 10 % vil boenhetens andel av rentekostnadene bli:
kr 500 000 x 10 % = kr 50 000

Andel selger: kr 50 000 x (3 måneder / 12 måneder) = kr 50 000 x 0,25 = kr 12 500

Andel kjøper: kr 50 000 x (9 måneder / 12 måneder) = kr 50 000 x 0,75 = kr 37 500

Ved endring av rentesats i løpet av året, se ”Andelsbrøk og andelskonto”, avsnittet Renter av langsiktig fellesgjeld (fordeling etter andelsbrøk og andelskonto), eksempel 1.

Fordeling av beløp ved overdragelse i løpet av inntektsåret til medeier

Det skal i utgangspunktet bare sendes inn en oppgave per person/boenhet (samme unike identifikator).

Dersom man sender inn mer enn én oppgave per person/boenhet med samme unike identifikator, vil oppgavene bli stanset i dublettkontroll, eller tidligere innsendte opplysninger vil bli erstattet (overskrevet). Det er alltid opplysningene i den sist innsendte oppgaven som er gjeldende.

Eksempel:

To personer eier en boenhet i et boligselskap med fritidsboliger i Norge sammen i årets første 4 måneder. Reell eierandel er 1/2 (50 %) på hver. Siden det er to eiere per 30. april, oppgis 1/2 i Eierandel for Eier 1.

Den ene personen eier boenheten alene de siste 8 månedene for eksempel på grunn av samlivsbrudd. Siden det bare er en eier per 31. desember, oppgis 1/1 i Eierandel for Eier 2. Formuesverdi oppgis av opplysningspliktig/innsender, siden dette gjelder en fritidsbolig.

Totalbeløp fordelt på boenheten for inntektsåret 2023:

Type beløp

Beløp i kroner

Skattepliktige inntekter

1 200

Fradragsberettigede kostnader

2 400

Formuesverdi*

300 000

Annen formue

20 000

Gjeld

50 000

Rapporteringen blir da slik:

Oppgave

Eiertid

Eierandel

Skattepl. inntekter

Fradragsber. kostnader

Formuesverdi*

Annen formue

Gjeld

Eier 1

0101-3004

1/2

   200

   400

           0

         0

         0

Eier 2

0101-3112

1/1

1 000

2 000

300 000

20 000

50 000

* Gjelder kun dersom det skal rapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Rapportering av boligens formuesverdi”.

Siden Eier 1 ikke eier boenheten per 31. desember, skal bare andel skattepliktige inntekter og andel fradragsberettigede kostnader for de 4 første månedene fordeles på denne eieren. Andel formuesverdi, andel annen formue og andel gjeld skal være 0. Eierandel er 1/2, fordi det var to eiere per 30. april og reell eierandel var 1/2 (50 %) på hver. Andel skattepliktige inntekter og andel fradragsberettigede kostnader er derfor fordelt med halvparten på hver av eierne for perioden 0101-3004, dvs. 4 måneder.

Eksempel på beregning av andel skattepliktige inntekter for Eier 1:

Totalbeløp for hele året: kr 1 200

Andel begge eiere 4 måneder: kr 1 200 x (4 måneder / 12 måneder) = kr 1 200 x 1/3 = kr 400

Andel Eier 1: kr 400: 2 = kr 200 (Deler på 2, fordi Eierandel er 1/2)

Eier 2 eide boenheten sammen med Eier 1 i de 4 første månedene, og deretter alene i de siste 8 månedene. Andel skattepliktige inntekter og andel fradragsberettigede kostnader er derfor summen av ½-parten for de 4 første månedene + det hele for de siste 8 månedene. Siden Eier 2 eier boenheten alene per 31. desember er Eierandel 1/1, og andel formuesverdi, andel annen formue og andel gjeld fordelt på Eier 2.

Eksempel på beregning av andel skattepliktige inntekter for Eier 2:

Totalbeløp for hele året: kr 1 200

Andel Eier 2, 4 måneder: kr 200 (Se eksempel over for Eier 1)

Andel Eier 2, 8 måneder: kr 1 200 x (8 måneder / 12 måneder) = kr 1 200 x 2/3 = kr 800

Totalt Eier 2 for hele året: kr 200 (4 måneder) + kr 800 (8 måneder) = kr 1 000

Viktig å være klar over

Hvis man sender inn to oppgaver for Eier 2 i samme leveranse, en for de første 4 månedene og en for de siste 8 månedene, vil oppgavene bli stanset i dublettkontroll, fordi de to oppgavene har samme unike identifikator.

Hvis man sender inn to oppgaver for Eier 2 i to forskjellige leveranser; en for de første 4 månedene i leveranse 1, og en for de siste 8 månedene i leveranse 2, vil oppgaven i leveranse 2 overskrive oppgaven i leveranse 1. Beløpene for de 4 første månedene går da tapt, og det blir feil beløp på skattemeldingen.

Skatteetaten bruker med andre ord ikke perioden i Eiertid slik at begge oppgavene samles som et beløp for Eier 2 som har eid boenheten i 4 + 8 måneder, dvs. hele året.

Nystiftede boligselskap

Opplysningsplikten inntrer når boligselskapet er gyldig stiftet.

Garasje

Garasjeanlegg for andelshavere i boligselskap kan være organisert på ulike måter.

Rapporteringen av garasje avhenger av hvilken tilknytning garasjen har til boenhetene. Det er tre ulike former for tilknytning med hver sin rapportering.

Garasjeanlegget er organisert som eget skattesubjekt

I de tilfeller der garasjeanlegget er organisert som eget skattesubjekt, for eksempel som aksjeselskap eller frittstående andelslag, skal dette skattlegges selvstendig. Dette vil bare innvirke på beløpene fra boligselskapet i de tilfeller der boligselskapet har inntekter (for eksempel festeavgift/leie), kostnader (for eksempel tilskudd), formue (for eksempel aksjer eller andeler) eller gjeld i tilknytning til garasjeanlegget.

Garasjene har tjenende funksjon til boenhetene

Hvis garasjene har tjenende funksjon til boenhetene, skal formuesverdien av garasjene ikke rapporteres inn. Formuesverdien av garasjene inngår i boenhetens formuesverdi. Skattepliktige inntekter og fradragsberettigede fradrag skal rapporteres inn. Det samme gjelder gjeld knyttet til garasjene.

Garasjene har ikke tjenende funksjon til boenhetene

Hvis garasjene ikke har tjenende funksjon til boenhetene, skal formuesverdien av garasjene fordeles mellom andelshaverne etter valgt fordelingsmetode, dvs. husleiebrøk/andelsbrøk og andelskonto (se ”Fordelingsnøkkel”), og rapporteres inn. Skattepliktige inntekter og fradragsberettigede fradrag skal rapporteres inn. Det samme gjelder gjeld knyttet til garasjene.

Når skal du rapportere

Tredjepartsopplysninger skal sendes til Skatteetaten elektronisk innen 31. januar året etter inntektsåret.

Pass på at du har nødvendige utfyllings- og innsendingsrettigheter I Altinn.

Vi gjør oppmerksom på at det ikke blir gitt utsettelse på innleveringsfristen (se ”Ingen dispensasjonsadgang ved opplysningsplikt” og ”Tvangsmulkt ved for sent eller ikke leverte oppgaver”).

Dersom opplysningspliktig får problemer med å overholde innleveringsfristen, skal Skatteetaten kontaktes via e-postadresse [email protected].

Hvordan skal du rapportere

Tredjepartsopplysninger via Altinn

Det er to måter å sende inn oppgaver på i Altinn:

  1. RF-1139 Tredjepartsopplysninger - boligselskap

Manuelt utfyllingsskjema ment for opplysningspliktige som skal sende inn et mindre antall oppgaver. På grunn av begrensninger i Altinn bør du ikke sende inn mer enn ca. 50 oppgaver per innsending.

  1. RF-1301 Tredjepartsopplysninger som vedlegg

I dette skjemaet kan du laste opp en eller flere XML-filer med tredjepartsopplysninger og sende inn (se ”Beskrivelse av filformatet”).

Tredjepartsopplysninger kan leveres elektronisk via Altinn fra 2. januar året etter inntektsåret.

Beskrivelse av filformatet

Formatbeskrivelsen viser hvordan en XML-fil for rapportering av tredjepartsopplysninger for boligselskap skal bygges opp. Dokumentene finner du ved å følge denne lenken:

Formater og tekniske spesifikasjoner – Boligselskap

Formatbeskrivelsen skal benyttes av opplysningspliktige/innsendere som skal rapportere tredjepartsopplysninger via Altinn-skjemaet RF-1301 Tredjepartsopplysninger som vedlegg.

Kontroll av innhold

Opplysningspliktig må kontrollere at opplysningene i leveransen er korrekte før rapportering av tredjepartsopplysninger til Skatteetaten. Tredjepartsopplysninger som ikke er korrekt utfylt, kan bli ansett som ikke levert. Tvangsmulkt kan bli ilagt, jf. skatteforvaltningsloven § 14-1.

Ved kontroll av tredjepartsopplysninger er det viktig å påse at det er benyttet korrekt:

  • inntektsår
  • organisasjonsnummer for boligselskapet
  • fødsels-/D-nummer eller organisasjonsnummer for hver andelshaver
  • kommunenummer for boenheten
  • bolignummer (dersom boenheten har bolignummer)
  • andelsnummer (kun borettslag)
  • aksjeboenhetsnummer (kun boligaksjeselskap)
  • gatenavn (offisielt gatenavn)
  • husnummer (dersom boenheten har husnummer)
  • husbokstav (dersom boenheten har husbokstav)

og at:

  • beløp er avrundet til nærmeste hele krone (vanlige avrundingsregler. For eksempel skal kr 58,70 føres som kr 59)
  • eiertid er riktig utfylt, særlig dersom andelen har skiftet eier i løpet av inntektsåret (en oppgave for selger og en for kjøper)
  • det gis en oppgave for hver andelshaver dersom flere eier andelen sammen
  • eierandel er riktig utfylt, i forhold til hvor mange personer som eier andelen. Skatteetaten ønsker at opplysningspliktig/innsender oppgir reell eierandel når denne er kjent, og at andelene fordeles etter fordelingsnøkkelen 1/antall eiere hvis eierandel er ukjent
  • skattepliktige inntekter og fradragsberettigede kostnader er korrekt fordelt ved eierskifte etter antall hele måneder den enkelte andelshaver har eid andelen. Overdragelsesmåneden skal henføres til kjøper dersom eierskiftet ikke har skjedd i et månedsskifte
  • andel av formuesverdi*, formue og gjeld står på den/de som eier andelen per 31. desember
  • ved rapportering av erstatningsoppgaver eller sletteoppgaver må du passe på at hver av oppgavene inneholder den samme unike identifikatoren (nøkkelen) som hovedoppgaven du vil korrigere (se ”Korrigere en oppgave” og "Slette en oppgave med feil")
  • erstatningsoppgaver skal inneholde de nye korrekte beløpene

* Gjelder kun dersom det skal rapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Rapportering av boligens formuesverdi”.

Rette feil

For å korrigere en oppgave må du sende inn oppgaven på nytt med de korrekte verdiene. Siste rapporterte oppgave er gjeldende. Ny innsending krever at oppgaven har samme unike identifikator (nøkkel) som den opprinnelige oppgaven.

Unik identifikator for oppgaver over boligselskap er:

Opplysningspliktig (boligselskapets organisasjonsnummer) +

Oppgaveeier (andelshavers fødsels-/D-nummer eller organisasjonsnummer) +

Andelsnummer (borettslag) eller Aksjeboenhetsnummer (boligaksjeselskap)

Det er kun mulig å korrigere en innsending innenfor samme inntektsår.

Når korrigert oppgave mottas av Skatteetaten, vil oppgaven erstatte tidligere innsendt oppgave.

For at skattepliktig skal få riktige beløp forhåndsutfylt på skattemeldingen, må korrekte oppgaver være Skatteetaten i hende senest 20. februar.

Slette en oppgave med feil

Det er to muligheter for å slette en oppgave med feil:

Alternativ 1:

Bruke sletteoppgave: Hvis du har benyttet Altinn-skjema RF-1139 Tredjepartsopplysninger - boligselskap, kan du åpne en ny kopi av en tidligere innsendt leveranse med feil i en oppgave og huke av for hvilken av oppgavene du ønsker å slette. Når leveransen med sletteoppgaven sendes inn, blir samtlige oppgaver (bortsett fra den som slettes) erstattet av identiske oppgaver. Den sist innsendte leveransen blir den gjeldende i Skatteetatens system.

Vær oppmerksom på at det ikke er mulig å sende sletteoppgaver med skjema RF-1139 Tredjepartsopplysninger - boligselskap hvis ordinærleveransen er sendt inn som filvedlegg i RF-1301 Tredjepartsopplysninger som vedlegg. For innsending av sletteoppgaver i filvedlegg, se ”Beskrivelse av filformatet” og Eksempel (slette) - Boligselskap (XML).

Sletteoppgaver i filvedlegg kan du benytte uansett hvordan ordinærleveransen er sendt inn.

Alternativ 2:

Sende en erstatningsoppgave med samme unike identifikator som den opprinnelige oppgaven, samme eierandel og alle beløp satt til 0. Eierandel kan ev. settes til 1/1. Øvrig informasjon i oppgaven er uvesentlig, men obligatoriske felter må fylles ut.

Feil i den unike identifikatoren (nøkkelen) til en oppgave medfører alltid at innsendt oppgave må slettes, og at ny og fullstendig oppgave med korrekt identifikator må sendes inn dersom det skal rapporteres opplysninger om den aktuelle andelshaver og boenhet.

Eksempler på korrigering/sletting av oppgaver

Med ny og fullstendig oppgave i eksemplene nedenfor menes at alle nødvendige opplysninger i den nye oppgaven må være fylt ut, i tillegg til den unike identifikatoren (nøkkelen) og korrigering av verdien i den eller de feltene som inneholdt feil verdi.

Eksempel 1 (omlevering):

Første leveranse inneholder 20 oppgaver for et borettslag. Det avdekkes at det er levert feil andelsnummer på samtlige 20 oppgaver.

Ny innsending (sletting og korreksjon): De 20 oppgavene med feil i andelsnummer må slettes. Samtidig må det også leveres 20 nye og fullstendige oppgaver med korrekt andelsnummer.

Tilsvarende fremgangsmåte hvis det er levert feil aksjeboenhetsnummer i 20 oppgaver for et boligaksjeselskap, bortsett fra at andelsnummer da må byttes ut med aksjeboenhetsnummer.

Eksempel 2 (feil beløp):

Første leveranse inneholder 1 000 oppgaver. Det avdekkes at det er levert feil beløp på 40 av oppgavene.

Ny innsending (korreksjon):

En ny leveranse bestående av 40 nye og fullstendige oppgaver med korrigerte beløp og de samme unike identifikatorer som i første leveranse må leveres. De 40 korrigerte oppgavene erstatter de 40 opprinnelig innsendte oppgavene med feil beløp i sin helhet.

Eksempel 3 (forveksling):

En oppgave leveres med fødselsnummer som tilhører en annen person (forveksling).

Ny innsending (sletting og korreksjon):

Hele oppgaven for feil person må slettes. Samtidig må det også leveres en ny og fullstendig oppgave på riktig person med korrekt fødselsnummer og beløp.

Eksempel 4 (dublett):
I en leveranse har flere oppgaver samme fødsels-/D-nummer eller organisasjonsnummer, og samme andelsnummer eller aksjeboenhetsnummer for boenheten (dubletter). Alle oppgaver med samme unike identifikator (nøkkel) i en leveranse blir avvist i Skatteetatens system. Oppgaver som avvises i dublettkontroll fremkommer i tilbakemeldingen fra Skatteetaten (se ”Tilbakemelding fra Skatteetaten”).

Ny innsending (korreksjon):

For å korrigere en skattepliktig som har blitt avvist i dublettkontrollen må det sendes en ny og fullstendig oppgave med skattepliktiges fødsels/D-nummer eller organisasjonsnummer og boenhetens andelsnummer/aksjeboenhetsnummer.

Eksempel 5 (uidentifiserte oppgaver):

Dersom det blir levert oppgaver med ugyldig eller manglende fødsels-/D-nummer eller organisasjonsnummer, vil disse bli avvist. Disse oppgavene må rapporteres på nytt med korrekt fødsels- /D-nummer eller organisasjonsnummer (se ”Riktig identifisering av oppgaven”).

Ny innsending (korreksjon):

Det må sendes inn nye og fullstendige oppgaver for uidentifiserte oppgaver som er avvist. De nye oppgavene må inneholde korrekt fødsels-/D-nummer eller organisasjonsnummer.

Eksempel 6 (sletting):

Det er feilaktig sendt inn en oppgave på en person som ikke lenger eier en boenhet i boligselselskapet.

Det må sendes inn sletteoppgaver slik at ikke opplysningene feilaktig kommer med på forhåndsutfylt skattemelding. Det er ikke nok å sende inn en ny leveranse uten å ta med de oppgavene som ikke skulle vært sendt inn. Da vil disse oppgavene fremdeles være gyldige i våre systemer og vil komme med på den forhåndsutfylte skattemeldingen.

Ny innsending (sletting):

Hele oppgaven for denne personen må slettes.

Eksempel 7 (feil i andelsnummer):

En oppgave inneholder feil i andelsnummer.

Ny innsending (sletting og korreksjon):

Hele oppgaven for denne personen må slettes. Samtidig må det også leveres en ny og fullstendig oppgave med korrekt andelsnummer og beløp.

Eksempel 8 (feil i aksjeboenhetsnummer):

En oppgave inneholder feil i aksjeboenhetsnummer.

Ny innsending (sletting og korreksjon):

Hele oppgaven for denne personen må slettes. Samtidig må det også leveres en ny og fullstendig oppgave med korrekt aksjeboenhetsnummer og beløp.

Eksempel 9 (feil i kommunenummer):

En oppgave inneholder feil i kommunenummer.

Ny innsending (korreksjon):

En ny og fullstendig oppgave med samme unike identifikator (nøkkel) som i første leveranse og korrigert kommunenummer må leveres. Den korrigerte oppgaven erstatter den opprinnelig innsendte oppgaven i sin helhet og korrekt kommunenummer er rapportert til Skatteetaten.  

Eksempel 10 (feil/mangler i bolignummer (bruksenhetsnummer)):

En oppgave inneholder feil i bolignummer.

Ny innsending (korreksjon):

En ny og fullstendig oppgave med samme unike identifikator (nøkkel) som i første leveranse og korrigert bolignummer må leveres. Den korrigerte oppgaven erstatter den opprinnelig innsendte oppgaven i sin helhet og korrekt bolignummer er rapportert til Skatteetaten.

Eksempel 11 (feil i eiertid):

En oppgave inneholder feil i eiertid.

Ny innsending (korreksjon):

En ny og fullstendig oppgave med samme unike identifikator (nøkkel) som i første leveranse og korrigert eiertid må leveres. Den korrigerte oppgaven erstatter den opprinnelig innsendte oppgaven i sin helhet og korrekt eiertid er rapportert til Skatteetaten.

NB! Vær oppmerksom på at korrigering av eiertid også kan medføre korrigering av beløpene andel skattepliktige inntekter, andel fradragsberettigede kostnader, andel formuesverdi*, andel annen formue og andel gjeld til den berørte andelshaveren, hvis denne eier andelen alene.

Dette er spesielt viktig dersom sluttdatoen for eiertiden endres til 31.12, noe som medfører at beløpene andel formuesverdi*, andel annen formue og andel gjeld skal være utfylt. Dersom sluttdatoen for eiertiden endres fra 31.12 til en annen dato, skal beløpene andel formuesverdi*, andel annen formue og andel gjeld ikke lenger være utfylt, dvs. de skal settes til 0 (null).

Korrigering av eiertid kan også medføre korrigering av eierandel.

Hvis flere personer eier andelen sammen, kan korrigering av eiertid for andelshaveren i oppgaven som inneholdt feil medføre korrigering av beløp og eierandel i forhold til sluttdato i eiertid også for en eller flere av de andre eierne.

* Gjelder kun dersom det skal rapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Rapportering av boligens formuesverdi”.

Eksempel 12 (feil i eierandel (eierandelteller/eierandelnevner)):

En oppgave inneholder feil verdi i eierandel.

Ny innsending (korreksjon):

En ny og fullstendig oppgave med samme unike identifikator (nøkkel) som i første leveranse og korrigert eierandel må leveres. Dersom endring av eierandel medfører en annen fordeling av beløpene, må også beløpene korrigeres før innsending. Den korrigerte oppgaven erstatter den opprinnelig innsendte oppgaven i sin helhet og korrekt eierandel og ev. korrigerte beløp er rapportert til Skatteetaten.

NB! Vær oppmerksom på at korrigering av eierandel også kan medføre korrigering av beløpene andel skattepliktige inntekter, andel fradragsberettigede kostnader, andel formuesverdi*, andel annen formue og andel gjeld til den berørte andelshaveren hvis denne eier andelen alene.

Hvis flere personer eier andelen sammen, kan korrigering av eierandel for en eier medføre korrigering av eierandel og beløpene andel skattepliktige inntekter, andel fradragsberettigede kostnader, andel formuesverdi*, andel annen formue og andel gjeld for denne eieren og en eller flere av de andre andelshaverne. 

* Gjelder kun dersom det skal rapporteres formuesverdi for denne type boenhet, se ”Rapportering av boligens formuesverdi”.

Eksempel 13 (feil verdi i bruksoverlatt):

En oppgave inneholder feil verdi i bruksoverlatt.

Ny innsending (korreksjon):

En ny og fullstendig oppgave med samme unike identifikator som i første leveranse og korrigert verdi i bruksoverlatt må leveres. Den korrigerte oppgaven erstatter den opprinnelig innsendte oppgaven i sin helhet og korrekt verdi i bruksoverlatt er rapportert til Skatteetaten.

Endringsbeløp

Korrigeringer som gjelder andelshavers andel av inntekter eller kostnader, skal rapporteres dersom endringen utgjør minst kr 400 per beløpspost.

Korrigeringer som gjelder andelshavers andel av formue eller andel gjeld, skal rapporteres dersom endringen utgjør minst kr 1 000 per beløpspost.

Se "Rette feil".

Hva bruker vi opplysningene til

Tredjepartsopplysningene brukes til forhåndsutfylling av skattemeldingen til den skattepliktige. Opplysningene ligger i skattemeldingen under tema Bolig og eiendeler - Andeler i boligsameie, borettslag og boligaksjeselskap.

Aktuelt regelverk

Skatteloven § 7-3 første til fjerde ledd.

FOR-1999-11-19-1158 til skatteloven kapittel 7 Særregler om inntekt fra egen bolig- eller fritidseiendom.

Forskrift fastsatt av Skattedirektoratet til utfylling og gjennomføring mv. av skatteloven av 26. mars 1999 nr. 14, FSSD, kapittel 7.

Skatteforvaltningsloven § 7-10 første ledd bokstav d og skatteforvaltningsforskriften § 7-10 E §§ 7-10-18 til 7-10-22.

Lov om burettslag (Burettslagslova) av 6. juni 2003 nr. 39 § 2-9

Lov om registrering av foretak (foretaksregisterloven) av 21.06.1985 nr 78

Forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag av 30. juni 2005 nr. 745 hjemlet i lov av 17. juli 1998 nr. 56 § 10-1.

Kontaktinformasjon for leveransen

Ved innsending må du oppgi kontaktinformasjon for leveransen, dvs. navn og telefonnummer for kontaktperson for den spesifikke leveransen. Du bør i tillegg oppgi en e-postadresse og et mobilnummer hvor varsel (SMS) om meldinger (kvitteringer/feilmeldinger) kan sendes.

Tilbakemelding fra Skatteetaten

Den opplysningspliktige får en tilbakemelding i innboksen i Altinn når Skatteetaten har behandlet opplysningene. Har du oppgitt mobilnummer eller e-post i innsendingen, får du varsel på SMS/e-post når tilbakemeldingen har kommet.

Det er viktig at du kontrollerer tilbakemeldingen ved mottak, slik at eventuelle feil i de innleverte oppgavene kan rettes opp snarest mulig. Har du ikke mottatt tilbakemeldingen innen et par dager, må du kontakte oss på e-post: [email protected]

Feil på innsendte leveranser

Leveranser som er avvist vil vises på tilbakemelding og feilliste. Avviste leveranser kan skyldes at det er for mange feil eller avvik på innsendte oppgaver eller at oppgitt leveransetype på leveransen er feil eller mangler. Det er derfor viktig at du setter deg inn i hvordan korreksjoner rapporteres. Ta kontakt for å avklare fremgangsmåte for å korrigere feil hvis du er usikker.

Annullering av leveranser

Dersom du har behov for å annullere en leveranse, må Skatteetaten kontaktes.

Testing

For å avdekke mulige feil slik at selve rapporteringen blir mest mulig korrekt, anbefaler Skatteetaten at opplysningspliktig sender inn testoppgaver. Les mer om innsending av testoppgaver her.

Roller og rettigheter i Altinn

Når du skal sende inn tredjepartsopplysninger via Altinn, må du ha en Altinn-rolle på vegne av virksomheten du skal rapportere for. For å logge inn på Altinn må du ha et norsk fødselsnummer eller D-nummer.

For å fylle ut skjemaet trenger du Altinn-rollen Regnskapsmedarbeider, Revisormedarbeider eller Regnskapsfører uten signeringsrett.

Signering krever rollen Begrenset signeringsrettighet, Utfyller/Innsender eller Regnskapsfører med signeringsrett.

Om selskapet er revisorpliktig kreves rollen Revisorrettighet eller Ansvarlig revisor.

Dersom du ikke har noen av disse rollene, må du få en annen person i virksomheten til å delegere den til deg. I Altinn kan man administrere roller og rettigheter ut over de delegeringer som allerede er gjennomført via Enhetsregisteret.

Dersom du ikke har et norsk fødselsnummer eller D-nummer, kan virksomhetssertifikat brukes. For å bruke virksomhetssertifikat kreves det et norsk organisasjonsnummer.

Ta kontakt med Altinn brukerstøtte dersom du har problemer med roller, rettigheter eller pålogging.

Innhenting av fødsels- og organisasjonsnummer

Dersom du som opplysningspliktig har behov for å innhente fødselsnummer eller D-nummer fra andre enn eier, må du sende en skriftlig og begrunnet søknad til skattekontoret. Du kan kostnadsfritt få utlevert inntil 4 opplysninger per uke.

Har du en lengre liste med opplysninger du ønsker å få utlevert, må du betale for å få opplysningene. Omfatter forespørselen mer enn 4 personer, skal den sendes til:

Skatteetaten
Postboks 9200Grønland
0134 Oslo

Du kan også bruke vårt kontaktskjema.

Organisasjonsnummer kan innhentes hos:

Brønnøysundregistrene
Enhetsregisteret
Postboks 900
8910 Brønnøysund

www.brreg.no

Skatteetaten minner om at registrering av opplysninger om eier kan utløse meldeplikt til Datatilsynet.

Tildeling av D-nummer

Tildeling av D-nummer er regulert i forskrift 14. juli 2017 nr. 1201 til folkeregisterloven. Det fremgår av forskriften hvem som fysisk kan tildeles et D-nummer og hvem som kan rekvirere D-nummer, se § 2-2-3 og § 2-2-4

Skattepliktige som ikke har/kan få fødselsnummer skal ha D-nummer. De skattepliktige kan henvende seg til spesifikke skattekontor for tildeling av D-nummer. For mer informasjon om fremgangsmåten for å rekvirere D-nummer, se her. 

Årsoppgave til skattepliktig

Den skattepliktige skal ha kopi av de opplysningene som er sendt til Skatteetaten innen 15. februar året etter inntektsåret. Det skal alltid komme frem av årsoppgaven at opplysningene også er sendt skattemyndighetene.

Det er ikke gitt spesielle formkrav til årsoppgaven, men den skal inneholde de samme opplysninger om identifikasjon og oppgitte beløp som er gitt til Skatteetaten.

Tredjepartsopplysningene brukes i produksjon av skattemeldingen. I den nye skattemeldingen er poster erstattet med temaer.

Årsoppgaven skal inneholde:

  • navn og fødselsnummer/organisasjonsnummer på skattepliktig
  • navn og organisasjonsnummer på den opplysningspliktige
  • oversikt over rapporterte opplysninger om skattepliktig
  • melding om at opplysningene også er sendt til Skatteetaten
  • temahenvisning til skattemeldingen