Formuesverdi av fritidseiendom

Hvis du eier en fritidseiendom ved utgangen av inntektsåret, skal fritidseiendommen ha en formuesverdi i skattemeldingen din. 

Her får du informasjon om hva du må gjøre hvis noe mangler eller skal endres.

Eksempler på fritidseiendom er hytte, fritidsbolig og leilighet i leilighetskompleks bygget utelukkende for fritidsformål.

Formuesverdi

For nye fritidseiendommer er formuesverdien 30 prosent av kostpris inkludert tomt, eller 30 prosent av markedsverdien. Tidligere fastsatt formuesverdi kan videreføres av ny eier.

Hvis du bygger nytt eller har påkostning på fritidseiendommen skal formuesverdien økes. Formuesverdien skal likevel ikke overstige 30 prosent av markedsverdien. Les om når du har fått økt formuesverdi.

Hvis Stortinget vedtar en årlig justering av formuesverdien, vil dette være forhåndsutfylt i skattemeldingen. Det er ikke vedtatt slik justering for inntekståret 2024.

Viktig informasjon

Bolig som du bruker som fritidseiendom formuesbeskattes normalt som bolig og ikke som fritidseiendom.

Gjelder for deg som

  • eier fritidseiendom
  • fester tomt til fritidseiendom
  • eier fritidseiendom i et boligkompleks

Eier du bolig som brukes som fritidseiendom, gjelder egne regler.

Dette må du gjøre

Hvis noe er feil

  • Hvis formuesverdien er høyere enn 30 prosent av markedsverdien, kan du kreve formuesverdien satt ned. Du trenger ikke sende oss dokumentasjon på dette, men du må kunne legge fram dokumentasjon hvis vi spør.
  • Hvis skattemeldingen er forhåndsutfylt med uriktig informasjon om din eierandel, må du logge inn i skattemeldingen og rette dette. Hvis eierandelen ikke er tinglyst, må du dokumentere eierforholdet.

Hvis noe er feil

  • Hvis fritidseiendommen mangler eller har feil formuesverdi, kan du logge inn i skattekortet og rette dette.
  • Du kan fjerne eiendommen fra skattekortet hvis du ikke eier eiendommen.

Endringen du gjør i skattekortet gjelder kun på årets skattekort, og blir ikke forhåndsutfylt på skattemeldingen.  

Hvis markedsverdi og formuesverdi er for høy

Hvis markedsverdien er for høy, blir formuesverdien og grunnlaget for formuesskatt for høyt.

Du kan kreve at fritidseiendommen blir verdsatt etter dokumentert markedsverdi hvis du mener at markedsverdien er for høy. Du må logge inn i skattemeldingen og legge inn den dokumenterte markedsverdien.

 

Dokumentasjonen må være fra etter 1. juli i det inntektsåret du krever nedsettelse for. 

Den som har taksert eller gitt en verdivurdering av fritidseiendommen din, skal ha sett fritidseiendommen både innvendig og utvendig.

Gyldig dokumentasjon er:

  • takst som er gitt av kvalifisert takstmann, eller
  • verdivurdering som er gitt av en eiendomsmegler som har kjennskap til området der fritidseiendommen ligger, eller
  • observerbar markedsverdi - det den aktuelle fritidseiendommen eller tilnærmet lik fritidseiendom i samme område er solgt for. Dokumentasjon på observerbar markedsverdi kan være kjøpekontrakt eller lignende der salgssummen framgår. Med tilnærmet lik fritidseiendom menes en fritidseiendom med samme planløsning, størrelse, standard, utsikt, lyd- og lysforhold. Det er ikke tilstrekkelig å vise til en generell markedsverdi for fritidseiendom i området.

Fritidseiendommens eventuelle andel av fellesgjeld skal inkluderes i den dokumenterte markedsverdien.

Den dokumenterte markedsverdien legges til grunn fra og med det året du krever dette. Det kan vedtas en årlig justering av formuesverdien på fritidseiendommer. Dette vil eventuelt være hensyntatt i forhåndsutfylt beløp i skattemeldingen.

Viktig informasjon

Du trenger ikke sende oss dokumentasjon på dette, men du må kunne legge fram dokumentasjon hvis vi spør.

Spesielt når du har

Det tas utgangspunkt i den bygningstypen som eiendommen står oppført med i matrikkelen når formuesverdien skal fastsettes.

Matrikkelen er Norges offisielle register over fast eiendom. Det er kommunene som oppdaterer matrikkelen.

Når kommunen registrerer bygningstype i matrikkelen, skal det gjøres innenfor rammen av hva bygningen er tillatt brukt til. I matrikkelen kan kommunen ha registrert at boligen "benyttes som fritidsbolig". Bruken av eiendommen har ingen betydning for hvordan boligen skal formuesbeskattes.

Boligen skal beskattes etter reglene for sekundærbolig selv om den brukes som fritidseiendom.

Eksempel: Bruker du et bolighus på Sørlandet som fritidseiendom, så skal eiendommen formuesbeskattes som sekundærbolig og ikke som fritidseiendom.

Det må gjøres en konkret vurdering av om boligen er egnet til helårsbruk.

Eksempel: Manglende innlagt vann, strøm, vannklosett, adkomstmuligheter til eiendommen og boligens generelle standard, kan være forhold som taler for at boligen ikke er egnet til helårsbruk.

Du kan logge inn i skattemeldingen og endre hvis boligen ikke lenger er egnet til helårsbolig.

En bolig brukt som fritidseiendom skal formuesbeskattes som sekundærbolig. Hvis du skal selge eller leie ut boligen, er det reglene for salg eller utleie av fritidseiendom som gjelder.

Hvis fritidseiendommen har steget i verdi som følge av nybygg eller påkostninger, skal formuesverdien på eiendommen økes.

Du må logge inn i skattemeldingen og legge til verdien av påkostningen. 

Hvis du har en fritidseiendom med formuesverdi på 500 000 kroner og du påkoster eiendommen 1 000 000 kroner, skal tidligere fastsatt formuesverdi økes med 300 000 kroner (1 000 000 * 30/100 = 300 000).

Formuesverdien på fritidseiendommen blir da 800 000 kroner
 (500 000 + 300 000 = 800 000).

Det er egne regler for fritidseiendom under bygging.

Fritidseiendommen skal verdsettes etter hvor langt du er kommet i byggeprosessen. Formuesverdien er en forholdsmessig andel av den formuesverdien eiendommen vil ha når den er ferdig. Se eksempel.

Du bygger en fritidseiendom som du regner med vil koste 3 000 000 kroner inkludert tomt.

Ved årsskiftet er bygget 50 prosent ferdig. Formuesverdien for den ferdige fritidseiendommen ville vært 900 000 kroner (3 000 000 *30/100 = 900 000).

Ettersom fritidseiendommen er 50 prosent ferdig, blir årets formuesverdi 450 000 kroner (900 000*50/100 = 450 000).

Hvis fritidseiendommen er blitt skadet ved brann eller naturskade, vil dette kunne få betydning for formuesverdien.

Se hvordan du beregner formuesverdien når din fritidseiendom er skadet eller ødelagt ved brann- eller naturskade.

Du skal formuebeskattes som om du var eier av både tomt og bygning.

I skattemeldingen kan du kreve gjeldsfradrag for din forpliktelse til å betale årlig festeavgift. 

Førstegangs verdsettelse

Ved førstegangs verdsettelse av fritidseiendom på festet grunn, skal verdien av tomten inngå i formuesverdien for fritidseiendommen.

Verdien av tomten beregnes ved å multiplisere den årlige festeavgiften med kapitaliseringsfaktoren 10. Formuesverdien av fritidseiendommen inkludert tomt, er 30 prosent av kostpris, eller 30 prosent av markedsverdien.

I skattemeldingen din legger du inn kostpris inkludert tomt, eller markedsverdien på eiendommen. Formuesverdien beregnes automatisk.

Du fester en tomt med årlig festeavgift på 10 000 kroner. På tomten bygger du en fritidsbolig. Byggekostnadene på fritidsboligen var 2 000 000 kroner.

For å finne formuesverdien må du først regne ut den kapitaliserte verdien av festetomten. Denne verdien er 100 000 kroner (10 000 * 10 = 100 000).

Grunnlaget for å finne formuesverdien for fritidseiendommen er 2 100 000 kroner (2 000 000 + 100 000 = 2 100 000).

Formuesverdien på fritidseiendommen er 630 000 kroner (2 100 000 * 30/100 =630 000).

Hvis du kan dokumentere at markedsverdien er lavere settes formuesverdien til 30 prosent av dokumentert markedsverdi.

Gjeldsfradrag for plikten til å betale festeavgift

Verdien av tomten skal være inkludert i formuesverdien for fritidseiendommen. Fordi verdien av tomten er inkludert i formuesverdien, kan du kreve et gjeldsfradrag i skattemeldingen din.

Gjeldsfradraget beregnes ved å multiplisere den årlige festeavgiften med kapitaliseringsfaktoren 10.

Summen av gjeldsfradraget legger du inn i skattemeldingen som en del av gjelden din.

Du betaler kroner 10 000 i årlig festeavgift på eiendommen din.

I skattemeldingen kan du kreve gjeldsfradrag for kroner 100 000 (10 000 * 10 = 100 000).

 

En fritidseiendom som du bruker som helårsbolig, skal formuesbeskattes etter reglene for fritidseiendom.

Hovedregelen er at fritidseiendom skal formuesbeskattes som fritidseiendom.

Hvis utleien er omfattende eller inngår i annen virksomhet, skal fritidseiendommen likevel formuesbeskattes etter reglene for næringseiendom.

Eierskifte

Tinglysning sikrer rettsvern for deg som eier. Det betyr at andre ikke kan ta pant i, eller selge eiendommen din uten hjemmel i lov. Du er ikke pliktig til å tinglyse eiendommen.

Hvis du tinglyser eierskifte hos Kartverket får Skatteetaten automatisk informasjon om tinglyste eierforhold, og vi kan forhåndsutfylle eiendommen i skattemeldingen til riktig eier.

Ikke tinglyse eierskifte?

Hvis du ikke tinglyser eierskiftet, må du sende inn dokumentasjon på eierforholdet.

Dokumentasjonen må inneholde informasjon om:  
  • hvilken eiendom det gjelder
  • fra hvilken dato eierforholdet gjelder
  • beløp som eventuelt er betalt for eiendommen 
  • dato og underskrift av alle parter 

Du kan sende inn dokumentasjonen så snart salget eller overdragelsen er gjennomført. Eller du kan endre eierforholdet og legge til dokumentasjonen i skattemeldingen.

Tilleggseiendom er en eiendom som hører sammen med en annen eiendom. Den skal ikke ha egen formuesverdi. Eiendommene ligger normalt ved siden av hverandre og har felles eiendomsgrense. Tilleggseiendommen skal ha tjenende funksjon til den andre eiendommen og eiendommene selges normalt samlet.

I skattemeldingen må du registrere eiendommen som tilleggseiendom, og du må velge hvilken eiendom den hører til.

Du eier en bolig og en garasje. Boligen står på et gårds- og bruksnummer og garasjen står på et annet. Hvis garasjen har tjenende funksjon til boligen kan garasjen registreres som tilleggseiendom til boligen.

Tjenende funksjon

En tjenende funksjon betyr at en eiendom hører sammen med en annen eiendom og dekker et behov som hovedeiendommen ikke selv har.

Eierforhold og eierandelen må være lik på begge eiendommene.

Hvis opplysningene ikke stemmer i skattemeldingen, kan du logge inn i skattemeldingen og endre eiendomstype.