Delar av dette innhaldet er ikkje tilgjengeleg på nynorsk enno. Innhaldet reviderast no og blir omsett så snart som mogleg. Innhald under Rettskilder blir ikkje omsett.

Prinsipputtalelse

Spørsmål om tidspunktet for periodisering ved prosjektmegling

  • Publisert:

Brev av 16. september 2008 fra Skatteetaten til Advokatfirma X.

Skattedirektoratet uttaler i brev av 16. september 2008 til Advokatfirma X:

”Det opplyses at prosjektmegling innebærer megling og salg av eiendom som ikke er ferdigstilt på tidspunktet når kjøpekontrakt inngås. Ved prosjektmegling vil kjøpekontrakten som regel bli underskrevet en god stund før overdragelse skjer, og i enkelte tilfeller kan det ta flere år mellom avtaleinngåelse og overdragelse. Ved avtaleinngåelsen betales som regel kun et depositum, mens den resterende kjøpesum først betales ved overdragelse. Megler har ikke rett på betaling før ved overdragelsen av eiendommen.

Det følger av bokføringsforskriften § 5-2-2 at salgsdokumentasjon skal utstedes snarest mulig, og senest en måned etter levering, med mindre annet er bestemt i forskriften. Det er derfor avgjørende å vurdere på hvilket tidspunkt tjenesten; prosjektmegling, er levert. Det legges til grunn at megler opparbeider seg rett til godtgjørelse ut i fra det antall enheter som selges og at oppgjøret ikke er betinget av at alle eller et bestemt antall enheter selges før meglerhonorar per enhet er kjent.

I brev til fylkesskattekontorene fra Skattedirektoratet av 29. juni 2001 uttales det:

”Det følger av regnskapsprinsippet og realisasjonsprinsippet at inntekt fra salg av tjenester er opptjent på det tidspunkt krav på vederlag oppstår. I noen tilfeller vil krav på vederlag avhenge av en hendelse/betingelse. Inntekten vil i slike tilfeller ikke være opptjent før hendelsen/betingelsen inntrer/oppfylles. Dette vil være aktuelt hos meglere. Det legges derfor til grunn at meglers provisjon ved salg av fast eiendom først er opptjent når handelen har kommet i stand, dvs på aksepttidspunktet. Først da vil krav på vederlag kunne fremsettes og avgiftsberegning kunne foretas. I forbindelse med innføring av merverdi på tjenester pr 1. juli har Finansdepartementet uttalt at dette prinsippet skal legges til grunn ved overgangen.  …

………..Aksepttidspunktet vil således være leveringstidspunktet i avgiftsmessig sammenheng. Noe annet vil gjelde for den del av vederlaget som mottas uavhengig av om eiendommen selges. Dette vederlaget anses opptjent etter hvert som tjenesten ytes.”

På tidspunktet for inngåelsen av salgsavtalen er salget ofte betinget av at byggetillatelse og andre nødvendige tillatelser gis. Det foreligger derfor betingelser som gjør at et ubetinget krav på vederlag ikke er inntrådt på kontraktstidspunktet. Fakturering av meglerhonoraret skal da skje på det tidspunkt det ikke lenger foreligger usikkerhet rundt disse betingelsene og megler har fått et ubetinget krav på honorar. Dette antas normalt å være før endelig overlevering av eiendommen. Vanlig kredittrisiko anses normalt ikke som en betingelse som utsetter tidspunktet for levering av tjenesten.

Det forhold at partene eventuelt har inngått en avtale om betaling for salgstjenestene på et vesentlig senere tidspunkt enn når bokføringsregelverket krever fakturering, kan etter direktoratets oppfatning ikke hensyntas.

Advokatfirma X henviser til bokføringsforskriften § 5-2-6, og anfører at denne kan brukes ved prosjektmegling og at denne åpner for å avtale fakturering først ved overlevering av eiendommene.

Bokføringsforskriften § 5-2-6 lyder:

”For tjenester som leveres etter anbud eller tilsvarende forhåndsavtalt pris, kan salgsdokumentasjonen utstedes i henhold til avtale mellom partene, med mindre avtalt fakturering avviker vesentlig fra reell fremdrift.”

Med anbud eller forhåndsavtalt pris menes det etter direktoratets oppfatning at det er avtalt en fast pris for hele det arbeidet som er avtalt utført. I den grad prosjektmegleren har avtalt med utbygger en fast pris for sine salgstjenester for salg av hele prosjektet, ikke fast pris per enhet som selges, vil dette unntaket kunne komme til anvendelse. Det synes ikke som dette er tilfelle i den aktuelle sak.

Dersom bokføringsforskriften § 5-2-6 likevel skulle komme til anvendelse, så er det en forutsetning for å kunne fakturere etter avtalt faktureringsplan at disse tidspunktene ikke avviker vesentlig fra reell fremdrift. Vi er derfor tilbake til det faktum at det må vurderes hvilket tidspunkt salgstjenestene er levert jf. ovenfor. Kravet til tidspunkt for fakturering vil derfor ikke nødvendigvis bli vesentlig forskjellig.

Etter direktoratets mening er den salgstjenesten megler utfører, levert når denne har fått et ubetinget krav på godtgjørelse som ikke er betinget av fremtidige hendelser. Salgstjenesten fremstår derfor levert når kjøper og selger av boligen ikke lenger kan gå fra inngått avtale uten å yte erstatning til motparten eller salget ikke på annen måte kan annulleres uten vesentlig kompensasjon.”