Delar av dette innhaldet er ikkje tilgjengeleg på nynorsk enno. Innhaldet reviderast no og blir omsett så snart som mogleg. Innhald under Rettskilder blir ikkje omsett.

Skatteklagenemnda

Inngangsverdi for fritidseiendom ervervet ved arv

  • Publisert:
  • Avgitt: 26.06.2019
Saksnummer Stor avdeling 01 NS 83/2019

Saken gjelder fastsettelse av inngangsverdi for realisert fritidseiendom, ervervet ved arv jf. sktl. § 9-7. Skattepliktige, sammen med de 3 øvrige arvingene, mener det foreligger et tap ved salg av arvet fritidsbolig på totalt 2 900 000, med tillegg av salgsomkostninger.

Omtvistet beløp er kr 2 900 000, som er differansen mellom skattepliktiges anførte inngangsverdi på kr 7 000 000, og kr 4 100 000 som er inngangsverdien skattekontoret har lagt til grunn.

Lovhenvisninger:. Skatteloven § 9-7 nr. 5, jf. § 9-3 nr. 4

Saksforholdet

Skattekontoret har i sin redegjørelse for saken iht. skatteforvaltningslovens § 13-6 fjerde ledd opplyst følgende om saksforholdet:

Skattepliktig har for inntektsåret 2016 fastsatt alminnelig inntekt på kr 4 002 778 og netto formue på kr 6 949 921.

Skattepliktig var medeier (25 %) av fritidseiendom i [sted] kommune med gnr. [...], bnr. [...] og [...]. Øvrige eiere var skattepliktiges søsken; A, B og C. Eiendommen ble ervervet ved arv etter mor i 2014 og solgt i [...] 2016, for kr 4 100 000.

Ved levering av skattemelding for inntektsåret 2016 ga skattepliktig opplysninger om tap ved salg av fritidseiendommen på kr 767 178. Totalt tap var beregnet til kr 2 900 000 og som inngangsverdi hadde skattepliktig og medeiere brukt takstverdien for eiendomsskatt på kr 7 000 000.

I brev fra skattekontoret 30.6.2017, ble skattepliktig varslet om at oppført tap ble endret til kr 42 072. Skattekontoret skrev at for fritidseiendom ervervet ved arv og hvor arvelater kunne solgt eiendommen skattefritt ved dødsfallstidspunktet, kan arvinger sette eiendommens inngangsverdi til antatt salgsverdi på dette tidspunktet. Et faktisk verdifall for eiendommen fra arvefallet i 2014 og fram til salget i 2016, vil være fradragsberettiget som tap ved salg av fritidseiendom. Skattekontoret skrev videre at eiendomsskattegrunnlaget ikke kan anses som dokumentasjon av inngangsverdi/antatt salgsverdi for eiendommen ved arvefallet i 2014. Eiendomsskatten er en ren kommunal skatt/avgift som administreres fullt og helt av den enkelte kommune, og omfattes ikke av lov om skatt av formue og inntekt (skatteloven). Skatteetaten har ikke noe med eiendomsskatten å gjøre.

Skattekontoret skrev videre at det ikke kunne legges til grunn at eiendommen har hatt et faktisk verdifall med kr 2,9 millioner fra arvefallet i 2014 og frem til salget i 2016. Skattekontoret fant at på generelt grunnlag har fast eiendom i denne perioden hatt en faktisk verdistigning enn et faktisk verdifall. Ut ifra opplysninger i saken, fant skattekontoret det mest sannsynlig at antatt salgsverdi for eiendommen ved arvefallet i 2014 ikke var høyere enn faktisk oppnådd salgsverdi ved salget av eiendommen i 2016, heller motsatt. I utgangspunktet vil dette gi gevinst/tap på kr 0, men fradrag for oppgitte salgskostnader vil gi et samlet skattemessig tap ved salget på kr 168 288 /4 = kr 42 072.

Ved tilsvar fra skattepliktig 11.7.2017, på vegne av alle de fire eierne av fritidseiendommen, skrev skattepliktig at de fastholdt sitt syn på inngangsverdien på fritidseiendommen. I 2015 og frem til salg var markedet for fritidseiendommer i området tregt og kjøperne var selektive i hva de ønsket. Hytter, som deres, uten kjørevei helt frem (bare med båt) og ikke innlagt kloakk, fikk liten interesse og salg av disse krevde å finne den helt riktige kjøper som var på jakt etter nettopp hva deres eiendom kunne tilby. Denne kjøperen var ikke tilstede i den perioden de prøvde å selge. Alternativene var 1) å vente videre, noe som ikke var et alternativ for alle arvingene og derfor utelukket, eller 2) å dumpe prisen for å få solgt stedet snarest mulig, noe som ble gjort. [sted] i [sted] hvor hytta ligger har alltid vært høyt verdsatt, så å påstå at inngangsverdien ved arvefall var kr 4 100 000 er feil. Skattepliktig utdypet en del punkter mer utførlig:

  1. De er innforstått med at eiendomsskatten er en kommunal skatt. Det de ønsket å belyse er at verdien som legges til grunn er satt lik antatt omsetningsverdi på eiendommen. Dette står klart i og utvetydig beskrevet i skatteseddelen som mottas hvert år. Skattepliktig hadde lagt ved kopi av skatteseddel fra kommunen. Omsetningsverdien er ikke tilfeldig satt av kommunen, men etter befaring av en sakkyndig nemnd som har bedre innsikt enn noen andre når det kommer til lokal verdsetting. Etter ny befaring av sakkyndig ankenemnd i 2016 (som etter hva de forstår bestod blant annet av en om ikke to takstmenn), opprettholdt ankenemnda at omsetningsverdien på eiendommen var 7 millioner. De finner det underlig at skatteetaten år etter år kan drive inn skatt basert på en omsetningsverdi på 7 millioner kroner men i etterkant si at det ikke er riktig omsetningsverdi.
  2. Skatteetatens antagelser om at fast eiendom på generelt grunnlag har hatt en faktisk verdistigning fra arvefall til salg er ikke riktig for deres fritidseiendom, type og beliggenhet. Skattepliktig hadde lagt ved statistikk han fant angående fritidseiendommer i [...] fylke, som selvfølgelig ikke gir noe eksakt bilde, men viser svingninger:
  2014 2015 2016
[...] 1 717'   1 980' 1 536'
[...] 1 970' 1 878'   2 121'
[...] 2 188'   2 271' 1 782'
[...] 1 670' 1 583'   1 653'
  1. Det har også vært omsatt noen andre fritidseiendommer i området i fritt salg som kan gi et bilde av prisnivå: Alle har gnr. [...], bnr. [...]: 9,3 millioner 3.7.2012, bnr. [...]: 7 millioner 10.6.2017 og bnr. [...]: 6,9 millioner 6.12.2016. For øyeblikket ligger bnr. [...] ute til salg for 8,95 millioner og bnr. […] til 6,5 millioner.
  2. Skattekontoret kunne ikke legge til grunn at eiendommen hadde hatt et faktisk verdifall på 2,9 millioner, men det hevder skattepliktig heller ikke. Det er heller ikke det faktiske verdifallet på eiendommen de søker fradrag for, men deres faktiske tap på salget.

Skattekontoret fastholdt sin beregning av tap ved salg til kr 42 072 for hver, ved fastsettingsvedtak datert 21.8.2017.

Skattepliktig har påklaget vedtaket 5.9.2017 og skriver at han og søsken ikke kan akseptere skattekontorets vedtak om at inngangsverdi ved arvefall i september 2014 er lik salgssummen 2 år senere, kr 4 100 000. De er klar over at skatteetaten og kommunale instanser i [sted] kommune er ulike etater med ulike oppgaver.

Som beskrevet har de i flere år hatt en diskusjon med [sted] kommune om verdien på eiendommen. Etter flere runder uten at enighet ble oppnådd, endte saken i ankeutvalget i teknisk etat i kommunen. Det ble foretatt befaring av eiendommen med 3 representanter fra teknisk etat. De konkluderte med at verdien på eiendommen, og således grunnlag for eiendomsskatt, pr. august 2016 var kr 7 000 000. Dette var samme måned som eiendommen ble solgt for kr 4 100 000. Skattepliktig understreker at dette ikke var noe gavesalg, men salg på det åpne markedet.

Skattepliktig skriver at på denne bakgrunn har, etter deres oppfatning, behandlingen av verdispørsmålet fra kommunens side vært usedvanlig grundig. Skatteetatens påstand om at det er klart mer sannsynlig at eiendomsskattetaksten har vært feil/for høy, vil de derfor hevde ubegrunnet.

Selv om Skatteetaten ikke er direkte bundet av kommunens vurderinger av eiendommen, vil de hevde at lokale myndigheters kunnskap om markedet og verdier på eiendommer i området er bedre enn sentrale myndigheters, som f.eks. Skatteetaten. Derfor mener de at [sted] kommunes vurderinger må være retningsgivende også for Skatteetaten. Samtidig savner de dokumentasjon for Skattekontoret sine påstander og vurderinger som ligger til grunn for avgjørelsen. Skattepliktig skriver også at Skatteetatens konklusjon om at de ikke finner sannsynlighetsovervekt for at omsetningsverdi/inngangsverdi ved arvefallet i 2014 skal settes høyere enn faktisk oppnådd salgsverdi ved salget i 2016, er en uforståelig påstand siden all dokumentasjon og opplysninger som er sendt inn underbygger det stikk motsatte.

I brev av 30.11.2017 skrev skattekontoret at skattepliktig ved levering av sin selvangivelse for inntektsåret 2014, ga opplysninger om at fritidseiendommen i [sted] ble ervervet ved arv i 2014 og at inngangsverdi var satt til kr 5 500 000. Skattekontoret ba skattepliktig opplyse om hvordan den angitte markedsverdien på kr 5 500 000 ble fastsatt og på hvilket grunnlag.

Ved tilsvar 1.12.2017 viser skattepliktig til vedlagt kopi av e-post fra [...] D i [...], datert 27.4.2015, hvor megler etter befaring har satt eiendommens antatte salgspris til kr 5 500 000. Megler skriver i sin e-post til skattepliktig at etter litt diskusjon, er meglerne enige om at det er en eiendom til mellom 5,5 og 6 millioner, men at de har valgt å basere sitt tilbud på kr 5 500 000, og foreslår å gå ut på dette.

Skattepliktig skriver videre i sitt tilsvar at han ikke kan gjenfinne hverken klagen på eiendomsskattetaksten eller svaret fra kommunen, som han ved telefonsamtale ble oppfordret til å sende inn. Skattepliktig opplyser også at nabohytta sommeren 2017 ble solgt for kr 6 000 000. Denne hytta er ganske tilsvarende, med litt større tomt og litt dårligere utsikt.

Skattepliktiges anførsler

Skattekontoret har gjengitt den skattepliktiges anførsler slik:

Skattepliktig har påklaget skattekontorets fastsettingsvedtak i klage av 5.9.2017, og skriver at han og søsken ikke kan akseptere skattekontorets vedtak om at inngangsverdi ved arvefall i september 2014 er lik salgssummen 2 år senere, kr 4 100 000. Skattepliktig har i sin klage begrunnet dette nærmere, se under "Saksforholdet".

Skattepliktig og søsken opprettholder sitt krav om at fradragsberettiget tap ved salg av eiendommen er kr 2 900 000 og at beløpet sammen med salgskostnadene skal gå til fradrag i skatteoppgjøret.

Skattekontorets vurderinger

Skattekontoret har vurdert klagen slik:

Skattepliktig har rett til å klage i medhold av skatteforvaltningsloven § 13-1. Fristen til å klage er i medhold av skatteforvaltningsloven § 13-4, seks uker. Klagen er innkommet i rett tid.

Gevinst ved realisasjon av formuesobjekt er som hovedregel skattepliktig inntekt, jf. skatteloven § 5-1 (2). Tap ved realisasjon er fradragsberettiget i medhold av skatteloven § 6-2 (1). Det er gitt enkelte særregler i skatteloven kapittel 9, bl.a. skattefritak ved realisasjon av fritidseiendom i § 9-3 (4), når eieren har eid eiendommen i mer enn fem år og har brukt eiendommen som egen fritidsbolig i minst fem år av de siste åtte årene. Etter § 9-4 (1) gis det fradrag for tap i samme utstrekning som en gevinst er skattepliktig etter bestemmelsene i kapittel 9.

Skattepliktig ble eier av eiendommen i 2014 og solgte den i 2016. Ved realisasjonen utgjorde eiertiden under fem år, slik at kravet for eventuelt skattefritak etter § 9-3 (4) er ikke oppfylt. En gevinst ville derfor vært skattepliktig og tap ved realisasjon tilsvarende fradragsberettiget.

Skattepliktig gevinst og fradragsberettiget tap ved salg av fast eiendom er forskjellen mellom salgsvederlag og inngangsverdi. Salgskostnader som f.eks. meglerhonorar kommer til fradrag i salgssummen og reduserer skattepliktig gevinst eller øker fradragsberettiget tap.

Skattekontoret vil presisere at tap ved salg ikke er forskjellen mellom forventet salgssum og faktisk salgssum. Må du selge en eiendom til en lavere pris enn prisantydning, er dette ikke et reelt tap som kan fradras. Det vil heller ikke være fradragsberettiget tap når eiendommen, som i skattepliktiges tilfelle, blir solgt til en lavere pris enn hva kommunen eller andre har vurdert er en eiendoms omsetningsverdi. Ut i fra hva andre eiendommer er blitt solgt for og prisutvikling i området, kan det legges forventninger til salgsverdi, men hva faktisk salgssum blir er avhengig av hva kjøpere i markedet er villig til å betale.

Gevinst eller tap er forskjellen mellom oppnådd salgsvederlag og eiendommens inngangsverdi. Skattepliktig ble eier av fritidseiendommen i [sted] ved arv. Etter bortfall av arveavgiften i 2014 ble det gitt nye regler i skatteloven § 9-7, for fastsetting av inngangsverdi for formuesobjekt ervervet ved arv eller gave. Hovedregelen er at inngangsverdien skal fastsettes ved kontinuitet, dvs. at gavemottaker eller arving trer inn i giver eller avdødes inngangsverdi.

Det er likevel gitt unntak fra regelen om kontinuitet i § 9-7 (5), når arvelater eller giver kunne realisert eiendommen uten gevinstbeskatning på dødsfalls- eller gavetidspunktet etter § 9-3 (2), (3) eller (4). Inngangsverdien skal da settes til antatt salgsverdi på ervervstidspunktet.

Problemstillingen i denne saken er derfor hva eiendommens antatte salgsverdi var da skattepliktig og hans søsken ble eiere i 2014.

Skattepliktig fastholder i sin klage at eiendommens inngangsverdi skal fastsettes i samsvar med grunnlaget som [sted] kommune har brukt for kommunal eiendomsskatt. Eiendommen har i hele skattepliktiges eiertid hatt et eiendomsskattegrunnlag på kr 7 000 000.

Ved fastsetting av eiendomsskattegrunnlaget for fritidseiendommer bruker alle kommuner et eget takseringssystem. Skattekontoret fastholder at kommunens eiendomsskattegrunnlag ikke kan brukes som dokumentasjon av inngangsverdi/antatt salgsverdi for eiendommen ved arvefallet i 2014. Eiendomsskatten er en ren kommunal skatt/avgift som administreres fullt og helt av den enkelte kommune, og omfattes ikke av lov om skatt av formue og inntekt (skatteloven). Skatteetaten har ikke noe med eiendomsskatten for fritidseiendommer å gjøre.

Skattepliktig skriver da også at etter flere runder uten at enighet ble oppnådd, endte saken i ankeutvalget i teknisk etat i kommunen. Det ble foretatt befaring av eiendommen med 3 representanter fra teknisk etat. De konkluderte med at verdien på eiendommen, og således grunnlag for eiendomsskatt, pr. august 2016 var kr 7 000 000. Dette var samme måned som eiendommen ble solgt for kr 4 100 000. Skattepliktig understreker at dette ikke var noe gavesalg, men salg på det åpne markedet. Etter skattekontorets oppfatning bekrefter dette at grunnlaget for eiendomsskatt er feil og ikke gjenspeiler eiendommens omsetningsverdi og heller ikke kan brukes for fastsetting av inngangsverdi. Skattepliktig og hans søsken har da også klagd på eiendomsskattegrunnlaget. Skattekontoret legger til grunn at klagen var med begrunnelsen at de mente at grunnlaget for eiendomsskatt var satt for høyt og ikke gjenspeilte fritidseiendommens reelle salgsverdi.

Ved levering av selvangivelsen for inntektsåret 2014, den 22.5.2015, ga skattepliktig opplysninger om at han hadde arvet fritidseiendommen i [sted] og at inngangsverdi for eiendommen var satt til kr 5 500 000, som var eiendommens antatte markedsverdi. Etter henvendelse fra skattekontoret under behandlingen av skattepliktiges klage, har skattepliktig sendt inn kopi av e-post fra megler datert 27.4.2015, hvor megler etter befaring av eiendommen vurderte eiendommens antatte salgsverdi til kr 5 500 000.

Skattekontoret oppfatter at eiendommen ble lagt ut for salg til denne prisantydning på kr 5 500 000 vår/sommer 2015, uten å bli solgt. Eiendommen ble senere solgt til en lavere pris. Etter skattekontorets oppfatning tilsier dette at prisantydning var satt for høyt og høyere enn hva markedet var villig til å betale. Det er vanskelig å legge til grunn at eiendommens antatte salgsverdi ved arvefallet i september 2014 var kr 7 000 000, da den i april 2015 ble vurdert av megler til prisantydning kr 5 500 000, men ikke solgt til denne prisen, og vurdert av markedet til en ennå lavere verdi på kr 4 100 000 i august 2016.

Skattekontoret opprettholder at det ikke kan legges til grunn at fritidseiendommen i [sted] hadde en omsetningsverdi på kr 7 000 000 ved arvefallet i 2014 og har hatt et faktisk verdifall med kr 2 900 000 fra september 2014 og frem til salget i august 2016. Skattepliktig har sendt inn prisstatistikk og den viser prisvariasjoner i perioden 2014-2016, med lavere kjøpesum sen høst og vinter og stigende for sen vår og sommermåneder. Dette er naturlig med tanke på hyttas beliggenhet. Skattepliktig ervervet hytta i september 2014 og solgte den i august 2016. Prisstatistikken viser liten endring i pris på disse tidspunktene.

Skattekontoret fastholder at eiendommens inngangsverdi settes tilsvarende faktisk salgsverdi på kr 4 100 000.

Sekretariatets vurderinger

Skatteklagenemnda er rett klageinstans etter skatteforvaltningsloven § 13-3 annet ledd. Når klagen tas under behandling, kan Skatteklagenemnda prøve alle sider av saken, jf. skatteforvaltningsloven § 13-7 annet ledd.

Sekretariatet, som forbereder saker for Skatteklagenemnda, innstiller på at den skattepliktiges klage tas delvis til følge. Nedenfor følger en kort oppsummering av sakens faktiske side, samt en nærmere redegjørelse for sekretariatets standpunkt.

Sakens faktiske side

Saken gjelder spørsmål om de skattemessige virkningene ved salg av eiendom ervervet ved arv. Bakgrunn for saken var at skattepliktige, sammen med de tre øvrige eierne, i august 2016 solgte en fritidseiendom i [...] kommune. Eiendommen hadde partene ervervet ved arv, og salgssummen var kr 4 100 000. Det aktuelle tidspunktet for ervervet (arvefallet), var [...] 2014 da arvelater, E, døde. Eiendommen ble forøvrig første gang lagt ut for salg i juni 2015, men ble altså først solgt i august 2016.

I skattemeldingen for 2016 la skattepliktige til grunn at markedsverdien ved arvefallet var kr 7 000 000. Det ble i den sammenheng vist til vedtak fra [...] kommune hvor grunnlaget for eiendomsskatten er satt til kr 7 000 000. Basert på dette la skattepliktige til grunn at arvingene hadde et samlet tap på kr 2 900 000. I tillegg var omkostningene ved salget på totalt kr på kr 168 288, slik at det samlede tapet ble kr 3 068 288. Fordelt på de fire arvingene ga dette den enkelte et tap på kr 767 072.

I sitt vedtak datert 21. august 2017 la imidlertid skattekontoret til grunn at markedsverdien ved arvefallet i 2014 tilsvarte salgssummen fra 2016 på kr 4 100 000. Bortsett fra salgskostnadene ville det således ikke være noe underskudd til fordeling mellom arvingene. Skattekontoret fastsatte etter dette det samlede tapet til kr 168 288. Fordelt på de fire arvingene ga dette den enkelte et tap på kr 42 072.

Sakens rettslige side

Etter hovedregelen i skatteloven § 9-7 nr. 1 er det skattemessig kontinuitet for formuesgoder som erverves ved arv eller gave. Det innebærer at arving/gavemottaker trer inn i arvelater/givers skattemessige posisjon i forhold til det aktuelle formuesgodet. I skatteloven § 9-7 nr. 5. er det gjort unntak fra hovedregelen om skattemessig kontinuitet for visse tilfeller hvor arven/gaven er fast eiendom. Forutsetningen for at unntaket i § 9-7 nr. 5 kommer til anvendelse er at arvelater/giver, på tidspunktet for arvefallet/gaven, kunne ha realisert eiendommen uten at en eventuell gevinst kom til beskatning, jf. skatteloven § 9-3 nr. 4. I disse tilfellene skal arvingen/gavemottakerens inngangsverdi settes til "antatt salgsverdi på ervervstidspunktet".

I vår sak har en lagt til grunn at bestemmelsen i § 9-7 nr. 5 kommer til anvendelse. Sekretariatet deler dette syn da en heller ikke fra vår kan side se at det foreligger opplysninger som tilsier at arvelater, på tidspunkt for arvefallet, ikke oppfylt vilkårene for skattefritt salg, jf. § 9-3 nr. 4.

Sekretariatets vurderingen

Som nevnt har skattekontoret lagt til grunn at inngangsverdien tilsvarte salgsvederlaget på kr 4 100 000, mens skattepliktige prinsipalt har anført at inngangsverdien tilsvarte eiendomsskattegrunnlaget som var satt til kr 7 000 000. Subsidiært viser skattepliktige også til en takst/verdivurdering som ble utarbeidet av eiendomsmegler i forbindelse med salg av eiendommen. Denne takset er fra april 2015 og eiendommens markedsverdi blir her anslått til kr 5 500 000 – 6 000 000.

Med utgangspunkt i bestemmelsen i § 9-7 nr. 5 blir det sentrale spørsmålet hvilken markedsverdi eiendommen hadde ved arvefallet. Bestemmelsen gir i seg selv ingen nærmere holdepunkter for hvordan man skal fastsette markedsverdien, og dette er heller ikke nærmere regulert i forskrift. Når det gjelder skattemyndighetenes praksis følger det av skatte-ABC 2017/18 s.141, under pkt. 2.9 at

"For Skattyter som kan dokumentere eller sannsynliggjøre omsetningsverdien på dødsfallstidspunktet, kan føre denne verdien opp i skattemeldingen for dødsfallsåret. Denne verdien legges til grunn ved en senere realisasjon. Dersom det kan påvises at skattyters egen fastsetting av verdien er uriktig, kan skattemyndighetene fastsette verdien ved skjønn, jf. sktfvl. § 12-2. "

Det er ikke nærmere angitt hva man godtar mht. dokumentasjon av omsetningsverdien, men sekretariatet legger til grunn at man i utgangspunktet må anse takst/verdivurdering fra takstmann eller eiendomsmegler som tilstrekkelig. Dette vil også være i tråd med skattemyndighetenes praksis i forhold til andre bestemmelser i skatteloven hvor fastsettelse av markedsverdi på eiendom er et tema. Sekretariatet viser i den sammenheng til bestemmelsen i skatteloven § 4-10, og praktiseringen av denne regelen slik det fremgår av skatte-ABC 2017/18 s.232, under pkt. 7.1

"En nedsettelse av formuesverdien forutsetter at skattyter på forespørsel kan fremlegge tilstrekkelig dokumentasjon for eiendommens markedsverdi. Markedsverdien kan enten dokumenteres med takst/verdivurdering eller observerbar markedsverdi. Dette grunnlaget må skrive seg fra tiden etter 1. juli i inntektsåret, for at det skal kunne ha virkning for formuen ved årets utgang.

Dokumenteres markedsverdien med takst/verdivurdering foretatt av takstmann/megler, er det et minstekrav at boligen er besiktiget innvendig og utvendig. Takster/verdivurderinger som lider av åpenbare feil og mangler kan settes til side."

Basert på det som fremkommer ovenfor må det etter sekretariatets vurdering være klart at en takst/verdivurdering i utgangspunktet må tillegges stor vekt når en skal ta stilling til hva markedsverdien var på tidspunktet for arvefallet. Forutsetningen er at taksten tilfredsstiller vilkårene som er nevnt ovenfor. Dersom en skulle komme til at taksten ikke kan benyttes, må markedsverdien ved arvefallet fastsettes ved skjønn.

Med utgangspunkt i det som er angitt ovenfor vil sekretariatet først foreta en konkret vurdering av hvorvidt de påberopte takstene kan anvendes som grunnlag for å fastsette eiendommens inngangsverdi (markedsverdi) ved arvefallet.

Eiendomsskattegrunnlaget

Skattepliktiges prinsipale anførsel er at markedsverdien ved arvefallet skal settes til kr 7 000 000, noe som tilsvarer eiendomsskattegrunnlaget for 2014. Sekretariatet finner i den sammenheng grunn til å påpeke at eiendomsskattegrunnlaget blir fastsatt med hjemmel i eigedomsskattelova § 8 A-3 som angir hvordan verdsettelsen/takseringen skal gjennomføres.

Når det gjelder selve gjennomføringen av takseringen har [sted] kommune bekreftet at dette er gjort i tråd med regelen i § 8 A-3. Det ble engasjert en uavhengig takstmann som gjennomførte befaring på eiendommene, og som på grunnlag av dette kom med forslag til markedsverdi. Kommunen fattet så vedtak om det endelige eiendomsskattegrunnlaget i tråd med forslagene. Uten å ta stilling til selve beløpet som taksten konkluderte med, må det etter sekretariatets vurdering være klart at selve takseringen har foregått i tråd med vilkårene som stilles til takst etter § 9-4.

Etter det sekretariatet forstår er imidlertid eiendomsskattegrunnlaget for 2014 basert på taksten som ble utarbeidet i forbindelse med at [sted] kommune innførte eiendomsskatt i 2009. Sekretariatet legger derfor til grunn at det ikke foretatt noen faktisk taksering av eiendommen i 2014. Det innebærer at taksten er ca. 5 år gammel på tidspunktet for arvefallet. Etter sekretariatets vurdering tilsier dette at taksten i utgangspunktet ikke kan tillegges avgjørende betydning når en skal fastsette markedsverdien ved arvefallet i september 2014.

Som det fremgår av saken gjennomført [sted] kommune en ny taksering av eiendommen i 2016. Etter det sekretariatet forstår gjaldt dette for flere/samtlige eiendommer i det aktuelle området. Årsaken til at det ble gjennomført ny taksering var klager fra flere av grunneierne i området, herunder skattepliktige. Slik sett er det også klart at skattepliktige mener at eiendomsskattegrunnlaget ikke representerer markedsverdien, verken ved arvefallet eller tidligere.

Takseringen ble gjennomført sommeren 2016, og skattepliktige mottok avgjørelse fra den kommunale klagenemnda i begynnelsen av august. Her fastholdt kommunen den tidligere taksten og la til grunn at markedsverdien/eiendomsskattegrunnlaget fortsatt skulle være kr 7 000 000. Som kjent ble eiendommen solgt for kr 4 100 000 ca. 14 dager etter dette, og i skattekontorets vedtak blir da også dette åpenbare misforholdet brukt som en del av begrunnelsen når man avviser at eiendomsskattegrunnlaget kan legges til grunn som markedsverdi ved arvefallet.

Sekretariatet deler skattekontoret syn her, og mener at man må se bort fra eiendomsskattegrunnlaget når man skal fastsette eiendommens markedsverdi ved arvefallet i 2014. I tillegg til at taksten åpenbart er helt feil i 2016 mener sekretariatet det også må vektlegges at den er avgitt nesten 2 år etter arvefallet.

Verdivurdering fra 2015

Som nevnt har skattepliktige også lagt frem en takst/verdivurdering fra april 2015 hvor verdien på eiendommen ble anslått å ligge mellom kr 5 500 000 til kr 6 000 000. Av korrespondansen mellom skattepliktige og eiendomsmegleren fremgår det forøvrig at man ble enige om å legge eiendommen ut for salg med en prisantydning kr 5 500 000.

Denne taksten blir foretatt drøye 6 måneder etter arvefallet. Sett i forhold til skattemyndighetens egen praksis i forhold til § 4-10 og dokumentasjon av markedsverdi med takst, må det etter sekretariatets vurdering være klart at taksten i vårt tilfelle er avgitt innenfor det tidsintervallet som fremgår av Skatte-ABC. Det er videre klart at megler har vært på befaring på eiendommen både innvendig og utvendig. Etter sekretariatets vurdering må en derfor legge til grunn at taksten i utgangspunktet tilfredsstiller vilkårene som er gitt i henhold til § 4-10.

Skattekontoret har både i vedtaket og i redegjørelsen avvist at man kan bruke taksten fra april 2015 som grunnlag for å fastsette markedsverdien ved arvefallet. Slik sekretariatet oppfatter det er skattekontorets hovedbegrunnelse her at avviket mellom taksten og salgssummen er så stort at det i seg selv gir grunnlag for å sette den til side. Under forutsetning av at det går relativt kort tid mellom arvefallet og salget kan sekretariatet være enig i skattekontorets tilnærming. I vår sak går det imidlertid ca. 2 år fra arvefallet til eiendommen blir solgt, og ca. 1 ½ år fra taksten forelå til salget skjedde.

Når det går såpass lang tid fra arvefallet til salget skjer er det etter sekretariatets vurdering naturlig at en ser på prisutviklingen i boligmarkedet i den aktuelle perioden. Her kan det også være aktuelt å vurdere andre forhold som kan ha påvirket markedsverdien, typisk ny reguleringsplan før en eventuelt kan se bort fra den markedsverdien som følger av taksten.

I skattekontorets vedtak vises det i den sammenheng til den fremlagte statistikken over fritidseiendommer i [sted] hvor det fremgår at det har vært en generell prisvekst i den aktuelle perioden fra 2014 til 2016. Etter skattekontorets vurdering skulle dette isolert sett tale for at eiendommen snarere hadde steget i verdi enn at den hadde sunket i verdi, men etter en helhets vurdering konkluderte allikevel skattekontoret med at inngangsverdien skulle settes lik salgssummen.

Skattepliktige bestrider ikke at det har vært en generell prisoppgang på fritidseiendommer i den aktuelle perioden, men han anfører at dette ikke gjelder for den aktuelle eiendommen. Skattepliktige viser for det første til at det har vært en generell prisnedgang i området rundt [sted] – [sted], der eiendommen ligger. I tillegg blir det vist til individuelle forhold ved eiendommen som har medført at den har vært blant eiendommene som har opplevd det høyeste prisfallet.

Under arbeidet med saken har sekretariatet, i tillegg til nevnte statistikk, også gjennomgått andre tilgjengelige kilder med opplysninger om prisutviklingen på eiendomsmarkedet. Det vises i den sammenheng til artikkel fra Hegnar.no datert 27. juni 2017. Denne omhandler prisutviklingen for fritidsboliger ved sjøen i perioden juni 2016 frem til juni 2017, men artikkelen inneholder også opplysninger om prisutviklingen i perioden 2015 til 2016.

Hovedkonklusjonen i artikkelen er den samme som den skattekontoret viser til, nemlig at det har vært en generell prisvekst for fritidseiendommer ved sjøen, men det påpekes samtidig at det er store lokale forskjeller. Det vises blant annet til [sted] hvor man så en prisnedgang på hele 25% i den aktuelle perioden. Dette skulle i utgangspunktet tale for at skattepliktiges anførsler om prisnedgang er riktig, men etter sekretariatets vurdering må man også her være forsiktig med å trekke for bastante konklusjoner basert på statistikk når utvalget er såpass begrenset som her. I slike statistikker kan salget av noen få veldig dyre eller veldig rimelige eiendommer gi store utslag på resultatet.

Etter sekretariatets vurdering bør bruken av statistikk som grunnlag for å fastsette inntekt eller fradrag i utgangspunktet begrenses til de tilfeller der en har få/ingen konkrete opplysninger om de aktuelle postene. I vår sak foreligger det en takst som angir markedsverdien, og etter sekretariatets vurdering er det ikke fremkommet noe som tilsier at det er åpenbare feil/mangler ved denne. Sekretariatet kan heller ikke se at de forhold som blir anført mht. prisutvikling gir grunnlag for å sette taksten til side og fastsette markedsverdien ved skjønn.

Isolert sett kan det nok være god grunn til å være skeptisk til et prisfall på kr 1 400 000, eller 25% på knappe 2 år, særlig når den generelle trenden er en prisstigning på 2-3% per år i samme perioden. Samtidig ser en at en prisnedgang på 25% tilsvarer den generelle nedgangen som det refereres til i artikkelen fra Hegnar.no for det aktuelle området. Etter sekretariatets vurdering må dette tillegges betydelig vekt i vår sak.

Etter sekretariatets vurdering kan en vesentlig del av forklaringen på det relativt store prisfallet være at arvefallet rent tidsmessig er sammenfallende med den kraftige nedturen i oljeindustrien. Virkningene av denne rammet særlig arbeidsplasser i områdene fra Kristiansand/Vest-Agder og Rogaland, hvor en vesentlig del av kjøperne til den aktuelle eiendommen normalt sett befinner seg.

Det er videre klart at krisen i oljeindustrien rammet mange med relativt høy inntekt, noe som igjen medførte en omsetningssvikt for eiendommer i de høyere prisklassene, fra kr 5 000 000 og oppover. I nevnte artikkel blir det også påpekt at både prisutviklingen og omsetningen av fritidseiendommer i lavere prisklasser holdt seg relativt stabil i den samme perioden. Etter sekretariatets vurdering underbygger dette skattepliktiges påstand om at eiendommen har hatt en reell prisnedgang siden de arvet denne i 2014.

Sekretariatet er etter dette kommet til at en må legge taksten til grunn når en skal fastsette markedsverdien ved arvefallet. I taksten blir markedsverdien ved arvefallet vurdert til å ligge et sted mellom 5,5 og 6 millioner kroner, og en må derfor ta stilling til hvilket beløp en skal legge til grunn som markedsverdi. Eiendommen ble lagt ut for salg med en prisvurdering på kr 5 500 000. I skattemeldingen for 2014 oppga skattepliktige at han hadde arvet en ¼ av en eiendom med verdi på kr 5 500 000. Begge disse forhold taler etter sekretariatets vurdering for at man bør falle ned på kr 5 500 000 som markedsverdi ved arvefallet.

Sekretariatet legger etter dette til grunn at eiendommen ved arvefallet i september 2014 hadde en markedsverdi på kr 5 500 000, og at dette beløp legges til grunn som eiendommens inngangsverdi. Det innebærer videre at eiendommen ble solgt med et tap på kr 1 400 000, noe som gir den enkelte arving et tap på kr 350 000. Dette kommer i tillegg til fradrag for omkostninger ved salget på kr 42 072 som allerede er innrømmet.

Sekretariatets forslag til vedtak

Klagen tas delvis til følge.

Alminnelig inntekt for inntektsåret 2016 reduseres med kr 350 000, fra kr 3 678 436 til kr 3 328 436

Saksprotokoll i Skatteklagenemnda Stor avdeling 01 – 26.06.2019


Til stede:

                        Skatteklagenemnda

                        Gudrun Bugge Andvord, leder

                        Benn Folkvord, nestleder

                        Maj Hines, medlem

                        Anne-Britt Norø, medlem

                        Anne Lise Remme, medlem     

Skatteklagenemndas behandling av saken:

Nemnda sluttet seg til sekretariatets innstilling og traff følgende enstemmige

                                                           v e d t a k:

Klagen tas delvis til følge.
Alminnelig inntekt for inntektsåret 2016 reduseres med kr 350 000, fra kr 3 678 436 til kr 3 328 436.