Saksforholdet:

På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen, legges det til grunn at NN (skattyter) og samboeren eier en leilighet (gnr. 1, bnr. 1, snr. 1) i Hovedveien 9 i X kommune. Samboerne vurderer å selge leiligheten til Y-gaten AS.

Y-gaten AS eier flere tilsvarende eiendommer og planlegger i samarbeid med kommunen en større omstrukturering og utbygging av området. Selskapet har i denne forbindelse tilbudt NN og samboeren et kontantbeløp mot å få en opsjon som gir en rett, men ikke en plikt, til å kjøpe ovennevnte leilighet til en bestemt pris om ett og et halvt til to år.

Samboerne bor ikke i leiligheten, men har til hensikt å flytte til denne i løpet av våren/sommeren 2002. Dersom selskapet benytter sin opsjon, er det forutsatt at det vil skje på et tidspunkt samboerne har bodd i leiligheten i mer enn ett år før en eventuell kjøpekontrakt blir inngått. Det er bedt om svar på om opsjonsavtalen vil påvirke muligheten for å selge leiligheten skattefritt.

Skattedirektoratets vurderinger:

Under saksbehandlingen har Skattedirektoratet påpekt at dersom det er ønskelig at den bindende forhåndsuttalelse også skal være bindende for NNs samboer, må anmodning med aktuelle data og gebyr også sendes inn for henne. Vi har fra innsenderen fått bekreftet per telefon at uttalelsene bare skal gjelde for NN.

Skattedirektoratet legger etter dette til grunn at skattyter og hans samboer eier en leilighet (gnr. 1, bnr. 1, snr. 1) i Hovedveien 9 i X kommune. Samboerne vurderer å selge leiligheten. De bor ikke i leiligheten nå, men har til hensikt å flytte til denne i løpet av våren/sommeren 2002 for å oppfylle skattelovgivningens betingelser for å senere kunne realisere denne skattefritt.

Skattyteren og samboeren er tilbudt et kontantbeløp av Y-gaten AS mot at dette selskapet får en rett, men ikke en plikt, til erverv av leiligheten til en bestemt pris på et bestemt fremtidig tidspunkt. Dersom selskapet benytter opsjonen, forutsettes det at det vil skje på et tidspunkt skattyter har bodd i leiligheten i mer enn ett år før en eventuell salgsavtale blir inngått. Opsjonsavtalen er ikke vedlagt saken. Vi legger imidlertid til grunn at Y-gaten AS ikke oppnår noe annet etter avtalen enn å få rett til å erverve leiligheten på et fremtidig tidspunkt til en bestemt pris. Y-gaten AS har heller ikke forpliktet seg ut over det å betale en opsjonspremie.

Skattedirektoratet skal i det følgende ta stilling til om inngåelse av en slik opsjonsavtale vil påvirke NNs mulighet for senere å selge sin andel av leiligheten skattefritt. Slik det fremgår av saksforholdet er det NNs forutsetning at han vil oppfylle lovens krav til bo- og eiertid etter inngåelse av opsjonsavtalen. Det sentrale spørsmålet er etter dette om inngåelse opsjonsavtalen innebærer at leiligheten anses som realisert. I så fall vil det ikke kunne opparbeides bo- og eiertid etter dette skjæringspunktet.

Når det gjelder kravet til eiertid fremgår av skatteloven § 9-3 annet ledd bokstav a at gevinst ved realisasjon av selveierleilighet er unntatt fra skatteplikt når eieren har eid eiendommen i mer enn ett år ”når realisasjon finner sted eller avtales”. Bestemmelsen angir ikke nærmere hva som ligger i begrepet realisasjon. I skatteloven § 9-2 første ledd beskrives imidlertid realisasjon som overføring av eiendomsrett mot vederlag og opphør av eiendomsrett.

Etter Skattedirektoratets oppfatning ligger det i dette at leiligheten først anses for å være realisert når partene på en bindende og endelig måte har blitt enige om at leiligheten skal overdras og de vesentlige vilkår for overdragelsen er fastsatt, herunder vederlagets størrelse. En eventuell inngåelse av opsjonsavtalen innebærer derfor ikke at leiligheten er realisert. Dette fordi potensiell kjøper bare vil kjøpe en rett til å kjøpe leiligheten. Først når eventuelt retten til å kjøpe leiligheten som sådan benyttes, vil partene inngå en salgsavtale og leiligheten realiseres. Selve retten til å kjøpe leiligheten vil imidlertid realiseres allerede ved inngåelse av opsjonsavtalen. Det er ikke reist spørsmål om de skattemessige konsekvenser ved dette, og det behandles derfor ikke nærmere her.

Dernest må det tas stilling til om lovens andre alternativ vedrørende eiertid begrenser adgangen til å selge skattefritt, dvs. om ”realisasjon avtales”, jf. skatteloven § 9-3 annet ledd bokstav a ved inngåelse av opsjonsavtalen. Etter Skattedirektoratets oppfatning innebærer som nevnt ikke inngåelsen av opsjonsavtalen at det avtales realisasjon av leiligheten som sådan. Først på et fremtidig tidspunkt vil det tas stilling til om man vil benytte retten til å kjøpe leiligheten. En endelig avtale om overdragelse av leiligheten vil ikke inngås før dette. Vi mener derfor at heller ikke dette alternativ tilsier at leiligheten realiseres allerede ved inngåelsen av opsjonsavtalen.

Når det gjelder kravet til botid, er forutsetningen for skattefrihet at eieren har brukt hele leiligheten som egen bolig i minst ett av de siste to årene før realisasjonen, jf. skatteloven § 9-3 annet ledd bokstav b. Vi viser i denne forbindelse til det som er sagt om realisasjon i de foregående avsnitt. Poenget er at inngåelsen av opsjonsavtalen ikke innebærer en realisasjon av leiligheten, slik at botid også vil kunne godskrives etter inngåelse av opsjonsavtalen.

På bakgrunn av det ovennevnte kan leiligheten selges skattefritt selv om det inngås opsjonsavtale som nevnt. Vi forutsetter da at lovens øvrige krav oppfylles.

Konklusjon:

Inngåelse av opsjonsavtalen vil ikke påvirke NNs mulighet til å selge hans andel av leiligheten (gnr. 1, bnr. 1, snr. 1) i Hovedveien 9 i X kommune skattefritt dersom lovens øvrige vilkår for å selge skattefritt foreligger.