Innsenders fremstilling av faktum og jus

På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen, legges det til grunn at skattyter A og skattyter B eier hhv. 56,25 % og 24,31 % av Gårdsbruket i Bergen. De resterende 19,44 % eies av C, skattyter A sin kusine, som er bosatt i Argentina. Hun har imidlertid akseptert tilbud om å bli kjøpt ut av Skattyter A og B for 1,5 millioner kroner. Kjøpet vil skje gjennom et aksjeselskap under stiftelse i løpet av sommeren.

Gårdsbruket er på ca. 20 mål, hvorav 11 mål er regulert til friområde og 9 mål er regulert til bevaring. Bygningene på Gårdsbruket er grisehus/låve/garasje på hhv. 260/260/40 kvm., vognskjul på 130 kvm., hovedhus på 220 kvm., og stabbur på 22 kvm. Bygningene er til dels i meget dårlig stand. Utleiebart areal utgjør etter det opplyste ca. 690 kvm.

Gårdsbruket ble drevet som gårdsbruk av skattyter A sin onkel fremt til 1992. For inntektsåret 2002 opplyses det at Gårdsbruket ble lignet som enkeltmannsforetak NN’s dødsbo. Den eneste inntekt på Gårdsbruket i 2001 og 2002 var inntekten fra en liten festetomt (hhv kr 35 140 og kr 81 000). Inntekten fra festetomten falt imidlertid bort i 2002. Det er videre opplyst at bygningene på Gårdsbruket verken leies bort eller benyttes av sameierne. Det er uklart om det er lønnsomt å sette bygningene i stand slik at de lar seg leie bort og skattyterne har ikke hatt reell mulighet for å teste markedet. I tillegg tillater ikke reguleringsbestemmelsene utendørs lagring uten tillatelse fra bygningsetaten. Videre er grunnforholdene dårlige og det kreves nytt bærelag for alle aktiviteter. Dette er investeringer som ikke uten videre gir avkastning på kort sikt.

Alle naboeiendommene er regulert til næringsformål og med ett unntak er de bebygget og drives i næring. Takst for Gårdsbruket fra april 2001 er kr 4. 875.000. Høsten 2002 ble det imidlertid solgt en ubebygd naboeiendom for et høyt beløp tilsvarende 40 millioner kroner for skattyternes eiendom. Skattyterne ser således for seg at verdiøkningpotensialet utover 5 millioner kroner er betydelig.

Skattyterne ønsker å omdanne sameiet til et aksjeselskap for å få en egnet organisasjon for å utvikle Gårdsbruket til næringsformål. Dagens situasjon gir ikke avkastning og må endres. Selv en mindre utnyttelse av Gårdsbruket vil gi en betydelig verdiøkning og inntekt. Planene inkluderer omregulering og rammetillatelser. Sannsynligheten for å lykkes med eiendomsutviklingen er mye større i dag enn for ti år siden.

Skattyterne opplyser at de har bedrevet næringsvirksomhet i over ett år. Aktiviteten skjer i form av planlegging av utnyttelse av Gårdsbruket selv om den midlertidige situasjon ikke gir inntekter. I løpet av sommeren 2002 tiltok arbeidet og fra september 2002 var skattyter A ikke ansatt hos andre.

I brev til skattyter av 25. april 2003 ba Skattedirektoratet skattyter A om å opplyse om eiendomsutviklingen ville skje på sameiets vegne og i sameiets interesse, dvs. for sameiets regning og risiko, eller om arbeidet med eiendomsutviklingen vil skje i egenskap av eier, dvs. for egen regning og risiko. Det ble også bedt om fremleggelse av eventuelle avtaler mellom sameierne. Skattyter har imidlertid ikke kommentert disse spørsmål i sitt svarbrev av 4. mai 2003.

Skattyters anmodning gjelder spørsmål om fritak for gevinstbeskatning ved omdannelsen fra sameie til aksjeselskap.

Skattedirektoratets vurderinger

På bakgrunn av opplysningene i anmodningen skal Skattedirektoratet nedenfor ta stilling til hvorvidt skattyter A og B, etter å ha kjøpt ut A sin kusine, kan omdanne det tingsrettslige sameiet i Gårdsbruket skattefritt til aksjeselskap etter skatteloven § 11-20 og FSFIN §§ 11-20-1 flg.

Etter bestemmelsen i skatteloven § 11-20, jf. FSFIN § 11-20-1 første ledd kan deltakerlignet selskap som nevnt i skatteloven § 10-40 første og annet ledd, omdannes skattefritt til aksjeselskap dersom øvrige vilkår for dette er oppfylt, jf. FSFIN §§ 11-20-1 til 11-20-10.

Spørsmålet Skattedirektoratet må ta stilling til er derfor om det foreliggende sameie er et deltakerlignet selskap etter bestemmelsene i skatteloven § 10-40 første og annet ledd.

Slik saken er opplyst kan Skattedirektoratet ikke legge til grunn at noen av de to sameierne har et ubegrenset og personlig ansvar for sameiets samlede forpliktelser overfor tredjemenn eller at de opptrer som sådan ovenfor tredjemenn. Videre kan en heller ikke legge til grunn at den ene sameier kan forplikte den andre. Skattedirektoratet kan dermed ikke se at det foreligger et ansvarlig selskap etter skatteloven § 10-40 første ledd og ett av vilkårene for skattefri omdanning, jf. FSFIN § 11-20-1 første ledd, er dermed ikke oppfylt.

Etter FSFIN § 11-20-1 første ledd omfattes også et nettolignet sameie som nevnt i skatteloven § 10-40 annet ledd når "en felles utnyttelse av sameietingen er rettet mot andre enn sameierne og denne bruken ikke er uvesentlig". Når et slikt nettolignet sameie driver virksomhet kan det omdannes skattefritt, jf. Finansdepartementets uttalelse i Utv. 1998 side 96. Slik saken er opplyst brukes Gårdsbruket for tiden verken av sameierne eller andre og sameiet kan således ikke anses omfattet av skatteloven § 10-40 annet ledd.

Konklusjon

Sameierne A og B kan på bakgrunn av det opplyste ikke skattefritt omdanne det tingsrettslige sameie i Gårdsbruket i Bergen til et aksjeselskap, jf. skatteloven § 11-20 med tilhørende forskrift. Sameiet oppfyller ikke vilkårene for å anses som et deltakerlignet selskap etter skatteloven § 10-40 første og annet ledd.