Koronavirus – viktig informasjon fra Skatteetaten

Fradrag - utleie av hele egen bolig

Dersom utleie av boligen din er skattepliktig, kan du få fradrag for kostnader knyttet til utleien.

Leier du ut hele boligen din en del av året, og du bruker boligen selv resten av året, kan du kun få fradrag for de kostnadene som er relatert til utleieperiodens lengde. Enkelte begrensninger gjelder imidlertid for fradrag for vedlikeholdskostnader, se mer om dette nedenfor.

Eksempel:

Du leier ut hele boligen i 8 måneder og bruker hele eiendommen som egen bolig i 4 måneder. Kostnader knyttet til eiendommen dette året utgjør 100 000 kroner. Fradrag for driftsutgiftene reduseres til 8/12 (kr 66 667), slik at du kun får fradrag for kostnader som er knyttet til utleieperioden.

Kostnader du kan få fradrag for:

  • Kostnader til vedlikehold
  • Kommunale avgifter
  • Forsikringer
  • Eiendomsskatt
  • Festeavgift
  • Kostnader til strøm, oppvarming, renhold
  • Slit og elde av innbo (se forklaring nederst på siden)
  • Tilsynskostnader (se forklaring nederst på siden)
  • Eget vedlikeholdsarbeid på eiendommen (forutsatt at samme beløp er inntektsført).(Se forklaring nederst på siden)

Skillet mellom påkostninger og vedlikehold

Du får kun fradrag for vedlikeholdskostnader, det vil si kostnader knyttet til arbeid som utføres for å sette eiendommen tilbake i den stand den tidligere har vært i.

Kostnader med å få eiendommen i en bedre eller annen stand enn den tidligere har vært i, regnes som påkostning og kan ikke fradragsføres. Dette gjelder for eksempel tilbygg, moderniseringer eller rene endringer.

Hvis boligen tidligere har hatt normal standard og oppgraderes til høy standard, vil kostnader knyttet til forskjellen mellom normal og høy standard være påkostning.

Skjemaet spesifikasjon av vedlikehold og påkostning kan være til hjelp ved fordeling av kostnader mellom vedlikehold og påkostning.

Eksempler på vedlikehold du får fradrag for:

  • Senere maling av huset
  • Utskiftning av gulv/panel på vegger, vinduer mm. til samme standard som tidligere
  • Sliping av parkett
  • Bytte av varmtvannsbereder med tilsvarende størrelse
  • Bytte av badekar, blandebatteri og kraner til samme standard som tidligere
  • Utskiftning av røropplegg

Eksempler på påkostninger du ikke får fradrag for:

  • Førstegangs maling av huset
  • Riving og flytting av vegg for å lage større rom
  • Utvidelse av det elektriske anlegget/røropplegget
  • Innsetting av peis
  • Ved utskiftning av vedovn til pelletsovn vil merkostnaden ved kjøp og installasjon av pelletsovn regnes som påkostning

Begrensning i retten til fradrag for vedlikeholdskostnader første utleieår

Begrensningen gjelder for bolig/fritidsboliger:

  • som du tidligere har bodd i/brukt og
  • hvor ev. leieinntekter har vært skattefrie/skattlagt etter sjablongregelen.

Det er først når du går over fra skattefritak til skattepliktige leieinntekter fra boligen, at det gjelder enkelte begrensninger i retten til å få fradrag for vedlikeholdskostnader:

  • Leier du ut mindre enn 6 måneder første året, får du ikke fradrag for vedlikeholdskostnader overhode.
  • Leier du ut i mer enn 6 måneder det første året, får du fradrag for vedlikeholdskostnader, men ikke i sin helhet for kostnader som overstiger 10 000 kroner. En reduksjon av vedlikeholdsfradraget etter dette regelverket kan være aktuelt de første fem årene etter overgang fra skattefritak til skatteplikt for leieinntekter fra boligen. For å se hva du kan få fradrag for, kan du lese mer under emnet "Bolig-utleie (regnskapsbehandling)" i kapittel 3.11.2 i Skatte-ABC.

Ta gjerne kontakt med oss, om detaljer rundt begrensninger i retten til fradrag for vedlikeholdskostnader.

Forklaring på:

Ved møblert utleie kan utleide møbler fradragsføres direkte i sin helhet i ervervsåret, dersom:

  • de er anskaffet hovedsakelig for bruk i utleien og
  • de verdiforringes ved slit og/eller elde og
  • har en inngangsverdi på under kr 15 000 og/eller brukstid på under tre år

Er kostprisen for møbler og inventar kroner 15 000 eller høyere, kan det foretas saldoavskrivning (saldogruppe d, avskrivningssats 20 prosent).

Ved kortere utleieperiode enn 3 år, hvor du som eieren, selv bruker møblene før og etter utleieperioden, kan det imidlertid kreves fradrag for slit og elde med 15 prosent av brutto leieinntekter.

Kostnader til reiser som er utført i forbindelse med utleie, f eks ved visninger, vedlikehold og tilsyn, kan det kreves fradrag for. Forutsatt at utleien ikke anses som virksomhet, kan det kreves fradrag for faktiske kostnader. Ved bruk av privatbil kan man kreve fradrag etter satsen for yrkeskjøring.

Dersom utleien drives som virksomhet, gis det fradrag etter de alminnelige reglene for arbeids- og yrkesreiser. Ved inntil 10 turer per år til en utleiebolig eller hvor overnatting er påkrevd, anses kjøringen som yrkeskjøring. Dersom reiseaktiviteten utgjør mer enn 10 dager i året og du ikke overnatter på reisen(e), vil reisene anses som arbeidsreiser. Er du usikker på om reisen anses som arbeidsreise eller yrkesreise, ta kontakt med Skatteetaten.

Verdien av eget arbeid er skattepliktig og skal inntektføres det året arbeidet utføres. Verdien av eget arbeid verdsettes til hva det ville kostet å få arbeid av samme kvalitet utført av andre. Timegodtgjørelsen for ikke-håndverkere må som hovedregel settes lavere enn det en håndverker ville ha oppnådd, f.eks. til timesats for ufaglært arbeidskraft. Satser finnes på Arbeidstilsynets nettsider.

Verdien av egen arbeidsinnsats knyttet til vedlikeholdsarbeid kan fradragsføres forutsatt at samme beløp er inntektsført det året arbeidet ble utført. Verdien av eget arbeid kan ikke tillegges inngangsverdien ved et senere salg av eiendommen.

Det er ikke fradragsrett for egen arbeidsinnsats knyttet til påkostningsarbeid, men verdien av et slik arbeid kan tillegges inngangsverdien ved et senere salg av eiendommen.