Skatteregler for korttidsutleie av bolig og fritidseiendom fra og med 2018

Fra og med inntektsåret 2018 er det vedtatt egne skatteregler for såkalt korttidsutleie i egen bolig. Leier du ut din egen bolig mindre enn 30 dager, vil inntekten være skattepliktig etter en sjablongmetode. (Sjablongmetoden innebærer at utleieinntekter inntil 10 000 kroner årlig er skattefri, og av det overskytende beløpet regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt).

Med utleieinntekt i denne forbindelse menes vederlaget for betalt leiesum. I tillegg skal også ev. annen avtalt betaling for enkle tilleggstjenester som er tett knyttet til utleien, f.eks. utvask, strøm, ved til fyring osv., behandles som en del av leieinntekten.

Leies eiendommen ut gjennom et utleiebyrå/bookingfirma som beregner seg en provisjon, er det beløpet før provisjonen er fratrukket som er skattepliktig.

Trettidagersgrensen knytter seg til hvert utleieforhold. 

Når det gjelder korttidsutleie av fritidseiendom og boligeiendom som du ikke selv bruker eller bor i, er det ingen endringer i skattereglene. Dette innebærer at slik korttidsutleie, for eksempel gjennom Airbnb, er underlagt de samme skattereglene som annen mer tradisjonell langtidsutleie av eiendom.

Peder Ås leier ut sin bolig i tre uker mens han selv er på sommerferie. Avtalt leiesum utgjør 20 000 kr. I tillegg betaler leietakerne 1 000 kr for tilgang til Peder sine terreng- og landeveissykler. Betalingen for lånet av terreng- og landeveissykler er såpass tett tilknyttet utleien av boligen, at det skal inngår i den totale utleieinntekten.

Samlet inntekt

21 000 kroner

Skattefri inntekt

10 000 kroner

Sum

11 000 kroner


Skattepliktig inntekt:

85 prosent av 11 000 kroner = 9 350 kroner

Marte Kirkerud leier ut sin leilighet gjennom Airbnb flere langhelger i løpet av et år. Totalt betaler leietakerne 21 060 kroner, 18 000 kroner i leie og 3 060 i "guest service fee".

Airbnb tar omtrent 20 prosent av avtalt leie som betaling for sine tjenester, hvor 3 prosent belastes verten ("host service fee"). Host service fee utgjør 540 kroner. Resten belastes leietaker i form av et "guest service fee". Marte sitter derfor igjen med 17 460 kroner etter at Airbnb har fått "host service fee".

Ved beregning av skattepliktig inntekt skal bruttobeløpet, avtalt leie før utleiebyråets provisjon ("host service fee") er fratrukket, legges til grunn. "Guest service fee" holdes utenfor beregningen.

Samlet inntekt

18 000 kroner

Skattefri inntekt

10 000 kroner

Sum

8 000 kroner


Skattepliktig inntekt:

85 prosent av 8 000 kroner = 6 800 kroner

Beskatning for de forskjellige bolig-/og fritidseiendommer

Nedenfor finner du informasjon om beskatning av korttidsutleie og grensen mot virksomhetsaktivitet, for de forskjellige typer bolig-/og fritidseiendommer.

Dersom du leier ut hele boligen din og leieforholdet varer mindre enn 30 dager, er leieinntekten skattepliktig etter en sjablongmetode.

Dette innebærer at utleieinntekter inntil 10 000 kroner årlig er skattefrie. Beløpsgrensen gjelder for boligen i hele inntektsåret, og ikke per utleieforhold.

Av det overskytende beløpet regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt.
Et eventuelt overskudd skattlegges i utgangspunktet som kapitalinntekt med 23 prosent 2018 og 22 prosent i 2019. Du får imidlertid ikke fradrag for kostnader knyttet til utleien selv om deler av leieinntekten skulle være skattepliktig.
En grense må også trekkes mot utleieaktivitet av et slikt omfang at det skal anses som næringsvirksomhet, med en skattesats opp mot 49,8 prosent i 2018 og 49,6 prosent i 2019.

Om utleien skal vurderes som næringsvirksomhet eller ikke, avhenger av en helhetsvurdering der bl.a. omfanget og hyppigheten av leieforholdene vil være av betydning. Det er først og fremst der du har hyppige leieforhold at næringsvirksomhetsvurdering blir aktuell.

Dersom leieforholdet er på minst 30 dager (langtidsutleie) se her for hvordan leieinntektene skal behandles skattemessig.

Er du i tvil om hvordan inntektene dine skal skattes, ta kontakt med oss .

Dersom du leier ut deler av boligen din og leieforholdet varer mindre enn 30 dager, er leieinntekten skattepliktig etter en sjablongmetode. Dette innebærer at utleieinntekter inntil 10 000 kroner årlig er skattefri. Beløpsgrensen gjelder for boligen i hele inntektsåret, og ikke per utleieforhold.

Av det overskytende beløpet regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt.

Et eventuelt overskudd skattlegges i utgangspunktet som kapitalinntekt med 23 prosent 2018 og 22 prosent i 2019. Du får imidlertid ikke fradrag for kostnader knyttet til utleien selv om deler av leieinntekten skulle være skattepliktig.
En grense må også trekkes mot utleieaktivitet av et slikt omfang at det skal anses som næringsvirksomhet, med en skattesats opp mot 49,8 prosent i 2018 og 49,6 prosent i 2019.

Om utleien skal vurderes som næringsvirksomhet eller ikke, avhenger av en helhetsvurdering der bl.a. omfanget og hyppigheten av leieforholdene vil være av betydning. Det er først og fremst der du har hyppige leieforhold at næringsvirksomhetsvurdering blir aktuell.

Dersom leieforholdet er på minst 30 dager (langtidsutleie) se her for hvordan leieinntektene skal behandles skattemessig.

Er du i tvil om hvordan inntektene dine skal skattes, ta kontakt med oss.

Det gjelder ingen særskilte regler for korttidsutleie av egen fritidseiendom. Det er de vanlige reglene for utleie av egen fritidseiendom som gjelder. Det vil si for fritidseiendom som du også selv bruker i rimelig omfang til fritidsformål, vil utleieinntekter inntil 10 000 kroner årlig være skattefrie. Av det overskytende beløpet regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt.

Les mer om utleie av fritidseiendom i Norge
Les mer om utleie av fritidseiendom i utlandet

Er du i tvil om hvordan inntekten din skal beskattes, ta kontakt med oss

Inntekter fra utleie av annen bolig-/fritidseiendom som du ikke selv bor i eller bruker, er i utgangspunktet skattepliktig fra første krone. Det gjelder ingen særskilte regler for korttidsutleie av slike eiendommer.

Et eventuelt overskudd skattlegges som kapitalinntekt med 23 prosent i 2018 og 22 prosent i 2019. Et eventuelt underskudd vil på tilsvarende måte komme til fradrag.
Det er imidlertid ikke gitt at utleieinntektene skal beskattes som kapitalinntekt. Utleieinntekter kan i noen tilfeller beskattes som virksomhetsinntekt, med en skattesats opp mot 49,8 prosent i 2018 og 49,6 prosent i 2019.

Om utleien skal vurderes som næringsvirksomhet eller ikke, avhenger av en helhetsvurdering der blant annet omfanget, hyppighet og varighet av utleieforholdet vil være av betydning. Det er først og fremst der du har flere utleieobjekter og/eller hyppige leieforhold, at virksomhetsvurdering blir aktuelt.

Veilederen "Er jeg næringsdrivende" finner du her.

Se bindende forhåndsuttalelse (BFU 6/16 ) hvor Skattedirektoratet kom til at kontinuerlig korttidsleie av to leiligheter utgjorde en næringsvirksomhet skattemessig.

Ved korttidsutleie vil aktivitetsnivået ofte være høyt, slik at det etter omstendighetene kan foreligge virksomhet selv om det bare er én boenhet som leies ut.

Er du i tvil om hvordan inntekten din skal beskattes, ta kontakt med oss.